Нюансы при покупке квартиры

Содержание

Стоимость на недвижимость в Кирове постоянно растёт, поэтому купить квартиру в новостройке далеко не всем под силу. Из-за такой ситуации на рынкеоколо 80% всех сделок по покупке/продаже квартиры осуществляется на вторичном рынке.

Чтобы обезопасить себя от махинаций и, в последующем, от новых вложений в квартиру, стоит прислушаться к советам при покупке квартиры на вторичном рынке.

Совет 1. Перед покупкой квартиры обязательно поговорите с её собственником. Из разговора с владельцем вы сможете узнать о важных нюансах данной квартиры, которые могут быть не освещены, если продажа идёт через третьи лица. Если вас никак не хотят сводить с собственником, по причине его отъезда или болезни, то стоит задуматься над приобретением такой квартиры, т.к. почти треть всех махинаций на вторичном рынке происходит при помощи третьих лиц и поддельных документов.

Совет 2. Осматривайте квартиру днём и, желательно, в будни. Вечером, возможно, вы не заметите, как шумит работающая неподалёку фабрика, не видно пейзажа из окна (стройка или свалка прямо под окном). Об этих, несомненно, важных деталях продавец может умолчать. А для вас они будут неприятным сюрпризом. При осмотре самой квартиры обратите внимание на следующие моменты:

  • состояние электропроводки и сантехники;
  • работоспособность вентиляции;
  • состояние напольных покрытий.

Замена сантехники и скрипучих полов – дело очень затратное и трудоёмкое, лучше сразу избавить себя от таких неожиданностей.  

Совет 3. Пообщайтесь с соседями. Сразу можно понять, насколько адекватные люди будут жить рядом с вами. Они же могут и рассказать вам о владельце квартиры, которую собираетесь купить.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Если эту квартиру перепродают уже не первый раз, возможно, и вам стоит отказаться от этой покупки.

Совет 4. Используйте банковскую ячейку при передаче денег продавцу. Прежде чем подписать договор купли-продажи, обратитесь к опытному юристу, который проверит правильность заполнения всех необходимых бумаг. После чего вы можете подписать договор с продавцом прямо в банке. Далее продавец, используя только этот договор, сможет забрать деньги из банковской ячейки.

Совет 5. Не забывайте про налоговый вычет. После покупки квартиры вы можете вернуть себе 13% от стоимости квартиры, не превышающей 2 млн. рублей. Если квартира стоит более 2 млн. рублей, то вернуть вы сможете не более 260 000 рублей (2 млн. * 13%). Все подробности вы найдете в ст. 220 Налогового Кодекса РФ.

Совет 6. Перед заключением сделки обязательно изучите законодательство, которое регулирует процесс покупки-продажи квартиры и другого имущества. Да, статей много, но они необходимы, чтобы обеспечить безопасность сделки.

  • Гражданский кодекс РФ, статьи 21, 37, 130, 131, 154, 160, 161, 164, 166 – 171, 176 – 181, 209 – 211, 218, 223, 224, 244 – 246, 250, 256, 288 – 290, 292, 330, 331, 407, 408, 420 – 422, 433, 454, 549 – 551, 554 – 558.
  • Семейный кодекс РФ, статьи 33, 34, 35, 60.
  • Жилищный кодекс РФ, статьи15, 16, 18.
  • Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Покупка жилья – ответственный шаг, поэтому не пренебрегайте мелочами и консультациями юристов, тщательно проверяйте документы, и квартира принесёт вам только радость от приобретения, а не головную боль.

Продавцы столичной недвижимости также констатируют: в последний раз столь низкие цены на жилье были в 2008 году. Сейчас в пределах МКАД можно купить небольшую квартиру за 3-4 млн рублей. Например, такие предложения есть в районах Марфино, Люблино, Лефортово, Нижегородский, Дмитровский.

