Начальная продажная цена заложенного имущества

Содержание

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации:

Согласно статье 350 Гражданского Кодекса Российской Федерации в редакции федерального закона от 30 декабря 2008 года реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Согласно статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Аналогичное правило содержится в Законе Российской Федерации «О залоге», согласно которому начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке или в соответствии с договором о залоге (соглашением об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке) в остальных случаях.

Указанные требования закона не были учтены Благовещенским городским судом при вынесении решения об удовлетворении требований кредитной организации об обращении взыскания на заложенное недвижимое и движимое имущество, которым не была определена начальная продажная цена заложенного имущества. («Справка по результатам обобщения судебной практики по делам, вытекающим из кредитных правоотношений, рассмотренными судами Амурской области в 2009 году», подготовленная Амурским областным судом).

Обласной суд уточнил решение суда, иначе определил начальную продажную цену квартиры:

Истцом оценка квартиры не произведена, заключение о стоимости квартиры 1200000 руб. дано специалистами ОАО «ОТП Банк». Суд определил начальную продажную цену заложенного имущества в размере 1200000 руб. при залоговой стоимости 1600000 руб. при отсутствии достоверных доказательств современной рыночной стоимости квартиры.

С учетом представленных ответчицей данных об оценке рыночной стоимости квартиры в размере 1331000 (один миллион триста тридцать одна тысяча) руб., коллегия считает необходимым соответствующим образом уточнить решение суда, определив начальную продажную цену иначе — в размере 1331000 руб. (Кассационное определение Омского областного суда от 11 августа 2010 г. N 33-4532/10)

Оснований не доверять экспертному заключению у суда не имелось, в связи с чем суд и принял за основу определения начальной продажной цены именно заключение указанной экспертизы:

Банк обратился в суд с иском к Ч., Ш., М.Е., К. С. о взыскании с них солидарно задолженности по кредитному договору в сумме 24062622,67 руб., об обращении взыскания на заложенное имущество — земельный участок общей площадью 3000 кв. м принадлежащей на праве собственности Ч.

В удовлетворении требований Банка об установлении начальной продажной стоимости предмета ипотеки в размере 3605000,00 руб., взыскании с ответчиков расходов за проведение оценки недвижимого имущества, проведенной ООО в размере 10000 руб., взыскании госпошлины в сумме 64000 руб. — отказано.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, коллегия указала следующее.

Разрешая заявленные требования, суд с учетом представленных доказательств с учетом положений ст. ст. 809 — 819 ГК РФ, ст. ст. 309, 310, 348 ГК РФ о удовлетворил заявленные истцом требования, взыскал с Ч. и поручителей Ш., М.Е., с К., С. солидарно образовавшуюся задолженность, обратил взыскание на предмет залога по договору ипотеки земельный участок.

Суд правомерно не принял в основу решения представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка составленного ООО ЦИТ «Севиаль», поскольку данная организация для проведения экспертизы судом не назначалась в соответствии со ст. ст. 79, 80 ГПК РФ, эксперты не предупреждались об ответственности предусмотренной ст. 307 УК РФ. Отчет составлен в досудебном порядке по инициативе истца. Назначенная судом по делу экспертиза выполнена профессиональным экспертным учреждением, которое обладает необходимыми познаниям в области оценки. Стоимость земельного участка согласно оценки составила 3597233 руб., что практически соответствует сумме, которую истец просил установить в качестве начальной продажной стоимости предмета залога. В данном случае права истца не нарушены. Оснований не доверять экспертному заключению выполненному ООО Центр оценки у суда не имелось, в связи с чем суд и принял за основу определения начальной продажной цены именно заключение указанной экспертизы.

Поскольку отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка составленный ООО судом не был принят для определения начальной цены предмета залога, суд обоснованно отказал истцу во взыскании с ответчиков расходов по составлению указанного отчета. (Определение Московского областного суда от 19 апреля 2011 г. по делу N 33-8813)

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом. Заключение эксперта судом обоснованно принято во внимание при определении начальной продажной стоимости заложенных по договору об ипотеке жилого дома и земельного участка:

ООО обратилось в суд с иском к ответчику (физическому дицу) об обращении взыскания на заложенное имущество. Решением суда первой инстанции требования удовлетворены, постановлено:

Взыскать с … в пользу ООО сумму задолженности в размере … рублей по договору займа № от …, в том числе остаток не исполненных обязательств по займу (основному долгу) — … рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование займом — … рублей, начисленные пени в размере … рубль.
Начиная с 21.08.2010 г. и по день реализации жилого дома и земельного участка определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере … процентов годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу — … рублей, и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере … % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Обратить взыскание в размере задолженности … рублей по Договору займа № от …на заложенное имущество жилой дом с земельным участком, расположенный по адресу …
Определить способ реализации жилого дома с земельным участком виде продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость жилого дома с земельным участком … рублей … копеек.
Взыскать с … в пользу ООО … государственную пошлину в размере …

Оставляя без изменения указанное решение суда, областной суд указал, что Пунктом 2 ст. 54 вышеуказанного Федерального закона предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в частности, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.

Согласно заключению эксперта … рыночная стоимость домовладения №, расположенного по … с учетом стоимости земельного участка по состоянию на момент проведения исследования составляет …руб.; рыночная стоимость земельного участка общей площадью … кв.м при указанном домовладении составляет … руб. Данное заключение эксперта судом обоснованно принято во внимание при определении начальной продажной стоимости заложенных по договору об ипотеке жилого дома и земельного участка, оценка заключению дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ. (Кассационное определение Пензенского областного суда от 01 марта 2011 года по делу № 33-572)

Если по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге:

Решением районного суда г. Астрахани от 15.06.2009 г. удовлетворены исковые требования ООО «Б. Банк» Астраханский филиал к И. , М. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога – недвижимое имущество, в связи с неисполнением обязательства по возврату кредита и процентов в сумме 299 198 руб.

Определяя начальную продажную цену подлежащего реализации недвижимого имущества, суд исходил из стоимости квартиры, определенной условиями договора ипотеки от 13.10.2006 г. в сумме 504 000 руб. Решение суда сторонами не обжаловано и вступило в законную силу.

Между тем, в материалы дела был представлен отчет об оценке квартиры, расположенной по адресу: г. Астрахань, ул. Профсоюзная, в соответствии с которым рыночная стоимость жилого помещения в 2009 году составляет в 1 292 000 руб.

В решении суда не дана оценка представленному доказательству, свидетельствующего об изменении стоимости объекта недвижимости.

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге. («Обобщение судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества, в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года», проведенное Астраханским областным судом).

