Лизинг на квартиру


Как купить недвижимость в лизинг и на каких условиях

Лизингом принято считать финансовый инструмент, предоставляющий предпринимателям возможность вести собственную хозяйственную деятельность, имея на это минимум собственных денежных средств.

Юридическое лицо имеет полное право трудиться и во время этого получать прибыль, даже не имея при этом собственного имущества. Для того чтобы работать, ему достаточно иметь возможность пользоваться имуществом какое-то время. Это имеет огромное значение для предпринимателей, что не могут купить необходимые материалы. Благодаря лизингу появляется возможность получить их, но пользоваться ими можно определенное время и при этом нужно выплачивать арендную плату. Следует отметить, что на заключение лизингового договора потребуется потратить намного меньше времени, нежели на оформление кредита.

Лизинг недвижимости для юридических лиц – это приобретение недвижимого имущества согласно договоренности финансовой аренды. Однако при этом у юридического лица есть право последующего выкупа взятого в аренду недвижимого имущества.

Лизингом принято считать совокупность правовых и экономических отношений. Согласно договору лизинга лизингодатель может выбирать продавца на свое усмотрение.

Основные участники лизинговых операций:

  1. поставщик;
  2. лизингополучатель, которым является юридическое лицо;
  3. страховщик;
  4. лизингодатель.

Лизингодателем является лицо (юридическое или физическое), которое согласно договору лизинга передает недвижимость во временное или постоянное владение лизингополучателю.

Страховщиком может выступать любая страховая компания. Ее основной задачей является заключение страхового договора непосредственно во время заключения сделки между остальными участниками лизинга.

Лизинг недвижимости для юридических лиц является более удобной альтернативой всем известного кредита.

Преимущества приобретения недвижимости в лизинг:

  • точное количество лизинговых платежей и сумма необходимого платежа, что способствует планированию бизнеса;
  • платите вы уже за «свое» имущество;
  • каждый лизинговый платеж уменьшает налог на прибыль;
  • плательщикам НДС в полном объеме возмещается налог на добавленную стоимость;
  • нулевой первоначальный взнос;
  • просрочки по уже имеющимся у вас кредитам не влияют на получение лизинга;
  • максимальная сумма финансирования не зависит от имеющихся у вас кредитов;
  • для того чтобы получить лизинг, не требуется предоставление справки о ваших доходах и трудоустройстве.

Основные лизинговые условия

  1. Срок лизинга зависит от срока амортизации лизингового объекта – от 12, но не более 60 месяцев.
  2. Балансодержателем является лизинговая компания.
  3. Платеж в основном зависит от стоимости объекта и поэтому может колебаться между 10% или 30%.
  4. Приобретаемый объект подлежит обязательному страхованию имущества.
  5. В связи с тем, что земельный участок не является предметом лизинга, он оформляется в субаренду.

Для того чтобы получить одобрение лизинговой компании, клиент должен предоставить гораздо меньший пакет документ, нежели тот, который требует банк от соискателей.

Организации, для которых приобретение недвижимости с помощью лизинга наиболее выгодно:

  1. у которых дефицит оборотных средств, что не дает возможности расширить производство;
  2. нуждающиеся в ускорении процесса возврата инвестиций.

Основной перечень требований к лизингополучателям:

  • срок вашей деятельности должен быть не менее 1 года;
  • лизингополучателем выступает юридическое лицо, которое организовано как открытое акционерное общество, с ограниченной ответственностью либо закрытое акционерное общество;
  • приобретаемый объект необходим для предпринимательской деятельности;
  • бизнес юридического лица, желающего получить лизинг, должен приносить прибыль;
  • если объект, приобретаемый в лизинг, в дальнейшем будет использоваться для сдачи в аренду, то обязательно нужно предоставить бизнес-план по дальнейшей эксплуатации данного объекта.

Из этого следует, что лизинг полезен для крупных предприятий, а для малого и среднего бизнеса он является самым эффективным инструментом.

Возможен ли лизинг еще строящейся недвижимости для юридических лиц?

