Обязательные нотариальные сделки

Плюсы и минусы

Преимуществ у такого варианта заверения сделки немало:

  • Стороны могут быть абсолютно уверены в ее чистоте: в этом случае исключается появление факторов, которые могут привести к оспариванию сделки в судебном порядке. А если одна из сторон попытается доказать ничтожность договора, то это вряд ли получится.
  • При проведении сделки с участием третьего лица нотариус обязан проверить действительность и подлинность выданной доверенности.
  • В обязанности нотариуса также входит помощь в составлении договора. Он подскажет, какие нюансы должны быть отражены в документе.
  • Нотариус может присутствовать в момент передачи денег, а также взять расписку, удостоверяющую данный факт.
  • Нотариус отвечает за то, чтобы сделка была проведена с учетом всех положений законодательства. Он своим имуществом отвечает за ущерб, а его ответственность застрахована.

Минус, пожалуй, здесь только один: услуга платная. В случае, когда клиент желает получить дополнительные сопутствующие услуги, это необходимо также оплатить по существующим тарифам.

Как происходит оформление?

Нотариальное оформление сделки должно происходить по установленным законом правилам. Для этого потребуются документы по списку, оплата услуг нотариуса, а также соблюдение определенной последовательности действий.

Необходимые документы от сторон

Для заверения сделки у нотариуса необходимо подготовить такие документы:

  • Подтверждение права продавца на жилье. Это может быть договор купли-продажи, дарения, завещание и пр.
  • Также от продавца потребуется согласие супруга на проведение сделки в том случае, если недвижимость была приобретена во время брака.
  • При участии несовершеннолетних потребуется согласие органов опеки.
  • Справка об отсутствии задолженности по жилищно-коммунальным платежам.
  • Выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах на момент продажи квартиры или дома.
  • Выписка из ЕГРН. Она нужна для того, чтобы подтвердить факт отсутствия ареста или обременения недвижимости.

Основные этапы

Процедура нотариального заверения происходит в несколько этапов:

  1. Сначала необходимо подготовить предварительный договор. Там нужно указать сроки сделки и основные ее условия. Документ подписывается обеими сторонами.
  2. Следующий шаг – сбор необходимых документов.
  3. Третий этап – оформление договора. В предварительный договор вносятся дополнительные условия по усмотрению покупателя и продавца, не противоречащие норме закона.
  4. Окончательный вариант договора подписывается сторонами в присутствии нотариуса.
  5. После этого нотариус подписывает документ и ставит свою печать. Этим он удостоверяет его подлинность.
  6. Затем он подает документы на регистрацию сделки в Росреестре, а после того, как оформление там будет завершено – получает их. Следует отметить, что в этом случае процедура завершается быстрее, чем при обращении продавца и покупателя лично.
  • Как происходит процедура удостоверения и регистрации?

    Кроме описанных выше действий, нотариус указывает все данные нового договора в специальном реестре, который он ведет. Также там ставят свои подписи и участники сделки – продавец и покупатель недвижимости.

    Кто должен оплачивать услуги?

    Законодательство не устанавливает, кто именно должен нести расходы на проведение сделки у нотариуса. Обычной практикой является, когда эти расходы оплачивает сторона, получающая в результате деньги, т.е. продавец жилья. Но он может договориться с покупателем об ином участии в платежах. Например, их можно поделить пополам либо в другой пропорции.

    Есть ряд расходов на нотариальное оформление сделки, которые должна нести одна из сторон самостоятельно:

    • если требуется доверенность, поскольку планируется заключение договора через представителя;
    • когда нужно согласие супруга на продажу жилья;
    • при отчуждении долевой собственности необходимо направить остальным собственникам уведомление о том, что часть имущества была реализована и теперь у нее другой владелец.

    Сколько обычно составляет стоимость услуг?

    Сколько же стоит сделка? Средние расценки на услуги нотариуса в случае, когда стороны состоят в родственных отношениях, таковы:

    • если цена сделки не превышает 10 миллионов рублей, то тариф составит 3 тыс. руб. + 0,2% от суммы, указанной в договоре;
    • при превышении указанной цены – 23 тыс. руб. + 0,1% от суммы превышения.

    При том установлен максимальный тариф – 50 тыс. руб.

    Если же продавец и покупатель родственниками не являются, то применяются иные тарифы:

    • при цене сделки до 1 млн. руб. – 3 тыс. руб. + 0,4%;
    • от 1 до 10 млн. руб. – 7 тыс. руб. + 0,2% от суммы свыше миллиона;
    • от 10 млн. руб. – 25 тыс. руб. + 0,1% от суммы свыше 10 миллионов.

