Обзор судебной практики

Свежий обзор ВС РФ по спорам с дольщиками

Как известно, в конце июля 2017 г. был опубликован Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Впечатление от свежего обзора по дольщикам было ожидаемо. Исполнительная власть при поддержке судебной власти продолжают закручивать гайки застройщикам, ужесточая правила игры на девелоперском рынке.

Итак, чем же порадовал нас высочайший суд? Давайте разберём по порядку.

1. Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Формулировка первого правила лукава. Если быть честным, первое правило должно звучать простыми словами по-другому.

«Если в правоотношениях с застройщиком находится физическое лицо, то независимо от того, как оформлены договорные отношения, и независимо от того, была ли объективная возможность застройщика заключать договоры по 214-ФЗ. физическое лицо будет считаться дольщиком, и вправе требовать защиты своих прав по 214-ФЗ и закону о защите прав потребителей».

В качестве иллюстраций суд приводит четыре дела (кейса, как нынче модно говорить).

В первом примере, приведённом в Обзоре, застройщик и ООО-шка заключили предварительный договор купли-продажи. После чего ООО-шка цедировала права по этому договору на физика. Дом не был построен в срок, и гражданка выкатила застройщику неустойку по 214-ФЗ (в то время как договор был предварительным договором купли-продажи).

С точки зрения «классического» гражданского права, уважаемая дама-истец должна была проиграть спор, ведь есть максима, зафиксированная известным римским юристом Ульпианом: «Никто не может передать другому больше права, чем имеет сам». (Nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet). Сам Ульпиан жил во времена правления Марка Аврелия, того самого, что в фильме «Гладиатор» и его сына – императора Коммода. Каков же разительный контраст между высокой научной мыслью юриспруденции и низостью нравов общества Рима того времени!

Как мы видим, в случае наличия политической воли, довлеющим над правом, многие основные догматы права искажаются политической волей и перестают работать. Как бы ни хотел того застройщик, как бы не упаковывал правоотношения в ту или иную правовую форму, но если в правоотношениях с застройщиком оказывается физическое лицо, это физическое лицо сможет преобразовать прежние правоотношения в новые по 214-ФЗ. Дольщик, — это знаете, для застройщика такое существо, как волшебник. Только появляется дольщик, как застройщик оказывается в ином правовом измерении.

Как бы ни хотел того застройщик, как бы не упаковывал правоотношения в ту или иную правовую форму, но если в правоотношениях с застройщиком оказывается физическое лицо, это физическое лицо сможет преобразовать прежние правоотношения в новые по 214-ФЗ.

Второй пример интересен отсутствием у застройщика объективной возможности заключать ДДУ по 214-ФЗ в силу отсутствия необходимой для заключения ДДУ градостроительной документации — разрешения на строительство в силу отсутствия прав на земельный участок у застройщика отсутствовало. Но суд недвусмысленно сказал, что в случае неисправности застройщика в строительном проекте, в котором есть дольщики-физические лица, застройщик будет отвечать в любом случае, и вне зависимости от того, мог ли застройщик заключать договоры с физическими лицами, а обязательства по 214-ФЗ возникают у застройщика в силу закона; застройщик будет считаться принявшим на себя такие обязательства. Принять обязательства не принимая их. Каково? Напоминает безалкогольное пиво. Вроде как принял, а вроде как и нет. Верховный суд говорит:

Отсутствие сведений о предоставлении земельного участка под строительство, отсутствие разрешения на строительство и т.п. может свидетельствовать о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2016 г. № 5-КГ15-196)

Третий и четвёртый примеры — «всё те же яйца, только с боку» но в разрезе возможности применения к правоотношениям Закона о защите прав потребителей. Ничего нового в этом нет.

2. При заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства и описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования).

Второй пункт обзора, очевидно, вызовет множество вопросов о новых обязанностях и ответственности застройщика, и повлечёт необходимость корректировки типовых форм договоров долевого участия. Как видно, суд даёт расширительное толкование нормам 214-ФЗ о наполнении договора долевого участия. Суд прямо таки за уши притягивает часть 1 ст. 21 Закона 214-ФЗ к статье 19 Закона 214-ФЗ и теперь нормы о проектной декларации применяются к нормам о содержании договора (ДДУ). Получился своеобразный генетический эксперимент: суд скрестил жабу с улиткой. Безумный гений генной инженерии — Джамбо Джукиба из «Лило и Стич» — нервно курит в сторонке.

Застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте. При этом к указанной информации следует отнести описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.

Практикующим юристам вся эта истерия с ужесточением нормативного регулированием 214-ФЗ уже давно поднадоела, и большинство юристов застройщика молча и без эмоций теперь включат в типовые формы ДДУ, описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также подумают о новых типовых формах ДДУ по «особым» квартирам, рядом с которыми находится неудобное дольщику технологическое оборудование.

Строго говоря, часть 1 статьи 21 Закона № 214-ФЗ не упоминает такого требования к содержанию договора. как «описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки». Но суд сказал, что «следует отнести». Так что, выполняем.