Лизинг предоставляет массу возможностей и именно этим он привлекает клиентов. С его помощью можно профинансировать строительство или приобрести уже готовую площадь.

Юридические лица имеют право влиять на сам процесс строительства. В данном случае строительство осуществляется на основании договора-подряда. После завершения строительства недвижимость покупает лизингодатель, дабы передать ее в пользование лизингополучателю.

Еще по теме:

Квартира в лизинг — что ждет покупателей?

На российском рынке жилья сложилась непростая ситуация – растаяли очереди желающих приобрести новую квартиру, упали объемы продаж недвижимости. В проигрыше остались все участники сделок. Застройщики, которые вложили финансовый капитал в сооружение дома, не могут получить прибыль и приступить к другим проектам. К тому же они несут прямые затраты, связанные с содержанием объекта. Банковская система вместе с бюджетом недополучила денежные средства. Что уж говорить о гражданах? Они хотят улучшить жилищные условия, но не могут себе это позволить. Подобные тенденции и объясняют актуальность лизинга недвижимости.

Уже сегодня всем желающим сдаются в долгосрочную платную аренду жилплощади с правом выкупа. Сделки начали практиковаться на отечественном рынке финансовых услуг относительно недавно. Право на проведение такой операции имеют исключительно предприятия-арендодатели. Однако вместе с этим тема лизинга жилищной недвижимости не получила достаточного освещения даже в специализированной финансовой литературе.

Квартира в лизинг: долгосрочный риск или разумная альтернатива ипотеке?

Содержание статьи:
1. В чем отличие лизинга недвижимости от традиционных лизинговых сделок?
2. Ипотека и лизинг: в чем разница?
3. Как же выглядит сделка?
4. Какие риски ждут покупателя квартиры в лизинг?

В чем отличие лизинга недвижимости от традиционных лизинговых сделок?

Практически каждый из нас сталкивался с арендой движимого имущества. Этим наших сограждан не удивишь! Но вместе с техникой, оборудованием и транспортными средствами предметом договора может быть любая недвижимость — имущественные комплексы, предприятия и жилые постройки.

Договорная база сделки по аренде квартир почти не отличается от операций с прочими объектами. Ее основой является договор между лизингополучателем и лизинговой компанией, а также договор купли-продажи между арендодателем и продавцом недвижимости. Помимо этого, договору найма недвижимости с правом выкупа может сопутствовать кредитный договор по привлечению денежных средств, договор поручительства или залога.

При аренде оборудования период, когда расторгнуть договор нельзя, достигает семи лет. При платной аренде квартиры этот показатель обычно составляет двадцать лет. Компании, которые занимаются лизингом движимого имущества, львиную долю своего финансового капитала получают от коммерческих банков. Предприятия, что специализируются на предоставлении квартир в лизинг, привлекают долгосрочные вложения на фондовом рынке.

Ипотека и лизинг: в чем разница?

Главное отличие лизинга от ипотеки состоит в том, что в случае жилищного кредита залоговые отношения имеют первичный характер, при аренде недвижимости с правом выкупа они вторичны. Могут и вовсе отсутствовать. Однако выступают в обоих случаях как обеспечение возвратности денежных средств.

Лизинг недвижимого имущества позволяет взять жилье в аренду, регулярно вносить платежи и стать собственником квартиры по окончанию выплат. Ипотечный кредит позволяет уже сегодня быть собственником дома, который находится в залоге у банка. Однако лизингополучатель не имеет права отчуждения жилищной площади без уведомления финансового учреждения. Таким образом, если сравнивать риски для потенциального покупателя квартиры в кредит и в лизинг, то последняя сделка уступает, так как при ипотеке покупатель изначально становится собственником. Но, как известно, за привилегии приходится платить. И по жилищной ссуде размер платы больше.

С другой стороны лизинг недвижимости имеет одно неоспоримое преимущество перед обычной арендой квартиры и ипотеке за счет льгот, которые предоставляются государством. Жилье, взятое в лизинг, находится на балансе лизинговой компании, что значительно уменьшает расходы лизингополучателя, связанные с уплатой налога на имущество. Лизинговая система платежей более гибка, чем кредит: при аренде квартиры с правом выкупа можно выработать удобную для лизингополучателя схему финансирования, а платежи вносить с разной периодичностью.

