Кто заключает договор с управляющей компанией?

Управляющая организация избрана на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 162 Жилищного кодекса РФ управляющая компания обязана заключить договор управления многоквартирным домом с каждым собственником.
1. Обязан ли собственник подписать такой договор?
2. В случае передачи квартиры в оперативное управление договор подписывает собственник или организация, которой передан объект в оперативное управление?

10 октября 2018

1. В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Порядок заключения договора управления многоквартирным домом регламентирован ст. 162 ЖК РФ. Так, при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). При этом действующее жилищное законодательство не содержит правовых средств понуждения к заключению договора управления общим имуществом многоквартирного дома с управляющей организацией в случае отказа собственника от его заключения, за исключением ситуации, когда управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления*(1) (ч. 5 ст. 161 ЖК РФ). В этой связи смотрите, к примеру, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03.09.2013 N 5-КГ13-86, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 06.03.2017 по делу N А73-5536/2016, решение Арбитражного суда Амурской области от 29.06.2016 по делу N А04-12261/2015.
В рассматриваемом же случае управляющая организация не была выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления. Следовательно, обязанность заключения договора с управляющей организацией у собственника помещения отсутствует, поскольку она не предусмотрена ни Гражданским кодексом РФ, ни иными федеральными законами, а также не обусловлена принятым на себя в добровольном порядке обязательством. Данный вывод подтверждается судебной практикой (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 01.07.2011 N Ф05-5902/11 по делу N А40-121079/2010, решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 20.06.2012 по делу N А10-5263/2011, решение Арбитражного суда Самарской области от 04.03.2013 по делу N А55-32908/2012)*(2).
Однако отказ собственника помещения от подписания договора управления многоквартирным домом не освобождает его от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением общим имуществом этого дома в целях его содержания и эксплуатации. Из положений ст. 210, ст. 249 ГК РФ, ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ следует, что на собственника помещения в многоквартирном доме возлагается обязанность нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией.
Отметим, что обладатели иных вещных прав, включая право оперативного управления, в приведенных нормах не упоминаются. Вместе с тем право оперативного управления действующим законодательством рассматривается как ограниченное вещное право наряду с правом собственности (ст. 216 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 296 ГК РФ учреждения и казенные предприятия, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
Высший Арбитражный Суд РФ придерживается позиции о том, что передача помещения в многоквартирном доме в оперативное управление исключает содержание общего имущества собственником помещения, в силу закона соответствующее бремя возлагается на лицо, которому помещение передано в оперативное управление (смотрите, к примеру, определение от 23.03.2011 N ВАС-3145/11, определение от 25.05.2012 N ВАС-6027/12). Поэтому, если при передаче помещения в оперативное управление собственник не сделал изъятий в части сохранения за собой ответственности по его содержанию, в том числе по содержанию общего имущества многоквартирного дома, обеспечивающего функционирование переданного помещения, то бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме возлагается на лицо, обладающее помещением на праве оперативного управления (смотрите, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2012 N 08АП-1102/12). Это связано с тем, что при передаче имущества в оперативное управление публично-правовое образование, сохраняя титул собственника этого имущества, утрачивает свои основные правомочия по владению и пользованию этим имуществом.
Таким образом, отсутствие договорных отношений с управляющей организацией не освобождает субъекта права оперативного управления от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.11.2017 N 305-ЭС17-10430, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2017 N 06АП-7607/16).
2. По вопросу о правомочии субъектов права оперативного управления на помещение в многоквартирном доме заключать договоры с управляющей организацией отметим, что на основании п. 1 ст. 296 ГК РФ такие лица ограничены лишь в правомочии распоряжения закрепленным помещением. В то же время управление общим имуществом многоквартирного дома не предполагает распоряжения им, поскольку содержанием правоотношений по договору управления является обеспечение надлежащего содержания общего имущества дома, решение вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг пользователям помещений (ст. 161 ЖК РФ). Поэтому запрет на отчуждение или распоряжение иным способом закрепленным имуществом, установленный в ст. 298 ГК РФ, не включает в себя запрет обладателю права оперативного управления на помещение в многоквартирном доме заключать с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом. Заключение такого договора происходит в рамках владения и пользования закрепленным имуществом и не противоречит ни целям деятельности правообладателя, ни интересам публичного собственника (постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2012 N 14АП-1807/12, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2017 N 06АП-6241/17).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

19 сентября 2018 г.