Не ясно, исчерпывается ли объём «иной информации» сведениями об окружающей обстановки и сведениями об общем имуществе. Очевидно, суд намеренно оставляет место для свободы правоприменения, и в качестве иной информации суды первой инстанции могут теоретически притянуть любую информацию о проекте строительства. И если быть последовательным этому принципу, любая содержащаяся в проектной декларации информация должна быть указана в договоре долевого участия. Но вот вопрос, зачем тогда нужна проектная декларация? Для чего права на ознакомление с проектной документацией? Ну, соглашусь, эти права дольщику не так то просто реализовать и они часто нарушаются, но всё же, в плане практики правоприменения логично было бы усилить защиту дольщиков в этом направлении. А исходя из логики ВС РФ, то наверное, было бы проще рекомендовать прикладывать к договору (в качестве неотъемлемой его части) во-первых, всю проектную декларацию (эдак, листах на ста двадцати, по новой Минстроевской форме), а во-вторых, для надёжности и всю проектную документацию в энном количестве томов. Ведь, нет предела совершенству! Впрочем, чем бы дитя не тешилось, лишь бы не плакало. Практикующим юристам вся эта истерия с ужесточением нормативного регулированием 214-ФЗ уже давно поднадоела, и большинство юристов застройщика молча и без эмоций теперь включат в типовые формы ДДУ, описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также подумают о новых типовых формах ДДУ по «особым» квартирам, рядом с которыми находится неудобное дольщику технологическое оборудование. На мой взгляд, что касается сведений о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, то такие сведения очевидно, есть смысл включать только в те договоры, по которым продаются те квартиры, рядом с которыми находится это оборудование, которое занижает стоимость квартиры. Обычно, речь идёт о газовом оборудовании (котельные, газораспределительные пункты) и вентиляционном оборудовании. Очевидно, практикующим юристам есть смысл выделить в отдельную типовую форму договоры долевого участия для тех квартир, рядом с которыми находится, занижающее потребительские качества квартиры оборудование. Возможно, следует подумать об особой оговорке относительно осведомлённости дольщика о наличии такого неудобного технического оборудования (для пущей важности можно рядом с этим пунктом сделать специальное поле для подписи – аналогично полю для подписи о согласии дольщика на обработку персональных данных); так… от греха подальше.

3. На жилищно-строительный кооператив, созданный в связи с банкротством застройщика для завершения строительства за счет денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, возлагается обязанность по принятию их в члены кооператива.

4. Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.

Практикующему юристу застройщика по-прежнему стоит включать в договоры долевого участия право застройщика перенести один раз срок окончания строительства дома и получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Кажется, суд говорит очевидные вещи: продление сроков строительства возможно только дополнительным соглашением (не путать со сроком передачи квартир).

Однако, суд не рассматривает ситуацию, когда в договор включено соглашение сторон об однократной возможности застройщика сдвинуть срок строительства. Это формально соответствует правилам п.1 ст.452 ГК РФ. Причём, есть положительная «судебная практика» по данному вопросу.

Пунктом п. 3.2.2 договора предусмотрено право застройщика перенести один раз срок окончания строительства дома и получения разрешения на ввод в эксплуатацию. … Разрешая возникший спор и отказывая Ф. в удовлетворении иска о признании недействительным п. 3.2.2 договора № 34/7Ж участия в долевом строительстве жилого дома от 09.04.2012 года, суд первой инстанции обоснованно исходил из положений ст. 421 ГК РФ и пришел к правильному выводу о том, что согласованное сторонами договора условие о праве застройщика в одностороннем порядке, но не более чем один раз изменить срок окончания строительства дома и получения разрешения на ввод в эксплуатацию не противоречит ФЗ № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». // Апелляционное определение Московского областного суда от 26.08.2015 по делу № 33-20941/2015

Таким образом, практикующему юристу застройщика по-прежнему стоит включать в договоры долевого участия право застройщика перенести один раз срок окончания строительства дома и получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

5. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом положений части 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ.

Вновь суд говорит очевидные вещи, но уже про продление срока передачи объекта дольщику.

В отличие от сроков продления строительства, сроки передачи объекта недвижимости дольщику не могут быть продлены соглашением в договоре, и требуется заключение и регистрация дополнительного соглашения. Помимо этого, как следует из закона, застройщик должен сделать две вещи: не позднее чем за два месяца (1) информировать дольщика о невозможности передачи объекта в срок и (2) предложить изменить договор. В силу 452 ГК РФ дополнительное соглашение об изменении сроков передачи квартиры должно быть зарегистрировано Росреестром. Никакие уведомления об изменении сроков не могут сами по себе изменять срок.

6. Необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

Этим пунктом суд обсуждает проблемы такого способа защиты, как требование о регистрации договора.

Само указанное в Обзоре судебное дело – история довольно муторная и кажется запутанной. Договор подавался на регистрацию, были приостановки в связи с запретом совершать действия, были и другие формальные основания для отказа в регистрации. К томе же, Мосгорсуд (апелляция) дополнительно сослался на неоплату договора долевого участия. Но высшая судебная инстанция дала установку подходить проще к решению таких дел, более свободно оценивать допустимость доказательств об уплате договорной цены, и устанавливать три юридически значимых обстоятельства для правильного разрешения спора.

  • уклонение ответчика от государственной регистрации сделки
  • соблюдение сторонами надлежащей формы сделки (речь идёт о письменной форме).
  • отсутствие препятствий для государственной регистрации сделки.

Если сравнить первый и шестой пункты Обзора, и обратить внимание на общий тренд упрощения и усиления защиты дольщиков, кажется, что в случае незаключенного договора дольщику целесообразно отдавать предпочтение более простым в процессуальном плане способам защиты дольщиков, и сразу выставлять неустойку, квалифицируя договорные отношения по 214-ФЗ.

7. Односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности и разумности.

Образно говоря, на чашу весов правосудия (а точнее на чашу дольщика) добавлена весовая мера — оценочные понятия — критерии добросовестности и разумности застройщика. И напротив, с чаши застройщика снята весовая мера формальных оснований. Расторгаться застройщику будет сложнее.

