Квартиры на стадии котлована

Содержание

База новостроекБаза новостроекБаза новостроек

ЖК «ЛЕСНОЙ»
Крым, п. Ливадия, Бахчисарайское шоссе от 36 000 до 70 000 руб

База новостроек

ЖК «СОЛОВЬИ»
Крым, пгт. Никита, ул Никитский спуск 25 от 47 600 до 84 000 руб.

ЖК «ПАРКОВЫЙ»
Крым, пгт. Гаспра, ул. Севастопольское шоссе от 35 000 до 56 000 руб

ЖК «ПУШКИНСКИЙ»
Крым, пгт. Гурзуф, набережная А.С. Пушкина от 100 000 до 145 000 руб

ЖК «ДУЭТ»
Крым, пгт.Гаспра, ул. Алупкинское шоссе 63 от 75 600 до 112 000 руб

ЖК «АЛТЕЯ»
Крым, п. Гурзуф, ул Ялтинская 16 от 79 000 до 220 000 руб

Купить квартиру на начальном этапе строительства от застройщика — строим жилье с котлована.

Отличный способ свести к минимуму стоимость приобретения жилья в новостройке – это договориться о покупке на ранней стадии строительства. Несмотря на определенные риски, если выбрать надежную фирму, можно получить в распоряжение современную недвижимость за умеренную плату.

Чрезвычайно важным моментом в жизни каждого гражданина нашей страны, как, впрочем, и любой другой, является приобретение собственного жилья, которое бы не только отвечало всем требованиям в плане практических свойств и эстетической привлекательности, но и стоило недорого.

Новостройки Новой Москвы на котловане: ТОП-5 самых популярных проектов в мае

Экономить можно по-разному, однако самый лучший результат гарантирован тем, кто предпочтет купить квартиру на этапе строительства котлована. Фактически в этом случае вы вкладываете денежные средства в проект, так как в реальности здания, где будут расположены апартаменты вашей мечты, пока что не существует.

Чем привлекают такие предложения?

Такой вариант сотрудничества со строительной организацией сопряжен с определенными сложностями, которые пугают некоторых людей и заставляют отказаться от идеи купить квартиру на начальном этапе строительства. Вместе с тем, всех неприятностей легко избежать, если отнестись к выбору партнера ответственно. В свою очередь, экономия может быть потрясающей – вплоть до 35-40 процентов. Другими поводами обдумать возможность купить квартиру на этапе застройки являются:
• обширный выбор вариантов жилья – именно те, кто первыми выразят готовность вкладывать свои сбережения в объекты на первых стадиях возведения, получают шанс подобрать апартаменты с оптимальными характеристиками. Например, если вы хотите получить право собственности на недвижимость с шикарным видом или просторным балконом, то нет лучшего варианта, чем квартира на этапе котлована, купить которую можно без излишних материальных затрат;
• предоставление дополнительных преимуществ для вкладчиков – чтобы привлечь инвестиции, компании нередко предлагают какие-то бонусы тем, кто решит купить квартиру на нулевом этапе строительства. Это может быть бесплатная отделка помещений, удобные сроки выплат по договору или возможность незначительной задержки платежей;
• юридическая чистота приобретаемой недвижимости – один из главных плюсов любого нового жилья, о котором нужно помнить;
• взаимодействие без посредников – все, кто собирается купить квартиру на этапе строительства котлована, обращаются непосредственно к той фирме, которая занимается реализацией проекта жилого дома, что избавляет от необходимости платить процент риэлторам.

Выбор застройщика – главная задача.

Сама по себе идея подобного сотрудничества между подрядчиком и вкладчиком очень перспективная, однако, на практике все складывается далеко не так радужно, как хотелось бы. Периодически в новостях рассказывают об обманутых инвесторах, которые хотели купить квартиру на начальном этапе строительства и уже несколько лет ждут завершения работ и ввода здания в эксплуатацию. Чтобы самим не оказаться в столь плачевной ситуации, необходимо очень тщательно выбирать застройщика, следуя ряду рекомендаций:
• обращайтесь только в солидные компании, которые не первый год на рынке и имеют хотя бы 2-3 завершенных проекта;
• избегайте фирм, которые хотя бы раз были замечены в обмане клиентов;
• внимательно проверяйте разрешительные документы, в том числе, лицензию на строительство и проектирование;
• обговаривайте все финансовые аспекты заблаговременно, учитывая изменения валютного курса и прочие возможные осложнения.
Нужно помнить, что в значительной степени то, насколько выгодно вы сможете купить квартиру на этапе котлована от застройщика и останетесь ли довольными приобретенными апартаментами, зависит именно от вас.

Как меняется цена на новостройку в зависимости от этапа строительства?

