Квартира

Может показаться, что статус жилого помещения и квартиры не отличается друг от друга, но с точки зрения юридического статуса это не так. У каждого из этих объектов имеется четкий правовой статус, установленный законом. Так, статья 16 Жилищного Кодекса РФ, описывающая виды жилых помещений, регламентирует понятие квартиры. Под ней понимается обособленное должным образом структурно помещение, располагающееся в многоквартирном доме, в котором имеется прямой доступа к помещениям общего пользования. Она может состоять из одной или более комнат, а также иных помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения жителями квартиры своих повседневных бытовых нужд, связанных с проживанием в таком структурно обособленном помещении.

В свою очередь, 15 статья кодекса разъясняет, какие объекты следует признавать жилым помещением. Для этого необходимо, чтобы он был:

  • изолирован;
  • имел статус объекта недвижимости;
  • был пригоден для постоянного там проживания.

Для того, чтобы помещение было признано пригодным для жилья, оно должно соответствовать многочисленным законным требованиям, обеспечивающим безопасность проживающих там лиц. Понятие «жилое помещение» должно трактоваться шире, чем понятие «квартира», так как последнее входит в первое. Не всякое жилое помещение является квартирой, но любая квартира — это жилое помещение. Среди жилых помещений также встречаются «часть дома», «дом», «часть комнаты» или «комната».

Переход права собственности на квартиру предполагает получение и соответствующей выписки из ЕГРП, в которой будет официально отражен вид собственности — «квартира», при этом не будет указано назначение участка земли. В этом нет потребности потому, что квартира может располагаться лишь в многоквартирном доме. Этот объект, в свою очередь, находится на земле с юридическим статусом «Земли населенных пунктов — многоквартирный жилой дом». Если у помещения есть статус «квартира», это уже подразумевает, что все разрешения, необходимые для проведения коммуникаций, инженерных систем и тому подобного, уже были получены законным способом. Квартиры могут отчуждаться в соответствии с законодательством, в том числе и иностранным гражданам.

Статус «жилое помещение» объекта недвижимости предполагает получение двух выписок из ЕГРП. В первой в разделе «вид права собственности» будет отражен статус объекта — «жилое помещение». Вторая выписка включает в себя данные обо всех долях сособственников земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Статус этой земли будет в данном случае уже иным и будет называться как «Земли населенных пунктов — для индивидуального жилого строительства». Если объекту недвижимости присвоен такой статус, то его не смогут приобрести иностранные граждане — это запрещает действующее законодательство России. В этом контексте могут возникнуть вопросы:

  1. Были ли соблюдены технические условия подключения коммуникаций к дому?
  2. В каком году дом официальном был введен в эксплуатацию и когда проводились строительные работы?

Чем вызвана важность этих вопросов? Начиная с 1 сентября 2015 года вступили в силу нормы, устанавливающие запрет на строительство многоквартирного строения на участке индивидуального жилого строительства, равно как и перевод его в статус жилых помещений. Ранее компании-застройщики или физические лица зачастую возводили многоквартирные дома на ИЖС участках — такое им было выгодно, так как законодательство допускало эти возможности. Объекты, построенные на ИЖС, допускали только три этажа. Застройщик получал разрешение на строительство трехэтажного дома, после чего на основе реконструкции получал разрешение уже на весь объект — de-iure, он получался легальным. Соответственно, застройщик становился законным собственником всех помещений и строения в целом.

Службы технического надзора получали возможность произвести проверку только перед введением здания в эксплуатацию. Резонным будет задаться вопросом — каким образом те технические условия для поведения коммуникаций, которые рассчитаны исключительно на на индивидуальное жилое строение, применяются при строительстве фактически многоквартирного дома. Ведь канализация, газоснабжение, вода, должна поступать в десятки квартир. Все просто — ответственные компании-застройщики города Адлер получают реальные технические условия, соответствующие настоящему количеству квартир. Таким образом, опасаться за какие-либо вопросы проживающим в квартирах лицам нет оснований.

Итак, если дома были введены в эксплуатацию до вступления в силу 1 сентября 2015 года изменений, застройщикам опасаться не стоит за гипотетические иски городской администрации. Помещения, которым присвоен статус «жилые», могут без опасений приобретаться в собственность. Однако оснований для опасений не будет только в случае, если в отношении объекта были получены корректные технические условия — это главное.