Вернуться к обзору: Судебная практика применения закона об ипотеке (залоге недвижимости)

Определение Санкт-Петербургского городского суда от 01.02.2010 N 1144 Несоответствие определенной судом начальной продажной цены заложенного имущества его рыночной стоимости является основанием отмены решения суда, удовлетворившего требование об обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку неправильное установление начальной продажной цены имущества может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 февраля 2010 г. N 1144
Судья: Никитина О.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Лебедева В.И.,
судей Савельевой М.Г., Корнильевой С.А.,
при секретаре Л.
рассмотрела в судебном заседании от 01 февраля 2010 года дело N 2-4182/09 по кассационной жалобе Т.К. на решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 24 ноября 2009 года по иску К. к Т.К. о взыскании долга по договору займа и об обращении взыскания на заложенное имущество.
Заслушав доклад судьи Лебедева В.И., объяснения представителя Т.К. П., действующего на основании доверенности от 15.09.09 г., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
26.02.09 г. между истцом К. и ответчиком Т.К. заключен договор займа и залога недвижимого имущества, согласно которому Т.К. получил в долг от К. денежную сумму в размере 5 128 000 рублей со сроком выплаты долга 26.04.09 г., без начисления процентов.
Согласно п. 4 Договора залогодатель Т.К., в обеспечение своевременной уплаты денег по договору, заложил квартиру , которая с момента подписания настоящего договора находится в залоге у залогодержателя К.
Стоимость квартиры оценена сторонами в сумме 5 128 000 рублей.
Согласно п. 9 Договора, в случае неисполнения в срок “Залогодателем“ своего обязательства по договору, требования “Залогодержателя“ могут быть удовлетворены из стоимости квартиры по решению суда.
Договор удостоверен нотариусом Т.Л., реестровый N Д-269 (л.д. 13). Государственная регистрация договора залога произведена в УФРС по СПб и ЛО 12.03.09 г. (л.д. 10).
14.10.09 г. К., ссылаясь на то, что ответчик сумму займа в указанный в договоре срок не возвратил, обратился в суд с настоящим иском и просил суд:
— взыскать с Т.К. в его пользу сумму займа в размере 5 128 000 рублей и оплаченную при подаче иска государственную пошлину в сумме 20 000 рублей;
— обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру расположенную по адресу: , путем назначения открытых торгов, указав стартовой стоимостью квартиры ее стоимость, которую стороны определили в договоре.
Решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 24 ноября 2009 года с Т.К. в пользу К. взыскана сумма долга по договору займа в размере 5 128 000 рублей и расходы по оплате госпошлины по делу в сумме 20 000 рублей.
Суд обратил взыскание на предмет залога — квартиру путем ее продажи с открытых торгов, указав стартовую цену продажи — 5 128 000 рублей.
В кассационной жалобе Т.К. просит отменить решение суда, считает его неправильным.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований к отмене решения районного суда в части взыскания суммы долга. При этом судебная коллегия учитывает, что обстоятельства, подтверждающие факт получения денежных средств в указанной сумме в долг и невозвращении суммы долга ответчиком не оспариваются и подтверждаются материалами дела. Доводов к отмене решения районного суда в этой части кассационная жалоба не содержит.
В остальной части решение районного суда подлежит отмене исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор, по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ).
В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее (абзац введен Федеральным законом от 30.12.2008 N 306-ФЗ).
2. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (п. 2 в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ).
Статьей 349 ГК РФ в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ установлено, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случае, если предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам.
Удовлетворяя иск об обращении взыскания на заложенное имущество, суд счел возможным установить начальную продажную цену заложенного имущества в сумме 5 128 000 рублей. При этом судом не был принят во внимание отчет N 19/09 от 16.02.09 г. о рыночной стоимости квартиры на эту дату, которая составляла сумму 8 127 000 рублей. Суд указал в решении, что для оценки заложенной квартиры в ином, не предусмотренном договором займа размере, оснований не имеется. Суд отказал в удовлетворении ходатайства представителя ответчика о назначении по делу экспертизы об определении рыночной стоимости указанной квартиры на день вынесения решения (л.д. 66).
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ от 16 июля 1998 года N 102 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)“, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом.
Из материалов дела следует, что начальная продажная стоимость квартиры, установленная судом, не соответствует ее действительной цене (рыночной стоимости) и это может впоследствии привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства. При таких обстоятельствах решение районного суда в указанной части не может быть признано правильным.
Поскольку ошибки суда первой инстанции не могут быть исправлены судом кассационной инстанции, отменяя решение районного суда в указанной части, судебная коллегия считает необходимым направить дело в этой части на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
При новом рассмотрении дела в этой части суду следует учесть изложенное, выяснить мнение сторон относительно рыночной стоимости заложенного имущества, при необходимости предложить сторонам предоставить дополнительные доказательства действительной стоимости квартиры и постановить законное и обоснованное решение.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 24 ноября 2009 года в части взыскания суммы долга по договору займа в размере 5 148 000 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
В остальной части решение суда отменить. Дело в этой части направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Одним из условий, определяемых в ходе обращения взыскания на ипотеку, является начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества (объекта взыскания). Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (ред. от 17 июня 2010 г.) (далее – Закон об ипотеке) возлагает обязанность по определению начальной продажной цены на суд при судебном порядке обращения взыскания (п. 2 ст. 54), а при внесудебном порядке – на стороны (п. 4 ст. 55), не устанавливая ни легального понятия начальной продажной цены, ни критериев ее определения.

Суд, разрешая вопрос об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, должен не только обосновать ее в мотивировочной, но и указать в резолютивной части решения. Неустановление судом начальной продажной цены заложенного имущества, на которое обращено взыскание, квалифицируется как нарушение норм материального права и является основанием для его отмены (Постановления ФАС Дальневосточного округа от 31 августа 2004 г. N Ф03-А51/04-1/1587, от 17 октября 2006 г. N Ф03-А59/06-1/3481). Без выяснения вопроса об определении начальной продажной цены заложенного имущества судебный акт не может быть исполнен (дело ФАС Северо-Кавказского округа N Ф08-4837/2004).

При отсутствии в соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания на ипотеку условия о начальной продажной цене или порядке ее определения соглашение считается незаключенным, поскольку это условие отнесено законом к числу его существенных условий (п. 4 ст. 55 Закона об ипотеке).

Вместе с тем вопрос о начальной продажной цене в механизме осуществления права залога имеет первостепенное значение, поскольку от его решения зависит эффективность процедур обращения взыскания и реализации предмета ипотеки, следовательно, ипотечной модели в целом. Поэтому на доктринальном уровне следует сформулировать понятие начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества и выявить критерии, на основании которых она может определяться.