Как же выглядит сделка?

По своей сущности лизинг недвижимого имущества является особым видом найма жилья. Объектом договора выступают: жилой дом, квартира, часть дома или комната. Все объекты должны быть предназначенными и пригодными для постоянного проживания в них. Другими словами, речь идет о жилплощади, готовой для эксплуатации. Человек, желающий взять квартиру в лизинг, выбирает подходящий вариант из предложенного жилья. Дальше оформляется договор, который должен быть удостоверен нотариально и зарегистрирован. Вносится первоначальный взнос, что является неограниченным в размере. Некоторые компании предлагают оформить квартиру в лизинг без первичного взноса.

Арендный платеж состоит из платы на выкуп жилища и вознаграждения лизингодателя. Награда определяется, исходя из годовой процентной ставки, которая установлена договором. Помимо этого, лизингополучатель уплачивает коммунальные платежи самостоятельно, но также имеет право выкупить квартиру досрочно.

Следует обратить внимание на то, чтобы в договоре аренды с правом выкупа были указаны характеристики жилья, срок договора, основания и возможность досрочного расторжения договора, процедура возврата денег в случае расторжения контракта. Постановлением также определяется стоимость жилья и размер первоначального взноса. Регистрация места проживания по адресу объекта лизинга осуществляется соответственно действующему законодательству.

Какие риски ждут покупателя квартиры в лизинг?

Но, наряду с перечисленными достоинствами, сделка имеет и определенные риски. К примеру, лизинговая компания может взять в банке кредит под залог предоставленной в лизинг квартиры. К тому же более привлекательными для застройщиков являются покупатели в кредит, которые всю сумму денег вносят сразу. Ещё один риск связан с возможным резким подорожанием стоимости квартиры. В договоре определяется только стоимость жилья, но не предусмотрено её изменение.

Дискуссионный момент также связан с обязательным формированием трехпроцентного резерва за счет средств лизингополучателя, которые вроде как зачислятся в сумму выкупа квартиры. Но с другой стороны лизингодательможет потратить деньги из фонда по своему усмотрению без согласования направлений трат с арендатором. А выгодны или не выгодны эти условия – решать вам!

Раздел: Кредиты

  • Бизнес идеи
  • |
  • Мотивация
  • |
  • Документация
  • |
  • Налоги
  • |
  • Бизнес
  • Является разновидностью лизинга. Характеризуется тем, что продавец одновременно выступает в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового договора.

    Лизинг недвижимости для физических лиц — аренда квартиры с правом выкупа

    Сделки возвратного лизинга не противоречат действующему законодательству и являются разрешенной схемой лизинга. Налоговыми органами совпадение продавца предмета лизинга и лизингополучателя может быть расценено как недобросовестность сторон, имеющая целью получение налоговых преимуществ. Есть практика, когда налоговые инспекции доначисляют налоги в сделках возвратного лизинга, признавая их схемными. В 2003-2005 гг претензии контролирующих органов к участникам сделки по возвратному лизингу основывались на аргументе, что подобный договор не отвечает критериям договора лизинга, а значит, к нему нельзя применять правила и принципы учета и налогообложения, установленные для лизинговых сделок. Однако, арбитражные суды в таких ситуациях принимают позицию лизингодателя и лизингополучателя. В качестве серьезного риска возвратный лизинг не рассматривается.

    Правовые основы лизинговой деятельности закреплены в параграфе 6 главы 34 Гражданского кодекса и в Законе о лизинге. Кроме того, существующие нормы не содержат запрета на совмещение функций продавца и лизингополучателя одним лицом. Более того, в Законе есть прямое указание на то, что «продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения» (п. 1 ст. 4 Закона). Эта норма показывает, что договор возвратного лизинга в полной мере соответствует требованиям действующего законодательства и даже в определенной степени им предусмотрен.

