Неустойка по ФЗ 214

Содержание

Юридический центр RegPractic Как на практике работает соглашение с застройщиком о добровольной выплате неустойки по договору долевого участия? Как не попасть в ловушку застройщика и получить свои деньги за просрочку по ДДУ? Три года назад «схема» сначала появилась у одного застройщика, однако за последний год стала более широко распространяться по Москве и Московской области. Суть в следующем. Застройщик предлагает дольщику «добровольно» выплатить неустойку по ДДУ, но в меньшем размере, чем ему положено по закону. Дольщик подписывает дополнительное соглашение об изменении сроков строительства, в котором указывается, что застройщик в течение 10 рабочих дней обязуется выплатить согласованную сумму.

Читатель предполагает, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Однако далеко не всегда сразу понятно, в чём хитрость, даже в игре в напёрстки. Всё же на виду. Поэтому в данном обзоре мы расскажем о том, в чём здесь подвох.

Бесплатные консультации судебного юриста по вопросам приёмки квартиры, устранению недостатков и взысканию неустойки. Тел. 8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 23 ч.

Соглашение с застройщиком

Зачем это нужно застройщику на самом деле?

Обычно дольщик рассуждает следующим образом. Застройщик «предлагает» мне немного денег, поскольку боится того, что в суде я взыщу намного больше. Если я соглашусь с таким предложением, то получу деньги сразу и избавлю себя от хлопот, связанных с ведением судебного дела. Однако застройщик и не думает вам перечислять деньги по такому соглашения. Его задача только склонить вас его подписанию.

Конструкция соглашения с застройщиком по неустойке

Соглашение с застройщиком весьма простое. В нем дольщик соглашается на внесение изменений в договор долевого участия. Изменения касаются срока передачи квартиры по акту. Застройщик в своём соглашении сдвигает дату настолько, чтобы у права на взыскание неустойки не возникало. Фактически в этой части это обычное дополнительное соглашение к ДДУ, и о том, что его не нужно подписывать, знает каждый дольщик. Однако в соглашении есть пункт, ради которого его и подписывают неискушённые участники долевого строительства. Это пункт о перечислении согласованной суммы в течении 7-10 рабочих дней с даты подписания соглашения. «Согласованная сумма» обычно в три раза меньше, чем неустойка по ч. 2 ст. 6 ФЗ-214.

Что происходит после подписания соглашения с застройщиком?

Не происходит ровным счётом ничего. Проходит неделя, другая, деньги на банковский счёт дольщика не поступают. По телефону ему сообщают, что деньги скоро придут и нужно набраться терпения. Так продолжается месяц, другой, третий. Через полгода дольщик начинает понимать, что возможно его кинули второй раз. Первый раз с нарушением сроков строительства и второй раз с подписанием такого соглашения. После консультации с юристом, опасения дольщика подтверждаются. В этой «схеме» всё законно, дольщик сам подписал соглашение и никто его не заставлял.Через месяц дольщик стал что-то подозревать!

Как проверить застройщика на вшивость?

Если застройщик предлагает подписать соглашение о добровольной выплате части неустойки, сообщите ему, что согласны при условии предварительного получения денег. Говорите, что готовы подписать любые бумаги, после того, как получите деньги. Вот и вся проверка. Если сотрудник застройщика:

  • будет юлить, предлагая вам написать какое-то заявление;
  • говорить, что этот вопрос нужно согласовать в индивидуальном порядке с руководством;
  • пояснять, что так не делается;
  • говорить, что могут перечислить только завтра, послезавтра, через неделю, но только не в момент подписания соглашения;
  • ссылаться на главного бухгалтера, на налоговую инспекцию, на папу римского,
  • следовательно, вас хотят кинуть, а если не получится, то хотя-бы потянуть время. Глядишь и успел застройщик вывести средства со счетов, пока вы с ним пикируетесь.

. Выложены решения и исполнительные листы. Хороший ориентир по разным судам. Указаны соотношения запрошенных в исковом заявлении сумм к полученному результату.

Что теперь делать?

К сожалению вариантов немного. Заявить о взыскании неустойки и штрафа уже не получится, так как просрочки по договору долевого участия уже нет. Дольщик добровольно согласился с изменением срока. Остаётся только потребовать сумму, которая в три раза меньше неустойки. Эту, и так, в три раза уменьшенную сумму, суд по заявлению застройщика снизит ещё в несколько раз. Что добился застройщик? Помахал руками, напустил туману и дольщик сам отказался от самых главных своих прав.