Будет уместным упомянуть, что понятие цены в праве и экономике имеет различное содержание. С позиции гражданского права цена выступает условием договора и является денежным выражением обязательства произвести платеж за проданную (поставленную) продукцию, выполненные работы или оказанные услуги. В правоотношении “купля – продажа” цена обозначает денежную сумму, которую покупатель обязуется передать продавцу в счет оплаты товара (ст. 454 ГК). В экономической теории понятие цены раскрывается через категорию стоимости как денежной оценки потребительской полезности товара, выражающей его способность обмениваться на другие товары . В этом смысле цена товара представляет собой денежное выражение его стоимости, эквивалент обмена в экономических связях участников гражданского оборота. В условиях рынка цена и стоимость, как правило, не совпадают друг с другом: под влиянием различных факторов товары, имеющие одинаковую стоимость, могут быть проданы по различным ценам.

Определение цены как денежного выражения стоимости дает ГОСТ Р 51303-99. Такую же природу имеет и начальная продажная цена выставляемого на реализацию заложенного имущества (объекта взыскания).

В процессе товарного обмена цена в зависимости от субъекта, ее определяющего, может представлять собой сумму, запрошенную (цена продавца), предлагаемую (цена покупателя) или уплаченную (цена сделки) за товар. Очевидно, начальная продажная цена выставляемого на торги заложенного недвижимого имущества является суммой, запрошенной в ходе торгов.

Вместе с тем в силу специфики отношений по обращению взыскания начальная продажная цена не может быть охарактеризована как цена продавца, поскольку определяется не залогодателем или ипотечным кредитором, а является результатом согласованной воли сторон ипотеки и лишь при наличии спора сторон относительно ее размера определяется судом (п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке). Поэтому начальная продажная цена – это та цена, по которой залогодержатель согласен продать переданное ему в ипотеку имущество, а залогодатель вынужден согласиться на его продажу через процедуры взыскания.

В ходе торгов участники, конкурируя друг с другом, делают надбавки против начальной продажной цены. Выигравшим торги признается лицо, предложившее наиболее высокую цену (п. 6 ст. 57, подп. 2 п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке). Следовательно, в механизме торгов начальная продажная цена заложенного имущества представляет собой стартовую (минимальную) цену, с которой начинаются торги. Ее необходимо отличать от предложенной победителем наиболее высокой (максимальной) цены, по которой оно будет продано. Это первая функция начальной продажной цены, выполняемая ею при осуществлении ипотечным кредитором права залога.

Другая ее функция состоит в том, что наряду с иными условиями, перечисленными в п. 4 ст. 55 Закона об ипотеке, начальная продажная цена является существенным условием соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на ипотеку. Такое соглашение сторон ипотеки, предусматривающее право ипотечного кредитора оставить объект взыскания для себя или третьих лиц, квалифицируется как договор купли-продажи недвижимости или как предварительный договор купли-продажи, если соглашение лишь предусматривает обязанность сторон в будущем заключить договор купли-продажи . В этом случае начальная продажная цена не может рассматриваться как минимальная цена, запрошенная в ходе торгов, а выполняет функцию покупной цены, по которой объект взыскания будет передан ипотечному кредитору или третьему лицу, в чьих интересах такое соглашение заключено. Именно в счет покупной цены засчитываются обеспеченные ипотекой требования залогодержателя к должнику (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке).

Третья функция начальной продажной цены состоит в том, что она является исходным критерием для определения цены, по которой залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество в случае признания повторных торгов несостоявшимися (п. 4 ст. 58 Закона об ипотеке). При этом как цена, определяемая соглашением между залогодателем и залогодержателем, так и цена, определяемая самим судом, должна отвечать требованиям, установленным ст. 555 “Цена в договоре продажи недвижимости” Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, начальную продажную цену следует определить как денежное выражение стоимости заложенного недвижимого имущества (объекта взыскания), выставляемого на реализацию, с которой начинаются торги, либо исходя из которой определяется покупная цена объекта взыскания в случае признания торгов несостоявшимися, а также в случае приобретения залогодержателем заложенного имущества для себя или третьих лиц.

Положения п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке указывают на договорную природу начальной продажной цены, по которой заложенное имущество будет выставлено на реализацию.

Вместе с тем вполне очевидно, что в ходе обращения взыскания на ипотеку начальная продажная цена формируется в условиях противоположно направленных интересов ипотечного кредитора (взыскателя) и залогодателя (должника) и не подчиняется каким-либо экономическим законам, в отличие от продажной цены, складывающейся под влиянием спроса и предложения. Залогодатель всегда стремится к получению максимальной цены за реализуемое имущество с тем, чтобы не только погасить требования кредитора, но и получить разницу между вырученной суммой и долгом ; в случае признания повторных торгов несостоявшимися, его риск ограничен утратой 25% стоимости реализованного имущества.

Залогодержатель, напротив, заинтересован лишь в получении суммы, достаточной для покрытия обеспеченного залогом долга, поскольку выставление объекта взыскания по завышенной стоимости затягивает реализацию и вовсе может привести к безрезультатности публичной продажи и неудовлетворению требований взыскателя ; перспектива оставления имущества за собой даже по цене на 25% ниже рыночной стоимости всегда сопряжена с дополнительными расходами по содержанию и дальнейшей реализации приобретенного имущества.

При таких обстоятельствах достижение соглашения о размере начальной продажной цены становится практически невозможным. Судебная практика свидетельствует, что стороны, как правило, отдельное соглашение о начальной продажной цене в суд не представляют и в ходе судебного разбирательства такого соглашения не достигают даже по предложению суда. Но закон недвусмысленно предписывает, что при обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке начальная продажная цена определяется по соглашению сторон, а в случае спора – самим судом (подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке).

Полагаю, что начальная продажная цена может быть указана сторонами в договоре ипотеки, а может быть установлена отдельным соглашением, заключенным как до, так и в ходе судебного разбирательства.

В судебной практике, однако, сложились разные подходы к толкованию этого положения законодательства:

при определении начальной продажной цены суды руководствуются залоговой стоимостью предмета ипотеки, указанной в договоре об ипотеке. Указанная стоимость признается судами “продажной ценой, определенной на основе соглашения сторон” (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17 июня 2004 г. N А58-3257/03-Ф02-2167/04-С2). Суды полагают, что в Законе об ипотеке отсутствует требование обязательности заключения дополнительного соглашения о продажной цене заложенного имущества между залогодателем и залогодержателем, поскольку существенным условием договора ипотеки является залоговая стоимость предмета залога. Именно залоговая стоимость указывается судом в качестве начальной продажной цены (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 27 июня 2006 г. N Ф04-3919/2006(23877-А03-11), от 25 сентября 2007 г. N Ф04-6167/2007(37954-А81-30) ;

другие суды, напротив, исходят из того, что указанная в договоре ипотеки цена закладываемого имущества не является его начальной продажной ценой, а лишь свидетельствует об оценке сторонами спорного имущества на момент заключения договора ипотеки; соглашение о начальной продажной цене должно быть заключено как отдельное соглашение, как отдельный единый документ. При этом суды считают, что если стороны соглашения о начальной продажной цене не представили, то суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену в соответствии с представленными доказательствами (Постановления ФАС Поволжского округа от 19 марта 2002 г. N А57-5211/2001-4, ФАС Уральского округа от 4 ноября 2003 г. N Ф09-881/03-ГК) .