    Особую привлекательность возвратный лизинг приобрел с 2013 года после отмены налога на имущество на большинство объектов движимого имущества. В этом случае реализация сделки лизинга позволяет исключить из под налогообложения активы лизингополучателя, приобретенные и поставленные на баланс до 2013 года, предоставляя ему дополнительную финансовую экономию.

    Предметом возвратного лизинга могут быть — движимое и недвижимое имущество, в том числе здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, спецтехника и другое, которое:

    • приобретено и уже находится в эксплуатации у клиента;
    • приобретается компанией(заключены договоры поставки на данное имущество, осуществлены предоплаты поставщику);
    • планируется приобретаться компанией в ближайшем будущем;

    Схема реализации сделок возвратного лизинга:

    1. клиент продает, а лизинговая компания приобретает имущество, которое находится в собственности клиента;
    2. лизинговая компания получает в банке кредит и оплачивает стоимость имущества клиенту, право собственности переходит к лизинговой компании; 
    3. лизинговая компания передает имущество обратно в лизинг клиенту.

    Особенности: Договор поставки носит условный характер и не требует детального согласования, так как имущество остается в пользовании лизингополучателя. Аванс по лизингу может отсутствовать — на сумму аванса может быть уменьшена цена имущества. В случае, если с даты поставки импортного имущества прошло менее года возможно привлечение ресурсов иностранных банков.

    Область применения: для оперативного рефинансирования затрат, понесенных по покупке дорогостоящих активов с использованием налоговых льгот. Как более эффективная альтернатива кредитованию под залог принадлежащих компании активов или недвижимости.

    Варианты схем применения:

    Ситуация 1

    Когда лизингополучателю требуется срочное внесение аванса продавцу за имущество и возникает сложность с финансированием всей суммы заключенного договора поставки.

    1. Клиент заключает контракт на покупку имущества. Параллельно или через некоторое время он заключает договор с лизинговой компанией на поставку этого же имущества, только теперь он выступает как продавец.
    2. Лизинговая компания оплачивает клиенту имущество по графику согласно графика оплат между клиентом и продавцом, поэтому клиент не отвлекает собственные средства.
    3. Приемка-передача осуществляется сразу по двум договорам поставки с одновременной приемкой-передачей по лизингу.

    Особенности: лизингополучатель самостоятельно, иногда заранее, согласовывает договорную базу и график оплат с продавцом, что ускоряет процесс заключения договора поставки. В зависимости от рисков проекта лизинговая компания может изменить график оплат или предложить изменить и перезаключить договор поставки напрямую (формат классического финансового лизинга).

    Ситуация 2

    Когда лизингополучатель закупает большое количество имущества у многих продавцов или имущество, приобретаемое им, требует дополнительной доработки или комплектования.

    1. Клиент заключает договоры поставки с разными поставщиками на разных условиях. Клиент из большого числа мелких договоров поставки формирует крупные лоты имущества (создает новый объект из большого числа элементов) и продает их лизинговой компании, выступая в роли интегратора или инжиниринговой компании.
    2. Лизинговая компания оплачивает клиенту имущество по согласованному графику, который обычно не связан с оплатами конечным продавцам, рефинансируя часть отвлеченных клиентом средств. Передает обратно в лизинг.

    Лизингополучатель на себе концентрирует весь документооборот с поставщиками. При этом за счет собственных ресурсов и/или ресурсов лизинговой компании осуществляет предоплаты и оплаты по договорам. Появляется возможность использовать налоговые преимущества лизинга для незначительных сумм имущества, для различных комплектующих и даже для строительно-монтажных работ.

    Квартира в лизинг для юридического лица

    У многих предпринимателей при покупке дорогостоящего оборудования / автотранспорта возникает вопрос о том, как выгоднее покупать: в лизинг, в кредит или за собственные средства.

    Попробуем подробно (а может кому то покажется и в не которой степени нудно) разобрать что действительно выгоднее кредит или лизинг? Как говорится: хватить слов, давайте цифры.

    Пример из жизни. Как то генеральный директор небольшой компании вызвал к себе финансового директора и говорит: мол за прошлый год мы заработали 3 100 т.р. руб. и Я хотел бы купить себе а/м представительского класса Toyota Land Cruiser 200 , который как раз и стоит 3 100 т.р., но как то жалко все деньги вкладывать, продумай вариант лизинг и кредит. Срок исполнения Вчера!