ОБ УПОРЯДОЧЕНИИ ПЕРЕВОДА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В НЕЖИЛОЙ ФОНД И ОФОРМЛЕНИЯ ДОКУМЕНТОВ О РАЗРЕШЕНИИ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ЖИЛЫХ ДОМАХ РАСПОРЯЖЕНИЕ МЭР МОСКВЫ 11 ноября 1994 г. N 560-РМ (ДА 95-2) В целях упорядочения перевода жилых помещений в нежилой фонд, оформления разрешений на перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах в г.Москве, а также для получения дополнительных средств на расширенное воспроизводство жилищного фонда, создания условий для развития малого предпринимательства и улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения: 1. Утвердить Порядок перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд в г.Москве (приложение 1). 2. Утвердить Порядок оформления документов о разрешении перепла- нировки жилых и нежилых помещений в жилых домах в г.Москве (приложе- ние 2). 3. Установить, что в г.Москве перевод жилых помещений в нежилые с целью размещения в них офисов или использования для иной предпринима- тельской деятельности может осуществляться в исключительных случаях и только на первых этажах строений и в соответствии с Порядком, утверж- денным п. 1 настоящего распоряжения. 4. Департаменту муниципального жилья: 4.1. В двухмесячный срок разработать предложения по внесению из- менений и дополнений в распоряжение первого заместителя премьера пра- вительства Москвы от 21.09.93 N 1735-РП «О создании городской межве- домственной комиссии» и проекты Временного (до выхода документов на федеральном уровне) положения о городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г.Москвы и Временного положения о межве- домственной комиссии административного (муниципального) округа (терри- ториального управления) с учетом задач, возложенных на межведомствен- ные комиссии согласно настоящему распоряжению. 4.2. Определить до 20.11.94 организации, уполномоченные покупать для города у населения площади на первых этажах жилых строений и осу- ществлять последующую продажу этих площадей под нежилые цели с учетом рекомендаций префектур по их функциональному использованию. Организовать начиная с 01.12.94 через эти организации покупку и продажу площадей в соответствии с настоящим распоряжением. 5. Контроль за выполнением настоящего распоряжения возложить на руководителя Департамента муниципального жилья Сапрыкина П.В. и председателя Комитета по управлению имуществом Москвы Толкачева О.М. Мэр Москвы Ю.М.ЛУЖКОВ Приложение N 1 к распоряжению мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. N 560-РМ ПОРЯДОК перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд в г.Москве 1. Общие положения 1.1. Настоящий порядок устанавливает общие требования к переводу жилых помещений (домов) в нежилой фонд в г.Москве вне зависимости от нахождения их в государственной (муниципальной) собственности, собственности общественных объединений или частных лиц, а также нахо- дящихся в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий, министерств, государственных комитетов и ведомств (ве- домственный жилищный и нежилой фонды). 1.2. Вопросы, связанные с переводом жилых помещений в нежилой фонд, рассматриваются межведомственной комиссией административного ок- руга. Эти вопросы также могут рассматриваться непосредственно на го- родской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда. 1.3. Вопросы, связанные с переводом жилых домов в нежилой фонд, рассматриваются только на городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда. 1.4. Вопросы, связанные с временной непригодностью жилых помеще- ний, рассматриваются на межведомственной комиссии муниципального окру- га (территориального управления) или межведомственной комиссии адми- нистративного округа. 1.5. Вопросы, связанные с временной непригодностью жилых домов, рассматриваются на городской межведомственной комиссии по использова- нию жилищного фонда. 1.6. В случае обжалования решения межведомственных комиссий муни- ципального округа (территориального управления) или административного округа эти вопросы рассматриваются на городской межведомственной ко- миссии по использованию жилищного фонда. 1.7. Решения межведомственных комиссий административного округа или городской по вопросу перевода жилых помещений в нежилой фонд ут- верждаются Департаментом муниципального жилья. Перевод в нежилой фонд жилых домов осуществляется по постановле- нию правительства Москвы. 1.8. Решения межведомственных комиссий по вопросам, связанным с временной непригодностью жилых помещений, утверждаются префектом окру- га и не требуют утверждения в Департаменте муниципального жилья. Решения городской межведомственной комиссии по вопросам, связан- ным с временной непригодностью жилых домов, утверждаются Департаментом муниципального жилья. 1.9. Решение вопросов, связанных с проведением капитального ре- монта и реконструкции непригодных для постоянного проживания жилых до- мов и жилых помещений, сносом жилых и нежилых строений, принимается в ином, установленном законодательством, порядке на основании соот- ветствующих нормативных документов и настоящим Порядком не регламенти- руется. 