Не обсуждая правильность обозначенных подходов, отметим лишь одно: если стороны достигли соглашения относительно размера начальной продажной цены, вопрос о том, какими соображениями руководствовались стороны при ее определении, не подлежит обсуждению – это право сторон, задача суда – зафиксировать эту цену в решении. Если такого соглашения не достигнуто, то начальная продажная цена приобретает характер факта, подлежащего доказыванию, и суд обязан ее определить в соответствии с представленными доказательствами.

Тогда возникает вопрос о критериях, которыми должен руководствоваться суд при определении начальной продажной цены, поскольку ни Гражданский кодекс РФ, ни Закон об ипотеке таких критериев не устанавливают.

На доктринальном уровне можно выделить следующие подходы к решению поставленного вопроса.

А. Рыночная стоимость.

Общепризнанным в судебной практике является подход, согласно которому начальная продажная цена определяется исходя из рыночной стоимости заложенного имущества (п. 6 Обзора Президиума ВАС РФ от 15 января 1998 г. N 26) . Этот подход находит подтверждение в ст. 7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (ред. от 27 декабря 2009 г.) (далее – Закон об оценке), закрепляющей презумпцию установления рыночной стоимости объекта оценки в случаях, если закон не определяет иной вид стоимости для целей оценки.

С точки зрения ст. 3 Закона об оценке, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Аналогичное определение рыночной стоимости дано в п. 6 Федерального стандарта оценки “Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)”, утв. Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. N 255. Однако нельзя с уверенностью утверждать, что определение начальной продажной цены реализуемого заложенного имущества исходя из его рыночной стоимости является оптимальным подходом, учитывающим интересы обеих сторон ипотеки.

На реализацию имущества влияют многие факторы, имеющие характер чрезвычайных обстоятельств. Во-первых, продажа заложенного имущества вследствие обращения на него взыскания во внесудебном порядке имеет для залогодателя вынужденный, а при судебном порядке взыскания – принудительный характер. Во-вторых, сроки реализации объекта взыскания регламентированы законом императивно и не могут быть изменены по чьей-либо просьбе, в том числе залогодержателя . В-третьих, реализация заложенного имущества с торгов расценивается как осуществляемая на ограниченном рынке продавцов, в частности, функция продавца заложенной недвижимости, реализуемой с публичных торгов в порядке исполнения решения суда об обращении на него взыскания, возложена законом на Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (ФАУГИ). В-четвертых, заложенное имущество отчуждается в условиях недостаточности информации, характеризующей оцениваемый объект взыскания по сравнению с продаваемыми в принудительном порядке объектами-аналогами, что также сказывается на результатах оценки. Указанные обстоятельства свидетельствуют скорее о нерыночном характере стоимости, на основании которой устанавливается начальная продажная цена реализуемого в порядке обращения взыскания предмета ипотеки.

Кроме того, определение начальной продажной цены в размере рыночной стоимости, указанной в отчете оценщика , как это сейчас делают суды, в корне противоречит природе торгов, предполагающих пошаговое повышение цены, а не ее снижение. В результате торги своей цели по реализации заложенного имущества не достигают, а ипотека утрачивает обеспечительную функцию. Завышенная начальная продажная цена, установленная судом, не соответствующая качественному состоянию и рыночной стоимости имущества на момент реализации, является одной из проблем в организации работы судебных приставов по реализации заложенного имущества. Очевидно, в основу определения начальной продажной цены должна быть положена иная стоимость, отличная от рыночной.

Б. Ликвидационная стоимость.

Специалисты в сфере оценки недвижимости едины во мнении, что среди видов стоимостей, перечисленных в ФСО N 2, в качестве критерия определения начальной продажной цены реализуемого с торгов объекта взыскания должна использоваться его ликвидационная стоимость . Последняя в отличие от рыночной стоимости учитывает влияние на продажу чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным (п. 9 ФСО N 2). Ликвидационная стоимость является отражением наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции (выставления на продажу) объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий. Таким образом, в отличие от рыночной, ликвидационная стоимость учитывает фактор вынужденности продажи в ограниченные сроки.

Методологически ликвидационная стоимость определяется как рыночная стоимость объекта оценки за минусом коэффициента на вынужденный характер продажи . Расчет поправочного коэффициента предполагает выделение и обоснование факторов, определяющих снижение рыночной стоимости каждого конкретного вида имущества (места расположения, срока экспозиции, инвестиционной привлекательности, конъюнктуры рынка, эффективности маркетинга, субъективных факторов и др.). Конкретное значение этого коэффициента, по мнению экспертов, колеблется в диапазоне от 0,2 до 0,5 рыночной стоимости объекта оценки, а в некоторых случаях может достигать значения 0,8 рыночной стоимости объекта оценки .

Представляется, что в условиях рынка именно ликвидационная стоимость является адекватным отражением начальной продажной цены реализуемого в порядке обращения взыскания предмета ипотеки. Такой подход соответствует юридической природе торгов по продаже заложенного недвижимого имущества и позволяет реализовать его в условиях ограниченного законом срока. В связи с этим некоторые суды при рассмотрении дел об обращении взыскания на предмет ипотеки удовлетворяют требования истца об установлении начальной продажной цены в размере ликвидационной стоимости, указывая, что ликвидационная стоимость является частным случаем рыночной стоимости в условиях ограниченного срока экспозиции (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30 августа 2004 г. N Ф04-5935/2004(А75-3959-34), Определение Верховного Суда РФ от 2 февраля 2010 г. N 38-В09-9).

Однако высказываемые в литературе предложения о введении в законодательство об ипотеке ликвидационной стоимости как критерия определения начальной продажной цены у законодателя поддержки не нашли. Представляется, что именно широкий диапазон коэффициента на вынужденный характер продажи в условиях экономической нестабильности создает для залогодержателя риски утраты имущества по заниженной стоимости, не покрывающей долг и расходы по взысканию. В результате судебный порядок обращения взыскания, не предусматривающий в ряде случаев альтернативы, утрачивает значение гарантии прав и законных интересов сторон ипотеки. Видимо, эта причина сегодня не позволяет в правовом регулировании вопросов установления начальной продажной цены ипотеки перейти на критерий ликвидационной стоимости.

В. Начальная продажная цена как сумма требований ипотечного кредитора.

Интересный опыт правового регулирования вопроса определения начальной продажной цены обремененного ипотекой земельного участка демонстрирует германское законодательство.

