МКД без управляющей компании

Итак, вы решили сменить управляющую компанию. Следуя нашему руководству вы подготовили документы и провели собрание, после чего подписали договор управления.

Что происходит потом?

Выбранная вами управляющая организация при заключении договора управления многоквартирным домом должна в течение трех рабочих дней направить соответствующие документы в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) для внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ (часть 2 статьи 198 Жилищного кодекса РФ) и внести изменения в списки обслуживаемых домов на сайте Реформа ЖКХ.

Документы, передаваемые в ГЖИ:

— Надлежащим образом заверенные копии протокола собрания и решений собственников,

— Надлежащим образом заверенные копии договоров управления.

Это обязательный перечень документов, необходимых для подачи в ГЖИ, чтобы МКД включили в лицензию управляющей компании. Более подробно список передаваемых документов описан в Приказе Минстроя РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр.

Необходимо отметить, что в зависимости от региона местные ГЖИ могут предъявлять иные требования к лицензиатам.

Если ГЖИ просит управляющую организацию предоставить не только надлежащим образом заверенные копии, но и оригиналы документов, то необходимо выполнить это требование. В данном случае ГЖИ сверят все данные и возвратят УК оригиналы документов.

Отдельно отметим то, что касается сайта ГИС ЖКХ, определенном как сайт обязательный для раскрытия информации всеми управляющими компаниями. Новая управляющая компания в течение трех дней после проведения собрания указывает на данном сайте, что она теперь управляет вашим домом.

Однако фактическое управление вашим домом она начнет тогда, когда жилищная инспекция завершит внесение вашего дома в лицензию выбранной управляющей компании.

После получения документов от управляющей компании органы государственного жилищного надзора проводят необходимые проверки. Проверяется правильность проведения собрания, наличие кворума, соответствие договора управления Жилищному кодексу.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Если органы государственного жилищного надзора найдут противоречия или несответствия в предоставленных документах, либо в указанный 10-дневный срок к ним поступят аналогичные документы от другой управляющей организации в отношении того же многоквартирного дома, внесение изменений в лицензию может быть приостановлено на срок до 30 рабочих дней для проведения дополнительных проверок.

Порядок передачи технической документации закреплен в Постановлении Правительства РФ № 416 от 15.05.2013, а ее состав описан в Постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006

Если старая УК не передаст всю техническую документацию в данные сроки, то ей грозит крупный штраф. Если старая УК утратила что-то из технической документации, она обязана в течение трех месяцев восстановить ее за свой счет.

После получения технической документации от старой УК, новая УК заключает договора с ресурсоснабжающими организациям (РСО). При этом, договора старой управляющей компании с РСО считаются расторгнутыми с того дня, когда внесены изменения в реестр и дом исключен из лицензии старой управляющей компании.

Перечень того, что входит в техническую документацию:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

а.1) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о их ремонте, замене, поверках, информацию об индивидуальных, общих (квартирных) приборах учета;

б) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

в.1) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме (для домов веденных в эксплуатацию после 1 июля 2007 года), установленной федеральным органом исполнительной власти.

Кроме того, с технической документацией в новую управляющую организацию передаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (при наличии);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

д.1) списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме, а также лиц, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров, составленные с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;

д.2) договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

д.3) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (если решением собрания определено место хранения таких документов в управляющей компании);

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Если у старой управляющей компании остались какие то накопленные собственниками средства

После того, как договор управления со старой управляющей компанией будет считаться официально расторгнутым (после исключения дома из ее лицензии), собственники имеют право потребовать возврата остатков средств, полученных старой управляющей компанией. Речь идет о остатках денег, уплаченных собственниками по графе содержание и текущий ремонт, старых накоплениях на капитальный ремонт, доходах от использования общедомового имущества.

Эти деньги должны быть переданы новой управляющей компании, если решением собрания собственников не установлено иное.

Также, бывают случаи, когда собственники наоборот должны управляющей компании, то есть она провела какие-то работы в долг, с согласия собственников, не дожидаясь накопления необходимой суммы. В таком случае уже собственникам придется заплатить старой управляющей компании.

Подводные камни

Новая управляющая компания может начать выставлять платежки уже с того момента, когда на сайте Реформа ЖКХ будет сделана запись, что именно она управляет данным домом.

Это незаконно. Выставлять счета на оплату она имеет право только тогда, когда дом уже включен в ее лицензию.

Точно также и старая управляющая компания имеет право требовать оплаты до того момента, когда ваш дом исключат из ее лицензии.

Управляющие компании для «бесхозных» домов будут назначать муниципальные власти. Такой порядок зафиксирован в проекте постановления правительства о правилах определения организации для временного управления жилыми домами. Минэкономразвития согласовало документ, сообщили «Известиям» в ведомстве. В среднем по стране 9% многоквартирных домов остаются без обслуживания. У экспертов к правилам много вопросов. Например, какими могут быть экономические стимулы браться за «брошенные» здания.

С 2019 года в силу вступит новая норма Жилищного кодекса. Если не состоялось собрание собственников по выбору способа управления или открытый конкурс, объявленный муниципалитетом, то орган власти должен назначить временную управляющую организацию. Она будет работать не более года. Проект постановления правительства о правилах управления «бесхозными» домами подготовил Минстрой. В документе прописано, каким образом происходит выбор временной компании и на каких условиях она будет работать.