Подавляющее большинство дольщиков смиряются с тем, что их обманули в очередной раз. Некоторые идут в суд, но получают во много раз меньше, чем могли бы получить, не подписывая этот документ. Если повезёт и соглашение застройщик составил в редакции, которую можно будет оспорить в суде, следовательно, наши юристы так и сделают. Однако это дополнительный риск и лишние трудозатраты, плюс дополнительное время. Время работает на застройщика.

Почему застройщику не выгодно по-честному выплачивать неустойки?

Наш юридический центр много лет занимается взысканием денег с застройщиков. Поэтому мы знаем, что добровольно деньги застройщики не платят. Почему так происходит? Очевидно, что если заплатить добровольно, не придётся выплачивать, к примеру, штраф по закону о защите прав потребителей. Где логика? Причина кроется в статистике. Читая форумы, складывается обманчивое впечатление, что все готовы судиться с застройщиком.

Однако по факту люди весьма инертны и статистика говорит о следующем. Сразу после начала просрочки в суды идут не более 3% от общего количества дольщиков, которые имеют на это право. 97-ми процентам нужно «подумать и посоветоваться». Да, именно так, большинство позвонивших и отвечает, когда юрист предлагает, как можно скорее подавать иск в суд. Поэтому гарантированно и получают неустойку именно эти три процента.

Остальные 97% будут делать следующее:

  • дожидаться подписания акта приёмки-передачи, так как существует устойчивый миф о том, что это зачем-то нужно;
  • писать застройщику досудебные претензии и ждать на них ответа. Если ответ придёт, втягиваться с застройщиком в переписку;
  • подписывать с застройщиком разнообразные дополнительные соглашения в разной степени ущемляющие правовое положение дольщика;
  • жаловаться в прокуратуру, чтобы через месяц-другой получить ответ, что застройщик не прав и следует обращаться в суд, как будто это не было известно раньше;
  • разводить переписку на форумах, спрашивая совета у таких же дольщиков «знатоков», которые знают не больше вашего.
  • Когда 97% созревает, что без суда не обойтись, они бегут к юристам, потом в суды…. и не получают ничего. К моменту получения исполнительного листа, застройщик уже десять раз как успевает вывести деньги со всех своих счетов.

Теперь представим ситуацию, когда дольщик добровольно и по-честному будет выплачивать деньги. Пусть по-немногу, но всем. Сколько народу пойдёт к нему за деньгами. Ответ очевиден: 100%. Сто процентов дольщиков выстроится в очередь в кассу. Подумайте сами, что выгоднее застройщику? Заплатить только трём процентам дольщиков неустойки и штрафы через суд, или заплатить неустойки добровольно всем ста процентам. Вот именно по этой причине добровольно застройщик по претензии ничего и никому не заплатит. Если предлагает заплатить, значит это «схема». Раз дочитали до этих строк, следовательно, в курсе, как она работает.

Неоплата исполнительного листа

Как известно любой застройщик платит по исполнительным листам не до бесконечности. Обычно в течение года после начала просрочки. Потом выводит деньги со счетов и сказке конец. Застройщику выгодно, что после подписания такого соглашения, дольщик скорее всего, не пойдёт сразу в суд. Кроме прочего, соглашение обычно предусматривает и более удлинённый, чем в ДДУ претензионный порядок. В результате пока дольщик ждёт деньги по соглашению, застройщик их выводит со счетов. . Подробно описан алгоритм его работы по расчёту неустойки по ч. 2 ст. 6 Закона о долевом строительстве. Хороший помощник при написании досудебной претензии и подготовке искового заявления в суд. Знает все ставки ЦБ РФ и актуален на 2019 год.

Как застройщику склонить дольщиков к подписанию соглашения?

В принципе этот раздел можно не читать. Однако напишем для общего развития. По прочтении настоящей статьи, всё написанное кажется очевидным, однако из года в год, из месяца в месяц, на одни и те же грабли наступают новые дольщики снова и снова.

Историческая справка

Было время, когда дольщики получив по почте уведомление от застройщиков о необходимости подписать дополнительное соглашение к ДДУ, бегом бежали его подписывать. Тогда дольщики повсеместно боялись мифа о том, что застройщик может расторгнуть ДДУ, если дольщик откажется подписывать к нему дополнительное соглашение. Прошло много лет и благодаря просветительской работе юристов, теперь каждый дольщик знает, если нужны деньги, то его можно не подписывать. И ничего за это не будет.