Во-первых, такая цена, именуемая наименьшим предложением, определяется судом исполнительного производства в день проведения торгов исходя из стоимости всех предыдущих прав на участок и расходов по проведению аукциона . С наименьшего предложения начинаются торги, соответственно, покупателем становится тот, кто предложит наивысшую цену, т.е. сделает наивысшее предложение. Во-вторых, стороны ипотеки устранены от решения вопроса о размере начальной продажной цены, поэтому установленное судом наименьшее предложение не предусматривает выражение сторонами ипотеки согласия относительно этого факта. В-третьих, установленное судом наименьшее предложение не зависит от рыночной стоимости реализуемого в порядке принудительного аукциона земельного участка: рыночная стоимость является лишь критерием оценки поступивших предложений участников. Германское законодательство устанавливает право суда не принять предложение покупателя, если оно не достигает 50% рыночной стоимости земельного участка (§ 85а Закона о принудительном аукционе). Кроме того, залогодатель, а также кредиторы последующих рангов могут заявить требование об отказе предложению, если оно и составляет 70% рыночной стоимости земельного участка, но не покрывает всех требований (§ 74а Закона о принудительном аукционе). В последнем случае суд обязан назначить повторные торги, но при их проведении ни 50%, ни 70% учету не подлежат и земельный участок может быть реализован по любой цене, даже если она не достигает 50% его рыночной стоимости .

Следует признать рациональность германского подхода к определению начальной продажной цены обремененной ипотекой недвижимости.

Вместе с тем его перенесение на российскую правовую почву сопряжено с отказом от договорной природы начальной продажной цены и пересмотром правового регулирования как минимум двух вопросов: 1) правил проведения торгов; 2) правил оставления залогодержателем имущества за собой на случай признания торгов несостоявшимися. Видимо, такая ревизия возможна в условиях развитого рынка ипотеки, ее внедрение в российское право требует дополнительного осмысления и обоснования.

Поскольку в нашем праве начальная продажная цена заложенного имущества – результат договоренности сторон, то из германского опыта можно почерпнуть один главный вывод: в тех случаях, когда стороны, несмотря на предложение суда, договоренности относительно размера начальной продажной цены не достигли, такая цена должна определяться законом императивно.

Г. Начальная продажная цена как уменьшенная рыночная стоимость.

Анализ законодательства и судебной практики показывает, что приоритет при определении начальной продажной цены отдается критерию рыночной стоимости. Основная ошибка правоприменителя заключается в том, что начальная продажная цена устанавливается не исходя, а в размере рыночной стоимости. Все же природа начальной продажной цены иная и предполагает установление ее размера ниже рыночной стоимости с тем, чтобы выявленная в ходе торгов цена продажи заложенной недвижимости стремилась к ее рыночной цене.

Некоторые шаги в этом направлении сделаны законодателем в Федеральном законе от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество” (далее – Закон N 306-ФЗ) применительно к внесудебному порядку взыскания по ипотеке:

введена обязательная оценка объектов недвижимости, оценка которых по договору об ипотеке превышает 500 тыс. руб.;

закреплено правило, что если стороны в соглашении о внесудебном порядке удовлетворения требований ипотечного кредитора не указали иное, то начальная продажная цена реализуемого недвижимого имущества устанавливается в размере 80% его рыночной стоимости (п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке).

Таким образом, Закон об ипотеке закрепил обязанность сторон ипотеки устанавливать начальную продажную цену, не равную рыночной стоимости, а с учетом снижения относительно стоимости, указанной в отчете оценщика. Если стороны в соглашении о внесудебном порядке взыскания по ипотеке не определили этот процент снижения, то начальная продажная цена должна быть снижена на 20%. Конечно, можно спорить о том, насколько снижение в размере 20% от рыночной стоимости заложенного имущества является оправданным, но оно установлено законом в диспозитивной форме, поэтому стороны при определении начальной продажной цены вправе установить иной размер снижения, как больший, так и меньший.

Введенное Законом N 306-ФЗ правило на судебный порядок обращения взыскания по ипотеке не распространяется, возникает дифференциация правового регулирования вопроса установления начальной продажной цены в зависимости от формы обращения взыскания (судебной или внесудебной). Это означает, что в случаях, если взыскание на ипотеку обращается через суд и стороны соглашения о размере начальной продажной цены не достигли, объект взыскания будет выставлен на публичные торги по рыночной стоимости, тогда как при внесудебном порядке обращения взыскания стороны ипотеки обязаны определить начальную продажную цену с учетом положений п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке. Представляется, что такой подход к правовому регулированию исследуемого вопроса создает неравные правовые возможности для залогодателя и ипотечного кредитора при судебном и внесудебном порядке взыскания на заложенное имущество. Поэтому в Законе об ипотеке следует закрепить единый подход к определению начальной продажной цены для случаев, если стороны при судебном порядке соглашения о начальной продажной цене не достигли, а при внесудебном – не определили процент ее снижения относительно рыночной стоимости.

Представляется, что установленные п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке правила не могут распространяться на случай, если соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания на ипотеку предусмотрено право залогодержателя оставить предмет ипотеки для себя или третьих лиц.

Исходя из изложенного можно сделать следующие выводы.

1. Начальную (минимальную) продажную цену следует понимать как денежное выражение стоимости заложенного недвижимого имущества (объекта взыскания), выставляемого на реализацию, с которой начинаются торги, либо исходя из которой определяется покупная цена объекта взыскания в случае признания торгов несостоявшимися, а также в случае приобретения залогодержателем заложенного имущества для себя или третьих лиц.

2. Действующее законодательство не содержит критериев определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества (объекта взыскания), а также формирует различные подходы к ее установлению в зависимости от порядка взыскания (судебного или внесудебного). Вместе с тем такая цена может быть установлена исключительно по соглашению сторон, а в случае спора – самим судом.

3. Начальную продажную цену целесообразно определять исходя из ликвидационной стоимости объекта взыскания ввиду ограниченного срока его экспозиции и принудительного характера взыскания. Такой подход соответствует цели торгов по выявлению наиболее высокой (максимальной) цены объекта взыскания (п. 4 ст. 447 ГК РФ), но не исключает возможности определения начальной продажной цены исходя из его рыночной стоимости с учетом согласованного сторонами процента ее снижения.

4. В целях создания равных правовых возможностей для сторон ипотеки в Законе об ипотеке следует закрепить единый подход к определению начальной продажной цены объекта взыскания для случаев, когда стороны при судебном порядке соглашения о начальной продажной цене не достигли, а при внесудебном – не определили процент ее снижения относительно рыночной стоимости.

5. Предлагаю в подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке второе предложение изложить в следующей редакции:

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом в размере, равном 80% рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика.

Какое имущество может быть залоговым?

На этот вопрос может ответить лишь Гражданский кодекс, где предусмотрено, что в качестве гарантии исполнения обязательств может передаваться владельцу денег то имущество, которое не изъято из оборота. Если это требования или права, которые связаны с займодателем, то они не могут стать предметом залога. В аналогичном ключе рассматриваются и культурные, исторические, художественные и прочие ценности.