Но речь идет о новостройках. Причем, такие минимальные цены устанавливаются на самых ранних этапах возведения жилого комплекса — когда застройщик только начинает огораживать строительную площадку. Соблазн купить квартиру по сходной цене велик, но и риски при этом значительные. Ведь люди, решившиеся вложить деньги лишь в чертеж своей будущей квартиры, полностью доверяются застройщику. "РГ" попросила экспертов в области недвижимости рассказать о том, как потенциальным покупателям новостроек не остаться в итоге и без денег, и без жилья.

Какие документы необходимо внимательно изучить при покупке квартиры в новостройке

"Необходимо обратить внимание на наличие четырех основных документов, а именно: разрешения на строительство, проектную декларацию, правоустанавливающие документы на земельный участок и договор, который вы будете заключать с продавцом, — советует управляющий партнер крупной столичной компании недвижимости Мария Литинецкая. — Убедитесь, что разрешение на строительство не должно заканчиваться раньше даты ввода в эксплуатацию дома.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Проектная декларация — очень важный документ: в ней содержится вся основная информация о сроках сдачи жилья, собственнике или долгосрочном арендаторе земельного участка, характеристиках домов (общая и жилая площадь)". По словам председателя Совета директоров другого крупного агентства недвижимости Ирины Доброхотовой, каждый добросовестный застройщик без проблем предоставляет потенциальным покупателям жилья все вышеперечисленные документы. Если он отказывается это делать, уже стоит насторожиться. Добросовестные застройщики работают по 214 федеральному закону об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Согласно ему, все люди, вкладывающие свои деньги в возведение жилья, считаются соинвесторами.

С каждым соинвестором добросовестный застройщик заключает договор долевого участия, который проходит обязательную государственную регистрацию в Росреестре, и таким образом исключается возможность двойных продаж одной и той же квартиры, чем грешат откровенные мошенники. А в случае, если сдача дома в эксплуатацию затянется по времени, дольщик имеет право взыскать неустойку с неторопливого строителя. При наличии договора долевого участия соинвестор имеет полное право потребовать от застройщика безвозмездно устранить все недостатки, которые могут обнаружиться в построенном жилье.

В договоре долевого участия, как поясняет Мария Литинецкая, прописывается и площадь квартиры. "Зачастую после сдачи дома и обмера БТИ завяленная изначально и построенная площадь квартиры разнятся, — рассказывает эксперт. — И если после обмеров БТИ площадь жилья отличается в большую или меньшую сторону, то девелопер либо требует доплаты, либо возвращает деньги".

Каких "серых схем" в долевом строительстве нужно опасаться

Вексельные схемы и договоры соинвестирования наиболее распространенные "серые схемы" на первичном рынке жилья. "По ним работают, когда у застройщика нет разрешительных документов на строительство или имеются другие проблемы, — рассказывает Литинецкая. — Я советую ни в коем случае не ввязываться в подобные схемы, потому что они ничего покупателям не гарантируют. Клиент не защищен с юридической точки зрения. Приходится просто доверять застройщику. В случае возникновения конфликтных ситуаций шанс вернуть вложенные средства минимален. Реально можно остаться у разбитого корыта". Существует еще и предварительный договор купли-продажи. Застройщики предлагают его заключить также в том случае, если у них на руках еще нет всех необходимых разрешительных документов, но они надеются их получить. В этом договоре лишь фиксируется цена квартиры, но на этом его плюсы заканчиваются. Во-первых, подобная схема не несет защиты от двойных продаж. Во-вторых, покупатель не может быть уверен в том, что застройщику согласуют всю разрешительную документацию. А если он ее не получит, то и стройки никакой не будет.

Что важно знать перед подписанием акта приема-передачи квартиры

Обязательства застройщика перед дольщиком считаются выполненными с момента подписания сторонами акта о передачи жилья покупателю. "Но перед тем, как поставить свою подписать в акте приема-передачи, обязательно нужно максимально тщательно осмотреть купленную квартиру, советует первый заместитель генерального директора столичной компании недвижимости Яна Сосорева. — Пропустите какой-нибудь существенный дефект, придется устранять его впоследствии за свой счет".