2. Основания для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд 2.1. Основаниями для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд являются: 2.1.1. Признание жилых помещений (домов) непригодными для посто- янного проживания согласно пп. 2.2, 2.3 и 2.4 Положения об оценке неп- ригодности жилых домов и жилых помещений государственного и обществен- ного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденного прика- зом министра жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 5 ноября 1985 года N 529. 2.1.2. Признание жилых помещений (домов) временно непригодными (до устранения причин, обусловливающих непригодность) для проживания. 2.1.3. Признание в исключительных случаях факта целесообразности изменений функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бы- тового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда и т.п. 3. Порядок оформления документов о переводе жилых помещений (домов) в нежилой фонд 3.1. Состав и деятельность межведомственной комиссии муниципаль- ного округа (территориального управления) и межведомственной комиссии административного округа регламентируются Положением о межведомствен- ной комиссии. Состав и деятельность городской межведомственной комиссии регла- ментируются Положением о городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда. 3.2. Для рассмотрения на комиссии вопросов о целесообразности пе- ревода жилых помещений (домов) в нежилой фонд или о временной непри- годности жилых помещений (домов) собственник помещений или по его по- ручению владелец (балансодержатель) помещений представляют: 3.2.1. Заявление с указанием причин, побудивших его обратиться с соответствующим заявлением. По желанию или запросу комиссии заявитель представляет технико-экономическое обоснование своей просьбы. 3.2.2. Технический паспорт или выписку из него, подготовленные БТИ (по данным на день обращения в комиссию) с указанием износа основ- ных элементов и строения в целом либо технического состояния отдельно- го помещения, о котором возбуждается ходатайство, а также значений стоимости данного помещения (дома), полученных по действующим в г.Москве методикам оценки жилых и нежилых помещений (домов). 3.2.3. Заключение центра Госсанэпиднадзора о возможности измене- ния функционального назначения помещений (домов). 3.2.4. Заключение органа Госпожнадзора. 3.25. Техническое заключение организации, обеспечивающей содержа- ние (эксплуатацию) помещений (домов). 3.2.6. Обязательство использовать данное помещение (дом), не на- рушая законных прав и интересов соседей, согласно требованиям ст. 4 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной полити- ки», предъявляемых к гражданам и юридическим лицам при использовании жилищного фонда. 3.2.7. Документы, подтверждающие, что граждане, ранее проживающие на данной жилой площади, обеспечены по их согласию иной равноценной жилой площадью за счет средств физических или юридических лиц, обра- тившихся по поводу перевода данной жилой площади в нежилой фонд (при необходимости). 3.3. Межведомственная комиссия, изучив представленные документы и произведя осмотр объекта, принимает решение, которое оформляется актом. Члены комиссии, не согласные с принятым решением, письменно выра- жают свое мнение, которое оформляется в виде отдельного документа и прилагается к акту. 3.4. В решении межведомственной комиссии о временной непригод- ности жилых помещений (домов) указывается срок их возврата в жилой фонд. 3.5. В случае обжалования решений акт межведомственной комиссии муниципального округа (территориального управления) или межведомствен- ной комиссии административного округа вместе с приглашаемыми к нему согласно пунктам 3.2 и 3.3 документами направляется на рассмотрение городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда. При признании необоснованными списания муниципальной жилой площа- ди городская межведомственная комиссия может принять решение о переда- че данной площади другому муниципальному округу (территориальному уп- равлению) или административному округу для использования под жилые це- ли. 3.6. Решение по вопросам перевода жилых помещений в нежилой фонд утверждает Департамент муниципального жилья, который на основании зак- лючения межведомственной комиссии в случае согласия с изменением функ- ционального назначения данного помещения выпускает соответствующее распоряжение. На основании решения городской межведомственной комиссии по воп- росам перевода жилых домов в нежилой фонд готовится и утверждается постановлением правительства Москвы. 3.7. Решение межведомственной комиссии муниципального округа (территориального управления) или административного округа по вопро- сам, связанным с временной непригодностью жилых помещений, утверждает- ся префектом административного округа, выпускающим соответствующее распоряжение. 3.8. При переводе жилого помещения (дома) в нежилой фонд по осно- ваниям, указанным в п. 2.1.3, в случае, когда стоимость нежилого поме- щения (дома) превышает стоимость жилого, с собственников переводимых помещений (домов) взимается плата, равная разнице в стоимости жилого и нежилого помещения (дома). Размер оплаты определяется на основании действующих в г.Москве методик оценки жилых и нежилых помещений (домов) и утверждается го- родской комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом в г.Москве. 