УК будет выполнять эти функции по распоряжению органа местного самоуправления или органов исполнительной власти городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя. Такое распоряжение необходимо издать не позднее пяти рабочих дней после выявления проблемы.

Назначенная организация в течение пяти дней после появления распоряжения направляет собственникам подписанный проект договора и размещает сведения о его заключении в информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). Орган власти при этом обязан объяснить собственникам основания для такого назначения.

Даже если письменного договора между собственниками и УК еще нет, жители должны продолжать платить за жилищно-коммунальные услуги, следует из текста документа. Деньги в этом случае поступают либо в расчетные центры, либо напрямую ресурсоснабжающим организациям, пояснил «Известиям» генеральный директор ассоциации «ЖКХ и городская среда» Алексей Макрушин.

Временное управление прекращается после истечения срока, установленного распоряжением, или в случае, если жители выбрали новую организацию. Сегодня, если дом оказывается без управления, он продолжает получать электричество, газ и тепло, но, как правило, остается без необходимого текущего ремонта.

В ФАС «Известиям» сообщили, что данный проект постановления проходит согласительные процедуры. Окончательные решения по нему будут приняты в том числе после проведения правовой и антикоррупционной экспертиз.

В среднем по России без управления находятся 9% многоквартирных домов. Больше всего их в Архангельской области (36%) и Севастополе (40%), рассказала «Известиям» замгендиректора управляющей компании «ПИК-Комфорт» Олеся Лещенко.

В пресс-службе «Общероссийского народного фронта» сообщили о постоянных жалобах от жителей аварийного жилья на то, что их дом остался без управляющей компании. Основные претензии: отсутствие текущего ремонта дома, вывоза мусора, уборки подъездов, обслуживания в зимнее время года. ОНФ планирует провести мониторинг таких объектов. Однако предварительный анализ показал, что у половины аварийных домов, подлежащих расселению, отсутствует информация об УК. Кроме того, здание может числиться на балансе управляющей компании, но по факту никакого управления нет.

Алексей Макрушин отметил, что зачастую компании опасаются, что у них отберут лицензию, если по дому будет много нарушений. А этого избежать сложно, так как жители чаще всего не очень обеспеченные и это не позволяет увеличить размер взносов на необходимые работы.

Участники рынка ждали, что в проекте постановления будет описана экономическая основа для привлечения управляющих компаний, но документ содержит только административные рычаги, подчеркнула исполнительный директор некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.

— Непонятно, почему УК должны брать на себя совершенно неинтересные дома, в которых низкая собираемость платежей, — прокомментировала эксперт.

Олеся Лещенко считает, что стимулами могли бы быть бюджетные субсидии, покрывающие расходы на управление ветхими домами. Либо — в условиях бюджетного дефицита — существенно сокращенный перечень работ и услуг по обслуживанию. Если дом скоро должны признать аварийным, целесообразно ограничиться тем, чтобы обеспечить безопасность проживающих там людей, исключив из перечня расходов текущий ремонт.

Светлана Разворотнева также опасается, что могут пострадать благополучные дома. Она привела пример: иногда жители выбирают управление в форме ТСЖ, а из администрации всё равно приходит уведомление о назначении ГУПа. Пока идут суды, организация уже работает и собирает взносы.

Ризванова М.В., генеральный директор АКГ «Уральский союз».

Как показывает наш опыт, в последнее время некоторые ДЕЗы столкнулись с проблемами в бухгалтерском учете при передаче управления многоквартирными домами другой управляющей организации.

1. Действия передающей организации при передаче управления многоквартирным домом в другую управляющую организацию:

Передача управления многоквартирным домом другой управляющей организации это по сути расторжение собственниками договора на управление с одной организацией и заключение такового с другой. Расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Договор может быть прекращен в связи с окончанием срока его действия и отказом от пролонгации; по соглашению сторон; в одностороннем порядке (при нарушении условий договора). В целях оказания методической помощи собственникам помещений и организациям, управляющим многоквартирными домами, утвержден Порядок, определяющий процедуру передачи управления многоквартирным домом в случае принятия общим собранием собственников помещений решения о выборе иного способа управления и (или) иной управляющей организации (юридического лица или индивидуального предпринимателя, осуществляющих управление многоквартирным домом в соответствии с договором) (Распоряжение Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы от 29 сентября 2006 г. N 05-14-316/6 «Об утверждении порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм»).

В указанном порядке определены действия организации, ранее управлявшей многоквартирным домом, по передаче документации для управления многоквартирным домом. А именно, организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая уведомление о передаче управления таким домом другой организации:

1. Определяет распорядительным документом ответственных за подготовку и сбор подлежащей передаче документации и включает их в состав членов комиссий по приемке-передаче документации в зависимости от ее вида. В состав этих лиц в обязательном порядке должны включаться: руководитель организации, главный бухгалтер, главные специалисты, отвечающие за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, его благоустройство, планово-экономическую деятельность.
2. Проводит проверку наличия технической и иной документации, состава общего имущества и года постройки многоквартирного дома для подготовки к ее передаче.
3. Составляет опись технической документации, по которой истек срок годности, а также перечень недостающей документации и принимает меры к ее обновлению или восстановлению. Если организация, передающая управление, — государственная, то она осуществляет расчет средств, необходимых на восстановление документации, организацию множительно-копировальных работ для документов, которые передаются в копиях, а их оригиналы подлежат хранению в архиве, организацию работ по архивации, и передает опись и расчеты в управу района для решения вопроса о получении таких средств.
4. За тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом по актам приема-передачи технической документации осуществляет ее передачу и иных связанных с управлением таким домом документов.
Управляющая организация передает вновь выбранной управляющей организации, а та в свою очередь принимает, технический паспорт и копии иной технической документации, документацию паспортной службы, бухгалтерскую документацию, а также:
• копии документов от энергоснабжающих и коммунальных служб города о расторжении договоров с предыдущей управляющей организацией на поставку (обслуживание) данного дома, либо копии документов, подтверждающих наличие договорных отношений между ресурсоснабжающими и управляющими организациями с актами, устанавливающими границы балансовой принадлежности сетей;
• сальдовые остатки (задолженность и переплата) жителей дома за потребленные жилищно-коммунальные услуги.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.
5. Готовит гарантийные письма по восполнению утраченной или отсутствующей технической документации — обязательства принимающей стороне с указанием сроков исполнения.
В случае если передающая документацию для управления многоквартирным домом государственная организация или организация, которая управляла таким домом по распоряжению префекта, в подписании актов по передаче технической и иной документации участвуют представители управы района, Гарантийные письма, указанные выше, при необходимости их обеспечения бюджетными средствами проходят согласование с префектурой административного округа.
6. Назначает и проводит совещания с представителями ЕИРЦ, выбранной управляющей организацией и/или членами правления жилищного объединения, на которых выявляются проблемные вопросы по передаче документации и управлению многоквартирным домом. Обеспечивает протоколами совещаний каждую из сторон.
В случае возникновения споров и разногласий по процедуре передачи документации и другим вопросам по просьбе принимающей стороны организует совещания с приглашением представителей префектуры административного округа и управы района.
7. При наличии договорных отношений направляет в ЕИРЦ уведомление о передаче управления многоквартирным домом другой управляющей организации с указанием адреса передаваемого в управление многоквартирного дома и даты передачи с целью урегулирования договорных отношений.
8. Направляет в подрядные и ресурсоснабжающие организации уведомления о расторжении договоров в части обслуживания и снабжения ресурсами многоквартирного дома со дня передачи его в управление другой управляющей организации или жилищному объединению.
9. Организует в назначенный день оформление:
— сводного акта приема-передачи согласно приложению 11 к настоящему Порядку, в котором помимо указания наименования передаваемой документации указывается ее качественный (оригинал, копия, ксерокопия) и количественный (количество экземпляров) состав, номера и даты актов передачи той или иной документации, составленных на рабочих совещаниях;
— актов передачи документации по разделам приложения 10 к настоящему Порядку, не оформленных на предыдущих рабочих совещаниях по передаче документации.
10. Осуществляет работы по рассмотрению жалоб и заявлений по вопросам управления многоквартирным домом и составляет акты по их исполнению на день передачи управления многоквартирным домом.
11. Организует передачу документов по передаваемому дому, подлежащих обязательному длительному хранению и не относящихся к финансовой деятельности предприятия, в ГУ «Объединенный архив ЖКХиБ» или городской (районный) архив.
12. Направляет уведомления всем собственникам помещений в многоквартирном доме о необходимости:
— ликвидировать имеющиеся задолженности по оплате предоставленных услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также коммунальных услуг на день вступления в силу договора управления с новой управляющей организацией или день, указанный в протоколе решения общего собрания собственников о выборе способа управления (создания жилищного объединения);
— указать расчетный счет, на который можно перечислить имеющуюся переплату собственника.
13. Составляет гарантийные письма — обязательства, по которым все денежные средства, полученные в результате неправильного перечисления их собственниками помещений в многоквартирном доме, нанимателями или арендаторами после вступления в силу нового договора управления или смены способа управления, должны быть возвращены плательщику или на основании его поручения перечислены на расчетный счет другой организации, управляющей многоквартирным домом.

2. Расчеты сторон при передаче управления многоквартирным домом.

В соответствии с Гражданским кодексом и пунктом 8 статьи 162 ЖК РФ если у сторон расторгаемого договора управления осталась задолженность, то ими должны быть возмещены взаимные убытки. Т.е., частью собственников помещений должен быть возвращен долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ (пп. «б» п. 10 Письма Минрегиона РФ от 26.03.2007 N 5280-СК/07 «Об изменении жилищного законодательства РФ»).Таким образом, управляющая организация, при передаче управления многоквартирным домом, дебиторскую задолженность должна истребовать на законных основаниях проведя претензионную работу. Если добровольно собственники помещений не погашают задолженность, ее можно истребовать в судебном порядке. При таком варианте в бухгалтерском учете будет числиться дебиторская задолженность до момента получения оплаты или до истечения срока исковой давности, после которого дебиторская задолженность подлежит списанию на финансовые результаты. Отметим, что для правомерного списания дебиторской задолженности необходимо провести инвентаризацию дебиторской задолженности. Убедиться в истечении срока исковой давности, учитывая то, что срок исковой давности может прерывается, а после перерыва его отсчет возобновляется. Срок исковой давности прерывается в случаях предъявления иска в установленном законодательством порядке; совершения должником определенных действий о признании своего долга. Это могут быть частичная оплата задолженности, обращение к кредитору с просьбой об отсрочке платежа и т.п.