Застройщики поняли что нужно искать другой способ, как надуривать дольщиков. Это логично, раз старый метод перестал работать, следовательно, нужно придумать что-то новенькое. Это новенькое: «Соглашение с застройщиком о добровольной выплате неустойки» не что иное, как хорошо всем известное дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков строительство. Только с оговоркой о выплате суммы в три раза меньше неустойки. Т.е. всё то же самое. Отличия только в размере надувательства. По старому варианту дольщика надували на всё сумму неустойки, то по новой технологии надувают на 2/3. При этом в суд всё равно придётся обращаться, только уже не за всё неустойкой, а только за 1/3 от неё.

Работа с ботами

Общеизвестно, что дольщики любят тусоваться на форумах. Следовательно, для того, чтобы подготовить на форуме почву, нужно завести три-четыре бота. Обычно этого достаточно. Зарплата каждого бота 50 000 — 60 000 рублей в месяц. Много? Что для застройщика выгоднее 240 000 рублей потратить на ботов или миллионные неустойки с каждого дома выплачивать?

Работа ботов застройщика на форумах

Сразу после начала просрочки задачу боты получают следующую. Указываем в хронологическом порядке, в чём боты должны попытаться убедить большинство дольщиков:

  • судиться не следует, так как списание денег по исполнительным листам может замедлить или заморозить строительство дома;
  • подавать иск следует после того, когда квартира будет передана по акту. Например, обосновать тем, чтобы был юридически зафиксирован весь период просрочки, чтобы добиваться своего по максимуму или что-то в этом духе. У кого какая фантазия, тот бот, так и обосновывает.
  • после подачи досудебной претензии нужно обязательно дождаться окончания срока претензионного периода, ответа на претензию и только потом подавать иск.
  • если подавать иск, то только «коллективный». Ботам пофиг, что даже юрист первого курса знает, что нет в ГПК такого понятия. Но это неважно, главное потянуть время. Пока дольщик будет искать коллектив, пройдёт месяц или два. На это боту и установка. Чтобы вывести деньги со счетов, застройщику нужно время.

После того, как пройдёт несколько месяцев после начала просрочки, боты будут уверять дольщика, что неустойку и штраф суды снижают в десять и более раз и нет смысла на это тратить время. Приводят реальные примеры судебных решений, умалчивая при этом, что такие решения бывают статистически довольно редко.

. При больших суммах неустойки, взыскание в арбитражном суде является хорошей альтернативой судам общей юрисдикции. Посмотрите на суммы, которые мы взыскали. Не правда ли, очень хорошие коэффициенты запрошенных в иске сумм к полученному результату?

Как боты на форумах убеждают дольщиков в необходимости подписания соглашений с застройщиком о «добровольной выплате» неустойки?

Хотя бы одному дольщику застройщик должен добровольно заплатить деньги по соглашению в рамках «схемы». Вот этот случай боты и будут пиарить на форумах. После двух трёх реальных выплат, когда дольщики поверили и начинают их подписывать, застройщик перестаёт платить и начинает кормить завтраками. Однако об этом мы уже писали выше. Бесплатные консультации судебного юриста по вопросам приёмки квартиры, устранению строительных недостатков застройщика и взысканию неустойки по ДДУ. Тел. 8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 23 ч.

Мировое соглашение с застройщиком

Мировое соглашение не имеет ничего общего с соглашением с застройщиком о добровольной выплате неустойки. Общее здесь только слово «соглашение» и не более. Заключение между сторонами мирового соглашения при взыскании неустойки с застройщика встречается в практике весьма редко. Это происходит, когда юрист застройщика чувствует себя в суде неуверенно и доказательства по делу складываются не в его пользу.

Юрист ответчика, может по согласованию со своим руководством, предложить истцу пойти на мировое. Тогда представитель истца связывается со своим клиентом и спрашивает его мнение по этому поводу. Если клиент не считает, что нужно идти на мировое, суд рассмотрит иск по существу.

Если дольщик захочет пойти на мировое, его утвердит суд своим определением. Еще раз повторим, что ответчик крайне редко предлагает при взыскании неустойки по ДДУ пойти на мировое соглашение в рамках судебного спора. Например по всем застройщикам из группы ПИК такого не было ни разу.