3.9. Постановление правительства Москвы (в случае перевода жилого дома) или распоряжение Департамента муниципального жилья (в случае пе- ревода жилого помещения) выдается владельцу (балансодержателю) помеще- ний и направляется в бюро технической инвентаризации для внесения вы- текающих из него изменений в технический паспорт на строение. Копии распоряжения Департамента муниципального жилья (постановления прави- тельства Москвы) направляются в соответствующие жилищный комитет адми- нистративного округа и муниципальный жилищный отдел (территориальное жилищное управление), которые доводят информацию до жилищного предпри- ятия, эксплуатирующего данное помещение (дом). 3.10. Бюро технической инвентаризации направляет сведения о внесенных изменениях в Департамент муниципального жилья и Комитет по управлению имуществом г.Москвы для учета в соответствующих банках дан- ных. Приложение N 2 к распоряжению мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. N 560-РМ ПОРЯДОК оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах в г.Москве 1. Общие положения 1.1. Настоящий порядок устанавливает общие требования к оформле- нию документов при изменении планировки жилых и нежилых помещений в жилых домах в г.Москве вне зависимости от нахождения их в государст- венной (муниципальной) собственности, собственности общественных объе- динений или частных лиц, а также полном хозяйственном ведении или опе- ративном управлении предприятий, министерств, государственных комите- тов и ведомств. 1.2. Перепланировка жилых и нежилых помещений в жилых домах до- пускается только в пределах общей площади указанных помещений. 1.3. Рассмотрение вопросов, связанных с перепланировкой жилых и нежилых помещений в жилых домах, возлагается на межведомственные ко- миссии муниципальных округов (территориальных управлений). Эти вопросы также могут рассматриваться на межведомственных ко- миссиях административных округов или городской межведомственной ко- миссии по использованию жилищного фонда. 1.4. Решение межведомственной комиссии муниципального округа (территориального управления) или административного округа утвержда- ется префектом, решение городской межведомственной комиссии — Департа- ментом муниципального жилья. 1.5. Решение вопросов, связанных с перепланировкой жилых помеще- ний в ходе их капитального ремонта и реконструкции, принимается в ином, установленном законодательством порядке, на основании соответст- вующих нормативных документов и настоящим порядком не регламентируется. 2. Порядок оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах 2.1. Состав и деятельность межведомственной комиссии муниципаль- ных округов (территориальных управлений) и административных округов г.Москвы регламентируются Положением о межведомственной комиссии. Состав и деятельность городской межведомственной комиссии регла- ментируются Положением о городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда. 2.2. Для рассмотрения на комиссии вопросов о перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах их собственник или по его поручению владелец (балансодержатель) помещений, или наниматель (арендатор) по согласованию с собственником представляют: 2.2.1. Заявление с указанием причин, побудивших его обратиться с соответствующим заявлением. 2.2.2. Технический паспорт или выписку из него, подготовленные БТИ (по данным на день обращения в комиссию) с указанием износа основ- ных элементов и строения в целом либо технического состояния отдель- ного помещения, о котором возбуждается ходатайство. 2.2.3. Поэтажный план и экспликацию этих жилых и нежилых помеще- ний. 2.2.4. Заключение центра Госсанэпиднадзора о возможности заявлен- ных перепланировок помещений. 2.2.5. Заключение органа Госпожнадзора. 2.2.6. Техническое заключение организации, обеспечивающей содер- жание (эксплуатацию) помещений. 2.2.7. Решение общего собрания членов жилтоварищества (ЖК, ЖСК) в случае перестройки объектов общего пользования здания, находящегося в управлении жилтоварищества или в собственности ЖК, ЖСК. 2.3. Межведомственная комиссия, изучив представленные документы и произведя осмотр объекта, принимает решение, которое оформляется актом. Члены комиссии, не согласные с принятым решение, письменно выра- жают свое мнение, которое оформляется отдельным документом и прилага- ется к акту. 2.4. Окончательное решение о возможности перепланировки жилого или нежилого помещения принимается префектурой соответствующего адми- нистративного округа г.Москвы и оформляется распоряжением префекта ад- министративного округа, при рассмотрении вопроса на городской межве- домственной комиссии — Департаментом муниципального жилья и оформля- ется распоряжением Департамента муниципального жилья. 2.5. Распоряжение префекта или Департамента муниципального жилья выдается собственнику, владельцу (балансодержателю) или пользователю — нанимателю (арендатору) жилых и нежилых помещений и направляется в бю- ро технической инвентаризации для внесения вытекающих из него измене- ний в технический паспорт на строение, которое производится только после проведения перепланировки помещений и их измерения работниками БТИ в натуре. 2.6. Сведения об изменении площади помещения бюро технической ин- вентаризации направляет в Департамент муниципального жилья или Комитет по управлению имуществом г.Москвы для внесения изменений в соот- ветствующий банк данных.