Акт приема-передачи должен содержать информацию о дате и месте его составления, описание передаваемого объекта недвижимости с указанием местонахождения, метража и стоимости, а также справку об отсутствии взаимных претензий продавца и покупателя. Если каких-то данных не достает, дольщик вправе потребовать внести правки в документ. Если состояние квартиры не удовлетворяет клиента, то он оформляет так называемую дефектовую ведомость. Согласно закону "О защите прав потребителей", строители должны устранить все недочеты в течение 45 дней (иногда срок увеличивается с согласия обеих сторон). В случае если строители начнут "тянуть резину" новосел может потребовать от застройщика компенсацию в размере 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки. Важно помнить, что все эти правила работают только при условии, если человек заключил со строителями договор долевого участия. Все добросовестные застройщики также дают 5-летнюю гарантию на свою работу. В течение этого срока строительная компания обязана устранить выявленные недочеты, даже после подписания акта приема-передачи.

"Российская газета"

Справка

Сегодня в Москве, включая присоединенные территории, квартиры продаются в 683 домах-новостройках.

В десятку самых дешевых (с бюджетом покупки до 4 млн. руб.) входят следующие жилые комплексы: "Влюблино", "Домашний", "Мещерский лес", "Северный", "Петр I", "Лучи", "Штат 18", "Город", "Маршала Захарова 7", "SREDA".

За год — с февраля 2015-го по февраль 2016-го года — квартиры на первичном рынке столицы подешевели на 4,5% (со 154 200 руб. до 147 500 руб). Падение цен началось в июле 2015 года. Эксперты связывают это в первую очередь с тем, что на рынке появилось много новых объектов, предлагающих скидки до 10-15%.

« Назад

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика?

На рынке недвижимости широко представлено как вторичное жилье, так и квартиры в новостройках – активно возводящихся домах, которые могут располагаться как в центре города, так и в его спальных районах. Популярность таких объектов недвижимости возрастает с каждым днем, и данное явление вполне объяснимо:

  • цены на новые квартиры от застройщика находятся на доступном уровне, поэтому такое приобретение могут позволить себе те, кто не решается на покупку вторичного жилья;
  • использование новых материалов при строительстве дает возможность значительно улучшить качество строений, а значит, и продлить срок их службы;
  • если покупатель ищет новостройки рядом с Москвой от застройщика, то он может быть уверен в том, что не придется тратиться на вывоз строительного мусора, а сразу оформить жилое помещение по своему вкусу.

Но несмотря на большое количество преимуществ, риски натолкнуться на подводные камни при приобретении квартиры в новостройке в Москве или рядом со столицей все же остаются. Специалисты «Корпорации ВИТ» подготовили для вас список нюансов, на которые стоит обратить особое внимание в процессе заключения сделки и дальнейшего оформления жилья в собственность.

Особенности договора долевого участия

Договор долевого участия (далее – ДДУ) застройщик обязан заключать с дольщиком при продаже ему жилого помещения в строящемся здании. Согласно нормам российского законодательства, по такому документу можно приобрести квартиру как на начальном этапе возведения дома (когда готов только котлован и залит фундамент), так и на более позднем (возведена большая часть этажей, стены обложены кирпичом, дом достроен, но еще не сдан). Смысл ДДУ состоит в том, что дольщик покупает определенную квартиру, имеющую номер и заранее известную площадь, планировку, расположение на этаже и другие характеристики, а после завершения процесса строительства и сдачи дома получает на нее право собственности.

Согласно ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»2, договор долевого участия имеет ряд гарантий и подтверждает, что застройщик осуществляет свою деятельность в рамках указанного закона. Также стоит отметить, что указанный документ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Перед подписанием ДДУ обязательно изучите следующие пункты: информацию об объекте недвижимости (расположение на плане этажа, площадь помещений, расположение оконных и дверных проемов и так далее), окончательной стоимости квартиры, сроках завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, сроках передачи ключей дольщику.

Строительная компания может работать и не в соответствии с ФЗ-214. В таком случае покупателю может быть предложено заключить договор иного типа. И в таких случаях риски приобретателя объекта недвижимости многократно возрастают. Так, покупатель в данном договоре может быть обозначен как инвестор, партнер или иное лицо. И в этом случае речь будет идти не о покупке конкретной квартиры, а об обычном вложении денежных средств в строительство, которое может даже и не закончиться. В итоге если дом так и не будет сдан в установленные сроки, добросовестный покупатель не сможет доказать, что он приобретал конкретный объект недвижимости.