Кроме указанного варианта существует возможность «избавиться» от дебиторской задолженности заключив с новой управляющей организацией договор уступки права требования долга (договор цессии). Под цессией понимается уступка третьим лицам прав требования, принадлежащих первоначальному кредитору. В соответствии с договором цессии в обязательстве меняются лица: первоначальный кредитор (цедент — лицо, уступающее требование) отказывается от своих прав в отношении должника, передавая их новому кредитору (цессионарию — лицу, покупающему долг). То есть цессионарий приобретает право требовать от должника, которому по договору были отгружены товары, их оплату. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования. Первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором. Договор цессии заключается в письменной форме. Он имеет возмездный характер, поэтому должен содержать стоимость переуступленных прав, чтобы его не посчитали договором дарения, а также порядок расчетов (в виде денег, имущества и т.п.). Цедент должен письменно уведомить должника о состоявшемся переходе права требования к другому лицу. Новому кредитору стоит убедиться, что передаваемое ему право требования действительно существует. Здесь пригодятся подлинники договоров, актов приема-передачи, данные по лицевым счетам жильцов дома, актов сверки взаимных расчетов (), платежных поручений, накладных, счетов-фактур и т.д., которые после подписания цессии передаются по акту приема-передачи. Эти документы должны подтвердить, что цедент выполнил все обязательства.

Операции по уступке прав требования в бухгалтерском учете цедента отражаются на счете учета прочих доходов и расходов — 91. На дату передачи права требования в учете делаются проводки:

  • Дебет 76-5 Кредит 91-1 — передано право требования в сумме, установленной в договоре цессии.
  • Дебет 91-2 Кредит 62-1 — списаны расходы, связанные с уступкой права требования, в размере стоимости проданного товара.
  • Дебет 99 (91) Кредит 91 (99) — выявлен результат от операций по уступке прав требования.

Отраженный в бухучете убыток от операций по уступке уменьшает налогооблагаемую прибыль единовременно. А в налоговом учете при уступке после наступления срока оплаты 50% суммы убытка принимаются сразу, а 50% — по истечении 45 дней со дня уступки. Таким образом, возникает вычитаемая временная разница, приводящая к образованию отложенного налогового актива (ОНА). Он отражается проводкой: Дебет 09 Кредит 68. При принятии в налоговом учете второй части суммы убытка в бухгалтерском погашается ранее начисленный ОНА: Дебет 68 Кредит 09. При уступке до наступления срока оплаты убыток в части, не принимаемой для налогообложения, на дату уступки признается постоянной разницей и приводит к образованию постоянного налогового обязательства. Оно отражается проводкой: Дебет 99 Кредит 68. При уступке продавцом товара прав требования долга третьему лицу период получения дохода определяется по дате подписания сторонами акта уступки права требования. Убытки, полученные при уступке, принимаются при исчислении прибыли следующим образом. Если уступка произошла до наступления срока платежа, предусмотренного договором на реализацию товаров, отрицательная разница между доходом от реализации права требования долга и стоимостью реализованного товара признается убытком цедента. Размер убытка для целей налогообложения не должен быть больше суммы процентов, которую налогоплательщик уплатил бы с учетом требований статьи 269 НК РФ по долговому обязательству, равному доходу от уступки права требования, за период от даты уступки до даты платежа, предусмотренного договором на реализацию товаров.

После наступления срока платежа убыток, как мы отметили выше, принимается в следующем порядке:

  • — 50% от суммы убытка — на дату уступки права требования;
  • — 50% от суммы убытка — по истечении 45 календарных дней от даты подписания акта при уступке права требования.

Передача имущественных прав, в том числе права требования долга, является объектом обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Однако, существует и иное мнение на этот счет. А именно, что начислять НДС при первичной уступке права требования долга не нужно. Ведь при уступке права требования, связанного с реализацией товаров (работ, услуг), налоговая база по НДС определяется в общем порядке (п. 1 ст. 155 НК РФ). То есть налог начисляется на стоимость реализованных товаров (работ, услуг) и выставляется непосредственно покупателям. Поскольку обязанность по перечислению налога в бюджет возникла в момент отгрузки товаров (работ, услуг), то при передаче имущественных прав цедент НДС повторно не начисляет и, следовательно, цессионарию налог не предъявляет. Однако Минфин считает, что в рассматриваемой ситуации применяются общие правила формирования налоговой базы по НДС и при уступке прав требования цедент обязан уплатить налог со стоимости уступаемого права (письмо Минфина России от 16.09.2009 N 03-07-11/227).

Минфин обосновывает свою позицию следующим образом: согласно пункту 1 статьи 153 НК РФ при передаче имущественных прав налоговая база по НДС определяется с учетом особенностей, установленных статьей 155 НК РФ. В пункте 1 этой статьи указано, что в случае уступки дебиторской задолженности налоговая база у цедента в отношении операций по реализации товаров определяется по правилам статьи 154 НК РФ, то есть стоимость уступаемого права увеличивается на сумму НДС. Налоговая база в указанном случае определяется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 153 НК РФ, и в выручку от передачи имущественных прав включаются все доходы, связанные с расчетами по их оплате.

Следует учитывать, что, хотя такая точка зрения законодательно никак не подкреплена, цеденту, уступившему права требования по договору поставки товаров и не начислившему НДС, придется отстаивать свою позицию в арбитражном суде. А суды не всегда поддерживают налогоплательщиков (постановление ФАС Центрального округа от 12.02.2009 N А14-9603/2007/446/24).