В отношении других факторов, различий между «жилым помещением» и «квартирой» нет. Объекты недвижимости одинаково могут передаваться в собственность, в них можно прописывать людей, они могут участвовать в ипотеке. Единственный недостаток «жилого помещения» — запрет на его отчуждение иностранным гражданам.

По смыслу жилищного законодательства, квартире как жилому помещению свойственны следующие признаки:

  1. Обособленность, то есть изолированность от иных помещений в доме (жилых и нежилых), но, в то же время, возможность пользования этими помещениями.
  2. Наличие одной или нескольких комнат, представляющих собой помещения для непосредственного проживания (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ).
  3. Оснащенность помещениями вспомогательного использования (кухня, санузел, прихожая, коридор и т.д.).

Общая и жилая площадь квартиры

Являясь недвижимой вещью, квартира обладает определенными физическими характеристиками, в том числе объемом, общей площадью, площадью жилых и вспомогательных помещений и т.д.

На практике, в зависимости от поставленных целей, могут использоваться как все перечисленные характеристики, так и некоторые из них. Наиболее востребованной в повседневной жизни характеристикой квартиры является общая и жилая площадь.

В настоящее время, общая площадь квартиры определяется в соответствии с требованиями Свода правил СП 54.13330.2011 «СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные», утвержденного приказом Министерства регионального развития РФ от 24 декабря 2010 г. № 778 (далее — Правила). Согласно Правилам, общая площадь квартиры представляет собой сумму площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.

Словосочетание «жилая площадь» говорит само за себя. Бесспорно, речь идет о площади квартиры, используемой непосредственно для проживания.

Ранее, официальное понятие жилой площади было дано в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом № 37 от 04.08.1998 Минземстроя России. Инструкция определяла жилую площадь квартиры как сумму площадей жилых комнат. Указанный нормативный акт действовал до 1 января 2013 года. На сегодняшний день, нормативное понятие жилой площади квартиры в законодательстве отсутствует.

Следует отметить, что помимо общей и жилой площадей, характеризующих квартиру, нередко употребляется такое понятие, как площадь квартиры.

В отличие от общей площади, площадь квартиры включает в себя только отапливаемые помещения.

Вспомогательные составляющие, будь то лоджии, балконы, веранды, террасы, тамбуры, холодные кладовые, в площадь квартиры не входят.

Итак, в основу разграничения понятий общей площади квартиры и ее жилой площади, положено назначение помещений, учитываемых при определении этих величин. И, в ряде случае, отапливаемость помещений.

Стоимость квартиры

Еще одной, но уже оценочной или стоимостной характеристикой квартиры, является ее стоимость.

Любая вещь, в зависимости от полезности и востребованности, имеет определенную ценность. В отношении квартиры используются понятия рыночной, кадастровой и инвентаризационной стоимости (цены).

Понятия рыночной и кадастровой стоимости вещи сформулированы законодателем в ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Рыночной стоимостью квартиры следует считать наиболее вероятную цену, по которой квартира может быть отчуждена на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом презюмируется, что участники сделки действуют разумно, чрезвычайные обстоятельства, могущие повлиять на свободную волю участников сделки, отсутствуют. Исключительное право на определение рыночной стоимости квартиры имеют лица, получившие статус оценщика.

Как правило, рыночная стоимость применяется в сделках с участием государства или муниципальных образований.

Кадастровой стоимостью квартиры является стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Само название — «кадастровая», предполагает отношение этого вида стоимости к кадастру, т.е. своду сведений. В настоящее время, на территории Российской Федерации ведется Государственный кадастр недвижимости (ГКН), в котором отражаются индивидуальные характеристики объектов недвижимости, в том числе их кадастровая стоимость.

В широком смысле, кадастровая стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости, полученную методом массовой оценки, т.е. путем определения средней цены для всех сопоставимых объектов, без учета их индивидуальных характеристик. Кадастровую стоимость для ранее учтенных объектов определяет оценщик, а для вновь образованных орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Росреестр).

В силу норм действующего законодательства, кадастровая стоимость применяется для расчета суммы имущественного и земельного налога, а также арендной платы за пользование объектами недвижимости, находящимися в государственной или муниципальной собственности.