Определить такие можно по статусу прилагаемых к ним описательных документов и месту локации. Зачастую это библиотеки, музеи, галереи, архивы и прочее. Ипотека – залог недвижимого имущества доступна только при использовании в качестве частной собственности. Объекты, которые стоят на балансе государства или муниципалитета, статуса залога приобретать не могут. Подытожить вопрос о предметах, которые могут быть интерпретированы как залог, можно определенным перечнем, это:

  • Недвижимость всех типов;
  • Ценные бумаги;
  • Товары, которые пребывают в обороте;
  • Оборудование;
  • Спецтехника;
  • Имущественные права.

В последнем аспекте речь идет о доле в бизнесе, интеллектуальной собственности, недвижимости или авторстве товарного знака. Главная задача такого имущества – быть гарантом выполнения обязательств в случае, если должник не в состоянии их выполнить способом, оговоренном в кредитном соглашении. Зачастую это неплатежеспособность.

Наличие независимой и справедливой оценки – отличный способ определиться в соотношениях прав и обязанностей между сторонами. А также верное мерило для определения размера кредита. Это позволит оптимизировать затраты для заемщика. А кредитору вселит уверенность, что его займ будет погашен при любых проблемах у должника, вплоть до смерти или потери трудоспособности.

Алгоритм осуществления оценки залогового имущества

Этапность проведения оценки регламентирована тремя единицами.

Стадия № 1. По заявленной методике формируется рыночная стоимость имущества. Она фигурирует в документах при заключении кредитного соглашения.

Стадия № 2. Преобразование рыночной цены в залоговую. В этом случае рыночная оценка берется за основу, только следует учесть риски, дисконты и ликвидность залогового имущества. Интересно, что в этом аспекте обычно используются локальные нормативные акты, приемлемые на внутрибанковском уровне. Федеральными законами такие нюансы не оговариваются. Задача кредитной организации в этих условиях – минимизация рисков и управления ими. Нужны гарантии, что продав залог, банк полностью удовлетворит свои требования к должнику.

Стадия № 3. Прогноз на оценку. Речь идет о гипотетическом представлении ситуации, что клиент в силу разных причин не может вернуть займ. Тогда его залог передается к реализации. Нужно знать, какая цена будет в этом случае. На нее влияют инфляционные процессы в государстве и износ объекта.

Процесс оценки залогового имущества при оформлении ипотеки

Значение слов ипотечный кредит знакомо людям уже несколько лет. Однако именно сейчас этот вид займа становится все более востребованным. Процесс получения заемных средств на покупку недвижимости довольно сложен. Для начала банк проверит платежеспособность будущего заемщика, затем примет решение об одобрении или отклонении заявки.

Следующим обязательным шагом будет проверка стоимости залога — оценка недвижимости. Это крайне важное условие для оформления любой ипотеки. Залоговым имуществом обычно выступает покупаемая в ипотеку квартира (или иная недвижимость). Однако бывают случаи, когда залогом выступает личное имущество клиента. Например, заемщик хочет приобрести в ипотеку загородный дом, заложив свою квартиру, в этом случае потребуется делать оценку квартиры.

Необходимость экспертной оценки

Проведение экспертной оценки заложенного имущества требует законодательство. Экспертиза важна не только для кредитной организации, клиенту также пригодится ее результат:

  • Клиент получает возможность узнать настоящую рыночную стоимость интересующей его недвижимости. Если продавец установил слишком высокую цену — оценка будет поводом снизить стоимость.
  • Уверенность заемщика в том, что в случае сложных жизненных обстоятельств (авария, развод с супругой, ЧП и т.д.), которые могут привести к продаже заложенной квартиры, сумма, вырученная за проданное жилье, сможет покрыть остатки ипотечного долга. В противном случае, можно остаться без жилья и иметь задолженность кредитору.
  • Кредитная организация снизит риск финансовых потерь в случае невозврата долга. В подавляющем большинстве случаев приобретаемое жилье становится залоговым имуществом, и банку необходимо знать стоимость квартиры (дома) при продаже в случае отказа заемщика платить кредит. Банковское учреждение интересует как рыночная стоимость жилья (за эту цену недвижимость продается за средние сроки), так и ликвидационная (цена при срочной продаже).
  • Гарантия «прозрачной» сделки. После оценки покупатель увидит, есть ли обременения на недвижимость, согласована ли перепланировка, а также будет знать все нюансы по объекту, которые продавец мог скрыть.

Без экспертизы залога банк не сможет назвать максимальную сумму займа, которую он способен предложить потенциальному клиенту. А зная ликвидационную стоимость залога, если она как минимум равна, а лучше всего превышает сумму ипотеки — кредитор одобрит заключение договора.

Экспертиза при рефинансировании

Чаще всего рефинансирование выглядит как перевод своего кредита в другой банк, в целях снижения процентов. При этом «обновление» старой ипотеки имеет много общего с заключением нового кредитного договора — новому кредитору также необходимо узнать стоимость заложенного жилья. А точную стоимость можно узнать, только проведя оценку. Избежать новой экспертизы можно только в двух случаях:

  1. Рефинансирование происходит в той же финансовой организации. Обычно банку не выгодно снижать проценты по кредитам, да и новые проценты гораздо выше тех, что предлагают другие кредиторы. Но, если банк согласен рефинансировать выданную ипотеку, это лишает клиента головной боли в виде сбора пакета документов, новой экспертизы и ожидания перевода ипотеки в другую организацию, что занимает от 30 до 60 дней.
  2. Если экспертная оценка делалась не так давно, она может подойти и для нового банка. Однако здесь имеется два нюанса:
    1. Любой отчет об оценке имеет срок давности. А каждый банк имеет свои требования к давности оценки. Если возраст отчета совпадает с требованием кредитора — новую экспертизу можно избежать.
    2. Эксперт или оценочная организация делавшие «старую» оценку, имеют аккредитацию в новом банке. Согласно закону, банк не имеет права навязывать своего эксперта, но у каждой кредитной организации имеются свои требования к отчетам. В противном случае могут возникнуть вопросы, и банк попросит доработать старый отчет, а это новые финансовые траты.

Для сотрудников банка проверка акта оценки квартиры, которая сделана не аккредитованным экспертом, занимает много времени и является нежелательной. Это затянет рассмотрение заявки минимум на один день.

Стоимость

Цена независимой экспертизы складывается из следующих факторов:

  • Регион страны и населенный пункт, где будет производиться оценка, а также удаленность недвижимости от самого оценщика. (Если эксперту придется ехать за город, цена будет выше).
  • Размеры территории и строений, которые находятся на ней.
  • Вид документов, дающих право пользоваться недвижимостью.
  • Учреждение, для которого делается отчет.
  • Профессионализм эксперта. Человек с высочайшей квалификацией потребует за свои услуги больше денег.