    Размер платежа в данном случае ограничивается 100 тыс. руб. Фиксированная часть платежа может варьироваться в зависимости от региона.

    Для сравнения – средние цены при нотариальном оформлении договора купли-продажи жилья в крупных городах РФ:

    • самые большие цены в Екатеринбурге и Самаре (около 10 тыс. руб.);
    • Москва: от 7000 до 8000 руб., примерно такой же тариф и в Казани;
    • Владивосток: 6000-8000 руб.;
    • в Воронеже разброс цен больше: от 4000 до 9000 руб.;
    • средняя цена в Новосибирске составляет 6500 руб.;
    • жителям Санкт-Петербурга придется заплатить немного меньше: от 3000 до 5000 руб., столько же отдадут и севастопольцы;
    • минимальный тариф в Краснодаре – 3000 руб.

    В ряде случаев купля-продажа жилья сопровождается обязательной процедурой нотариального оформления. Кроме того, по желанию сторон может быть заверена и сделка, которая не попадает в список обязательных. Это потребует дополнительных расходов, иногда немалых, но в итоге перед подписанием договор и документы к нему проверяются специалистом.

    Перед тем как оформить куплю-продажу, покупатель и продавец могут получить консультацию нотариуса, стоимость которой уже включена в пакет услуг. Но все же могут быть отдельные случаи, когда такой договор можно оспорить.

    Нотариальный тариф за удостоверение сделки купли-продажи недвижимости

    Несмотря на то, что сделки с недвижимостью не требуют обязательного нотариального удостоверения, все больше граждан выбирают сделку, удостоверенную нотариусом, а не сделку, которая совершается в простой письменной форме.

    Еще бы, ведь сделка, удостоверенная нотариусом, это надежность, удобство, защита от мошенников и высокие гарантии безопасности.

    Прежде всего, нотариус – единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет полную имущественную ответственность за свои возможные ошибки. Если по вине нотариуса клиенту причинен ущерб, то он будет полностью компенсирован. Возмещение причиненного нотариусом вреда гарантируется личным страхованием нотариуса, его личным имуществом, коллективным страхованием нотариальной палаты субъекта Российской Федерации и компенсационным фондом Федеральной нотариальной палаты.

    Нотариус обеспечит юридическую чистоту сделки. При удостоверении сделки он устанавливает волеизъявление лица, отсутствие пороков его воли, гарантирует наступление тех правовых последствий, которые соответствуют намерениям сторон. Нотариус обязан идентифицировать личности сторон, разъяснить существо совершаемой сделки и ее последствия, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред.

    Если, покупая или продавая квартиру, вы решили обратиться к нотариусу, то можете быть уверены, что нотариальный акт, обладающий повышенной доказательственной силой, надежно защитит ваши права и интересы, убережет от юридических рисков.

    Кроме того, что сделка, совершенная с участием нотариуса, надежна, она еще и гораздо менее хлопотна. Вам не придется никуда бегать – большую часть документов, необходимых для совершения сделки, нотариус запросит в соответствующих органах сам.

    И с регистрацией проблем не будет: нотариус самостоятельно подаст документы в Росреестр. При подаче в электронной форме процедура регистрации перехода права собственности займет один рабочий день, если нотариус подаст документы на бумажном носителе – три дня.

    Кроме того, с 1 января 2015 года тарифы на нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью значительно снижены. Услуги нотариуса обойдутся вам значительно дешевле, чем помощь адвоката, юридического консультанта или риелтора. Так сколько же будет стоить безопасность и удобство?

    Для начала предлагаем ознакомиться с порядком расчетов нотариального тарифа:

    За удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, придется заплатить:

    I. Супругу, родителям, детям, внукам, при цене сделке до 10 000 000 рублей включительно – 3 000 рублей + 0,2 % оценки недвижимого имущества (суммы сделки), свыше 10 000 000 рублей – 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей;

    II. Другим лицам в зависимости от суммы сделки:

    – до 1 000 000 рублей включительно – 3 000 рублей + 0,4 % суммы сделки;
    – свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно – 7 000 рублей + 0,2 % суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;
    – свыше 10 000 000 рублей — 25 000 рублей + 0,1 % суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, – не более 100 000 рублей;

    Для удобства предлагаем вам ознакомиться с тарифами на удостоверение сделки купли-продажи недвижимости:

    Цена квартиры (миллионы)

    Родственникам
    (Супругу, родителям, детям, внукам)

    Не родственникам

    1 000 000

    5 000 руб.