Комментарии ( 2 ) Сначала новые Сначала старые Сначала лучшие
АВТОРИЗУЙТЕСЬ ЧЕРЕЗ СОЦ.СЕТИ ИЛИ ВОЙДИТЕ КАК ГОСТЬ
Войти Загружено по ссылке

Односторонний акт.NET О способах признания одностороннего акта недействительным с примерами из нашей судебной практики.Как заставить устранить недостатки? Что делать, если в квартире обраружены недостатки при осмотре?Определяем период просрочки Как правильно определить дату начала срока просрочки застройщика при определении размера неустойки?Какой идеальный юрист? По каким критериям выбирать юриста для взыскания неустойки с застройщика?Почему застройщик не банк? Почему нельзя бездействовать в ожидании подписания передаточного акта? Взгляд суда на претензию застройщику Как доказать в суде факт направления застройщику досудебной претензии? Наша судебная практика по ДДУ Наша судебная практика с коэффициентами запрошенных в иске сумм к полученному результату в судах Москвы и Московской области. Неустойка с застройщика через арбитраж Наша практика по взысканию неустойки с застройщика в арбитражном суде. Через уступку неустойки и штрафа юридическому лицу. Ваш выбор суда! Варианты? Истец может выбрать суд в который будет подавать иск. Вопросы подсудности. О том какие есть у дольщика варианты. Стоит ли ждать ответа на претензию? Зачем юристы пишут досудебные претензии застройщику и стоит ли дожидаться от застройщика ответа до подачи иска? С каких сумм платить НДФЛ? Про НДФЛ. С чего платить, зачем и когда. Правовой обзор со ссылками на нормативные акты и письма Министерства финансов РФ. Перспективы взыскания убытков по ДДУ Убытки в связи с просрочкой срока сдачи квартиры. По найму или переплата процентов по кредиту. Перспективы взыскания. Как дольщику расторгнуть ДДУ? Почему при расторжении договора долевого участия, сумма исковых требований может более чем в два раза превысить цену, уплаченную за квартиру? Неустойка и сроки исковой давности Как истечение некоторых сроков исковой давности может отразиться на размере неустойки по ДДУ? Тезисы борьбы с застройщиком Уловки и хитрости со стороны дольщика в ответ на недобросовестное поведение застройщика.

Результаты нашей работы, судебные решения и исполнительные листы, можно посмотреть в обзоре судебная практика по ДДУ. Выкладываем коэффициенты запрошенных в иске сумм к полученному результату.

Неустойку удобно рассчитать на нашем калькуляторе ДДУ. Лучше любого юриста знает ставки ЦБ РФ и всегда актуален.

Считать неустойку на дату исполнения обязательства или по периодам действия ставок ЦБ РФ? В статье расчёт по ФЗ-214 изложили подход судей по вопросу расчёта неустойки по ДДУ.

Пример нашего судебного решения, с комментариями юриста о том, как доказать в суде недействительность одностороннего акта.

Что из полученного по исполнительному листу облагаются подоходным налогом? Нужно ли платить налоги со штрафа, морального вреда, убытков или расходов на представителя? Налоговая практика в статье: с каких сумм нужно платить НДФЛ.

Когда суды удовлетворяют требования истца по убыткам в виде расходов по найму квартиры или переплаты процентов по кредиту? В юридической статье про взыскание убытков по ДДУ проанализировали судебную практику.

Какие суды статистически меньше снижают неустоку по ДДУ? Чем руководствуется юрист осуществляя выбор суда? Обязательно ли подаваться в суд по месту нахождения ответчика? В разделе «просрочка застройщика» можно посмотреть список «хороших» и «плохих» судов.

Снижает ли арбитражный суд неустойку и штраф по иску к застройщику? Выкладываем нашу судебную практику в арбитражном суде.

Какие риски при расторжении ДДУ? Заключать ли соглашение о расторжении ДДУ? Что можно взыскать сверх цены договора? Нужно ли погашать регистрационную запись в Росреестре? Читайте про расторжение ДДУ.

С какой даты исчисляется срок исковой давности по ДДУ?

О рисках при подаче иска после подписания передаточного акта. Выбираем время, когда лучше всего подать иск к застройщику?