Что делать в случае отказа управляющей компании от управления многоквартирным домом?

В первую очередь необходимо разобраться — может ли управляющая компания (далее — УК) отказаться от управления многоквартирным домом (далее — МКД) в одностороннем порядке.

Как следует из требований части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), изменение или расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Согласно общим требованиям статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) УК не может в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств в отношениях с гражданами, являющимися потребителями услуг, предоставляемых УК. Частью 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что договор изменяется и расторгается по соглашению сторон. Иное может быть предусмотрено только отдельными положениями ГК РФ и других законов, а также самим договором, заключенным между сторонами. Изменение и расторжение договора в одностороннем порядке возможно только лишь по решению суда в следующих случаях: — при существенном нарушении договора другой стороной; — в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Также договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по причине существенного изменения обстоятельств в порядке, установленном статьей 451 ГК РФ. Таким образом, законодательством не предусмотрено право УК на односторонний отказ от управления МКД.

Что делать, если УК отказалась от дома?

С момента, когда УК объявлено о прекращении собственных полномочий, жильцы обязаны определиться с видом управления МКД. Статьей 161 ЖК РФ предусмотрено три вида способа управления: 1) непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД.

При выборе способа управления следует учитывать особенности каждого способа. При непосредственном управлении ответственность перед собственниками жилых помещений в МКД несут лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, обращение с твердыми коммунальными отходами. В случае если управление МКД осуществляется товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, то указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.

При управлении МКД УК, она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме. Важно помнить, что статьей 162 ЖК РФ установлена обязанность УК за тридцать дней до прекращения договора управления МКД передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы (в том числе оформить отчет по затратам, понесенным УК, а также остаткам средств на лицевых счетах жильцов) вновь выбранной УК, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления МКД, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

В течение какого срока должен быть реализован способ управления?

По общему правилу, установленному статьей 161 ЖК РФ, собственникам помещений для выбора и реализации способа управления МКД предоставлен один год. Если собственники МКД в течение указанного времени не смогли по каким-либо причинам реализовать свое право, орган местного самоуправления (на территории города Омска – это департамент городского хозяйства Администрации города Омска) проводит открытый конкурс по отбору УК. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, орган местного самоуправления уведомляет всех собственников помещений в МКД о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в МКД обязаны заключить договор управления этим домом с УК, выбранной по результатам открытого конкурса.

Каков порядок проведения общего собрания собственников помещений в МКД при выборе способа управления и управляющей компании?

Порядок и сроки проведения общего собрания собственников помещений в МКД предусмотрены статьями 44, 45 ЖК РФ. Общее собрание собственников может быть проведено посредством в очного, заочного или очно-заочного голосования.

Заочная форма подразумевает собой голосование собственников помещений в МКД не в момент общего собрания собственников, а в течение обозначенного времени путем заполнения бюллетеня. По общему правилу на общем собрании должны присутствовать собственники помещений в данном доме или их представители. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Общее собрание может быть признано состоявшимся, а его решения легитимными, только в том случае, если соблюден кворум. В общем собрании должны принять участие собственники помещений в МКД или их представители, обладающие более чем 50 процентов голосов от общего числа голосов. Собственники путем голосования принимают решение о выборе способа управления, избирают наиболее привлекательную из предлагаемых УК (в случае, если принято решение о таком способе управления). При отсутствии кворума общее собрание собственников помещений в МКД переносится.

Решение, принятое общим собранием собственников помещений в МКД, оформляется в виде протокола. Копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в МКД подлежат обязательному представлению в УК. Также следует помнить, что каждый из представителей УК, претендующей на заключение договора управления МКД, обязан ознакомить жильцов дома с видами своей деятельности и условиями оказания услуг, а также предоставить сведения о наличии лицензии на соответствующий вид деятельности. Весь период, пока управление не будет передано новой организации, старая УК должна выполнять свою работу в полном объеме.

Главный специалист отдела правового обеспечения, муниципальной службы и кадров администрации Советского округа Юлия Бубнович

admin