В духе тренда либерализации защиты дольщиков, суд даёт установку судам ещё тщательнее подходить к оценке всех обстоятельств дела при решении вопроса о расторжении договора, в то время как более критически подходить к формальным основаниям расторжения договора застройщиком. Образно говоря, на чашу весов правосудия (а точнее на чашу дольщика) добавлена весовая мера — оценочные понятия — критерии добросовестности и разумности застройщика. И напротив, с чаши застройщика снята весовая мера формальных оснований. Расторгаться застройщику будет сложнее. В таких условиях, практикующему юристу, конечно, следует более тщательно подходить к вопросу о расторжении договора в одностороннем порядке и держать в уме, что расторжение договора в ситуации затянутого конфликта – не самый лучший вариант. А одних формальных, а значит и законных, оснований для расторжения застройщиком договора в одностороннем порядке может быть недостаточно. Очевидно, такие основания должны быть, помимо прочего, ещё и вескими, бескомпромиссными.

8. Закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков.

В вопросе об ответственности застройщика за нарушение сроков удовлетворения требований дольщиков (в т.ч. требований об устранении недостатков) суд ссылается на принцип «остаточного правового регулирования» и рекомендует руководствоваться Законом о защите прав потребителя. В свою очередь, Закон статьёй 23 устанавливает законную неустойку (пени) в размере 1% (одного процента) от цены товара (цены договора) за каждый день просрочки. Правило это императивное, уйти от него или изменить договором – не получится. Однако, в отличие от 23 статьи, пунктом 1 ст.20 установлено (внимание) диспозитивное правило о сроке устранения недостатков в 45 календарных дней. Таким образом, практикующему юристу возможно оговорить иной срок устранения недостатков (например, 45 рабочих дней).

Пример договорной формулировки:

При наличии у Участника замечаний по недостаткам Объекта долевого строительства, не являющихся существенными и не препятствующими использовать Объект долевого строительства по назначению, Участник не вправе отказаться от подписания Передаточного акта, при этом Стороны одновременно с подписанием передаточного акта подписывают протокол замечаний в отношении недостатков Объекта долевого строительства с указанием всех имеющихся у Участника замечаний к Объекту долевого строительства. В случае обоснованности таких замечаний, недостатки должны быть устранены Застройщиком в срок 40 (Сорок) рабочих дней»

В вопросе о сроках для удовлетворения прочих требований дольщиков, не стоит забывать об общегражданской норме пункта 2 ст.314 ГК РФ о сроках исполнения обязательства. Об этом диспозитивном правиле семи дней часто забывают. Между тем, диспозитивный срок в семь дней – срок довольно жёсткий и может «выстрелить» прямо по Вам. Поэтому, целесообразно указать в договорах комфортные сроки удовлетворения прочих требований дольщиков.

9. Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

В судебной практике встречались правовые позиции, когда суды на своё усмотрение снижали неустойку. Хотя, в последнее время всё реже. Ныне снижение неустойки возможно только по заявлению застройщика. В этой связи, отсутствие контроля за получение судом заявления о снижении неустойки по 333 ГК грозит Застройщику начислением неустойки по полной. Причём, даже если суд снизил неустойку, то решение суда должно содержать обоснование, на основании чего суд счёл неустойку явно несоразмерной.

Весьма любопытно, что в самом кейсе, упомянутом в Обзоре, есть противоположная и довольно красивая с точки зрения права мысль о праве судов на своё усмотрение снижать неустойку (Апелляционное определение Воронежского областного суда от 20.01.2015 № 33-315/2015):

«При этом суду предоставлено право по собственной инициативе проверять адекватность размера неустойки при вынесении решения о ее взыскании и в случае необходимости снижать ее размер до признанного судом разумного размера. Возложение законодателем на суды общей юрисдикции решения вопроса об уменьшении размера неустойки, пени при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах)».

Доценту РГУП Агафоновой Раисе Георгиевне — респект! Жаль, что эта красивая правовая позиция пала жертвой политической конъюктуры.

10. Перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Мысль понятна – не хочешь платить штраф – плати сразу по претензии дольщика. Не думаю, что это удачная мысль, ведь спор он на то и спор, что необходимо вначале разобраться о размере неустойки, и нужно понять размер самого штрафа, прежде чем его платить. На мой взгляд, более практичным было бы подойти более дифференцированно и учесть фактор неопределённости размера неустойки и штрафа, и установить размер уплачиваемого по претензии в досудебном порядке штрафа в виде определённой доли от суммы претензионных требований.

11. При разрешении спора об ответственности застройщика за неисполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства юридически значимыми и подлежащими доказыванию застройщиком являются обстоятельства исполнения им обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также обстоятельства предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта и о последствиях его бездействия.

Здесь, наверное, больше вопрос о документальном подтверждении получения юридически значимых сообщениях в условиях специфики работы ФГУП «Почта России». Об этом я писал ранее. Практикующему юристу целесообразно не спешить с составлением одностороннего акта, если не собран комплект документов, и иметь ввиду, что срок составления одностороннего акта на самом деле – диспозитивный, и его можно изменять на своё усмотрение.

12. Если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки.

Верховным Судом РФ подготовлен обзор судебной практики по делам, связанным с привлечением денежных средств граждан для участия в долевом строительстве

«Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

В Обзоре отражены, в частности, следующие выводы:

уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации;

необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации;

односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 ГК РФ о добросовестности и разумности;

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков.

Нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде уплаты неустойки;

размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства;

если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки;

в случае перехода прав участника долевого строительства к новому кредитору, в частности права на взыскание с застройщика неустойки, последняя исчисляется за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором;

получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет предусмотренную законом ответственность.