С 1 января 2015 года расчет суммы налога на имущество физического лица, также на квартиру, должен производиться исходя из кадастровой стоимости. На практике, это новшество вступило в силу в 2016 году.

Ранее, для целей налогообложения физических лиц в законодательство было введено понятие инвентаризационной стоимости объекта недвижимости. Согласно Порядку оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности, утвержденного приказом Минстроя РФ от 4 апреля 1992 г. № 87 инвентаризационной признавалась восстановительная стоимость, уменьшенная на величину стоимостного выражения физического износа на момент оценки. Такого рода стоимость определялась и устанавливалась организациями технической инвентаризации (БТИ).

По сути, инвентаризационная стоимость это условная величина, полученная расчетным путем. Зачастую, она совершенно не отражает объективную реальность. В то же время, инвентаризационная стоимость получила широкое применение в финансово-бухгалтерской сфере и налогообложении. Инвентаризационная стоимость применялась для расчета налога на имущество физических лиц до 2014 года и будет применяться в отношении объектов, не имеющих кадастровой стоимости, до ее установления.

Приведенные выше виды стоимости квартиры различаются по порядку определения (расчета), по субъекту, осуществляющему оценку, а также по целям использования.

Техническая документация на квартиру

Техническая документация на квартиру представляет собой текстово-графическое описание квартиры. Предназначена, в первую очередь, для учета квартиры в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) и государственной регистрации прав на квартиру.

Технический паспорт

Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. № 37, технические паспорта оформлялись БТИ на вновь созданные и учтенные объекты недвижимости. Технический паспорт содержит информацию о принадлежности и инвентаризационной стоимости квартиры, ее техническое описание и экспликацию.

И хотя, в настоящий момент, названная инструкция утратила силу, ранее оформленные технические паспорта не потеряли свою актуальность. Так, для регистрации прав на квартиру, не является обязательным представление кадастрового паспорта, при наличии в деле правоустанавливающих документов технического паспорта. Кроме того, технический паспорт может быть использован в процессе постановки квартиры на кадастровый учет.

На смену техническому паспорту в оборот вводится технический план. Технический план на квартиру — это текстовый и графический документ, содержащий сведения о квартире, внесенные или подлежащие внесению в ГКН (ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Технический план является документом, необходимым для постановки квартиры на кадастровый учет.

Полномочия по подготовке технических планов предоставлены законом специальным субъектам — кадастровым инженерам. В основу технического плана может быть положен ранее оформленный технический паспорт.

Кадастровый паспорт

Следующий документ, которому необходимо уделить особое внимание, именуется кадастровым паспортом.

Исходя из формального определения, кадастровым паспортом на квартиру будет являться выписка из ГКН, содержащая сведения об уникальных характеристиках квартиры. Проще говоря, кадастровый паспорт квартиры — это документ, в котором указаны кадастровый номер квартиры как объекта недвижимости, дата внесения сведений в ГКН, этаж, площадь и адрес квартиры. Составляющей частью кадастрового паспорта является план расположения квартиры на этаже.

Гражданин вправе получить кадастровый паспорт, обратившись с соответствующим запросом в территориальный орган Росреестра. Приказом Министерства экономического развития РФ от 18 мая 2012 г. № 292 утвержден Административный регламент по предоставлению Росреестром государственной услуги по предоставлению сведений, внесенных в ГКН. Согласно регламенту, кадастровый паспорт на бумажном носителе предоставляется гражданину, предъявившему паспорт, по его запросу за плату. Стоимость услуги составляет 200 рублей, срок оказания 5 рабочих дней.

С 1 января 2013 года кадастровый паспорт является обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации права, только в том случае если ранее он не предоставлялся органам регистрации прав на недвижимость либо не имеется данных о ее постановке на кадастровый учет.

После указанной даты, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), самостоятельно получает сведения из ГКН. Представление кадастрового паспорта стало правом, а не обязанностью заявителя.

Таким образом, сегодня, наличие у гражданина кадастрового паспорта квартиры на бумажном носителе совсем не обязательно. На практике, кадастровый паспорт квартиры может затребовать банк при оформлении договора об ипотеки квартиры.

Иные документы

Кроме указанных документов, на квартиру должны быть оформлены:

  • поэтажный план и экспликация;
  • лицевой счет;
  • поквартирная карточка.