Покупка квартиры | Вся Россия | 2016-09-08 | Админ

Метки: Цены | Новостройки | Стадия котлована | Стадия каркаса | Стадия фасада | Покупка жилья | Девелопмент недвижимости | Маркетинг | Старт продаж

 

С ростом готовности строящегося дома риски для покупателя, однако и цена растет. Для того, чтобы добиться оптимального соотношения риск / доходность, покупателю необходимо понимать, в какие моменты обычно происходит рост цены, на какую сумму и с действием каких факторов это связано. Подробности – далее.

Как сильно меняется цена на новостройку от старта продаж до сдачи дома?

Для большего удобства сначала определимся с терминами:

Старт продаж – момент с которого застройщик начинает продавать квартиры в ещё не построенном доме участникам долевого строительства. Наступает после получения застройщиком разрешения на строительства и опубликования проектной декларации на сайте застройщика. На строительной площадке в этот момент обычно происходит обустройство котлована.

Сдача дома – получение застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, после чего дольщики начинают процесс подписания актов приемки-передачи квартир и оформления их в собственность.

Цена в период старта продаж обычно значительно ниже, чем в момент сдачи дома. Однако величина скидки может существенно варьироваться на разных объектах (этот параметр очень индивидуален для разных жилых комплексов). Он зависит:

  • От маркетинговой и финансовой политики застройщика – если застройщик остро нуждается в денежных средствах для финансирования строительства, то размер скидки может доходить до 40-45% от цены в момент сдачи дома
  • От репутации застройщика – застройщики с большим количеством успешных сданных проектов предлагают более низкий дисконт
  • От целевой аудитории жилого комплекса – в проектах элитной недвижимости и недвижимости бизнес-класса скидка может быть минимальной – на уровне 5-10%

Средняя для рынка скидка, по оценкам Estimate-Estate.ru, составляет порядка 25%.

Так как строительство дома занимает длительный промежуток времени, в скидку заложена также ожидаемая инфляция за период строительства. Более высокие скидки иногда (не всегда!) могут свидетельствовать о высоких рисках проекта и попытке застройщика финансировать проект по принципу финансовой пирамиды – использовании денежных средств на завершение строительства предыдущей очереди жилого комплекса.

Чтобы не возникало путаницы, обратим внимание, что скидку мы считаем как отношение цены в момент начала продаж к цене в момент окончания продаж (то есть цена на старте продаж составляет порядка 75% от окончательной цены). Это то же самое, что сказать, что цена на новостройку за период строительства вырастет примерно на 33% (1/0.75=1.33).

Как застройщики управляют ценами на разных этапах строительства?

Среднестатистический срок реализации проекта в сфере жилой недвижимости — 3 года (цифра верна для монолитных домов, на которые приходится 80% предложения новостроек). При этом первый год обычно занимают предпроектные и проектные работы, оформление прав на земельный участок, получение разрешения на строительство. Непосредственно на строительно-монтажные работы у застройщика остается в среднем 2 года. В течение этого периода график изменения цены обычно выглядит следующим образом:

Рост цены (на графике по оси Y отображена сумма скидки от окончательной цены) мы описали линейной зависимостью от степени готовности проекта (в ходе статистического анализа рынка новостроек, проведенного специалистами Estimate-Estate.ru, мы не нашли каких-либо доказательств, что на каких-то этапах цена растет с более высокой скоростью, чем на других). Оранжевая линия – ожидаемая (среднестатистическая) линия роста цены, серые пунктирные линии обозначают интервал, в границах которого цена обычно может отклоняться от ожидаемого тренда (порядка 5% в обе стороны от средней цены). Именно в границах этого коридора обычно проводятся маркетинговые акции, чтобы привлечь дополнительных покупателей.

Движение цены в коридоре в первую очередь зависит от спроса, от соотношения ожидаемых и фактических продаж квартир на каждой стадии, учитывается также фактор сезонности и конкуренцию.

Если продажи идут чуть хуже, цену могут понизить, если хорошо – наоборот, поднять. Зная параметры старта продаж и этап (срок) строительства (и отталкиваюсь от суммы дисконта в 25%), можно относительно точно прогнозировать ожидаемую цену в конкретный период времени и оценивать, насколько та или иная маркетинговая акция является выгодной для покупателя. Застройщик может двигать цену плавно, либо повышать её после завершения определенного этапа работ (завершение котлована, получение банковской аккредитации, завершение каркаса) – это зависит от его маркетинговой политики.