>214-й федеральный закон: изучаем свои права. Часть пятая. Все в суд, все в суд… или 214-ФЗ и судебная практика

На чью сторону встает суд

Споры между покупателями жилья и застройщиками в судах обычно касаются следующих вопросов: нарушение 214-ФЗ, нарушение договора долевого участия; выплата неустойки по ДДУ и по предварительным договорам; споры по условиям ДДУ, предварительному договору купли-продажи; расторжение договоров и возврат уплаченных гражданином средств; выплата неустойки по закону о защите прав потребителей; признание в судебном порядке права собственности на объект недвижимости. Рассмотрим ряд типичных ситуаций, с которыми сталкивается покупатель жилья, и подумаем, как лучше себя вести в подобных обстоятельствах.

Случай первый. Вас заинтересовал дом, но полной информацией о нем вы не обладаете, т. е. застройщик начал привлекать деньги дольщиков, но при этом не обнародует информацию о разрешении на строительство, не публикует проектную декларацию, сомнителен статус участка, на котором возводится дом и т. п. Рекомендация тут в общем-то проста. Если вы еще не вложили деньги в эту стройку, потребуйте от застройщика все необходимые документы и посоветуйтесь с юристом. Если вас уже угораздило отдать часть денег, а представленные вам по требованию документы оказываются не в порядке, вы имеете право потребовать от застройщика немедленно возвратить все переданные вами деньги с процентами за использование денежных средств. Такое право вам дает статья 395 Гражданского Кодекса РФ

Случай второй. Вам передан для подписания договор долевого участия, в котором отсутствуют некоторые обязательные положения: нет определения (в соответствии с проектной документацией) того объекта долевого строительства, который будет вам передан; не указан точный срок, когда застройщик должен передать вам объекта долевого строительства; в договоре не указана его цена, а также срок и порядок оплаты; не указан гарантийный срок на объект долевого строительства. В данном случае вам надо понимать, что такой ДДУ не соответствует 214-ФЗ, он не будет зарегистрирован в Росреестре, а значит подписывать его и вносить деньги по нему нельзя. Если вы уже передали застройщику часть средств, вы имеете право потребовать от застройщика вернуть вам все, что он от вас получил, поскольку данная, не соответствующая закону сделка, в любом случае будет признана ничтожной согласно статье 168 ГК РФ.

Случай третий. Предметом спора может стать ситуация, когда объект долевого строительства оказывается по каким-то причинам поврежден (до того момента его передачи вам), а застройщик отказывается его восстанавливать, заявляя, что строительные работы закончены. В этой ситуации на вашей стороне 214-ФЗ, поскольку по нему до момента передачи вам объекта долевого строительства все риски несет застройщик. Если в случае гибели объекта долевого строительства или его случайного повреждения застройщик отказывается восстанавливать объект, вы имеете полное право обратиться в суд.

Случай четвертый. Превышение сроков строительства. Собственно, если застройщик превысил сроки (от двух месяцев после срока завершения строительства указанного в ДДУ), 214-ФЗ дает дольщику право в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать вернуть вложенные деньги с процентами за использование средств. По закону застройщик должен вернуть деньги в течение 20 рабочих дней (перечислить на ваш счет или на депозит нотариуса). Если он этого не сделал, тогда остается обращаться с иском в суд… На самом деле, дольщиков, которые готовы забирать свои деньги после двух месяцев превышения срока сдачи дома, конечно крайне мало — не для того люди вкладываются в жилье, чтобы в итоге вернуть свои уже частично обесцененные инфляцией деньги. По оценкам юристов, специализирующихся на вопросах недвижимости, некоторые люди готовы ждать и десять лет, надеясь на то, что дом будет достроен. Но большинство дольщиков выдерживают максимум 2-3 года, а затем окончательно перестают доверять обещаниям девелопера и в массовом порядке идут с исками в суд. Кстати, если дольщики решили идти в суд, им есть смысл подавать заявления каждому по отдельности. Дело в том, что когда заявления подаются массово, вырабатывается общая практика. Судьи, когда выносят свой вердикт, прислушиваются к ранее принятым их коллегами решениям по аналогичным делам. Если же подать коллективный иск, есть риск вынесения не совсем выгодного для дольщиков решения, которое затронет сразу всех.

Случай пятый. Нередко предметом спора между дольщиком и застройщиком по 214-ФЗ, в случае ненадлежащего исполнения ДДУ, является отказ застройщика возвращать деньги после расторжения договора. Чаще всего такие ситуации возникают, когда застройщик значительно затягивает сроки строительства, а покупателю надоедать ждать. Чтобы заставить застройщика вернуть деньги, необходимо обратиться с иском в суд. В любом случае это даст вам дополнительные аргументы в споре с ним. Варианты здесь могут быть разными. По суду есть возможность получить большую сумму (в зависимости от длительности просрочки), но судебное разбирательство может оказаться долгим, да и застройщик может за это время обанкротиться. Вполне вероятно, что он предложит вам мировое соглашение — выплатить сумму меньшую, чем причитается по суду, но зато сразу. Если деньги вам нужны для нового вложения, то это вариант вполне подходящий.

Случай шестой. Возникли проблемы с государственной регистрацией квартиры в собственность. Дом построили, договор долевого участия был заключен по всем правилам, сумму по договору вы выплатили. Но застройщик не может сдать в регистрационную службу пакет необходимых документов, без которых покупателю не зарегистрировать право собственности на квартиру. Или, хуже того, застройщик признан банкротом (т. е. практически фирма ликвидирована) или находится в процедуре банкротства. Что делать, ведь в одностороннем порядке, без участия представителя застройщика, подать документы на регистрацию дольщик не может. В такой ситуации, чтобы зарегистрировать право собственности, необходимо подавать иск в суд с требованием признать право вашей собственности на построенную квартиру. Положительный вердикт суда станет основанием для регистрации собственности без участия стороны застройщика.
Общая практика такова, что суд чаще встает на сторону дольщика, но вернуть деньги ему удается не всегда.