Поэтажный план, т.е. графическое изображение квартиры на определенном этаже с указанием порядковых номеров и площадей помещений. Поэтажный план изготавливается организациями БТИ в порядке, предусмотренном вышеназванной Инструкцией о проведении учета жилищного фонда. Приложением к поэтажному плану было его текстовое описание в виде экспликации. Экспликация содержит информацию о площади квартиры, порядковых номерах, наименованиях и площадях помещений в квартире. В настоящее время, практическое применение этих документов не предусмотрено. В измененном виде поэтажный план вошел в состав кадастрового паспорта.

Лицевой или финансово-лицевой счет на квартиру представляет собой совокупность сведений о квартире и проживающих в ней гражданах. В лицевом счете отражаются сведения об адресе и площади квартиры, собственнике и количестве проживающих (зарегистрированных) в квартире граждан. В лицевом счете также может содержаться информация о правоустанавливающем документе на квартиру, степени родства, проживающих в квартире граждан и т.д.

Указанная информация предоставляется заинтересованным лицам в виде выписки из финансово-лицевого счета.

Как правило, лицевые счета открываются и ведутся в управляющих организациях, ТСЖ, ЖСК и используются для начисления платы за квартиру.

В целях регистрации граждан по мету жительства (пребывания), а также снятия с регистрационного учета осуществляется ведение поквартирных карточек. Форма поквартирной карточки утверждена Приказом ФМС России от 11.09.2012 №288.

В поквартирной карточке отражаются:

  1. информация об адресе многоквартирного дома;
  2. номер и площадь квартиры;
  3. Ф.И.О. владельца или нанимателя;
  4. наименование организации, оказывающей жилищно-эксплуатационные услуги;
  5. сведения о лицах, зарегистрированных в квартире с указанием даты регистрации (снятия с регистрационного учета).

Этим же приказом, установлен порядок заполнения, случаи и сроки представления в органы федеральной миграционной службы. Обязанность по ведению поквартирных карточек возложена на лиц, ответственных за регистрацию. Как правило, это работники управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК, так называемые «паспортисты». Практическое значение приобретает при внесении в паспорт сведений о месте жительства гражданина.

Налог на недвижимость

С 1 января 2015 года вступили в силу изменения, внесенные в Налоговый кодекс РФ, касающиеся налогообложения физических лиц, имеющих в собственности объекты недвижимости. В частности, кодекс был дополнен главой 32 о налоге на имущество физических лиц. Одновременно, утратил силу Закон РСФСР от 9 декабря 1991 года № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц».

Новые нормы налогового законодательства предусматривают расчет налога на квартиру, исходя из ее кадастровой стоимости (налоговая база). Обязательным условием применения такого порядка расчета налога является утверждение органом государственной власти субъекта Российской Федерации результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (квартир) и, собственно, введение налога в регионе.

Как и ранее, налогоплательщиком признается собственник квартиры, налог уплачивается за предыдущий календарный год (налоговый период). Сохранен также порядок уплаты налога (налоговое уведомление) и льготы для социально незащищенных слоев населения и заслуженных граждан (ст. 407 НК РФ). Изменения коснулись срока уплаты налога, который перенесен с 1 ноября на 1 декабря (ст. 409 НК РФ).

В целях сохранения стабильности налоговых правоотношений, законодателем установлен особый метод расчета налога, исходя из кадастровой стоимости квартиры на период до 2018 года (ст. 408 НК РФ). Особенность метода заключается в применении для расчета налога специальной формулы. В течение первых четырех налоговых периодов сумма налога рассчитывается с учетом понижающих коэффициентов 0,2, 0,4, 0,6 и 0,8, соответственно.

Следует отметить, что в регионах, где по каким-то причинам не введен новый порядок, налог продолжает рассчитываться от инвентаризационной стоимости недвижимости (п. 4 ст. 406 НК РФ).

Вообще, полный переход на единое налогообложение предполагается завершить до 2020 года.

Несомненно, самым острым является вопрос определения итоговой величины налога. Согласно ст. 403 НК РФ базой для исчисления налога является кадастровая стоимость квартиры. При этом, для расчета берется не вся ее кадастровая стоимость, а уменьшенная на стоимость 20 кв.м. общей площади.