Виды недвижимости и примерная стоимость

Самая высокая стоимость оценки недвижимого имущества — в Санкт-Петербурге и Москве. В других региона государства стоимость экспертизы меньше. Падение цен зависит от среднего дохода жителей и востребованности услуг. Минимальная стоимость оценки никогда не опускается ниже 2,000 рублей:

  • Оценить квартиру или даже комнату обойдется в 2,000 — 4,000 рублей. В зависимости от города.
  • Оценка загородного дома подразумевает и оценку стоимости участка под строением. На цену сильно повлияет расстояние до компании оценщика, размер территории и дополнительные требования к экспертизе. Цена варьируется в пределах 2,000 рублей (за небольшой домик в черте города) до 8,000 рублей (загородный дом, удаленный от города и имеющий участок земли).
  • Оценка участка земли — самая сложная процедура. Оценщик обязан учитывать категорию и назначение участка, его расположение и удаленность, развитость инфраструктуры, экологию района и другие факторы. Стоимость такой экспертизы начинается в районе 4,000 руб.
  • Стоимость экспертизы другой недвижимости необходимо обсуждать с экспертом лично, т.к. ее разнообразие крайне велико.

Вышеперечисленная стоимость является средней по стране. Для сравнения можно взять цены двух крупных городов:

  • Квартира — 4,500 руб. (Санкт-Петербург) и 3,000 руб. (Москва).
  • Элитная квартира — 5,000 руб. — 4,000 руб.
  • Участок земли — 3,000 — 10,000 руб.
  • Загородный дом (дача) — не менее 4,000 рублей.
  • Коммерческие объекты в Санкт-Петербурге оцениваются за 12,000 руб.
  • Стоимость оценки других некоммерческих объектов в столице зависит от их площади: менее 100 м2 — 6,000, менее 200 м2 — 8,000, менее 500 м2 — 12,000. Оценка недвижимости большей площади происходит по договоренности с экспертом.

Кто осуществляет оценку и кто платит

Оценку недвижимого имущества может выполнить компания, которая имеет лицензию на данные услуги. Кредитная организация всегда предложит список фирм, получивших аккредитацию в этом банке, и постоянно сотрудничающих с ним. Бывает случаи, когда клиенту предлагают фирму по оценке в агентстве, которое занимается недвижимостью (если оно принимает участие в оформлении ипотечного кредита). У некоторых банков довольно жесткие требования к отчетам, и они предпочитают работать исключительно с проверенными экспертами. В любом случае заемщик может выбрать другую компанию или частное лицо.

Лицо, осуществляющее оценку квартиры, должно соответствовать следующим требованиям:

  • Состоять в одной из организаций, занимающихся оценочной деятельностью. Сама организация должна числиться в госреестре юридических лиц. (ЕГРЮЛ)
  • Иметь страховой договор гражданской ответственности, страховая выплата которого начинается с 300,000 рублей. Это минимизирует риски, связанные с ошибками в процессе определения достоверной стоимости.
  • Должен состоять в саморегулируемой организации, которая занимается всеми вопросами, связанными с деятельностью экспертов.

Если клиент решил выбрать оценщика в обход аккредитованного банковского списка, ему необходимо согласовать с менеджером кандидатуру эксперта. И не факт, что банковскую организацию устроит данный выбор клиента.

Также необходимо знать, что «чужие» отчеты банк проверяет с гораздо большей тщательностью. Не исключено, что отчет будет нуждаться в доработке, в отличие от отчетов проверенных экспертов.

Касательно оплаты экспертизы — в Российской Федерации оценку недвижимости оплачивает заемщик. Это правило касается двух случаев, когда клиент подает заявку на ипотеку, и когда клиент получает денежные средства, заложив собственное жилье. Однако бывают и исключения, некоторые банковские организации берут данные расходы на себя, об этой возможности необходимо уточнить у менеджера. В остальных же случаях оплата эксперта считается попутными затратами клиента.

Как выполняется оценка и сколько времени занимает

Если клиент определился с экспертом и согласовал его кандидатуру с кредитной организацией, то следующим шагом будет заключение письменного соглашения с оценщиком. Эта процедура также обусловлена законодательством. К тому же договор обязует эксперта исправлять допущенные недочеты. Соглашение может заключить и сотрудник агентства недвижимости, если заемщик дал на это согласие. Дальнейший процесс выглядит следующим образом:

  • Клиент собирает требуемый пакет документов и передает бумаги эксперту.
  • Клиент и оценщик договариваются о дате приезда последнего на проверяемую недвижимость.
  • Эксперт проверяет жилье, делает нужные фото, сверяет схему квартиры с техпаспортом и изучает другие бумаги. Обследование объекта занимает от 30 до 90 минут.
  • Специалист подготавливает отчет, в котором обязательно должно указываться, по какому методу была проведена оценка, в некоторых случаях применяют сразу два метода.

Затратный метод определяет стоимость строительства подобного жилья. Обычно используется при экспертизе квартир первичного рынка (новостроек).

Сравнительный метод сравнивает цены осуществленных покупок и продаж подобного жилья. Метод применяется при оценке квартир вторичного рынка.

Доходный метод рассматривает получение дохода с объекта, его окупаемость. Для наглядного примера подойдет сдача жилья в аренду.

Подготовка итогового документа занимает от двух до пяти рабочих дней (обычно сроки не превышают трое суток). Это связано с тем, что в процессе подготовки отчета оценщик может сам заниматься сбором некоторых дополнительных бумаг. Некоторые эксперты могут предложить ускоренную оценку, потребовав доплату в 30%.

Проводя расчеты, эксперт обращает внимание на множество характеристик, основными из которых являются:

  • Местоположение квартиры, ее площадь.
  • Удаленность от транспортных веток.
  • Состояние жилья и наличие ремонта.
  • Износ дома и дата введения в эксплуатацию.
  • Этаж квартиры, внешний вид подъезда, состояние лестничной клетки.

Клиент должен знать, что раздельная планировка и наличие окон в разных сторонах дома увеличат стоимость жилья. Итоговую цифру увеличат и раздельный туалет с ванной, а также лоджия или закрытый балкон. Капитальный ремонт жилья, увеличивает рыночную цену, но не ликвидационную.

Если квартира находится на первом или последнем этаже дома, это снижает ее стоимость. Возгорание в подъезде или другие происшествия также снизят цену. На стоимость может повлиять даже такой малозначимый факт, как вид из окна. Квартира, находящаяся в экологически грязном районе, будет иметь меньшую цену, чем жилье на «чистой» территории.

Все замечания эксперта представлены в разделе «Допущения» отчета. Именно в нем содержатся данные, уточняющие спорные детали и собственные предположения эксперта. Например, в этом разделе оценщик может указать причину отсутствия фото некоторых участков недвижимости.

Клиент никогда не должен требовать от специалиста даже примерной стоимости перед оценкой. До экспертизы эксперт не владеет необходимыми данными, которые могут характеризовать квартиру.