Начальная стадия – от старта продаж до завершения работ по фундаменту (стадия котлована)

Получив разрешение на строительство, застройщик выходит на площадку и  приступает к обустройству котлована и заливке фундамента. В некоторых случаях этому могут предшествовать работы по выносу коммуникаций с площадки и её освобождению от старых построек. Одновременно обычно объявляется старт продаж. Данный этап характеризуется следующими особенностями:

  • Наиболее низкая цена – скидка в среднем составляет от 22% до 25%
  • Средняя длительность стадии – 3-4 месяца
  • Наиболее широкий выбор квартир – можно подобрать предпочтительную планировку, этаж, вид из окна и т.д.
  • Самый высокий риск – замораживание проекта на этом этапе практически наверняка означает для покупателя потерю всех вложенных средств (стоимость завершения строительства высока, число дольщиков относительно невелико)
  • Себестоимость работ на этом этапе – в среднем 15% от всей себестоимости строительства (под себестоимостью здесь и далее понимаем полную себестоимость строительства, которая включает не только собственно строительно-монтажные работы, но и получение прав на земельный участок, его подготовку к строительству, проектные работы, маркетинговые и управленческие расходы и т.д.)

Как правило, на этом этапе покупку квартиры совершают наиболее рискованные инвесторы – те, которые хотят больше всего заработать, и при этом уверены в завершении строительства.

Для всех прочих можно рекомендовать входить в проект на этой стадии лишь в следующих случаях: 1) застройщик обладает положительной репутацией и значительным количеством успешно завершенных проектов 2) речь идет о 2-3 (но не последней) очереди крупного жилого микрорайона, который возводит зарекомендовавший себя (опять же) застройщик

Вторая стадия – от начала работ по каркасу до возведения нескольких этажей и/или получения аккредитации проекта банком (стадия конструктива / каркаса, этап 1)

После того, как построено 2-3 этажа (иногда больше), проект становится более осязаем для большинства покупателей (как правило, в этот момент дом становится возможно увидеть из-за пределов строительного забора, что само по себе является хорошей рекламой). Кроме того, именно в этот период проект обычно аккредитуют банки (мы вновь говорим о неком среднестатистическом объекте, для крупных застройщиков аккредитация может быть осуществлена банков и ранее, более того, банк в некоторых случаях может сам выступать одним из инвесторов строительства).

Аккредитация означает, что банк проверил техническую и финансовую документацию застройщика, уверен в данном проекте и готов кредитовать покупателей квартир в этом доме.

Для застройщика это означает расширение возможностей по финансированию проекта (он сможет начать активнее привлекать средства дольщиков, так как значительная часть сделок сегодня совершается именно на заемные средства). Для покупателя это означает подтверждение (своеобразный независимый аудит) надежности застройщика и проекта. Отметим, что в некоторых случаях аккредитовываться может не весь жилой комплекс, а его части (в том числе отдельные дома).

Покупателю необходимо знать следующее об этом этапе строительства:

  • Скидка от конечной цены составляет от 15-16% до 22%
  • Средняя длительность стадии – от 4 до 6 месяцев
  • Выбор квартир ещё достаточно широк
  • Риск проекта уже можно обозначить как умеренный

Зачастую различные аналитики и эксперты по недвижимости считают, что именно этот момент является наиболее благоприятным для покупки квартиры в новостройке.

С ними сложно спорить — скидка ещё остается очень существенной, при этом риски проекта постепенно начинают снижаться.

Третья стадия – от получения аккредитации банка до завершения работ по каркасу (стадия конструктива / каркаса, этап 2)

Наряду с предыдущей стадией на данную стадию обычно приходится наиболее активный объем продаж квартир в жилом комплексе. Причины здесь также во многом в психологии – для большинства покупателей каркас здания является визуальным доказательством того, что строительство дома будет завершено. Оговоримся, что разделение стадии каркаса на 2 этапа иногда бывает достаточно условным, мы советуем привязываться здесь либо к моменту получения банковской аккредитации, либо к моменту завершения строительства нескольких этажей.

Для стадии завершения работ по каркасу характерны следующие особенности:

  • Скидка на квартиры варьируется в интервале от 9% до 16%
  • Средняя длительность стадии – около от 4 до 6 месяцев
  • Выбор квартир постепенно сокращается
  • Риск проекта по-прежнему умеренный, с тенденцией к снижению
  • Себестоимость возведения каркаса (обе стадии в совокупности) составляет приблизительно 10-15%

В заключении добавим, что несмотря на готовность каркаса говорить о готовности всего дома можно будет ещё очень не скоро. Впереди работы по подключению коммуникаций (застройщику будет необходимо взаимодействовать с государственными органами, что всегда таит в себе риск затягивания стройки), обустройству фасада и внутренней отделке (данные работы в меньшей степени автоматизированы, чем строительство каркаса, предполагают большое количество ручного труда). На завершение проекта требуются ещё значительные временные и финансовые ресурсы, что не позволяет нам оценить риск инвестиций на этой стадии как низкий. Отметим также, что визуально облик дома уже не будет меняться так сильно, и психологически покупателю может казаться, что работы на стройке замедлились, хотя фактически это не так.