Налоговая ставка определена в ст. 406 НК РФ, и не должна превышать 0,1 процента от кадастровой стоимости. Конкретная ставка налога устанавливается представительными органами муниципального образования и может быть уменьшена до 0 или увеличена, не более чем в 3 раза.

Пример

Расчет налога за 2015 год.

Из приведенного примера видно, что налоговое бремя для собственника квартиры имеет тенденцию к постепенному увеличению, что проявится уже в 2016 году.

Выписка из ЕГРН на квартиру

В соответствии со ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) являются общедоступными и предоставляются уполномоченным органом (Росреестр) по запросам заинтересованных лиц в виде выписки из ЕГРН. Установлен максимальный срок предоставления сведений — не более 3 рабочих дней со дня получения запроса.

Другими словами, любой гражданин, предъявивший паспорт вправе получить из ЕГРН интересующие его сведения об объекте недвижимости (квартире). В то же время, данное право весьма ограничено. Законом определен исчерпывающий перечень общедоступных сведений, содержащихся в выписке:

Форма выписки из ЕГРП, порядок и способы оформления запросов на ее получение, необходимые приложения к запросам, определены в Приказе Минэкономразвития России от 14.05.2010 № 180. Приказ, помимо прочего, регулирует вопросы предоставления сведений из ЕГРН в электронном виде через Интернет.

Государственная услуга по предоставлению выписки из ЕГРН является платной. Размеры платы установлены Приказом Минэкономразвития РФ от 10.05.2016 № 291. К примеру, стоимость получения выписки из ЕГРП на бумажном носителе составит для гражданина 750 руб., а в виде электронного документа — 300 рублей.

На практике выписка из ЕГРП на квартиру используется гражданами для подтверждения права собственности, отсутствия ограничений (обременений), правопритязаний.

Как правило, необходимость получения такого рода сведений возникает при заключении сделок с квартирой.

В меняющихся условиях современного права утрачивают актуальность одни документы, появляются другие. При этом, очевидно стремление законодателя сократить перечень документов, необходимых для реализации собственником квартиры принадлежащих ему прав, а равно несения установленных законом обязанностей.

Вопрос

Оспаривание кадастровой стоимости Недавно, для получения ипотечного кредита, заказал независимую оценку квартиры. Рыночная цена оказалась более чем в два раза ниже кадастровой. Полагаю, что взимание налога, рассчитанного от установленной ныне кадастровой стоимости квартиры, нарушает мои права. Подскажите выход из создавшейся ситуации.

Ответ

Ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ предусматривает два способа оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости. Вы вправе оспорить установленную кадастровую стоимость обратившись в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд вашего субъекта РФ. Результатом рассмотрения обращения, в данном случае, будет установление кадастровой стоимости квартиры в размере рыночной.

1599686sv / .com

Минфин России разъяснил, что если при постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав на жилое помещение был не указан конкретный вид жилого помещения – жилой дом, квартира или комната, то собственник лишается права на налоговую льготу по налогу на имущество физлиц (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 3 апреля 2017 г. № 03-05-04-01/19308).

Вместе с тем ряд объектов нежилого назначения (гараж, хозяйственные строения или сооружения) подлежит постановке на государственный кадастровый учет в качестве нежилых зданий, помещений, сооружений без указания конкретного наименования объекта или его разрешенного использования. Например, гаражи подлежат постановке на учет как нежилые здания (помещения, сооружения).

Напомним, что объектом налогообложения по налогу на имущество физлиц признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение (п. 1 ст. 401 Налогового кодекса).

Однако льготы по налогу на имущество физлиц предусмотрены в отношении отдельных видов объектов недвижимого имущества:

  • квартира (комната);
  • жилой дом;
  • специально оборудованное помещение (сооружение), используемые для осуществления профессиональной творческой деятельности;
  • хозяйственное строение (сооружение), расположенное на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства;
  • гараж (машино-место) (п. 4 ст. 407 НК РФ).

В то же время существование объекта недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, подтверждается сведениями, содержащимися в ЕГРН (Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее – Закон № 218-ФЗ).