Влияние итоговой оценки

Сумма, фигурирующая в отчете оценщика, является одним из ключевых факторов, влияющих на размер выдачи займа (ведь оценка делается после проверки платежеспособности). Чем дороже эксперт оценил недвижимость, тем большую сумму может предложить кредитор.

Оценка недвижимости влияет не только на максимальную сумму кредита, от нее зависит первоначальный взнос и уровень ставки по ипотеке. Соответственно, стоимость залога затронет и сроки погашения кредита.

Не стоит забывать, что залоговая недвижимость в обязательном порядке должна быть застрахована. На стоимость страхового полиса также повлияет оценка недвижимого имущества (ведь чем больше цена за жилье, тем больше выплатит страховая организация при наступлении страхового случая).

Итоговая оценка влияет на нотариальные расходы, сборы и платежи, государственные пошлины и налоги.

Банки, в большинстве своем обращают внимание на ликвидационную стоимость квартиры (дома). Это та сумма, которую можно получить за продажу жилья в сжатые сроки (6-8 месяцев). Она на 20-30% меньше рыночной. Из-за этого может возникнуть ситуация, когда заемщика устраивает рыночная цена жилья (на эту цифру он и рассчитывает получить ипотеку), но кредитор отказывает в выдаче займа или требует уменьшить итоговую сумму ипотеки.

Если ликвидационная цена меньше предполагаемой суммы займа, клиент может обратиться к другому эксперту — есть вероятность, что предыдущий специалист упустил какие-либо детали (но это может сработать в обратную сторону). Если повторная оценка показала ту же цену, будущий заемщик может попросить продавца жилья снизить цену, либо искать другое жилье. Еще одним вариантом, будет увеличение размера первоначального взноса (банк сразу получит часть долга, что позволит ему пойти на уступки).

Никогда не стоит просить эксперта пойти на обман и завысить стоимость жилья. Для оценщиков это потеря репутации. Скорее всего, при проверке документа банк вскроет обман, и последствия будут не только для заемщика, но и для оценщика.

Нюансы

Нередко оценщику приходится сталкиваться с различными нюансами в ходе своей работы. Ими может быть наличие перепланировки, оценка строящегося жилья и т.д.

Перепланировка

Нередко квартиры вторичного рынка подвергаются изменению планировки. В таком случае, перед оценщиком появляется несколько новых задач. Мелкие перепланировки (остекленный балкон и т.д.) вообще не требуют согласований, но положительно влияют на стоимость объекта.

В случае крупных изменений, особенно тех, что затрагивают несущие конструкции строения, оценщик обязан удостовериться в их ликвидности. Эксперт проверяет технический паспорт квартиры, в нем должны присутствовать согласованные с БТИ новые планы квартиры. Если все в порядке, и перепланировка оказалась удачной — это также повысит цену жилья.

Если изменения не были согласованы, это снизит итоговую стоимость, а эксперт потребует ее узаконить и предоставить обновленный техпаспорт. Однако, такие изменения как снос несущей конструкции, ликвидация вентиляции и пр. крайне опасны. Получить разрешение на них невозможно, а владелец рискует лишиться права владения квартирой.

В этом случае цена на жилье значительно упадет, а банк откажет в выдаче ипотеки. Владельцу остается только устранить выявленные нарушения.

Оценка комнаты

При оценке комнаты (например, в коммунальной квартире) оценщик учитывает общие факторы, рассматривающиеся при экспертизе обычной квартиры, а также индивидуальные показатели комнаты — размер и удельная доля относительно всей квартиры, вид из окна и состояние отопительной системы, ремонт и наличие балкона, количество соседних комнат и их владельцы. Самым главным нюансом будет оценка общих помещений (которыми владеют все жильцы).

Стоит заметить, что банки не любят принимать залог в виде комнаты.

Оценка новостройки

Если клиент хочет взять ипотеку на жилье, которое еще не сдано в эксплуатацию, банки сталкиваются с проблемой невозможности внесения в реестр данных об обременении (квартира еще не зарегистрирована). Кредитор, как и клиент, имеет только право требования на будущую квартиру.

Если новостройка находится на раннем этапе строительства, эксперт оценит риски консервации стройки и укажет их в отчете. Кредитор реально оценивает риски, что выльется в высокие проценты по ипотеке. Обычно, в ипотечном договоре имеется пункт, который подразумевает уменьшение процентов, если дом был сдан в эксплуатацию и заемщик получил акт приемки жилья.

Если оценка новостройки проводилась аккредитованным экспертом, или если застройщик имеет хорошую репутацию в банке, кредит будет одобрен.

Экспертиза без выезда оценщика

Новое законодательство позволяет эксперту определять рыночную стоимость без выезда на объект. Клиент должен будет сделать интересующие фотографии и переслать весь пакет документов оценщику. Весь процесс будет осуществляться удаленно. Стоимость этой процедуры чуть ниже обычной.

Такая независимая оценка уступает в своей эффективности полноценному осмотру. К тому же не стоит забывать, что компания в обязательном порядке укажет факт отсутствия осмотра квартиры в отчете. А сотрудники банка, изучая документ, в первую очередь удостоверяться в том, что оценщик посетил и осмотрел жилье. Очень редкий банк будет согласен закрыть глаза на данный факт — кредитор потребует полноценный осмотр залоговой недвижимости.

Срок действия оценки

Итоговая цена, указанная экспертом в отчете, является действительной в течение полугода. По истечению шести месяцев отчет будет считаться недействительным (этот срок установлен законодательством). Однако, разные кредитные организации могут иметь свои требования к срокам. Чаще всего оценка делается в процессе заключения договора и ее срок действия не критичен.

Некоторые крупные банки имеют крайне жесткие требования к проводимой оценке. Они сотрудничают только с проверенными экспертами и предъявляют ряд особых требований к заключению оценщика (например, когда будет проводиться капитальный ремонт строения). Специалисты аккредитованных компаний имеют высочайшую квалификацию, что соответственно увеличивает цену на их услуги. Для примера, можно взять финансовое учреждение ВТБ — 24. Этот банк работает только с проверенными компаниями, чьи цены благодаря профессионализму несколько выше средних в разных городах:

  • Санкт-Петербург — минимальная цена 7,000 р.
  • Москва — от 5,000 р.
  • Новосибирск — от 7,500 р.
  • Екатеринбург и Томск — от 2,000 р.
  • Челябинск — от 3,000р.

Вышеперечисленные факты позволяют сделать вывод, что к выбору эксперта стоит подходить с тем же вниманием, что и при выборе кредитной организация и страховщика. Это позволит значительно сэкономить время и позволит избежать доработок и переплат, что ускорит процесс выдачи ипотеки. Итоговый отчет в обязательном порядке должен указывать цель проводимой экспертизы (оценка жилья в качестве залога).

Сам документ содержит порядка 20-40 пронумерованных страниц, должен быть прошнурован и завизирован экспертом. В отчете также должна стоять печать оценщика.

admin