Кому принадлежат нежилые помещения в многоквартирном доме?

Суть дела: один из совладельцев многоквартирного дома просил признать незаконным и отменить решение исполкома об оформлении права собственности на подвальные помещения за государством Украина в лице Минобразования и отменить госрегистрацию соответствующего права собственности.

Иск обоснован тем, что нарушены его права владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью, поскольку подвальные помещения являются собственностью совладельцев многоквартирного дома, потому что являются вспомогательными помещениями.

Местный суд удовлетворил такие исковые требования, указав, что совладельцы дома не давали своего согласия на передачу в собственность государства в лице Минобразования нежилого подвального помещения, расположенного в этом доме.

Апелляционный суд согласился с таким заключением.

Читайте также: должникам за коммуналку могут запретить выезд за границу или арестовать имущество

Однако Большая Палата ВС, частично удовлетворив кассационную жалобу Минобразования, отменила решения судов предыдущих инстанций и направила дело на новое рассмотрение в местный суд.

Согласно ч. 2 ст. 10 Закона «О приватизации государственного жилищного фонда», владельцы квартир многоквартирных домов и жилой площади в общежитии являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства и обязаны принимать участие в общих расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории в соответствии со своей долей в имуществе дома или общежитиях. Вспомогательные помещения (кладовки, сараи и т.д.) передаются в их собственность бесплатно и отдельно приватизации не подлежат.

При этом законодательство разделяет понятия вспомогательного помещения и нежилого помещения как отдельного объекта недвижимости.

Вспомогательные помещения многоквартирного дома — помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жителей дома (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения).

Вместе с тем нежилое помещение — это помещение, которое принадлежит к жилому комплексу, но не относится к жилому фонду и является самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений.

Большая Палата отметила, что в многоквартирных жилых домах располагаются и нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера и являются самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений. При этом в результате приватизации квартир такого дома их жителями право собственности у них на эти помещения не возникает.

Для разграничения вспомогательных и нежилых помещений следует исходить как из места их расположения, так и с общей характеристики совокупности свойств таких помещений, в частности способа и порядка их использования.

Большая Палата отметила, что суды не установили, является спорное помещение нежилым, потому что со стадии проектирования жилого дома предназначалось для торговых нужд непромышленного характера или же использовалось оно как самостоятельный объект недвижимости, являясь вспомогательным.

Соответствующее постановление по делу № 598/175/15-ц Большая Палата ВС приняла 23.10.2019. Полный текст документа есть в системе анализа судебных решений VERDICTUM, воспользоваться которой можно получив тестовый доступ .

Продается квартира с подвалом в придачу… Возможно, такие объявления встречаются, но нам не попадались. Между тем вопрос «Как получить подвал (помещение в подвале) в личное пользование?» — на Портале коммунальной грамотности не редкость.

Обобщив интересы читателей и законодательную базу, специалисты сформировали небольшую инструкцию о том, как получить метры квадратные в подвале для хранения инструмента, консервации, старой мебели и тому подобного (конечно, если подвал в вашем доме есть).

Кому принадлежит подвал? Подвал — это общее имущество жильцов многоквартирного дома. Как и подъезд, крыша, лестница, лифт и чердак. Каждый собственник квартиры владеет еще и частью этого общего имущества, обязан содержать его в надлежащем состоянии, не портить и не ущемлять интересы других жильцов.

Самый простой способ приобрести метры для хранения в подвале — купить квартиру, к которой прилагаются эти самые метры. То есть в договоре купли-продажи и в свидетельстве о регистрации права собственности должна быть указана не только квартира, но и другое недвижимое имущество. (Согласно статьи 525 Гражданского кодекса Республики Беларусь, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.)

Если в договоре купли-продажи не указано, что право собственности на подвал переходит к вам, а в технических документах отсутствуют сведения о подвале, то претендовать на отдельное пользование им вы не можете.

Однако, как уже отмечалось выше, подвал жилого дома относится к общему имуществу, а каждый собственник квартиры — участник совместного домовладения, следовательно, имеет такое же право на пользование общим имуществом жилого дома, как и любой из собственников.

Как получить это право? Обратиться в обслуживающую организацию (ЖКХ, ТС, ЖСПК) и уточнить, на каких основаниях жильцы дома пользуются подвалами и включены ли пони в их правоустанавливающие документы на квартиру. Если окажется, что все пользуются подвальными помещениями по принципу «кто первый встал, того и тапки», стоит поговорить с соседями, чтобы и вам выделили часть помещения.