    7 000 руб.

    1 500 000

    6 000 руб.

    8 000 руб.

    2 000 000

    7 000 руб.

    9 000 руб.

    2 500 000

    8 000 руб.

    10 000 руб.

    3 000 000

    9 000 руб.

    11 000 руб.

    5 000 000

    13 000 руб.

    15 000 руб.

    7 000 000

    17 000 руб.

    19 000 руб.

    10 000 000

    23 000 руб.

    25 000 руб.

    15 000 000

    28 000 руб.

    30 000 руб.

    20 000 000

    33 000 руб.

    35 000 руб.

    30 000 000

    43 000 руб.

    45 000 руб

    проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

    Правовое регулирование сделок по распоряжению имуществом корпорации

    Как известно, распоряжение имуществом — одно из правомочий собственника, позволяющее ему по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам (продавать, менять, дарить и др.), передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог, распоряжаться им иным образом.

    Есть совершенно стандартные и распространенные сделки, при которых корпорация, подобно иным собственникам, осуществляет право собственности в отношении своего имущества по своему усмотрению, так как вправе

    беспрепятственно совершать любые действия, не противоречащие закону, иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

    Классические основания приобретения и прекращения права собственности корпораций следующие:

    — гражданско-правовые сделки;

    — изменение состава имущества корпорации при ее реорганизации (слияние, разделение и т.д.);

    — создание имущества в процессе производственной деятельности;

    — другие разрешенные законом способы приобретения и прекращения права собственности.

    Ограничения для беспрепятственного осуществления права собственности могут быть установлены только законом. Прежде всего, на пределы осуществления права собственности юридического лица влияет объем его правоспособности. Так, некоммерческие корпорации, наделенные специальной правоспособностью, в большей степени ограничены в осуществлении правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом, нежели коммерческие, имеющие общую правоспособность. Это прямо подчеркивается в п. 4 ст. 213 ГК РФ, согласно которому такие некоммерческие юридические лица, как общественные и религиозные организации, благотворительные и иные фонды, вправе использовать принадлежащее им на праве собственности имущество лишь для достижения целей, предусмотренных их

    учредительными документами .

    По общему правилу, корпорации реализуют свои полномочия собственника через свои органы. Это характерно для обществ, в хозяйственных товариществах права и обязанности собственника реализуются участниками (ст. ст. 72, 84 ГК РФ).

    В определении правового режима имущества, принадлежащего корпорации на праве собственности, в установлении правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению им велика роль учредительных документов. В них определяются источники формирования имущества юридического лица, порядок распоряжения движимым и недвижимым имуществом, распределение между участниками прибыли и убытков и др.

    К примеру, одной из особенностей общества с ограниченной ответственностью является возможность предусмотреть в уставе обязанность участников вносить вклады в его имущество (помимо вкладов в уставный капитал общества). Данная обязанность возникает лишь при условии принятия общим собранием участников решения о внесении таких вкладов. При этом вклады в имущество общества не будут являться вкладами в уставный капитал. Они не изменяют размер и номинальную стоимость долей участников в уставном капитале общества. В то же время действительная стоимость доли каждого участника общества при этом увеличивается; это обусловлено тем, что вклад в имущество общества влияет на размер чистых активов, исходя из которого определяется действительная стоимость доли каждого участника.

    Интересным и достаточно сложным является вопрос о правовой природе доли в уставном капитале ООО с точки зрения определения возможностей корпорации и ее участников по распоряжению своими долями.

    Существует мнение, что доля в уставном капитале ООО свидетельствует о наличии у участника общества определенных обязательственных и корпоративных прав в отношении соответствующей части всего имущества ООО. Кроме того, по словам авторов учебника «Российское гражданское право», долю в уставном капитале ООО по своей правовой природе следует рассматривать в качестве имущественного права: «осуществление корпоративных прав прямо или косвенно имеет своей целью удовлетворение имущественных интересов их носителей. Поэтому корпоративные права можно отнести к

    числу имущественных прав» .

    Аналогичную позицию занимает С. А. Бобков, полагая, что анализ объема прав, которые предоставляет доля в уставном капитале ООО своему владельцу, позволяет сделать вывод, что доля в уставном капитале ООО есть совокупность имущественных прав, так как это права: на получение части чистой прибыли общества пропорционально доле в уставном капитале; на получение в случае выхода либо исключения участника из общества действительной стоимости доли; на часть имущества общества в случае его ликвидации, оставшуюся после расчета со всеми кредиторами общества.

