Норматив целевого использования средств застройщика

Приказ Минстроя России от 15.05.2019 N 278/пр «Об утверждении порядка расчета норматива обеспеченности обязательств и норматива целевого использования средств»

Норматив обеспеченности обязательств (Н1) рассчитывается как частное от деления суммы активов застройщика на сумму обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве.

Норматив целевого использования средств (Н2) рассчитывается как частное от деления суммы активов застройщика, не связанных со строительством на сумму размера обязательств застройщика, уменьшенных на величину обязательств по договорам участия в долевом строительстве и размеров чистых активов застройщика.

Информация, необходимая для расчета указанных нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности, формируется на основании данных его бухгалтерского учета, договоров участия в долевом строительстве.

Не подлежащим применению признается Приказ ФСФР России от 30.11.2006 N 06-137/пз-н «Об утверждении Инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» и Приказ ФСФР России от 03.12.2009 N 09-52/пз-н «О внесении изменений в Инструкцию о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, утвержденную Приказом ФСФР России от 30.11.2006 N 06-137/пз-н».

«Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2007, N 3
«СПЕЦОТЧЕТНОСТЬ» ЗАСТРОЙЩИКА
Законодатели ужесточают контроль за деятельностью застройщиков многоквартирных жилых домов. Сначала в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 N 645 их обязали (начиная с итогов за I квартал 2006 г.) сдавать отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Теперь, с 1 января 2007 г., вступили в силу нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщиков, введенные Постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 N 233.
Оба этих документа вызвали немало вопросов у работников финансовых служб организаций. К сожалению, появление названных Постановлений не сопровождалось какими-либо официальными разъяснениями. Более того, как неоднократно уже было на практике, компетентные органы не спешили своевременно выполнять поручения Правительства РФ. Так, несмотря на то, что п. 3 Постановления N 645 Федеральной службе по финансовым рынкам предписывалось в месячный срок разработать и утвердить Методические указания по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков, эти Методические указания были утверждены Приказом ФСФР N 06-2/пз-н только 12 января 2006 г., а зарегистрированы в Минюсте (N 7585) лишь 15.03.2006. Таким образом, бухгалтеры смогли ознакомиться с методичками лишь спустя полгода после выхода Постановления Правительства РФ N 645.
С Постановлением N 233 ситуация еще более печальная (странная). Первоначальная редакция документа устанавливала не только нормативы оценки финансовой устойчивости, но и минимальный размер собственных денежных средств застройщика. Пунктом 4 Положения, утвержденного Постановлением N 233, предусматривалось, что расчет размера собственных денежных средств и нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности производится застройщиком в соответствии с инструкцией, утверждаемой Федеральной службой по финансовым рынкам по согласованию с Минфином. В данном случае правительство на разработку инструкции дало ведомствам три месяца (п. 4 Постановления N 233).
Однако никакой инструкции от ФСФР организации в 2006 г. так и не дождались. В результате застройщики о новых нормативах знали следующее :
— норматив обеспеченности обязательств определяется путем деления суммы активов на сумму обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве;
— норматив целевого использования средств рассчитывается путем деления суммы активов застройщика, не связанных со строительством, на общую сумму его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве;
— норматив безубыточности — это количество лет, определенное из расчета трех последних лет работы застройщика, по итогам которых у него отсутствовали убытки.
———————————
См. п. 3 Положения, утв. Постановлением N 233.
В связи с отсутствием официальных документов и разъяснений не торопились давать рекомендации и другие специалисты, в том числе аудиторы. В результате застройщики оказались в своеобразном информационном вакууме: были известны наименования и числовые значения показателей, но не было порядка выполнения расчетов.
Между тем ст. 23 Федерального закона N 214-ФЗ предоставила контролирующим органам в сфере долевого строительства право обращаться в арбитражные суды с заявлениями о приостановлении деятельности застройщиков, связанной с привлечением денежных средств дольщиков, либо о ликвидации застройщиков, в случае если они нарушают сроки представления отчетности, не соблюдают нормативы финансовой устойчивости и т.д. Получается, что, установив такие серьезные меры ответственности, законодатель не дал застройщикам времени на изучение новых требований и форм отчетности, лишил переходного периода, который необходим в любой ситуации для адаптации к изменившимся условиям.
———————————