    Перейдем непосредственно к расчетам.

    Покупка за собственные средства: 1 вариант.

    • Цель: Покупка Toyota Land Cruiser 200
    • Сумма сделки: 3,1 млн. руб.
    • Аванс: 100 %
    • Срок Амортизации: 84 мес.

    При постановке автотранспорта на баланс у предприятия появляется возможность уменьшить налогооблагаемую базу по НДС, т.е. при покупке машины стоимостью 3,1 млн. руб., НДС к возмещение составит 473 т.р.. Но при этом необходимо будет платить налог на имущество 2,2% от остаточно балансовой стоимости а/м (порядка 302 т.р.).

    Так же предприятие получает экономию налога на прибыль, за счет амортизационных отчислений (за 3 года экономия составит 377 т.р.).

    Покупка за счет кредита: 2 Вариант.

    • Цель: Покупка Toyota Land Cruiser 200
    • Сумма сделки: 3,1 млн. руб.
    • Сумма кредита: 2480 т.р.
    • Срок кредита: 36 мес.
    • Ставка по кредиту: 12 % (говорят есть такие банки, которые выдают кредит под такую ставку)
    • Комиссия за выдачу: 1 %
    • График погашение: ежемесячно равными долями
    • Срок Амортизации: 84 мес.

    При покупке автотранспорта за счет банковского кредита необходимо заранее продумать вопрос о наличие первоначального взноса либо наличие дополнительного залога, так большинстве случаев стоимость залогового имущества уменьшается на определенный дисконт (в разных банках он разный, для примера возьмем его 20%, но оговоримся сразу — на практике он значительно выше 35-45%).

    При покупке автотранспорта за счет кредита, предприятие так же получает возможность уменьшить налогооблагаемую базу по НДС на 473 т.р., налог на имущество составит 302 т.р.

    Экономия по налогу на прибыль за 3 года экономия составит 377 т.р.
    При покупке автотранспорта в кредит необходимо лишь 20% собственных средств, то свободные средства можно использовать на другие цели. Как вариант можно открыть депозит 8% на 3 года доход составит 595 т.р. (2480 т.р. х 8% х 3 года).

    Покупка в лизинг: 3 вариант.

    • Цель: Покупка Toyota Land Cruiser 200.
    • Сумма сделки: 3,1 млн. руб.
    • Сумма кредита: 2480 т.р.
    • Срок кредита: 36 мес.
    • Ставка по кредиту: 16,5 % (в среднем по рынку).
    • График погашения: ежемесячно равными долями.
    • Срок Амортизации: 36мес. (ускоренная).

    При покупке автомобиля в лизинг, предприятие получает возможность уменьшить налогооблагаемую базу на 614 т.р.(так как лизинговые платежи так же включаются при возмещении НДС),а налог на имущество включен в лизинговый платеж.

    Так же при покупке автотранспорта в лизинг, возможно применение ускоренной амортизации (срок амортизации может, равняется сроку лизингового договора), при этом лизинговые платежи уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, экономия за 3 года составит 666 т.р.

    Доход от размещения свободных средств за 3 года 595 т.р.

    Теперь данное множество букв сведем в удобный табличный вид, ибо, как говорил один мудрец, краткость сестра таланта.

    Сравнительный анализ лизинга и кредита

    Заключение.

    Наиболее экономичным способом (на первый взгляд) является покупка за счет собственных, но при этом необходимо иметь в наличие 100% собственных средств. При покупке в лизинг и кредит необходимо иметь средства не в полном объеме, в нашем примере 20%, а оставшиеся свободные средства использовать другим образом, разместить депозит и или еще как то.

    За счет того, что при лизинге можно сэкономить за счет оптимизации налогообложения — покупка автотранспорта/оборудования является наиболее оптимальным вариантом!

    Post Scriptum:

    Генеральный директор, увидев такой расчет, решил купить в лизинг 2 а/м один себе, а второй для нужд финансовой службы 🙂

    admin