Застройщик также может заключить с потенциальным дольщиком ДДУ, но не отправить его на регистрацию в Росреестр. Незарегистрированный договор не обладает юридической силой и является недействительным. В таком случае единственный совет – контролировать передачу документов на регистрацию.

Особенности предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости может быт заключен по завершению процесса возведения дома, но до того момента, как на него будет оформлено право собственности.

Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке?

ДДУ на этом этапе уже не заключается, так как строительство считается завершенным. Стандартный договор купли-продажи не заключается потому, что конечного объекта, на который у одной из сторон имеется право собственности, пока не существует.

В тексте предварительного договора купли-продажи должна содержаться информация о точных характеристиках (площади, планировке, расположению на этаже, количестве комнат, наличию или отсутствию систем электро-, водо- и теплоснабжения и канализации, наличии или отсутствии отделки и так далее) и окончательной цене новой квартиры от застройщика.

Допускается и наличие отдельного пункта, в котором стороны оговаривают срок, в течение которого обязуются заключить стандартный договор купли-продажи на данный объект недвижимости. Если же данной информации в указанном документе нет, застройщик имеет право оформить договор купли-продажи в течение одного календарного года. В этот период официальный представитель строительной компании занимается получением кадастрового номера и адреса, а также проводит оформление новостройки и квартир в ней как полноценных отдельных объектов недвижимости.

Если по истечении одного календарного года с момента подписания предварительного договора купли-продажи квартиры покупатель так и не получил право собственности на приобретенное имущество, он может обратиться в суд.

Оплата квартиры по договору

В процессе приобретения квартиры вопросу внесения денежных средств в качестве оплаты следует уделить особое внимание. Без ряда документов, подтверждающих факт передачи денежных средств (расписок, чеков, актов приема-передачи и так далее), совершать оплату не рекомендуется. Дело в том, что недобросовестный застройщик, получив денежные средства, может обвинить покупателя в том, что он не выполнил свои обязательства и не заплатил за приобретаемое имущество, ведь документов, подтверждающих платеж, не существует. Следовательно, такое правонарушение может вынудить покупателя жилья обратиться в суд. Но в процессе разбирательства будет очень сложно доказать, что оплата была проведена.

В качестве гарантированной оплаты может выступать как безналичный расчет через банк, так и передача наличных денежных средств в офисе строительной компании с обязательным предоставлением кассового чека, а также квитанции к приходно-кассовому ордеру.

Все остальные способы оплаты являются ненадежными, поэтому специалисты не рекомендуют пользоваться ими.

Выбор строительной компании

При поисках квартиры в Москве новостройки от застройщика могут стать оптимальным вариантом только в том случае, если застройщик является добросовестным. Предпочтение следует отдавать крупным фирмам, которые работают на рынке уже несколько лет, и за время своего существования смогли реализовать несколько крупных проектов. Надежной строительной компанией может считаться и та, партнерами которой являются крупные кредитные организации и предприятия, выпускающие продукцию под известными брендами. Также стоит обратить внимание на застройщика, директора и менеджеры которого регулярно публикуют свои статьи в газетах и бизнес-журналах, выступают на радио и телевидении. Немаловажным аспектом является и наличие положительных отзывов от тех, кто уже купил квартиры в новостройках, возведенных данной фирмой. Эту информацию можно получить как на тематических форумах и официальных сайтах жилых комплексов, так и пообщавшись с владельцами квартир лично.

При покупке квартиры на определенном этапе строительства здания нужно оценить сроки и динамику производимых работ: соответствует ли фактическое состояние объекта тому, что заявлено в плане, нет ли задержек и так далее.

Застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю по первому же его требованию копии всех учредительных документов и лицензии, подтверждающие законность его деятельности. Кроме того, данная компания должна обладать правами на объект строительства, который впоследствии будет передан покупателям, поэтому дополнительно можно запросить и документы на строительство, право собственности на земельный участок или договор аренды и так далее.