Судебная практика получения денег

В предыдущих статьях мы уже приводили мнение экспертов рынка о том, что несмотря на все свои плюсы 214-ФЗ не может гарантировать дольщику стопроцентную защиту вложенных им средств. Главным фактором надежности вложений является не закон, а застройщик, его намерения, его репутация, его состоятельность, компетентность. По оценкам экспертов петербургского рынка недвижимости, ДДУ по 214-ФЗ заключают порядка 40% компаний. Еще 30% работают по схеме ЖСК, остальные продолжают заключать предварительные договоры. Когда дело доходит до судебных разбирательств, особой разницы между ДДУ по 214-ФЗ и другими типами договоров нет. Просто для них действуют различные нормы Гражданского кодекса. По договорам инвестирования можно требовать с застройщика возврата денег с процентами, а ДДУ по 214-ФЗ дает право на деньги плюс убытки. А закон о защите прав потребителей суды применяют в отношении всех покупателей жилья независимо от формы договора, даже если это не положено по закону, как, например, в случае с ЖСК.

Конечно, ряд тонкостей имеется. Если в суде одну и ту же квартиру оспаривают граждане, заключившие договор по 214-ФЗ, то ни срок подписания договора, ни факт оплаты не имеют решающего значения. Главное — кто первым зарегистрировал квартиру в Росреестре. Если у обоих претендентов договоры по «серой схеме», то тогда суд встает на сторону того, кто раньше заключил договор и оплатил квартиру.

Кстати меньше всего в плане денег могут выторговать в суде пайщики ЖСК. Если кооператив не выполняет свои обязательства, то они, в отличие от дольщиков, не могут рассчитывать ни на выплату неустойки, ни на взыскание убытков. Кроме того, не забудем, что если с дольщиков по 214-ФЗ требовать доплату нельзя, то пайщикам, в случае проблем со строительством, обычно предлагают раскошелиться и профинансировать дальнейшие работы по достройке дома. И в данном случае закон их от новых поборов не защищает.

Как свидетельствуют представители адвокатского сообщества, в настоящее время из дел, рассматриваемых в судах, не больше четверти касаются ДДУ по 214-ФЗ. Это не значит, что договора долевого участия самые безопасные. Просто пока еще основная масса дел относится к договорам, заключенным с 2003 по 2011 гг. А продажа квартир по 214-ФЗ стала обязательной только с 2010 года.

Как мы уже упоминали, в большинстве случаев, при любой форме договора, суд принимает сторону дольщика в его споре с застройщиком. Но проблема в том, что суд может тянуться долго. В лучшем случае можно уложиться за полгода. Но если адвокаты застройщика целенаправленно затягивают процесс, то он может растянуться на годы. А потом еще потребуется время, чтобы судебные приставы взыскали с должника-застройщика деньги. Одним словом, с учетом фактора инфляции и роста цены на недвижимость покупатель жилья, даже в случае получения денег оказывается в некотором проигрыше. Вот почему многие настроены ждать до последнего, в надежде получить-таки обещанную квартиру.

Вы скажете: как же так? А неустойка, а пени? Здесь есть еще одна проблема. Дело в том, что сами суды не до конца выдерживают букву 214-ФЗ. Ведь в нем прописана формула возмещения убытков дольщика. За каждый день пользования вашими средствами в случае просрочки застройщика платит штраф. Для дольщиков физических лиц это 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка (на день исполнения обязательства), от цены договора за каждый день пользования средствами. Сумма, кстати, может быть весьма приличной. Например, если квартира стоит 6 млн рублей, а застройщик уже на два года выбился из графика сдачи дома, то вы вправе претендовать на два с лишним миллиона рублей сверх выплаченной вами цены договора. Все это хорошо, но, увы, действует лишь на бумаге. Как показывает практика, суды настроены соблюдать некий паритет интересов и, вставая на сторону дольщиков в плане возвращения вложенных средств, обычно отказывают им в дополнительных компенсациях, или значительно уменьшают их размер. По данным адвокатского бюро Олега Сухова, лишь в 10% случаев дольщик может добиться компенсации в размере до миллиона рублей. Примерно в 15% случаев компенсация составляет 200 – 500 тысяч рублей. Такой же процент приходится на полный отказ суда в дополнительной компенсации. В 60% дел застройщик получает по суду от 50 до 200 тысяч рублей сверх цены договора.

214-й закон определяет ответственность застройщика перед дольщиками. Но, реальность такова, что застройщиком нередко оказывается структура, которая не располагает достаточными средствами для того, чтобы в случае чего удовлетворить претензии дольщиков (об этом мы уже говорили в IV части статьи). Это может быть владелец или арендатор участка (например, какой-нибудь государственный институт или ведомственная структура), или специально созданная компания с небольшим уставным капиталом. Что далеко ходить за примерами: изучите рекламные буклеты крупных петербургских строительных корпораций и вы сами увидите, что на разных объектах у одной и то же фирмы застройщиками выступают разные коммерческие структуры, иногда с похожими названиями.