Рассмотрим бухгалтерский учет у цессионария.
Приобретенное право требования цессионарий принимает к бухучету в составе финансовых вложений в сумме фактических затрат на его приобретение. В бухгалтерском учете будут отражены следующие записи:

  • Дебет 58 Кредит 76-5 — принято к учету право требования в размере фактических затрат;
  • Дебет 19 Кредит 76-5 — отражен НДС по приобретенному праву. Эта проводка делается, только если цедент начислил с уступки НДС и предъявил его цессионарию. Если не начислил и не предъявил НДС, то и отражать его не надо.

При отсутствии экономической выгоды приобретенное право требования учитывается на субсчете 76-5 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами».
Затем цессионарий отразит:

  • Дебет 76-5 Кредит 51 — произведены расчеты с первоначальным кредитором;
  • Дебет 68-2 Кредит 19 — принят к вычету входной НДС (если предъявлен цедентом и цессионарий имеет право на вычет).

На дату реализации приобретенного права требования (погашения должником обязательства) цессионарий отразит выбытие финансового вложения — прочий доход в сумме, полученной от должника (без учета НДС), и прочий расход в сумме фактических затрат, отраженных на счете 58:

  • Дебет 76-5 Кредит 91-1 — отражен доход от реализации права требования в размере суммы, полученной от должника;
  • Дебет 91-2 Кредит 68-2 — начислен НДС с суммы превышения дохода над суммой затрат по приобретению требования;
  • Дебет 91-2 Кредит 58 — списана стоимость требования;
  • Дебет 51 Кредит 76-5 — получены денежные средства от должника в сумме долга.

Как отмечалось ранее, управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ, т.е. погашена кредиторская задолженность. С этой целью управляющая организация, передающая управление многоквартирным домом, направляет уведомления всем собственникам помещений в многоквартирном доме, в том числе о необходимости указать расчетный счет, на который можно перечислить имеющуюся переплату собственника. Все денежные средства, полученные в результате неправильного перечисления их собственниками помещений в многоквартирном доме, нанимателями или арендаторами после вступления в силу нового договора управления или смены способа управления, должны быть возвращены плательщику или на основании его поручения перечислены на расчетный счет другой организации, управляющей многоквартирным домом.

3. Действия ЕИРЦ при передаче управления многоквартирным домом от одной управляющей организации в другую.

Хотелось бы отметить порядок действия ЕИРЦ на основании полученного уведомления и/или распоряжения префекта административного округа при передаче управления многоквартирным домом от одной управляющей организации в другую (изложен в Порядке, определяющим процедуру передачи управления многоквартирным домом утвержденным Распоряжением Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы от 29 сентября 2006 г. N 05-14-316/6). ЕИРЦ закрывает не имеющие задолженностей и переплат финансовые лицевые счета собственников помещений многоквартирного дома. По счетам, имеющим задолженность, составляет реестры задолженностей по видам работ и услуг для их передачи в организацию, ранее управлявшую многоквартирным домом, с целью взыскания средств с собственников помещений. По счетам, имеющим переплату, составляет отдельные реестры для их передачи:
— в организацию, ранее управлявшую многоквартирным домом, с целью возврата средств собственникам помещений;
— в ресурсоснабжающие и прочие организации для их зачета в счет оплаты будущих периодов по договорам, заключаемым этими организациями с новой управляющей организацией или жилищным объединением.
Направляет предложение в организацию, которая будет управлять многоквартирным домом, о заключении договора по расчету начислений собственникам жилых и нежилых помещений, а также нанимателям, если они имеются, платежей за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также коммунальные и прочие услуги с предоставлением проекта договора на ознакомление.

4. Практика осуществления взаиморасчетов при передаче управления многоквартирным домом от одной управляющей организации в другую.

Все вышесказанное, это «идеальный» выход из сложившейся ситуации. Далее рассмотрим ситуацию, которая встречается на практике, а именно заключение тройственного соглашения о взаиморасчетах между передающей организацией (назовем ее ДЕЗ), принимающей организацией (далее – управляющая компания) и ресурсоснабжающей организацией. Соглашение устанавливает следующий порядок взаиморасчетов:
1) в случае, если стоимость энергии, поставленной энергоснабжающей организацией в адрес ДЕЗа, превышает сумму, начисленную ДЕЗом населению:
— управляющая компания осуществляет сбор денежный средств с населения за энергию, поставленную ДЕЗом;
— при поступлении денежных средств населения за поставленную энергию через систему ГУИС непосредственно на расчетный счет энергоснабжающей организации, управляющая компания поручает энергоснабжающей организации зачитывать денежные средства в счет договора между ДЕЗом и энергоснабжающей организацией;
— при поступлении денежных средств населения за поставленную энергию на расчетный счет управляющей компании, управляющая компания перечисляет на расчетный счет энергоснабжающей организации денежные средства, причитающиеся ДЕЗу за поставленную населению энергию.
2) в случае, если сумма, начисленная ДЕЗом населению за поставку энергии, превышает стоимость энергии, поставленной энергоснабжающей организацией ДЕЗу, ДЕЗ поручает энергоснабжающей организации зачесть денежные средства, поступившие по договору энергоснабжения между энергоснабжающей организацией и ДЕЗом на договор энергоснабжения между энергоснабжающей организацией и управляющей компанией.
Отражение хозяйственных операций при заключении такого соглашения зависит от варианта учета расчетов за энергию, применяемого в ДЕЗе:
1 вариант: с использованием счета 86 (76), т.е. без отражения доходов и расходов на счетах учета финансовых результатов.
предположим ситуацию, что по договорам поставки энергии с энергоснабжающей организацией и с населением отражены следующие записи:

  • Дт 86 Кт 60 – 2 млн. руб. (стоимость поставленной энергоснабжающей организацией энергии)
  • Дт 62 Кт 86 – 5 млн. руб. (сумма, начисленная населению за поставку энергии)
  • Дт 51 Кт 62 – 4 млн. руб. (получено от населения по договорам поставки энергии)
  • Дт 60 Кт 51 – 4 млн. руб. (перечислены денежные средства энергоснабжающей организации)

Таким образом, на дату передачи управления многоквартирным домом, у ДЕЗа сформировались следующие остатки:

  • на счете 86 – кредитовый остаток 3 млн. руб.
  • на счете 60 – дебетовый остаток 2 млн. руб.
  • на счете 62 – дебетовый остаток 1 млн. руб.

В соглашении о взиморасчетах это ситуация 2 и разницу в 3 млн. руб. превышения начислений населению ДЕЗ поручает энергоснабжающей организации зачесть в счет договора между управляющей компанией и энергоснабжающей орагнизацией. В бухгалтерском учете ДЕЗа будут отражены следующие записи:

Теперь смоделируем обратную ситуацию, когда стоимость энергии, поставленной энергоснабжающей организацией в адрес ДЕЗа, превышает сумму, начисленную ДЕЗом населению.
По договорам поставки энергии с энергоснабжающей организацией и с населением отражены следующие записи:

  • Дт 86 Кт 60 – 5 млн. руб. (стоимость поставленной энергоснабжающей организацией энергии)
  • Дт 62 Кт 86 – 2 млн. руб. (сумма, начисленная населению за поставку энергии)
  • Дт 51 Кт 62 – 1 млн. руб. (получено от населения по договорам поставки энергии)
  • Дт 60 Кт 51 – 1 млн. руб. (перечислены денежные средства энергоснабжающей организации)

На дату передачи управления многоквартирным домом, у ДЕЗа сформировались следующие остатки:

  • на счете 86 – дебетовый остаток 3 млн. руб.
  • на счете 60 – кредитовый остаток 4 млн. руб.
  • на счете 62 – дебетовый остаток 1 млн. руб.

В соглашении о взиморасчетах это ситуация 1.
В бухгалтерском учете ДЕЗа будут отражены следующие записи:

В бухгалтерском учете управляющей компании формируются остатки по соответствующим счетам следующими записями:

  • Дт 60 (62, 76) Кт 91
  • Дт 91 Кт 60 (62,76).

Получение дебиторской задолженности управляющей компанией расценивается как безвозмездное получение и подлежит включению в состав доходов при исчислении налога на прибыль.
2 вариант: отражение расчетов за энергию с использованием счета 90.
Итак, предположим что по договорам поставки энергии с энергоснабжающей организацией и с населением отражены следующие записи:
Дт 20 Кт 60 – 1,69 млн. руб. (стоимость поставленной энергоснабжающей организацией энергии)
Дт 19 Кт 60 – 0,31 млн. руб.
Дт 68 Кт 19 – 0,31 млн. руб.

  • Дт 90 Кт 20 – 1,69 млн. руб.
  • Дт 62 Кт 90 – 5 млн. руб. (сумма, начисленная населению за поставку энергии)
  • Дт 90 Кт 68 – 0,76 млн. руб.
  • Дт 51 Кт 62 – 4 млн. руб. (получено от населения по договорам поставки энергии)
  • Дт 60 Кт 51 – 4 млн. руб. (перечислены денежные средства энергоснабжающей организации)
  • Дт 68 Кт 51 – 0,45 млн. руб.

Таким образом, на дату передачи управления многоквартирным домом, у ДЕЗа сформировались следующие остатки:
на счете 60 – дебетовый остаток 2 млн. руб.
на счете 62 – дебетовый остаток 1 млн. руб.
В соглашении о взиморасчетах это ситуация 2. В бухгалтерском учете ДЕЗа будут отражены следующие записи:

  • Дт 91 Кт 60 – 2 млн. руб.
  • Дт 91 Кт 62 – 1 млн. руб.

При таком варианте учета ситуация осложняется тем, что финансовый результат по расчетам за энергию на дату передачи управления многоквартирным домом сформирован ДЕЗом как в целях бухгалтерского, так и в целях налогового учета. А, поскольку соглашение имеет безвозмездный характер, возникают неблагоприятные налоговые последствия:
— у передающей организации расходы не могут быть учтены при исчислении налога на прибыль и с указанной суммы следует начислить НДС (как с безвозмездной реализации)
— у принимающей организации данная сумма подлежит включению в доходы (как безвозмездно полученная).
В бухгалтерском учете принимающей организации будут отражены следующие записи:

  • Дт 60 Кт 91 – 2 млн. руб.
  • Дт 62 Кт 91 – 1 млн. руб.