Передача квартиры покупателю

Если процесс приема квартиры у застройщика уже прошел, и наступила пора оформления прав собственности на данный объект недвижимости, то покупатель может столкнуться с последним из рисков – сложностью с получением указанного права. Дом уже может быть сдан, но, если застройщик приглашал к участию в данном проекте сторонних инвесторов, между ними могли возникнуть споры об исполнении обязательств, произведении взаиморасчетов и так далее. И пока все спорные ситуации не будут урегулированы в судебном порядке, объект недвижимости невозможно будет оформить в собственность.

2Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве», "Российская газета", N 292, 31.12.2004

Приобретение квартиры в собственность – ответственный  процесс, связанный с большой долей риска. Рассмотрим основные моменты, на которые нужно обратить внимание, перед тем как заключить договор купли-продажи.

    Покупка жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке имеет свою специфику. В первом случае покупатель приобретает новое жилье, строительство которого может быть даже не завершено. Что касается вторичного рынка, то здесь речь идет о приобретении квартиры с конкретной юридической историей. И в той, и в другой ситуации следует принять во внимание ряд нюансов.

       Покупка жилья в новостройке

  Приобретение квартиры в новом доме – непростая задача для покупателя. Перед тем как пойти на этот шаг, нужно тщательно изучить данные о застройщике: от его репутации во многом зависит, будет ли готовое жилье соответствовать ожиданиям. Стоит проверить, сколько объектов недвижимости уже было сдано, соблюдались ли сроки завершения строительных работ, был ли застройщик вовлечен в какие-либо скандалы, судебные тяжбы и т.п. Лучший источник информации в этом случае – не рекламные проспекты, а отзывы в сети Интернет.

     Важную роль играет вопрос с документами. Необходимо убедиться, что у компании-застройщика есть вся проектная документация и разрешение на строительство. В договоре купли-продажи обязательно должны быть точные характеристики квартиры, ее стоимость, срок передачи жилья в собственность, гарантийные сроки и сроки оплаты. Если какой-либо из этих пунктов отсутствует, договор не может быть заключен.

        Приобретение вторичного жилья

   Сегодня большая часть сделок купли-продажи квартир совершается на вторичном рынке. При покупке такого типа жилья самое главное – проверить его юридическую чистоту.

     В первую очередь необходимо узнать об отсутствии запретов, арестов и обременений на совершение сделок с квартирой. Далее нужно удостовериться, что собственники жилья не лишены дееспособности и не имеют заболеваний, препятствующих осуществлению сделки. Также стоит убедиться, что в квартире нет прописанных граждан. В качестве доказательства нужно попросить справку из паспортного стола. Кроме того, следует выяснить, когда и куда были  выписаны несовершеннолетние дети, поскольку выписка все равно оставляет за ними право на жилье. По закону на квартиру могут претендовать и другие родственники продавца. Во всех случаях от возможных претендентов на недвижимость нужно получить нотариально заверенный отказ.

    Следует уточнить, является ли продавец законным владельцем квартиры или он действует по генеральной доверенности. Еще одна важная особенность – технический паспорт квартиры должен соответствовать ее планировке. Если предыдущие хозяева не узаконили перепланировку, в будущем у покупателя могут возникнуть проблемы. Наконец, самое главное: ключевую роль при продаже квартиры играет волеизъявление собственника. Если будет доказано отсутствие воли продавца на момент сделки, то она будет признана недействительной.

      Некорректно оформленные документы и внезапно выясненные обстоятельства могут стать причиной того, что покупатель не только останется без жилья, но еще и потратит деньги на судебные разбирательства. Как показывает практика, произвести полную проверку квартиры своими силами невозможно.

Как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке без риэлтора и опыта за 7 шагов

Ни в коем случае не стоит экономить на услугах нотариуса и других специалистов, готовых оказать юридическую поддержку.