По закону это должно выглядеть так: учажильцы собираются на общее собрание, чтобы обсудить вопрос передачи во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения квадратных метров в подвале для обустройства кладовки (статья 172 ЖК). Письменное согласие на это должны дать две трети от общего количества участников совместного домовладения.

Между тем, даже при наличии подвала, возможности отхватить себе в нем несколько метров для хранения овощей-лыж-инструментов может и не быть. Причина в том, что работники ЖКХ должны иметь доступ к инженерным сетям дома, которые чаще всего располагаются именно в подвале. Поэтому отгородить в нем кладовки, которые окажутся на путях подхода к общедомовым сетям, не разрешат, а также демонтируют то, что уже отгорожено.

Ленинский районный суд г. Омска (Омская область) — Гражданские и административные Дело № 2-2317/2018
ЗАОЧНОЕ

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации
г. Омск 04 июля 2018 года
Ленинский районный суд города Омска в составе:
председательствующего судьи Исматова Т.Б.,
при секретаре Горновской А.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Агеева Андрея Евгеньевича к Жунусовой Елене Александровне о возложении обязанности освободить подсобное помещение, произвести демонтаж двери,
УСТАНОВИЛ:

Истец Агеев А.Е. обратился в суд с иском к Жунусовой Е.А. о возложении обязанности освободить подсобное помещение, произвести демонтаж двери. В обосновании заявленных требований указав, что он является собственником квартиры в доме № 70 по улице Мануильского в г. Омске, что подтверждается выпиской из ЕГРП, договором купли-продажи. Жунусовой Е.А. было незаконно занято подсобное помещение, находящееся между №м и №м этажами на лестничной площадке, являющееся общим имуществом собственников многоквартирного дома. Более того, она без законных на то оснований был закрыт доступ для других собственников путем установки двери в вышеуказанном подсобном помещении. По данному факту он обратился в ОП № УМВД России по г. Омску с целью восстановления своих прав в пользовании общим имуществом собственников многоквартирного дома. Постановлением от ХХ. в возбуждении уголовного дела в отношении Жунусовой Е.А. было отказано и предложено обратиться в суд в целях урегулирования спора. Собственниками квартир: Агеевым А.Е., Паршаковой К.О., Бефус Н.В. ответчику была направлена претензия с просьбой освободить подсобное помещение и произвести демонтаж двери в подсобном помещении, приведя общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме в первоначальное состояние, существовавшее на момент сдачи дома. Однако в установленный претензией срок в № дней указанные выше действия не были выполнены, ответ на претензию не дан. Таким образом, занимаемое Жунусовой Е.А. помещение входит в состав общего имущества, собранием собственников помещений многоквартирного дома иное установлено не было. Следовательно, занятие указанного помещение Жунусовой Е.А. является незаконным, ровно, как и установка входной двери на нем. Просил обязать ответчика освободить подсобное помещение, находящееся между №м и №м этажами на лестничной площадки доима про адресу: ***, подъезд №. Обязать ответчика произвести демонтаж двери в вышеуказанном подсобном помещении, приведя общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме в первоначальное состояние, существовавшее на момент сдачи дома.
В судебном заседании истец Агеев А.Е. исковые требования поддержал полностью.
Представитель истца Ивкина А.М., действующая по устному ходатайству в судебном заседании суду пояснила, что в материалах дела имеется уведомление о вручении досудебной претензии. Факт того, что именно ответчик занимает данное помещение, подтвержден постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела. Они просят не передать ключи, а демонтировать дверь, поскольку жильцы на общем собрании планируют решать вопрос о судьбе помещений.
Ответчик Жунусова Е.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежаще, о причинах неявки суду не сообщила, возражений на иск не представил.