Теперь рассмотрим ситуацию, когда организация использует способ отражения расчетов с использованием счета 90 и стоимость энергии, поставленной энергоснабжающей организацией в адрес ДЕЗа, превышает сумму, начисленную ДЕЗом населению.
По договорам поставки энергии с энергоснабжающей организацией и с населением отражены следующие записи:

  • Дт 20 Кт 60 – 4,24 млн. руб. (стоимость поставленной энергоснабжающей организацией энергии)
  • Дт 19 Кт 60 – 0,76 млн. руб.
  • Дт 68 Кт 19 – 0,76 млн. руб.
  • Дт 62 Кт 90 – 2 млн. руб. (сумма, начисленная населению за поставку энергии)
  • Дт 90 Кт 68 – 0,31 млн. руб.
  • Дт 51 Кт 62 – 1 млн. руб. (получено от населения по договорам поставки энергии)
  • Дт 60 Кт 51 – 1 млн. руб. (перечислены денежные средства энергоснабжающей организации)

На дату передачи управления многоквартирным домом, у ДЕЗа сформировались следующие остатки:
на счете 60 – кредитовый остаток 4 млн. руб.
на счете 62 – дебетовый остаток 1 млн. руб.
В соглашении о взиморасчетах это ситуация 1.
В бухгалтерском учете ДЕЗа будут отражены следующие записи:

  • Дт 91 Кт 62 – 1 млн. руб.
  • Дт 60 Кт 91 – 4 млн. руб.

Что касается дебиторской задолженности (1 млн. руб.), то с ней ситуация аналогична предыдущей. По вопросу включения/не включения в состав доходов при исчислении налога на прибыль кредиторской задолженности (4 млн. руб.), хочется обратить внимание на требования Налогового кодекса РФ: расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (ст. 252). Поэтому при не включении кредиторской задолженности в состав доходов, расходы могут быть признаны несоответствующими требованиям статьи 252 НК РФ, что повлечет их исключение налоговыми органами из налоговой базы.

В бухгалтерском учете управляющей компании следует отразить:

  • Дт 62 Кт 91 – 1 млн. руб.
  • Дт 91 Кт 60 – 4 млн. руб.

Особо хотелось бы отметить, что для заключения подобного соглашения обязательно нужно разрешение собственника. Это требование содержится в пункте 4 статьи 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», согласно которому государственное или муниципальное предприятие не вправе без согласия собственника совершать сделки, связанные с предоставлением займов, поручительств, получением банковских гарантий, с иными обременениями, уступкой требований, переводом долга, а также заключать договоры простого товарищества.

Перейти в разделы:

Если любому из вас задать вопрос: выбирали ли вы для своего дома управляющую компанию, наверное, 90% ответят, что не только не выбирали, но и вообще не слышали о каких-либо выборах УК.

Причина такой ситуации состоит в том, что в период, когда началась реформа ЖКХ и вводился Жилищный кодекс РФ, созданные на базе старых ЖЭКов новые управляющие компании, воспользовавшись правовой безграмотностью и неорганизованностью большинства жителей, просто «закрепили» за собой право управлять домами, даже не сообщив об этом собственникам.

Так и остались собственники МКД как «крепостные» при старом ЖЭКе, только уже в новом обличии – в виде управляющей компании. В связи с тем, что все многоквартирные дома были «закреплены» за такими УК, новых «игроков» на рынке ЖКХ не возникло. Создался своеобразный монопольный рынок управляющих компаний.

И началось: без согласия собственников изменяют ставку содержания жилья; вводят целевой сбор; моют подъезд раз в квартал, а плату за уборщицу собирают ежемесячно; включают в расчеты СОИ (общедомовые нужды) сверхнорматив и т. д.

В экономической теории одним из свойств монополизированного рынка является возможность монополиста рынка осуществлять дискриминацию потребителей, устанавливая цену на свой товар по своему усмотрению. И при всем при этом не нести ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома!

Однако жизнь не стоит на месте. Недовольство жителей уровнем качества услуг (а зачастую и отсутствием этих услуг) возрастает, люди ищут пути выхода – кто-то создает ТСЖ, кто-то стремится найти на рынке новую, современную управляющую компанию. К счастью, на рынке стали появляться управляющие компании нового типа, которым выжить среди больших монополий можно только в том случае, если их работой жильцы будут довольны.

Так как же уйти от «крепостничества»? Расскажем в нашей инструкции ниже.

ПРАВИЛА РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ С УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ

Жилищный кодекс РФ не дает нам права вот так, проснувшись однажды утром, взять и отказаться от услуг определенной УК.

Существует несколько способов сделать это на законных основаниях:

1) Выбор новой управляющей организации по окончании срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией.

Согласно п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. И принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

3) Смена УК на основании общего собрания собственников МКД в период действия договора и без существенных замечаний к ее работе.

На этот счет есть Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 г. № 7677/11. Которое трактует пункт Жилищного кодекса так, что собственники могут сменить УК, если они приняли об этом решение на собрании, даже если со стороны УК не было существенных нарушений договора управления.

4) Смена способа управления многоквартирным жилым домом.

Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ. Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс – если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет, проведя всего одно заседание Правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

5) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

6) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом, согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

КАК ВЫБРАТЬ «ПРАВИЛЬНУЮ» УПРАВЛЯЮЩУЮ КОМПАНИЮ?

ШАГ 1. ПОДБОР НОВОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Определение круга претендентов – это один из самых важных и ответственных моментов. Обычно таким вопросом занимается или Совет дома, или инициативная группа.

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями и собственниками других помещений в МКД.

Совет 1

Отбросьте все сомнения, что ваш дом не заинтересует ни одну управляющую компанию. Практика Центра защиты прав граждан «Справедливая Россия» показывает обратное.