В законе об участии в долевом строительстве указано, что за просрочку исполнения обязательств по договору застройщик уплачивает неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере (статья 6 закона). Может ли договор об участии в долевом строительстве содержать условие, в соответствии с которым, размер неустойки за просрочку застройщика существенно меньше указанного в статье 6 закона?

Ответ:

Размер неустойки, согласованный сторонами в договоре об участии в долевом строительстве может быть только выше, нежели предусмотренный законом, но не ниже законного.

В обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года разъяснено, что неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон. В разъяснении, содержащимся в п. 21 Обзора указано, что стороны вправе предусмотреть в договоре иной размер неустойки, однако он в любом случае не может быть ниже размера, установленного законодательством.

  • Рекомендуем: Исковое заявление о взыскании неустойки за просрочку застройщика по передаче квартиры, убытков, расходов на устранение недостатков работ и компенсации морального вреда за ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве

обзора: «Неустойка по договору долевого участия в строительстве»

Рекомендуем: «Долевое участие в строительстве. Популярные вопросы»

Пункт 12 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017):

12. Если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки.

Региональная общественная организация по защите прав потребителей обратилась в суд с иском в интересах Д. к застройщику о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, штрафа, компенсации морального вреда.

Иск обоснован тем, что 19 октября 2012 г. между застройщиком и Д. был заключен договор участия в долевом строительстве, по которому застройщик обязался передать квартиру участнику долевого строительства до 30 мая 2013 г., однако квартира была передана 6 марта 2014 г., то есть с нарушением предусмотренного договором срока.

Д. обращался к ответчику с просьбой выплатить неустойку за нарушение сроков передачи ему квартиры, однако его требование удовлетворено не было.

Суд первой инстанции, согласившись с доводами истца, частично удовлетворил исковые требования.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требования о взыскании штрафа, суд апелляционной инстанции сослался на то, что размер неустойки оспаривался ответчиком в судебном порядке, что не позволило застройщику удовлетворить требования потребителя в добровольном порядке.

Судебная коллегия по гражданским делам отменила апелляционное определение, указав следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная указанной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В пункте 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

Исходя из смысла приведенных правовых норм в случае, когда законные и обоснованные требования потребителя об уплате неустойки (пени) в добровольном порядке не исполняются и он реализует свое право на судебную защиту, суд, удовлетворяя исковые требования, возлагает на изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) ответственность за нарушение прав потребителя в виде штрафа в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Следовательно, при установлении судом того обстоятельства, что потребителем до обращения в суд было предъявлено требование о выплате неустойки и оно не было добровольно удовлетворено ответчиком во внесудебном порядке, с последнего подлежит взысканию штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, исходя из размера присужденной судом неустойки.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 1 декабря 2015 г. N 18-КГ15-177)

В (название застройщика из договора)
Адрес___________________________
От Фамилии Имени Отчества
Адрес:_______________________________
Телефон______________________________

Претензия.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Новое на сайте:
Калькулятор расчета неустойки за просрочку передачи квартиры ДДУ

3) Дать письменный ответ на претензию при невозможности удовлетворения моих требований.

С уважением, ________________________Фамилия И.О.

«___” _____ ____года

Образец претензии по неустойке за просрочку сдачи дома (договор участия в долевом строительстве) скачать в pdf

Также вам пригодится:
Исковое заявление о взыскании неустойки за просрочку сдачи дома по ДДУ
Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома
ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ

  • Об авторе
  • Недавние публикации

Редактор сайта Paritet.guru — все о защите прав потребителей в России. Paritet.guru недавно публиковал (посмотреть все)

  • Куда жаловаться на микрофинансовые организации (МФО)? — 01 февраля 2019 г.
  • Какие технически сложные товары не подлежат обмену в 14 дней? — 14 ноября 2018 г.
  • Что делать, если отравился в кафе? — 30 августа 2018 г.

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

документа: закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Комментарии к статье 6 закона № 214-ФЗ, судебная практика применения

Для переноса сроков строительства необходимо дополнительное соглашение с дольщиком

Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.

(см. подробнее пункт 4 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

Порядок изменения срока передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом положений части 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ.

(см. подробнее пункт 5 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

Снижение неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по ст. 333 ГК РФ

Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

(см. подробнее пункт 9 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

Несоразмерность неустойки обязан доказывать застройщик

Бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательство

(см. подробнее пункт 10 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

Взыскание штрафа в размере 50% от суммы неустойки, взысканной с застройщика

Если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки.