Можно ли получить не облагаемые налогом вычеты по налогу на имущество физлиц в отношении нескольких объектов недвижимости, узнайте из материала «Определение налоговой базы исходя из кадастровой стоимости имущества физлиц» в «Энциклопедии решений. Налоги и взносы» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный доступ на 3 дня!
Получить доступ

Так, в ЕГРН подлежат внесению сведения о зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, объектах незавершенного строительства, единых недвижимых комплексах, в том числе об их назначении (ст. 8 Закона № 218-ФЗ).

При этом если объектом недвижимости является здание, то в качестве назначения такого объекта в ЕГРН указывается жилое здание, нежилое здание, многоквартирный дом, жилое строение. Если объектом недвижимости является помещение – жилое помещение или нежилое помещение.

В свою очередь исчисление налога на имущество физлиц производится налоговыми органами на основании сведений, содержащихся в ЕГРН и представленных в налоговые органы органами, осуществляющими государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (п. 4 ст. 85 НК РФ).

Между тем лицо, имеющее право на налоговую льготу, самостоятельно представляет в налоговый орган заявление о предоставлении льготы и документы, подтверждающие право налогоплательщика на налоговую льготу (п. 6 ст. 407 НК РФ).

Таким образом, при рассмотрении вопросов о предоставлении налогоплательщикам налоговых льгот и иных преференций по налогу на имущество физлиц налоговые органы руководствуются сведениями, полученными от Росреестра, а также данными, содержащимися в документах, представленных налогоплательщиком для подтверждения его права на налоговую льготу.

Многие из нас слышали, а некоторые и знаю по своему опыту, что такое коммунальная квартира. Знание это касается страшной бедности, отсутствия комфорта и личного пространства. Удивительно, но коммуналки сохранились и до сегодняшнего дня. Этот некогда популярный сегмент жилья до сих пор остается нужным, так как по-прежнему решить жилищный вопрос быстро не представляется возможным.

Что такое коммунальные квартиры и когда они появились?

Итак, давайте разбираться, что же такое коммунальная квартира? Это большая жилплощадь с двумя, тремя и больше изолированными жилыми комнатами, в каждой из которых живет семья. При этом в квартире одна прихожая, коридор, общая кухня и санузел. Раньше такие квартиры принадлежали государству и предоставлялись людям во временное пользование. Сейчас же каждая семья является владельцем жилого помещения. Семьей может считаться и человек, который живет один.

Такой вид жилья появился в начале далекого 18 века. Правда, он немного отличался от современных коммуналок. Раньше владельцы больших квартир создавали перегородки. Таким образом получалось три-шесть комнат, которые сдавались в наем. Кухня была общей. В те времена туалет был на лестничной площадке. В таких квартирах могло проживать от трех до шести семей.

Дальше коммунальные квартиры стали еще более популярны. После 1917 гг. большевики принудительно подселяли к собственникам больших квартир семьи. Проходило так называемое уплотнение. Тогда были в норму было принято: 10 кв.м на одного взрослого и ребенка до двух лет, 5 кв.м на ребенка от двух до двенадцати лет. С 1924 года нормой стали целых 16 кв.м на человека в независимости от возраста. Если у кого-то в квартире оставались «не занятые» «квадраты», туда подселяли людей.

Нужно отметить, что в те времена совсем не любили обеспеченных людей. С 1924 по 1936 гг. владельцы больших квартир были лишены избирательно права. После их вообще выселили из квартир, которые им принадлежали. В период НЭПа частная собственность была частично восстановлена. Владельцы могли сами решать, кому сдавать в аренду свои свободные комнаты.

В 1950-60 гг. советская власть взяла курс на массовое строительство отдельного жилья. При этом коммунальные квартиры оставались вынужденной мерой для экономии средств. В то время активно строились домостроительные комбинаты, заводы ЖБИ, благодаря чему каждый год появлялось 110 млн кв.м жилья.

В 1990-е годы началось возвращение рыночной экономики, люди начали приватизировать свое жилье, чтобы оно было в их частной собственности. Началось массовое расселение коммунальных квартир.

Быт в коммунальных квартирах

Процесс совместной жизни в таких условиях широко освещался в художественных произведениях многих советских авторов. Разумеется, такая жизнь приводила к конфликтам и ссорам. Многие могли договариваться и жить спокойно. Нужно понимать, что все семьи разные. У каждой из них свой распорядок жизни. Согласовать все было просто невозможно.