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Однако вернемся к судьбе Постановления N 233. В конце января этого года застройщики смогли ознакомиться с долгожданной Инструкцией , которую зарегистрировал Минюст 17.01.2007 (N 8760). А на день раньше — 16 января 2007 г. — Правительство РФ Постановлением N 14 утвердило изменения, отменившие обязанность расчета размера собственных денежных средств и его минимальное значение — 7% от суммы средств, привлеченных на основании договоров долевого участия. Таким образом, теперь этот коэффициент застройщикам рассчитывать не надо.
———————————
Инструкция о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, утв. Приказом ФСФР от 30.11.2006 N 06-137/пз-н.
Рассмотрим, каким ограничениям должна удовлетворять бухгалтерская отчетность застройщиков.
Три других коэффициента
В соответствии с п. 3 Постановления N 233 застройщик может осуществлять свою деятельность при условии, если:
— норматив обеспеченности обязательств — не менее 1;
— норматив целевого использования средств — не более 1;
— норматив безубыточности — не менее 1.
При этом в п. 5 Положения сказано, что расчет и сравнение с установленным значением «1» первых двух коэффициентов необходимо производить ежеквартально по состоянию на последний день отчетного квартала. Расчет норматива безубыточности осуществляется ежегодно по состоянию на последний день календарного года (п. 1.3 Инструкции).
Все сведения для расчета этих нормативов берутся из бухгалтерского учета. При этом аналитический учет у застройщика должен обеспечить получение нужной информации:
— по каждому дольщику и заключенным договорам долевого строительства;
— по активам застройщика, находящимся в залоге;
— по обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства;
— по обязательствам дольщиков перед застройщиком по внесению платежей в предусмотренный договором период;
— об оплате жилых помещений;
— о признании выручки от продажи.
Такие рекомендации даны застройщикам в разд. 1 Инструкции. Перейдем к разд. 2, регламентирующему порядок расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика.
Норматив обеспеченности обязательств
Норматив обеспеченности обязательств рассчитывается по следующей формуле:
Н1 = А / О,
где А — стоимость активов застройщика;
О — сумма обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, которая определяется исходя из цены договора участия в долевом строительстве.
Никаких других рекомендаций по расчету данного коэффициента Инструкция не дает. Следовательно, можно предположить, что:
А — показатель строки 300 по графе 4 бухгалтерского баланса;
О — кредитовое сальдо по счету 86 «Целевое финансирование» по состоянию на конец каждого квартала.
Напомним, что баланс заполняется в тыс. либо в млн руб. Поэтому для выполнения расчета оба показателя (А и О) должны быть исчислены в одинаковых единицах измерения. Итак, частное от деления валюты баланса (в рублях) на кредитовый остаток по счету 86 должно составлять не менее 1.
Норматив целевого использования средств
Для его определения предложена такая формула (п. 2.1 Инструкции):
Н2 = Ан / Д,
где Ан — стоимость активов застройщика, не связанных со строительством;
Д — общая сумма обязательств застройщика за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве.
При этом в Инструкции сказано, что «Ан» представляет собой сумму следующих показателей: внеоборотные активы, дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты, в том числе покупателей и заказчиков), дебиторская задолженность, платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты, в том числе покупателей и заказчиков, краткосрочные финансовые вложения за вычетом стоимости активов незавершенного строительства.
Мы не случайно привели цитату из нормативного документа. Дело в том, что после прочтения таких разъяснений возникает, по меньшей мере, два вопроса. Что означают слова «за вычетом стоимости активов незавершенного строительства», и откуда их нужно вычесть? Построение данной фразы дает основания предположить, что активы незавершенного строительства следует исключить из стоимости краткосрочных финансовых вложений. Но в этом случае правомерен следующий вопрос: что понимать под этими активами, «сидящими» внутри краткосрочных финансовых вложений?
Можно предположить и другое — что показатель активов незавершенного строительства следует вычесть из общей суммы, полученной в результате сложения:
— внеоборотных активов;
— дебиторской задолженности (и краткосрочной, и долгосрочной);
— краткосрочных финансовых вложений.
Если допустить, что размер активов незавершенного строительства есть не что иное, как дебетовое сальдо по счету 08-3 «Строительство объектов основных средств», то тогда логично было бы слова «за вычетом стоимости активов незавершенного строительства» поставить сразу после слов «внеоборотные активы». Следовательно, наше допущение, скорее всего, неправильное.
Возможно, что Инструкция придает понятию активов незавершенного строительства более широкий смысл, особенно если учесть, что «Ан» — стоимость активов застройщика, не связанных со строительством (всех активов, не связанных со строительством по договорам долевого участия?). Тогда получается, что из суммы всех активов по балансу нужно вычесть активы, которые непосредственно относятся к деятельности застройщика и связаны со строительством. В этом случае исключить придется не только дебетовое сальдо по счету 08-3 «Строительство объектов основных средств», но и:
— остаточную стоимость тех объектов основных средств, которые предназначены для строительства;
— остаток по счету 07 «Оборудование к установке»;
— часть запасов (строка 210 баланса и образующие итог по ней строки);
— «строительную» часть НДС со счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»;
— сумму перечисленных подрядчикам авансов, ведь они напрямую связаны со строительством.
Итак, долгожданная Инструкция отнюдь не прояснила ситуацию с расчетом норматива целевого использования средств. Вместе с тем, чтобы данный коэффициент имел смысловую нагрузку (не терял экономического смысла и оправдывал свое название), по нашему мнению, числитель дроби необходимо рассчитывать именно так. Однако в этом случае формулировку Инструкции следовало бы изменить и указать, что «Ан» определяется путем уменьшения суммы внеоборотных активов, долгосрочной и краткосрочной дебиторской задолженности и краткосрочных финансовых вложений на размер стоимости активов незавершенного строительства.
Нет ясности и со знаменателем этой дроби. Очевидно, что в общем случае под обязательствами предприятия следует понимать сумму разделов IV и V пассива баланса. Иными словами, необходимо сложить долгосрочные и краткосрочные обязательства организации. Инструкция предлагает уменьшить полученную сумму на размер обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве. Таким образом, можно сделать вывод, что из суммы строк 590 «Итого по разделу IV» и 690 «Итого по разделу V» нужно вычесть кредитовое сальдо по счету 86 «Целевое финансирование».
Норматив безубыточности
Пункт 2.3 Инструкции дает следующие пояснения: норматив безубыточности определяется как количество лет (из трех последних лет работы застройщика), в которых в годовом отчете о прибылях и убытках у застройщика в качестве конечного финансового результата деятельности отражалась прибыль. Проблем с определением данного показателя возникнуть не должно. Бухгалтеру достаточно взять формы N 2 «Отчет о прибылях и убытках» за три последних года и посмотреть, сколько раз в них была отражена прибыль. В связи с тем, что этот показатель необходимо исчислять один раз в год по состоянию на последний день календарного года, впервые сделать это нужно не позднее 90 дней после окончания IV квартала текущего года. Следовательно, для определения норматива безубыточности потребуются формы N 2 за 2005 — 2007 гг.
———————————
См. п. 4 Правил представления отчетности, утв. Постановлением Правительства РФ N 645.
Выше мы отметили, что этот норматив не должен быть меньше единицы. Поэтому даже если в прошлые годы у организации в «Отчете о прибылях и убытках» был отражен убыток, но по итогам 2007 г. появится прибыль, то застройщику не стоит беспокоиться — норматив безубыточности (Н3) будет равен 1, значит, предприятие не нарушит установленного ограничения.
И еще один нюанс. Бухгалтеру известно, что в форме N 2 строк, в названии которых употребляется слово «прибыль», несколько:
— строка 029 «Валовая прибыль»;
— строка 050 «Прибыль (убыток) от продаж»;
— строка 140 «Прибыль (убыток) до налогообложения»»
— строка 190 «Чистая прибыль (убыток) отчетного периода».
Согласно Инструкции, исчисляя норматив безубыточности, нужно учитывать конечный финансовый результат деятельности предприятия. Таким показателем, на наш взгляд, являются данные строки 190 «Чистая прибыль (убыток) отчетного периода».
Заполняем новую форму
Все три рассмотренных нами показателя отражаются в форме «Сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика». Она приведена в Приложении N 4 к Правилам представления отчетности, утвержденным Постановлением Правительства РФ N 645. С этим документом многие бухгалтеры уже знакомы. Ведь впервые «спецотчетность» застройщики должны были сдавать в апреле 2006 г. за I квартал. Однако заполнять форму, приведенную в Приложении N 4, не требовалось, так как разработанные правительством нормативы вступили в силу с 2007 г.
Напомним, что Постановлением от 16.01.2007 N 14 Правительство РФ отменило один из показателей — размер собственных денежных средств застройщика. Поэтому, заполняя отчетность за I квартал 2007 г., необходимо использовать названную форму в редакции Постановления N 14, которое не только изменило ее название, но и сократило количество строк.
При заполнении формы «Сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» трудностей у бухгалтера не будет, так как полученные значения норматива обеспеченности обязательств (Н1) и норматива целевого использования средств (Н2) надо просто указать в строках 2 и 3 соответственно. Для норматива безубыточности, рассчитанного по итогам IV квартала, предназначена строка 4 этой формы.
Итак, мы проанализировали методику расчета вновь введенных показателей и порядок заполнения новой для бухгалтера формы. Правила представления остальных форм в текущем году