Статья по данной теме

Очередное (и второе за последние два года) изменение правил страхования договоров долевого участия (ДДУ) поставило строительную отрасль перед опасностью «заморозки» новых проектов и остановки деятельности. Застройщики столкнулись с повышением страховых тарифов и значительным сокращением количества страховых компаний, соответствующих требованиям закона и имеющих право работать на рынке. Очевидно, что застройщиков принуждают вступать в единственное в стране Общество взаимного страхования. Попробуем разобраться в ситуации…

Таких застройщиков еще иногда иронически называют «компаниями-прокладками». Они рекламируют объект, продают квартиры, а инициатор проекта — компания, которая реально ведет строительство и инвестирует в него деньги, находится вне правового регулирования, поскольку за все отвечает застройщик. В случае чего застройщик банкротится и дальше уже в суде дольщик пытается получить свои деньги с банкрота.

После принятия в 2011 году поправок в закон «О несостоятельности (банкротстве)» дольщики получили преимущество в получении своих денег раньше других кредиторов (банков и др.). Но тем не менее, они в этой очереди третьи. После реализации имущества банкрота сначала платятся налоги и зарплата его сотрудникам, а уже затем оставшиеся деньги направляются дольщикам и далее остальным кредиторам. Поэтому вообще-то взыскать свои деньги с банкрота дольщику будет крайне непросто. И даже если с застройщика есть, что взять, процесс растягивается надолго — дело упирается в работу судебных приставов, которые не всегда оперативны. Как свидетельствует судебная практика, получение полной суммы с застройщика-банкрота явление редкое. Чаще дольщик получает неполную сумму или вообще ничего.

Как мы уже упоминали в IV части статьи, можно застраховать риски в страховой компании, тогда судебная волокита для вас не будет так страшна — деньги можно будет получить после того, как наступит страховой случай, а дальше страховая компания сама уже будет выбивать деньги из должника. Проблема только в том, что страхование в сфере недвижимости у нас развито слабо и стоимость страховки весьма высока. Собственно страхуют у нас только от двух случаев: банкротство застройщика и задержка строительства из-за форс-мажорных обстоятельств (природных катастроф, в первую очередь). Сами страховщики объясняют это тем, что процедура предварительной проверки застройщика сложна и если бы страхование среди дольщиков носило массовый характер, тогда и стоимость страховки можно было бы снизить. А трудоемкая проверка ради одного-двух договоров страхования, по определению не может сделать их дешевыми. По оценкам самих страховых компаний, цена страхования от двух упомянутых видов рисков могла бы составлять от 0,5 до 1,5% цены квартиры в год. Но из-за отсутствия массовости и недостаточной конкуренции (компаний, которые страхуют дольщиков, единицы) стоимость страховки возрастает в разы — вплоть до 5% в год. Сами посчитайте, сколько вы заплатите страховой компании, если ваш дом будет строиться, скажем, года три.

Статья по данной теме

Далеко не всегда хорошие идеи, заложенные в законе, воплощаются в жизнь. 214-й закон — не исключение. Все проблемы рынка строящегося жилья он не решил, да и вряд ли мог.

Громкие дела и новые правила игры. В чем плюсы для дольщиков?

Первые месяцы 2013 года ознаменовались тем, что некоторые петербургские застройщики были оштрафованы государством за нарушения 214-ФЗ (об этом сообщил портал domkontrol.ru). Среди этих компаний ООО «Л-18», ООО «Норманн-Запад» и ООО «Квартира.ру Платинум». Управлением контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Санкт-Петербурга проверило эти организации и выявило, что они привлекали деньги граждан до государственной регистрации договоров долевого участия. Впрочем, общий штраф, наложенный на троих застройщиков, невелик — 280 тыс. рублей.

За минувший года строительный рынок Петербурга был отмечен рядом судебных решений, которые можно назвать показательными. Как один из таких прецедентов участники рынка оценили решение Федерального окружного арбитражного суда по спору между петербургским Комитетом по строительству и ТД «Сигма», заключавшим с покупателями квартир предварительные договоры. Госчиновники настаивали на том, что по 214-ФЗ предварительные договоры вне закона. ТД «Сигма» отстаивал позицию, согласно которой 214-ФЗ применяется только в отношении застройщиков. Что же касается партнеров (подрядчиков и др.), то они, не будучи застройщиками не имеют права заключать договор долевого участия, а следовательно вынуждены прибегать к заключению иных форм договоров. По сути это была попытка коммерсантов, используя лазейки в законодательстве, сделать законными нормы, которые откровенно противоречат духу 214-го закона. Но Арбитражный суд в данном случае поддержал позицию Комитета по строительству: привлекать средства граждан в жилищное строительство можно только тремя способами, прописанными в 214-ФЗ (договор долевого участия, ЖСК, жилищные сертификаты).
Более того, способы привлечения денег в обход 214-ФЗ не просто незаконны, но и квалифицируются теперь как административное правонарушение (с учетом поправок в КоАП и 214-ФЗ), караемое штрафом от 500 тыс. до 1 млн рублей. Следствием дела Комитета по строительству против «Сигмы», по мнению юристов, можно считать также то, что вне закона становятся не только предварительные но и инвестиционные договора (кроме случаев, оговоренных в 214-ФЗ, когда речь идет об объектах, разрешение на строительство которых было получено до вступления 214-го закона в силу). Ранее партнеры застройщика, заключая инвестиционные договора, ссылались на то, что делают это согласно закону об инвестиционной деятельности (39-ФЗ). Теперь создан судебный прецедент, запрещающий это.

Фактически у партнеров застройщика остается только один законный способ продажи квартир до момента сдачи дома. Это переуступка (цессия). Партнеры заключают с застройщиком договоры долевого участия в соответствии с 214-ФЗ, регистрируют договор в Росреестре, а затем переуступают право требования по ним частным лицам в полном соответствии с законом. Если же подрядчики или инвесторы не заинтересованы в заключении с застройщиком ДДУ, то им остается единственный вариант: если они получили квартиры по инвестиционным договорам, то не имеют права в свою очередь перепродавать их гражданам до момента регистрации права собственности на эти квартиры.