Если же говорить о динамике цены, то важно отметить, что на данной стадии застройщик начинает конкурировать со своими покупателями, которые купили квартиры на более ранних стадиях и хотят выйти из проекта, продав квартиры по договору переуступки прав требования. Чтобы максимально снизить эту конкуренцию, застройщик может постараться форсировать объем продаж наиболее ликвидных квартир (однокомнатные, не крайние этажи, хорошие видовые характеристики) в этот период, что дает возможность надеяться на определенные скидки.

Четвертая стадия – от завершения работ по каркасу здания до получения разрешения на ввод в эксплуатацию (стадия фасада и внутренних работ)

После завершения работ по каркасу у строителей остается ещё достаточно большой объем работ – это обустройство фасада и кровли (включая утепление, гидроизоляцию и т.д.), "разводка" внутридомовых коммуникаций (водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение и пр.), а также все прочие внутренние работы (в первую очередь обустройство межкомнатных и межквартирных стен).

На этой стадии:

  • Скидка на квартиры варьируется в интервале от 3% до 9%
  • Средняя длительность стадии – около 6 месяцев, в некоторых случаях до года
  • Выбор квартир уже невелик и продолжает сокращаться
  • Риск проекта постепенно снижается от умеренного в сторону низкого
  • Данный этап самый «дорогой» по себестоимости – на него приходится 30-35% всех затрат по проекту (из-за более активного использования дорогих материалов и ручного труда, чем на этапе сооружения каркаса)

Зачастую именно на этой стадии покупатели начинают нервничать, так как не все работы на стройке наблюдаемы, при этом внешний облик здания уже существенно не меняется.

Покупка квартиры на стадии котлована: выбираем между «дешево» и «безопасно»

Пятая стадия – от получения разрешения на ввод в эксплуатацию до завершения продаж (стадия ввода в эксплуатацию)

Завершение строительства дома предполагает получение разрешения на ввод в эксплуатацию. Самые существенные расходы застройщика на этом этапе – это так называемое технологическое присоединение (подключение к городским сетям электро-, водо- и газоснабжения, городской каналилизации). В этот момент:

  • Цена становится окончательной, она почти равна (может быть чуть ниже) цены на вторичном рынке на аналогичную недвижимость
  • В продаже остается небольшое количество квартир, как правило, с наименее выгодными параметрами, что отчасти компенсируется большим количеством имеющихся на рынке "инвестиционных квартир" (их предлагают дольщики, вошедшие в проект на более ранних стадиях
  • Риск проекта низкий, сопоставим с инвестициями во вторичное жилье
  • Затраты застройщика на проект на этой стадии составляют примерно 10% от всей себестоимости строительства

В этот момент застройщик начинает подписывать с клиентами акты приемки-передачи. Срок передачи устанавливается договором долевого участия (отсчитывается от даты разрешения на ввод в эксплуатацию), обычно занимает 2-3 месяца. После этого дольшики получают возможность зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства.

Сравнительный анализ инвестиций в новостройку на разных этапах

Обобщим приведенную выше информацию в удобном виде в таблице:

Котлован 22-25% 3-4 мес Высокий Высокий 15%
Каркас 1 15-22% 4-6 мес Высокий Умеренный 10-15%
Каркас 2 9-15% 4-6 мес Средний Умеренный
Фасад 3-9% 6 мес Ниже среднего Умеренный 30-35%
Ввод в эксплуатацию 0-3% 2-3 мес. Низкий Низкий 10%

Конечно, приведенные в таблице цифры сугубо приблизительные, где-то основаны на экспертных суждениях автора, варьируются в зависимости от конкретного проекта. Вместе с тем, мы надеемся, что понимание тенденции изменения цены на квартиру в новостройке в течение срока строительства поможет Вам сделать осознанный выбор и не ошибиться, инвестировав свои деньги в конкретный жилой комплекс.

Если Вам понравилась эта статья или наши сервисы, то приглашаем Вас присоединиться к нашим группам ВКонтакте или Facebook. Гарантируем, что там Вас ждет только качественный контент — анонс новых статей и сервисов, которые помогут Вам экономить деньги. Никакого спама или объявлений по продаже квартир. Мы стараемся быть Вам полезными!

Комментарии:

Здесь пока нет комментариев. Чтобы их оставить, авторизуйтесь вверху страницы или с помощью аккаунта ВКонтакте, либо зарегистрируйтесь .

Авторизация через:

Покупка квартиры на стадии котлована

admin