(См. подробнее пункт 12 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

Неустойка исчисляется с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором

В случае перехода прав участника долевого строительства к новому кредитору, в частности, права на взыскание с застройщика неустойки, последняя исчисляется за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором.

(См. подробнее пункт 13 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

Обзор ВС РФ 2013 года:

О применении положений закона N 214-ФЗ рекомендуем разъяснения Верховного Суда РФ:

«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, в частности:

Неустойка за нарушение срока передачи квартиры застройщиком по закону об участии в долевом строительстве

Неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплачивается застройщиком на основании части 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а не положений Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», в том числе в случае заключения договора участником долевого строительства — гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

(См. подробнее п. 20 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года)

Неустойка по закону об участии в долевом строительстве не может быть уменьшена договором

Неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон.

(См. подробнее п. 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года)

Неустойка по договору об участии в долевом строительстве рассчитывается из полной цены договора. Учет вины застройщика

Размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора — размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

От уплаты неустойки за нарушение указанного срока застройщика не освобождает вина субподрядчика, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего свои обязательства.

(См. подробнее п. 22 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года)

Как считать период просрочки застройщика по договору об участии в долевом строительстве

В случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), — с другой.

(См. подробнее п. 23 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года)

Основания уменьшения судом размера неустойки за нарушение срока передачи квартиры застройщиком по договору долевого участия

Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

(См. подробнее п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года)

Неблагоприятные последствия для третьих лиц — не основание снижения неустойки за нарушение застройщиком срока передачи квартиры

Не может служить основанием для снижения размера неустойки довод ответчика о том, что выплата суммы неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не являющихся стороной правоотношений.

(См. подробнее п. 27 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года)

В случае расторжения договора об участии в долевом строительстве за нарушение сроков передачи квартиры, неустойка с застройщика не взыскивается

В случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, связанным с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, которые предусмотрены пунктом 1 части 1 и пунктом 1 части 1.1 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», помимо возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, застройщик также уплачивает проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 названного Закона, а в соответствующих случаях — также частью 6 этой статьи.

(См. подробнее п. 29 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года)

Подведомственность рассмотрения дела о взыскании неустойки в связи с нарушением застройщиком-банкротом сроков передачи квартиры

В «Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2015)» содержится следующий ответ на вопрос:

«Вопрос 8. К компетенции судов общей юрисдикции или арбитражных судов (в рамках процесса о банкротстве) относится рассмотрение требований граждан — участников строительства многоквартирного дома к застройщику — банкроту о взыскании неустойки в связи с нарушением последним сроков передачи объекта долевого строительства (квартиры)?»

В ответе указано, в частности, следующее:

«..требование участника строительства (в том числе гражданина) о взыскании с должника неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого участия может быть предъявлено к должнику — застройщику только в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве, как и денежные требования, перечисленные в подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве».

См. подробнее обстоятельства дела см. в Обзоре практики ВС РФ во вложении ниже

Публикации на logos-pravo.ru:

См. в обзоре: «Неустойка по договору долевого участия в строительстве»:

  • Неустойка за просрочку передачи квартиры по договору долевого строительства
  • Может ли размер неустойки по договору долевого строительства быть меньше указанного в законе?
  • Как считать период просрочки застройщика для взыскания неустойки при отказе подписать акт?
  • Расторгнуть договор участия в долевом строительстве и взыскать с застройщика неустойку?
  • Недостатки квартиры и обязанность застройщика их устранить или возместить расходы
  • Уменьшение судом размера неустойки за просрочку передачи застройщиком квартиры
  • Примеры снижения неустойки за просрочку передачи квартиры по договору долевого строительства
  • Снижение судом размера неустойки за просрочку застройщика по основанию «неблагоприятные последствия для третьих лиц»
  • Может ли застройщик быть освобожден от уплаты неустойки за нарушение срока передачи квартиры?

См. в обзоре: «Взыскание неустойки, пени, штрафа за просрочку. Размер, расчет, формулы»:

  • Взыскание и уменьшение неустойки по договору долевого участия в строительстве. Судебная практика
  • Расчет неустойки за просрочку по договору долевого участия в строительстве
  • Сумма взысканной неустойки по договору долевого участия в строительстве и цена договора
  • Формула расчета неустойки по договору долевого участия в строительстве

admin