Для нас как покупателей жилья из всего этого можно сделать вывод: государство продолжает курс на искоренение «серых схем» в недвижимости, что вселяет надежду. Тем не менее, компаний, нарушающих 214-ФЗ, работающих по инвестиционным и предварительным договорам, хватает. Многие из них строят, не имея на руках полного пакета разрешительной документации. И если смотреть правде в глаза, то застройщики пока не слишком паникуют. Возможно, одна из причин состоит в том, что у Комитета по строительству нет возможности в сжатые сроки проверить всех застройщиков. План проверок известен на год вперед, внеплановые проверки возможны только по предписанию прокуратуры. О темпах проверок можно судить по 2012 году, когда Комитетом было проверено 16 компаний. Результаты проверок: выявлено 490 случаев нарушений 214-ФЗ. В общей сложности нарушители оштрафованы на 14 млн 535 тысяч рублей. Цифра вроде бы немалая, но если поделить на всех, то выходить в среднем около 900 тыс. рублей — цена одной комнаты…

Статья по данной теме

Проблемами дольщиков в столице занимается Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства. Он расположен по адресу: улица Воздвиженка, дом 8/1, строение 1. Телефон: +7 (495) 620-2935. Факс: +7 (495) 633-6648. Горячая линия: +7 (495) 645-8096.

Еще одно прецедентное дело — спор между Комитетом по строительству Санкт-Петербурга и компанией «Л1-5». Суть его в двух словах состоит в следующем. Ранее компания заключала с покупателями квартир предварительные договоры. Затем перешла на ДДУ по 214-ФЗ, но договоры, заключенные ранее (до 2011 года) переоформлять отказалась, несмотря на желание клиентов. Один из покупателей жилья обратился с жалобой в Комитет по строительству. Чиновники обязали застройщика переоформить договор, тот, в свою очередь, обратился в арбитражный суд. Пока дело находится в стадии рассмотрения. Если будет принято решение в пользу Комитета по строительству, значит у него появится еще один рычаг влияния на застройщиков. Последние же опасаются, что в случае массового переоформления договоров они лишатся части оборотных средств, ведь до регистрации ДДУ в Росреестре компания не имеет права пользоваться деньгами дольщика (их придется положить на счет покупателя, т. е. фактически заморозить). Ожидается, что решение по этому судебному спору будет принято в текущем году.

Также представляет интерес прецедент по делу компании «Городская перспектива». Компания была одной из тех, кто принимал от дольщиков предоплату по договору (с внесением в текст договора особых формулировок, якобы гарантирующих дольщику возврат внесенных средств) до регистрации ДДУ в Росреестре. «Городская перспектива» была оштрафована на 500 тыс. рублей. Обжаловать решение суда ей не удалось. Соответственно теперь и другим застройщикам придется строить свою работу, учитывая это судебное решение.

Эксперты рынка недвижимости, комментируя ситуацию, сходятся на том, что у застройщиков остался только один законный способ привлечь от дольщика деньги в качестве предоплаты до регистрации договора в Росреестре. Покупатель может заплатить некую сумму в виде аванса не застройщику, а банку, который является его партнером. Правда в данном случае воспользоваться этими деньгами застройщик все равно сразу не сможет, т. к. до государственной регистрации договора они будут заморожены на банковском счету. Лишь после подтверждения из Росреестра аванс будет переведен банком застройщику. Или деньги вернутся обратно покупателю, в случае отказа Росреестра регистрировать договор. Надо сказать, что для покупателя квартиры это вполне безопасная схема, которая помогает без особого риска забронировать за собой понравившуюся квартиру. Так что данный вердикт суда можно считать для дольщиков позитивным.

В защиту покупателей жилья выступил Роспотребнадзор

Еще ряд прецедентных судебных решений приняты по спорам застройщиков с Роспотребнадзором. Это надзорное ведомство, как известно, оценивает договоры не по принципу их соответствия 214-ФЗ, а с позиций закона о защите прав потребителей. Судебная практика свидетельствует, что, как правило, застройщики проигрывают дела контролирующей организации и вынуждены платить штрафы. Протесты, обычно ни к чему не приводят. Применительно к договорам долевого участия Роспотребнадзор усматривает нарушение прав потребителей в требовании застройщика к дольщику до приемки квартиры внести предоплату за коммунальные услуги (обычно на полгода вперед), а также в требовании заключить договор с предлагаемой застройщиком управляющей компанией. Если подобные пункты есть в договоре, то они противоречат закону, поскольку оплачивать коммунальные расходы покупатель квартиры обязан только после того, как он принял квартиру по акту или даже после того, как квартира была оформлена в собственность. Суды подтверждают правоту Роспотребнадзора. Поэтому отказ дольщика от данных требований застройщика не достаточная причина для отказа от передачи ему построенного жилья.

Второе нарушение, против которого выступает в судах Роспотребнадзор, также встречается нередко. Речь идет о неустойке, которую застройщик прописывает в договоре для дольщика, нарушающего условия оплаты договора. Дело в том, что 214-ФЗ четко определяет размер пеней, которые накладываются на дольщика, если он нарушает график оплаты договора (1/300 ставки рефинансирования ЦБ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки). Но ряд застройщиков норовят самовольно увеличить размер неустойки. В суде подобная практика однозначно признается незаконной. Так что если в вашем договоре присутствует подобный пункт, можно обращаться в Роспотребнадзор.