Представитель третьего лица ООО «УК «Премьер» «Зорина М.В., действующая на основании доверенности в судебном заседании суду пояснила, что исковые требования поддерживают, просят обратить внимание на пп. «К» п. 23 Правил противопожарного режима, которыми установлен запрет на установку лестничных клеток подсобные помещения. Этими Правилами установлен запрет на пользование этими помещениями, запрещено хранить не только горючие материалы, а любые материалы. Поэтому они выписали предписания всем, кто пользуется этими помещениями. За данное нарушение на УК налагается штраф в размере от 150000 рублей. Их управляющая компания была выбрана в ХХ году. При вынесении предписания ответчик не отрицала факт того, что она установила дверь и хранит в помещении свои вещи. Ответчик ответила, что не намерена исполнять данное предписание.
В соответствии со ст. 233 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства, поскольку ответчик о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом, об уважительности причин неявки не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил, представитель истца не возражает рассмотреть дело в порядке заочного производства.
Выслушав истца, представителя истца, представителя третьего лица, исследовав представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.
В силу ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно акта от ХХ на текущий осмотра помещений мусоропроводов управляющей организацией ООО «УК «Премьер» следует, что в результате обследования жилого многоквартирного *** в *** в подъездах № во всех отсеках мусоропровода установлены двери с запирающими устройствами.
В материалах дела имеется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ХХ следует, что Агеев Андрей Евгеньевич, ХХ года рождения является собственником *** в *** (л.д. 7).
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Согласно п. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пп. «а» п. 2 Постановления Правительства Российской Федерации в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобшьного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Согласно предписания ООО «УК «Премьер» от ХХ, обслуживающее общедомовое имущество дома предписывает собственникам помещений демонтировать двери установленные в помещениях мусоропровода, а также удалить все находящиеся там личные вещи. Освободить помещение мусоропровода в течение 10 рабочих дней с момента получения данного предписания. В противном случае оставляют за собой право обратиться в соответствующие инстанции, что влечёт за собой наложение административных штрафов, а также расходов по восстановлению перегородки.
В силу ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Факт нарушения прав со стороны Жунусовой Е.А. подтверждается предписанием от ХХ; актом осмотра помещения от ХХ; досудебной претензией от ХХ, представленной фотографией. Кроме того, согласно постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от ХХ Жунусова Е.А. пояснила, что в ХХ году приобрела квартиру по адресу ***, в которой сейчас проживает. В ХХ году она огородила подсобное место между № и № этажами дома.
Доводы Жунусовой о том, что ей разрешено огородить места общего пользования никакими доказательствами не подтверждены и опровергаются пояснениями истца, представителя управляющей компании.
Таким образом, занимаемое Жунусовой Е.А. помещение входит в состав общего имущества, собранием собственников помещений многоквартирного дома иное установлено не было.
Следовательно, занятие указанного помещение Жунусовой Е.А. является незаконным, равно, как и установка входной двери.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Поскольку истцу пропорционально его доле принадлежит общее имущество многоквартирного дома, в том числе и занятое ответчиком, его права нарушены, следовательно, исковые требования подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199,233-237 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.
Обязать Жунусову Елену Александровну освободить подсобное помещение, находящееся между № и № этажами на лестничной площадке дома по адресу: *** подъезд №.
Обязать Жунусову Елену Александровну произвести демонтаж двери, отделяющей часть лестничной площадки от подсобного помещения, находящегося между № и № этажами.
Взыскать с Жунусовой Елены Александровны в пользу Агеева Андрея Евгеньевича расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей.
Заочное решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Омский областной суд в течение месяца через Ленинский районный суд г. Омска по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, — в течение месяца со дня вынесения определения суда об отмене в удовлетворении этого заявления.
Судья Т.Б. Исматов
Мотивированное заочное решение изготовлено 09 июля 2018 года.