На сайте оценки регулирующего воздействия размещен проект приказа Минстроя России «Об утверждении порядка расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика»

Фото: www.cdn.iz.ru

Напомним, что с 29.03.2019 вступают в силу новые требования к нормативам финансовой устойчивости деятельности застройщика, которые утверждены Постановлением Правительства РФ №1683 от 26.12.2018. Во исполнение данного постановления Минстрой РФ разработал проект приказа, который устанавливает порядок расчета норматива обеспеченности обязательств и норматива целевого использования средств.

Данный документ должен заменить действующий приказ Федеральной службы по финансовым рынкам №06-137/пз-н от 30.11.2006, которым утверждена «Инструкция о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика».

В новом порядке формула расчета норматива обеспеченности обязательств не изменилась. Однако появилось разъяснение, что при расчете суммы обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, необходимо учитывать, что если цена в ДДУ определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, то для расчета норматива используется вся цена ДДУ.

А вот расчет норматива целевого использования средств изменился и рассчитывается по формуле: Н2=Ан/(Д+ЧА).

Предлагается, что стоимость активов застройщика, не связанных со строительством (Ан), будет делиться на общую сумму долгосрочных и краткосрочных обязательств застройщика (Д) и стоимость чистых активов (ЧА).

При расчете стоимости чистых активов необходимо руководствоваться порядком определения стоимости чистых активов, утвержденного приказом Минфина РФ №84н от 28.08.2014.

Фото: www.kvadmetry.ru

Ранее портал ЕРЗ отмечал, что застройщики, получившие разрешение на строительство после 01.07.2018, обязаны соблюдать следующие нормативы:

• норматив обеспеченности обязательств — не менее 1;

• норматив целевого использования средств — не более 1;

• норматив размера собственных средств застройщика — не менее 10% от планируемой стоимости (создания) объектов, указанной в проектной декларации.

А вот застройщики, получившие разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, обязаны соблюдать только норматив обеспеченности обязательств и норматив целевого использования средств.

admin