Еще один момент, который также оспаривается Роспотребнадзором — это обязательство застройщика бесплатно устранить обнаруженные при приеме квартиры недостатки «в разумный срок». Дело в том, что именно такая формулировка используется в 214-ФЗ и она всеми участниками процесса давно признана размытой и требующей более четкого определения. В настоящий момент, когда дольщики сталкиваются с затягиванием сроков по гарантийному ремонту со стороны застройщика, ряд из них обращаются с жалобами в Роспотребнадзор. Этот контролирующий орган полагает что застройщик обязан более четко определять в договоре срок устранения недостатков по гарантийным обязательствам. Суды в этом вопросе также обычно встают на сторону Роспотребнадзора и покупателей жилья.

Единственный из спорных вопросов, по которому позиция Роспотребнадзора пока не признана однозначно убедительной — это вопрос неустойки, которую ряд застройщиков взимают с дольщика в случае, если он решит досрочно расторгнуть договор долевого участия. Размер этой неустойки порой весьма велик и достигает 30% от цены квартиры. Несмотря на противоречие этого условия 214-ФЗ, а также закону о защите прав потребителей, несмотря на ряд положительных судебных решений, точка в этом вопросе пока еще не поставлена. По мнению профессиональных юристов, вопрос этот скользкий и не до конца законодательно урегулированный, многое зависит от того, сможет ли застройщик в суде доказать, что сумма неустойки напрямую связана с теми убытками, которые он понес из-за выхода дольщика из проекта. Посмотрим, как будет складываться практика судебных решений по этому запутанному вопросу в дальнейшем…

Не так давно губернатор Петербурга Георгий Полтавченко высказал свою позицию в отношении недобросовестных застройщиков. Он заявил о том, что их список будет обнародован интернет-порталом городского правительства, чтобы люди знали, кто нарушает закон. «Я надеюсь, – заявил губернатор, — что если люди узнают, что некая компания в черном списке, то они к ней больше не пойдут». В настоящее время подобную информацию городской Комитет по строительству на своей странице разместил. В списке нарушителей 214-го закона значатся 12 компаний. Ознакомиться с их перечнем можно также на нашем сайте.
В следующей части нашей статьи мы поговорим о 214-ФЗ и малоэтажном строительстве, а также применимости данного закона к рынку загородной недвижимости.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ 214-ФЗ

  • LP LLC
  • Янв-31-2016
  • Без рубрики

Правоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются Законом №214-ФЗ. Вместе с тем, положения указанного закона устанавливают порядок осуществления надзорных функций со стороны государства в отношении застройщиков.

Судебная практика по 214-ФЗ фактически сформирована, однако по результатам рассмотрения судами данной категории дел претерпевает незначительные изменения. Так, судебная практика за 2016 год по ДДУ свидетельствует о повышении взыскиваемых с застройщиков неустоек и штрафов. Ссылки представителей строительных компаний на положения ст. 333 ГК РФ перестали быть аргументом для снижения заявленной неустойки, поскольку в дополнение необходимо представить доказательства ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств по ДДУ.

Если в результате действий застройщика дольщик понес какие-либо убытки, то их также возможно требовать к взысканию со строительной компании, представив доказательства их возникновения. Природу возникновения убытков у дольщика суд оценивает в каждом конкретном случае индивидуально.

Неустойка по 214-ФЗ может быть получена дольщиком как в досудебном порядке, если застройщик признает факт нарушения со своей стороны, так и по результатам судебного разбирательства с принудительным исполнением решения суда.

Возможен вариант также частичного удовлетворения требований дольщика по факту рассмотрения претензии, в связи с чем, судебный спор ограничивается взыскание недоплаченной части неустойки.

Ответственность застройщика

Положения закона 214-ФЗ предусматривают ряд основных обязанностей застройщика, а именно:

  • возведение объекта долевого строительства в установленные договором сроки и передачу его дольщику в собственность;

  • строительство объекта осуществляется силами самого застройщика или с привлечением подрядных организаций, ответственность за действия которых несет сам застройщик, при этом сведения о привлекаемых организациях должны содержаться в договоре с участником долевого строительства;

В случае нарушения своих обязательств застройщиком участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском по 214-ФЗ с требованием о взыскании денежных средств.

В свою очередь дольщики обязаны своевременно и в полном объеме произвести оплату цены договора, а также принять жилое помещение после введения его в эксплуатацию с соблюдением порядка, предусмотренного условиями договора.

Судебная практика по ФЗ 214 2016 освещает множество споров с различными требованиями участников долевого строительства, а именно о расторжении договора с взыскание денежных средств по договору, взысканию неустойки и штрафа, обязании устранить недостатки, об уменьшении стоимости квартиры по договору.

Расчет суммы

Величина требуемой с застройщика неустойки расчитывается исходя из 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства.

Пример расчета неустойки

Предположим, что ставка на день расчета составляет 9%, стоимость объекта составляет 3500000 рублей. Просрочка платежа составляет один год, то есть 365 дней.Сумма неустойки в таком случае составит:

3500000 * 365 * 1/150 * 9/100 = 766500 руб.

По отношению к стоимости квартиры данная сумма является существенной и если каждый дольщик из нескольких сотен заключивших договор потребует такую сумму от застройщика. то вполне вероятно, что это крайне негативно отразится на финансовом состоянии застройщика. Поэтому, оценивая последствия нарушений своих обязательств застройщик может предложить в добровольном порядке выплатить часть заявленной суммы. Соглашаться или нет, личное дело каждого участника долевого строительства. В погоне за большей суммой можно потратить полгода на судебное разбирательство, в течение которого застройщик может перейти к состоянию банкротства или близкому к нему или получить меньшую сумму, но в сжатые сроки.

admin