Самой наболевшей темой конфликтов были общие зоны — кухня, санузел. Убирать их нужно было по очереди. Разумеется, никто не делал это на совесть, поэтому эти зоны всегда были грязными. На кухне, как правило было установлено несколько плит, однако все равно на всех не хватало и приходилось ждать своей очереди, чтобы приготовить ужин или завтрак. Очень часто на двери в ванной висело расписание того, кто и когда может ей воспользоваться. Чаще всего в каждой семье свой счетчик за электроэнергию, свой звонок в дверь и так далее. Коммунальные платежи, разумеется, у каждого свои. Ремонт в коммунальных квартирах делали крайне редко. Вероятно, из-за того, что у каждой семьи был свой доход и договориться о совместном ремонте было крайне проблематично.

Аналоги коммунальных квартир

Хотя такой вид жилья сохранился до наших дней, появились и альтернативы. Например, в Минске есть такое явление, как жизнь нескольких семей в одной квартире. То есть речь идет об обычной квартире с двумя-тремя комнатами, где живут две семьи. Здесь быт людей более налаженный и не такой конфликтный. Плюс, в Минске есть много так называемых малосемеек. То есть, это небольшие блоки с одной-двумя жилыми комнатами, санузлом и прихожей. Бывает, что кухня находится в блоке, бывает одна на этаж. Также нельзя не упомянуть и про общежития. Это как коммуналка, только раз в 100 больше.

Почему люди покупают комнаты в коммуналках?

Разумеется, из-за цены, прежде всего. Это дешево и хорошее начало для того, кто ставит для себя целью обзавестись своим жильем. Многие готовы жить в своей комнате, но не арендовать жилье, чтобы не выбрасывать деньги в никуда.

Перед тем, как приобрести комнату в коммуналке, познакомьтесь со своими будущими соседями, оцените людей, с которыми вам предстоит жить. Мы думаем, что никто не захочет иметь соседа-алкоголика.

Минусы коммунальной квартиры:

  • Главный минус заключается в том, вы ограничены в личном пространстве. Вы всегда будете находиться среди людей, это неизбежно.
  • Далее, например, если вы заходите сдать свою комнату в аренду, другие жители коммуналки могут быть против и закон в этом случае на их стороне.
  • Готовьтесь столкнуться с очередью в ванную комнату утром и вечером. Вы не сможете принять душ, когда вам захочется, это против правил.
  • Если вы решите продать комнату в коммуналке, то вам нужны нотариально заверенный отказ всех жильцов квартиры, так как они имеют преимущественное право покупки. Многие соседи будут специально затягивать с оформлением отказа, так как просто не хотят новых жильцов.

Плюсы коммунальной квартиры:

  • Как ни странно, но они есть. Во-первых, это дешевизна данного сегмента недвижимости. Это реальная возможность иметь свой угол, не залезая в долги на ближайшие 40 лет.
  • Наличие своей комнаты в коммуналке дает вам прописку, а она в свою очередь решает много проблем.
  • Многие люди покупают комнату в коммуналке с целью инвестировать в недвижимости, сдавать ее в аренду или через год-два продать за дороже.
  • Как бы плохо люди не отзывались о жизни в коммунальных квартирах, нельзя оспаривать факт, что совместный быт сближает людей. Многие соседи становятся друзьями, на которых можно положиться.

Жилье в апартаментах часто выбирают люди, которые открыты для экспериментов и не боятся чего-то нового. Консерваторы предпочитают привычные квартиры, потому что не могут до конца ответить самим себе на вопрос: «апартаменты — это жилое или нежилое помещение?».

Плюсы и минусы апартаментов

Преимущества и недостатки жилья appartement вытекают из их особенностей. Рассмотрим их подробнее.

Плюсы апартаментов

👍 Низкая стоимость. Один из самых главных плюсов, который перевешивает минусы — это низкая стоимость. Если сравнивать жилые апартаменты и квартиру в одном и том же районе одинаковой площади, с тем же функционалом, стоимость первого типа недвижимости будет ниже на 10, 15 или 20%. Это связано с тем, что к застройщикам не предъявляют строгих норм из-за того, что здание относится к разряду коммерческих. Поэтому апартаменты доступны практически всем слоям населения.

