Кому продать пай?

Начиная с 1991 года, в рамках законодательной инициативы о реорганизации совхозов и колхозов, у значительной части населения нашей страны появилась возможность получения паев на земли сельскохозяйственного назначения. Действующий с 2002 года Федеральный закон, регулирующий оборот сельхоз земель, определяет земельные доли, как определенные части приватизированного участка.

Земельный пай — это часть земельного участка, которая выделяется гражданину в общем земельном массиве. Но не всегда владельцы земельных паев четко знают и понимают, как наиболее рационально распорядиться своим имуществом и что для этого необходимо сделать.

К примеру, можно использовать такое имущество для получения пассивного дохода: сдавать пай в аренду и получать оплату наличными деньгами, либо частью урожая.

Но следует отметить, что земельный участок и пай — не одно и то же.

Все собственники паев являются владельцами земель сельскохозяйственного назначения на праве общей долевой собственности — это право не на участок, а на землю. Доли же в натуре не выделялись, границы на местности отсутствуют и существуют только в документальном виде.

Сегодня участники долевой собственности по своему усмотрению вправе распорядиться своими долями следующим образом:

Ø внести пай в уставной капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности;

Ø передать пай в доверительное управление, продать или подарить ее другому участнику долевой собственности или сельскохозяйственной организации;

Ø отказаться от права собственности на земельный пай. Отказ осуществляется путем подачи заявления в территориальный отдел Росреестра по Орловской области по месту нахождения пая через офисы кадастровой палаты или МФЦ. Право собственности на земельный пай прекращается со дня государственной регистрации прекращения прав.

Если хозяин земельной доли хочет распорядиться ею другим образом, к примеру, продать его третьим лицам, не являющимся дольщиками, то есть использовать землю не как долю в общем имуществе, а как конкретный отдельный участок, его потребуется выделить и зарегистрировать право собственности.

После государственной регистрации собственник может распорядиться им на свое усмотрение в рамках разрешенного использования участка, в том числе продать его любому физическому либо юридическому лицу.

В таком случае обязательно соблюдение преимущественного права покупки — собственник пая обязан предложить его муниципалитету с целью возможного выкупа по цене, по которой он продается.

Если же муниципалитет откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня получения извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении.

Мнение эксперта 27 апреля 2020, 12:00 3121Всеволод Кожемяко, учредитель и генеральный директор группы компаний «АГРОТРЕЙД»

Принят закон о рынке земли. Какова должна была быть цель его принятия? Я бы выделил три основных.

  1. Стимулирование роста агропромышленной сферы — те самые инвестиции, о которых все говорят.
  2. Наполнение бюджета.
  3. Обеспечение конституционного права собственников земли ею распоряжаться.

Давайте теперь разберем, какие из них выполнены.

Соответственно, и бизнес, и власти не имеют иллюзий, что в такой форме земельная реформа наполнит бюджет, ведь закон не позволяет продавать государственную землю.

Возможность распоряжаться своим имуществом — этот пункт выполнен, но частично. Почему? Если бы закон был более либеральным, глобально открытым для капитала, то цена на землю выросла бы существенно.

Допустим, я пайщик. Да, в первую очередь я заинтересован в большем количестве покупателей. Тогда можно торговаться и получить лучшую цену. Сейчас это невозможно, ни о каких пиковых ценах нет и речи. Поэтому допускаю, что люди, которые захотят продать паи, еще будут искать покупателя и просить, чтобы у них взяли землю.

Принят закон о рынке земли. Что он несет? Читать по теме

По оценкам, которые проводила наша компания, до 30% пайщиков готовы продать землю. Но, я думаю, как только пойдут первые сделки, люди увидят деньги, число желающих вырастет.

В контексте цен на землю и ситуации на земельном рынке не забывайте и о кризисе ликвидности. Себестоимость выращивания продукции из года в год растет, цена аренды увеличивается, маржа падает. Не каждый в этих условиях сможет нормально хозяйствовать.

У многих фермеров, учитывая, что прошлый сезон был достаточно тяжелым, нет оборотных средств, чтобы сеять.

Сейчас на продажу выставлено много фермерских хозяйств. Предложения по продаже корпоративных прав увеличились на рынке в разы. Легко догадаться, что цена упала. Сейчас она находится в пределах $500-700 за гектар.

В то же время подобные кризисы помогают оголить проблемы. У кого-то нет, а кто-то даже не пытался создавать запас прочности. К тому же в агро каждый год заходит много «залетных», случайных людей. Кто-то заработал в других отраслях, кто-то наворовал. А куда вложить? Давай в агро, тут, говорят, «манна небесная». В результате деньги закопали и не выкопали. Давай выходить.

Тем не менее, я считаю, что закон о рынке земли— это шаг вперед. Мы ментально преодолеем барьер, что земля не может быть собственностью. Если не можем физически ввести полноценный рынок и резко создать условия — то хотя бы ментально начнем готовить владельцев паев к возможности распоряжаться своей собственностью.

Другое дело, я не понимаю, почему государственную землю не продают. Ведь что происходит с госземлей? Ею злоупотребляют государственные чиновники. По телевизору они говорят, что земля в руках народа, на самом деле она в руках чиновников. Это земля, которая нигде не учтена, нет ее в кадастрах, а физически она есть, ее обрабатывают. И с этого получают свою долю местные князьки. И, конечно, местные власти, силовики. Куча манипуляций, в результате которых от государственной земли рента не поступает в бюджет. И здесь, как мне видится, самая большая ошибка закона.

Всеволод Кожемяко, учредитель и генеральный директор группы АГРОТРЕЙД

Узнавайте первыми самые свежие новости агробизнеса Украины на нашей странице в Facebook, канале в Telegram, скачивайте приложение в AppStore, подписывайтесь на нас в Instagram или на нашу .

admin