      Что еще нужно учитывать при покупке

Безусловно, покупка квадратных метров не ограничивается выяснением юридических аспектов. Не стоит забывать о базовых параметрах подбора жилья. В этом случае большую роль играет состояние самой квартиры, а также комфортность расположения дома. Даже если дом находится на начальной стадии строительства, стоит съездить на место его возведения и оценить перспективы. Уже на этом этапе можно сделать важные выводы.

    Будущему собственнику необходимо составить полное впечатление о том районе, в котором он собирается проживать. Следует посмотреть окрестности и прилегающие объекты инфраструктуры, убедиться, есть ли поблизости магазины, аптеки, школа, детский сад. Нужно оценить степень транспортной загруженности района, просчитать время, которое придется потратить на дорогу от дома до рабочего места. Не меньшее значение имеет социальный срез уровня жизни соседей. Помните: сделав в квартире ремонт, вы сможете изменить ее состояние, но вы не сможете изменить людей, живущих рядом с вами.

     Успех сделки – в ваших руках

Решение квартирного вопроса требует максимальной ответственности со стороны покупателя. Каждому, кто задумал улучшить жилищные условия, стоит потратить время, чтобы разобраться в нюансах рынка недвижимости и изучить тонкости процедуры купли-продажи. Ни в коем случае не стоит пренебрегать помощью грамотных специалистов, способных обеспечить юридическое сопровождение сделки.

Подготовив документы, тщательно изучив договор, приняв во внимание все детали, вы обезопасите себя от возможных рисков. Соблюдение всех рекомендаций превратит покупку квартиры в приятный процесс и станет гарантией благоприятного завершения сделки.

(используются материалы журнала "Недвижимость")

Стоит заранее обдумать вопросы при покупке квартиры на вторичном рынке. Сейчас все больше людей покупают квартиры на вторичном рынке, так как нет возможности купить в новостройке. Чтоб не оказаться обманутым, нужно обдумать ряд важных вопросов, которые нужно будет поставить риелтору или владельцу.

Главные вопросы при покупке квартиры на вторичном рынке можно разделить на 5-ть шагов.

Шаг 1 – попросить владельца познакомить с документом на право собственности. Документ должен содержать всю необходимую информацию о регистрации владельца и печати соответствующих органов. В документе не должно быть исправлений, и каких либо еще ошибок. Если предоставляемый документ является копия, то она должна быть заверена надлежащим образом. Стоит обратить внимание и на тот момент, если владелец квартиры получил ее в дар и при этом не является родственником бывших владельцев, и он сразу ее продает, здесь стоит задуматься и разузнать еще больше информации.

Шаг 2 – попросить у владельца, так сказать историю квартиры. Здесь стоит попросить предоставить выписку из ЕГРП, в которой будет отражена информация о всех ее бывших владельцах, возможные аресты и запреты на сделки. Если владельцы квартиры менялись часто, и ни кто долго не задерживался, то стоит быть внимательным, в этом случаи здесь что-то не чисто. Если над квартирой были какие-то споры, то нужно обратить внимание, сколько лет прошло с их момента. Допустимый срок давности и признание сделки недействительной – 3 года. Если в данном реестре квартира не числится, значит, она из старого жилого фонда и после ее приватизации с ней не происходило ни каких сделок.

Шаг 3 – стоит проверить качество квартиры. Имеется в виду проверка документов БТИ. Нужно сверить, не было ли перепланировки в квартире. Если такое имеется, то должны быть соответствующие документы.

Шаг 4 – не стоит упускать проверку самого продавца. Если квартиру продает собственник, нужно проверить у него паспорт.

Как безопасно купить вторичное жилье в Москве?

Если квартиру продает доверенное лицо, то необходимо проверить доверенность, которая должна быть заверена нотариально. Внимательно ознакомьтесь с доверенностью, она может быть выдана только для подписания договора, а может иметь разрешение на передачу денег.

Шаг 5 – проверка возможных третьих лиц проживать в квартире. Для это нужно запросить расширенную выписку из домовой книги. Здесь будет заметно, кто еще прописан в квартире и имеют ли они право проживать на данной территории после продажи.

Таких шагов может быть больше, но эти более важные и не стоит забывать о правильности составления договора купли-продажи, о передаче денег и т.д.

admin