Даже старые, так называемые «проблемные» дома интересны управляющим организациям. Такой интерес может быть вызван разными причинами, при этом не важно какими, а важно, что практически любой дом по-своему интересен той или иной управляющей компании.

Перечень управляющих организаций, как правило, размещен на официальном сайте муниципального образования. В любом случае в отделе ЖКХ Администрации своего города можно получить актуальный список всех действующих в городе УК.

Совет 2

Не пренебрегайте неизвестными вам или молодыми организациями.

Зачастую новые организации более ориентированы на «клиента», деятельность их более прозрачна, и у них есть огромное желание закрепиться на этом рынке услуг, потеснив больших «монстров».

Совет 3

Изучите всякого рода рейтинги и антирейтинги, так называемые «черные списки». Эти рейтинги часто публикуются в открытых источниках, сети Интернет, по результатам работы ГЖИ, Роспотребнадзора и других государственных ведомств.

ШАГ 2. ПЕРВОЕ ЗНАКОМСТВО

Обзвоните как можно больше компаний и переговорите с их руководством на тему возможности управления вашим домом.

Напроситесь на визит к руководству выбранной вами потенциальной управляющей организации и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать лучше активу Совета дома или группе скептически настроенных жильцов.

Постарайтесь узнать, насколько ваш дом интересен для потенциально выбранной вами управляющей компании, оцените основные коммерческие преимущества компаний.

Попытайтесь как можно больше прочитать в открытых источниках о тех, кто заинтересовался управлением вашим домом или в ком заинтересованы вы.

Цель первого шага – составить общее мнение о компании-претенденте и выбрать среди всех претендентов 2–5 компаний.

Центр защиты прав граждан «Справедливая Россия» может оказать вам помощь в первоначальном отборе компаний и организовать площадку для ознакомления и презентации этих компаний для Совета МКД или инициативной группы.

ШАГ 3. ЗНАКОМСТВО С ВЫБРАННЫМИ ПРЕТЕНДЕНТАМИ

На этой стадии необходимо как можно ближе познакомиться с претендентами, целенаправленно получить информацию о компаниях из открытых источников. Если компания входит в антирейтинг, уточнить, по каким причинам это случилось.

Очень желательно пообщаться с жителями (Советом МКД) тех домов, которыми управляют выбранные вами претенденты, потому что эта информация будет наиболее объективна для вас.

Вопросы к таким жителям могут быть различные. Примерный перечень вопросов может состоять из следующего: как компания обслуживает дом в целом; как часто проводится уборка мест общего пользования; как реагирует компания на предложения жителей и замечания; насколько доступно руководство компании для общения с жителями; как быстро реагирует на аварии; насколько качественно проводится ремонт; как компания отчитывается перед жителями; какие есть в целом претензии к компании.

Целью этой стадии является ранжирование выбранных претендентов и определение предпочтений.

Сбор технической информации по своему дому

Этот шаг может производиться на более ранних стадиях, еще до действий по обзвону, но он не должен быть позднее, чем шаг 3 (знакомство с выбранными претендентами).

На этом этапе необходимо собрать сведения о своем доме. Чем подробнее будет информация, тем лучше. Вы сами, как собственник, должны понимать, в каком состоянии находится ваш дом.

Сведения о технических характеристиках вашего дома вы можете запросить в своей УК, например, ознакомиться с техническим паспортом дома, также эти сведения можно получить в БТИ, но эта услуга является платной.

Определение насущных проблем в доме

Вряд ли эта стадия вызовет затруднение у собственников, потому что свои наиболее животрепещущие проблемы известны заранее.

Это может быть необходимость срочного ремонта крыши, которая протекает уже давно, это может быть необходимость изменения придомовой территории и увеличения парковочных мест для автомашин, или установка детской площадки.

На этой стадии необходимо составить список, ранжировав проблемы по значимости.

ШАГ 4. ПЕРЕХОД К ОБСУЖДЕНИЮ ОСНОВНЫХ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ

На этой стадии собственники переходят к определению возможностей управляющей компании по обслуживанию их общего имущества.

Для этого мы предлагаем направить каждой УК-претенденту опросный лист (анкету).

В анкете собраны наиболее интересующие жителей вопросы по содержанию их общего имущества в МКД. Естественно, что для ответов на многие вопросы управляющей организации потребуется изучение технических характеристик дома, а возможно и его обследование.

ШАГ 5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОБЕДИТЕЛЯ

По результатам анкетирования Совет дома либо инициативная группа определяет победителя проведенного ими конкурса и переходит к обсуждению условий будущего договора, его формы, перечня предоставляемых услуг, тарифов и т. д. конкретно для своего дома.

ШАГ 6. ПРОВЕДЕНИЕ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ ПО ВЫБОРУ НОВОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ

Если пройдены все предыдущие шаги, объяснить собственникам на общем собрании, почему необходимо выбрать новую управляющую компанию, не составит большого труда. Порядок проведения общего собрания собственников помещений регламентирован ст. ст. 44–48 Жилищного кодекса РФ.

Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома требует того, чтобы решение приняли собственники, обладающие более чем 50% голосов. Важно учесть, что голоса подсчитываются не по количеству собственников жилья, а по метражу квартир относительно всей жилой площади в здании.

На всех стадиях проведения конкурса специалисты Центра защиты прав граждан «Справедливая Россия» готовы оказать консультативную и организационную помощь жителям домов по выбору новой управляющей компании.

Помните, выбираете и принимаете решение только вы сами!

admin