Суд:

Ленинский районный суд г. Омска (Омская область)

Судьи дела:

Исматов Тимур Бахромович (судья)

Споры о том, кому должны принадлежать нежилые помещения в многоквартирных домах, идут давно. Ответ есть в законодательстве — такие помещения являются общей собственностью проживающих в доме жильцов. Проблема, однако, в том, что суды далеко не всегда становятся в этих спорах на сторону граждан… О том, как могут изменить ситуацию внесённые в Госдуму поправки в законодательство, шла речь на «круглом столе» в пресс-центре «Парламентской газеты», посвящённом правам граждан на нежилые помещения.

Муниципалитеты подсуетились

В каждом многоквартирном доме, помимо квартир, принадлежащих конкретным собственникам, есть и нежилые помещения — чердаки, подвалы, лестничные холлы, лифтёрные и приквартирные площадки, предназначенные для хранения детских колясок. Тем не менее мало кто из жильцов задумывался, а кому принадлежат эти помещения. Вопрос этот не возникает потому, что почти все такие помещения уже обрели своих хозяев. В них расположены магазины, пункты металлоремонта и даже мини-офисы.

Важно заметить, что в законодательстве вопрос принадлежности нежилых помещений в многоквартирных домах прописан не слишком последовательно. Так, Гражданский кодекс лишь определяет, какие помещения следует относить к нежилым. В законе о приватизации жилья говорится чётче, что нежилые помещения в многоквартирном доме на правах общедолевой собственности принадлежат всем собственникам жилья.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: «Застройщик позаботится о жилье для участковых»

«Пользуясь лакунами в законодательстве, в 90-е годы вышеназванные помещения активно прибирали к рукам муниципалитеты», — рассказал руководитель комиссии Национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ Андрей Пинчуков. Иногда муниципалитеты продавали захваченные таким образом помещения другим собственникам, которые открывали там бизнес.

Часть таких помещений, до сих пор находится на балансе муниципалитетов, позволяя получать им прибыль от сдачи в аренду. «Жителей при этом никто даже не спрашивал, что является грубым нарушением закона», — отметил эксперт.

Андрей Пинчуков. ФотО: Юрий Инякин / ПГ

Права жителей, кстати, были нарушены не только процедурой незаконной приватизации. «Права собственников грубо нарушаются каждый день, — констатировал председатель комиссии Мосгордумы по местному самоуправлению, координатор федерального проекта «Школа грамотного потребителя» Александр Козлов. — В подвалах, переоборудованных под металлоремонт или магазин, как правило, производилась не предусмотренная проектом реконструкция. Домовые коммуникации зашивались в стены и т.д. Всё это делает затруднительным дальнейшую эксплуатацию жилого дома, его ремонт, а иногда, если речь идёт о пожарных выходах, угрожает здоровью и жизни жильцов».

В последние годы в связи с повышением юридической грамотности граждан вопрос о нежилых помещениях стал подниматься всё чаще. «Сегодня собственники научились бороться за свои права на нежилые помещения. Тем более что доход от сдачи их в аренду мог бы компенсировать оплату на капремонт или услуги ЖКХ», — подчеркнул Александр Козлов.

Александр Козлов. ФотО: Юрий Инякин / ПГ

Однако достичь консенсуса с муниципальными чиновниками удаётся далеко не всегда. В ряде случаев вернуть незаконно присвоенные помещения чиновники соглашаются лишь при условии, если все собственники в многоквартирном доме проголосуют за это единодушно. «Это логика, вывернутая наизнанку», — заметил Андрей Пинчуков. И тогда у жильцов остаётся один законный путь — судебная процедура.

Без срока давности

О том, какие судебные перспективы имеют сегодня подобные дела, эксперты рассказали на примере уже вынесенных решений. Так, в середине 90-х муниципальные власти сдали в аренду лестничную клетку в многоэтажке в Санкт-Петербурге. Теперь там магазин, доступ и проход жителей затруднён, подняться на свой этаж можно только на лифте, что противоречит всем нормам пожарной безопасности. Когда жители обратились в суд, пришёл ответ, что срок давности по данному делу (он составляет три года — прим. ред.) прошёл и иск не может быть принят к рассмотрению…

«Таких прецедентов очень много. Из-за того, что срок давности пропущен, жильцы не могут восстановить свои права на нежилые помещения», — заявил Андрей Пинчуков.

Галина Хованская. Фото: Михаил Нилов / ПГ

Законопроект об отмене срока давности по данной категории исков, внесённый в Госдуму, позволит изменить ситуацию. По мнению одного из его авторов, председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галины Хованской, закон в случае принятия поможет жильцам в борьбе за их права. Она также добавила, что инициативу поддерживают все фракции в Госдуме.

Несмотря на очевидную нацеленность законопроекта на защиту законных интересов граждан и восстановление их прав, эксперты предрекают документу непростую судьбу. Так, заместитель гендиректора Ассоциации «ЖКХ и городская среда» Дмитрий Гордеев сообщил, что есть ряд замечаний к законопроекту. Решение о возврате нежилого помещения в собственность может быть вынесено только если нарушено право владения, если же жильцы всё-таки имели доступ в подвал, где расположился магазин, то право владения не считается нарушенным. Тем не менее, по его словам, проблема незаконного изъятия у собственников нежилых помещений сегодня существует и её необходимо решать.

Дмитрий Гордеев. ФотО: Юрий Инякин / ПГ

Но при доработке законопроекта в интересах собственников, по мнению эксперта, следует идти ещё дальше. «Поскольку многие решения об изъятии помещений принимались в 90-е годы, надо придать закону и обратную силу. Правоприменительная практика здесь будет сложной, но надо искать компромиссные варианты. Когда, например, помещение может быть возвращено в течении какого-то времени. Пока же его нынешний собственник сможет использовать его на правах арендатора, отчисляя жильцам ренту», — резюмировал Дмитрий Гордеев.

admin