    Безусловно, статус участника общества предусматривает ряд прав неимущественного характера: на участие в управлении делами общества, на получение информации о деятельности общества, на выход из общества, а также обязанностей: оплачивать доли в уставном капитале общества в порядке, в размерах и в сроки, которые предусмотрены Законом об ООО и договором об учреждении общества; не разглашать конфиденциальную информацию о деятельности общества. Однако, учитывая, что ООО является одним из видов коммерческих корпораций, основная цель его участника — получение прибыли, а перечисленные выше правомочия факультативны и в конечном счете направлены на извлечение прибыли обществом. Долю в уставном капитале ООО как объект гражданских прав в целом следует рассматривать как

    имущественное право.

    В.А. Лапач приходит к выводу, что нет оснований характеризовать права участника по отношению к обществу в целом как права обязательственные. В то же время он пишет, что доля в уставном капитале может быть охарактеризована как право быть участником общества и по систематике объектов гражданских прав должна быть отнесена не к «имущественным правам», а к «иному имуществу» в соответствии со ст. 128 ГК .

    Поэтому следует присоединиться в целом к пониманию правовой природы доли в уставном капитале ООО, которое отражено в следующем определении, развивающем вышеизложенную концепцию понимания доли в ООО: «Доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью является разновидностью права участия и, следовательно, представляет собой субъективное право на участие в организации деятельности общества, состоящее из единого и неделимого комплекса правомочий участника общества».

    Именно эта позиция отражена в ст. 65.1 ГК РФ, которая указывает: «Юридические лица, учредители (участники) которых обладают правом участия (членства) в них и формируют их высший орган в соответствии с п. 1 ст.65.3 настоящего кодекса, являются корпоративными юридическими лицами (корпорациями).

    Законодатель в данной статье рассматривает право участия в узком смысле только как участие в управлении деятельностью организации, и, что самое главное, понимает его как право членства. Однако далее в ст. 65.2 ГК РФ описан весь объем прав и обязанностей участников. В связи с новым пониманием доли участия в ООО можно привести следующее определение: «Доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью является правом участия (правом членства) и представляет собой совокупность корпоративных (членских) прав и обязанностей участников, имеющих как имущественную, так и организационную природу, в отношении созданного ими юридического лица, состоящую из единого и неделимого комплекса прав и обязанностей члена общества».

    В связи с вышесказанным можно выделить весьма своеобразные способы распоряжения имуществом корпорации, связанные с движением прав на долю в ООО по воле участников. Речь идет о сделках приобретения корпорацией доли (части доли) участника в уставном капитале ООО либо выкупе акций АО самим же обществом в случаях, предусмотренных законодательством либо уставом корпорации.

    Примерно та же логика применяется при отнесении к способам распоряжения имуществом корпорации приобретения акций по инициативе акционерного общества.

    В соответствии с Законом об АО (глава IX) в уставе общества может быть предусмотрено право общего собрания принимать решение о приобретении размещенных ранее акций на баланс общества. Такое решение может приниматься в тех случаях, когда целесообразно или необходимо уменьшить уставный капитал. Необходимость уменьшения уставного капитала возникает, если стоимость чистых активов меньше объявленного уставного капитала. Кроме того, такое решение может принимать и совет директоров, если в уставе нет запрета на принятие такого решения. Также в уставе акционерного общества может быть предусмотрено преимущественное право общества на приобретение акций, продаваемых его акционерам, если последние не использовали предоставленное им право.

    Если решение принимается советом директоров, то оно может быть связано с необходимостью поддержания курса собственных акций на вторичном рынке (перед дополнительным выпуском акций), необходимостью привлечения новых акционеров и т. д.

    Акции, приобретенные на баланс по решению совета директоров, должны быть реализованы в срок, не позднее года с даты их приобретения. В противном случае общее собрание акционеров должно принять решение об уменьшении уставного капитала или увеличении номинальной стоимости остальных акций, чтобы не уменьшать уставный капитал (так как нереализованные акции подлежат погашению).

    Чтобы реализовать решение общего собрания или совета директоров о приобретении размещенных акций, общество должно направить акционерам предложение заключить договор на продажу принадлежащих им акций. Акционер вправе либо дать согласие на заключение предложенного договора, либо отказаться от такого предложения.

    Можно сделать вывод о том, что корпорации распоряжаются своим имуществом весьма своеобразным образом, но в любом случае ради достижения уставных целей.

admin