👍 Гостиничные услуги. Если выбрать апартаменты в отеле или гостинице, сможете пользоваться всеми гостиничными услугами. Например, сможете заказывать доставку еды в номер, смену постельного белья, уборку. Кроме того, территория будет постоянно под наблюдением.

👍 Выгодное местоположение. Апартаменты располагают в коммерческих зданиях, а их строят в выгодных местах, чаще всего — в центре города или за его пределами. Например, можно получить жилье в небоскребе в центре с шаговой доступностью ко многим важным объектам, или выбрать недвижимость в экологически чистом районе.

👍 Высокий спрос. Это — весомый плюс для инвесторов. Апартаменты, особенно в гостиницах, пользуются популярностью у приезжих студентов, командировочных, молодых семей. Можно инвестировать средства в покупку нескольких апартаментов и сдавать их за умеренную плату. Арендная плата за апартаменты обычно выше на 10–20% по сравнению с оплатой за квартиру, потому что первые расположены в престижных районах города. Вложения можно окупить с лихвой, особенно если потом продать недвижимость.

👍 Невозможность взыскания. Согласно законодательству, апартаменты не относятся к жилой недвижимости. Значит, их нельзя взыскать за неуплату долгов.

👍 Планировка. В большинстве случаев в апартаментах представлена свободная планировка. Их владельцы могут обустраивать быт так, как удобно им — например, выделить несколько рабочих зон и одну зону отдыха, обустроить несколько спальных мест, выделить место для большой столовой-гостиной.

Минусы апартаментов

👎 Невозможность прописаться. Если апартаменты расположены в офисном здании, промышленной зоне или на территории других коммерческих объектов, в них нельзя прописаться — ни постоянно, ни временно. Из-за этого возникнут проблемы с постановкой ребенка на очередь в детский сад, прикреплением к поликлинике, во многих других сферах. Временно прописаться можно только в апартаментах, расположенных в гостинице либо в отеле.

👎 Высокий налог. Налог на владение апартаментами составляет от 0,5 до 2% от стоимости имущества. Он выше, потому что жилье фактически не является жилым помещением, а относится к разряду коммерческих.

👎 Большие тарифы на ЖКХ. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги и ресурсы для коммерческих объектов выше. Вам придется больше платить за свет, воду, газ. А если вы откажетесь от счетчиков, будете платить по нормативам. Это очень дорого, особенно для больших помещений.

👎 Невозможность использовать льготы. Апартаменты по закону не являются жилым помещением. Невозможно использовать для их покупки материнский капитал, жилищные субсидии, другие льготы от государства. Также нельзя оформить субсидии на оплату коммунальных услуг, купить недвижимость в ипотеку.

👎 Нет защиты покупателей. Если приобретать апартаменты еще на этапе строительства, получите больше рисков по сравнению с теми, кто приобретает обычные квартиры. Законодательство защищает их от замораживания строительства и от банкротства застройщика. Покупателям коммерческих объектов такая защита практически не предусмотрена.

👎 Минимальная инфраструктура. Выбирая апартаменты, оцените инфраструктуру. Застройщики не обязаны заботиться о ней, поэтому заранее оцените свой комфорт. Для сравнения, застройщики многоквартирных домов обязаны продумывать социальную инфраструктуру — например, устанавливать детские площадки во дворе, строить неподалеку от детских садов, школ или возводить собственные образовательные учреждения.

👎 Сложная перепланировка. Перепланировка обычной квартиры легче по сравнению с перепланировкой апартаментов. В обоих случаях нужно получать разрешение в соответствующей инстанции, но к владельцам апартаментов применяют особые нормы, соответствующие перепланировке коммерческой недвижимости.

👎 Высокая стоимость обслуживания. Тарифы на ЖКХ в апартаментах выше, налог больше. А в отдельных случаях придется еще и каждый месяц платить за гостиничные услуги.

Что лучше — апартаменты или квартира — каждый решает сам для себя. Очевидных минусов у такого «нежилого» жилья больше, но плюсы тоже есть. Если вы хотите жить в центре города, но при этом сэкономить на покупке и получить гостиничные услуги — выбирайте апартаменты. Если важны льготы, прописка, инфраструктура и низкие налоги, обратите внимание на обычные квартиры.

admin