Капитальный ремонт обязанность собственника

Как защищать интересы жильцов многоквартирных домов при

рассмотрении предложений о капитальном ремонте дома от

управляющих компаний или от регионального оператора.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ ст. 39 собственники жилых помещений многоквартирного дома несут бремя расходов по надлежащему содержанию общего имущества дома ,а в соответствии с Градостроительным кодексом РФ стст. 55.24 , 55.25 они также несут ответственность за безопасную эксплуатацию многоквартирного дома.

Для эффективной защиты интересов жильцов многоквартирных домов при рассмотрении предложений о проведении капитального ремонта дома от управляющих компаний или от регионального оператора необходимо знать порядок возникновения полномочий, прав, обязанностей и ответственности сторон при капитальном ремонте многоквартирного дома,при соблюдении которого не будут нарушаться права и законные интересы собственников жилых помещений,пользователей (нанимателей) жилых помещений многоквартирного дома в части качества проектно-сметной документации , соблюдения требований безопасности для здоровья,жизни,имущества жильцов дома, безопасной эксплуатации дома и ответственности лица-исполнителя проектно-сметной документации солидарно с ответственностью саморегулируемой организации,членом которой обязан быть исполнитель проектно-сметной документации.

Ниже будет вкратце изложен порядок возникновения полномочий, прав, обязанностей и ответственности сторон при капитальном ремонте многоквартирного дома,при соблюдении которого не будут нарушаться права и законные интересы собственников жилых помещений,пользователей (нанимателей) жилых помещений многоквартирного дома .

Как известно, в 2013 г. принят краевой закон № 227-КЗ от 7.08.2013 г.

«О системе капитального ремонта многоквартирных домов в Приморском крае».В соответствии с жилищным кодексом РФ и этим краевым законом в Приморском крае разработана и 30.12.2013 г. утверждена губернатором региональная программа (в виде паспорта программы) капитального ремонта многоквартирных домов в Приморском крае,сроком действия на 30 лет.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ ст. 168 :

2. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и включает в себя:

1) перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта РФ, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу.

2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

3) плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 417-ФЗ) ;

4) иные сведения…..

3. Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяется в региональной программе капитального ремонта исходя из критериев, которые установлены законом субъекта РФ и могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям.

4. Внесение в региональную программу капитального ремонта изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период, сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, не допускается, за исключением случаев принятия соответствующего решения собственниками помещений в этом многоквартирном доме.

Если конкретный многоквартирный дом включен в региональную программу,то собственники жилых помещений многоквартирного дома обязаны (ЖК РФ ст. 189 части 1 ; 2 ; 4 ; 5) принять решение о проведении капитального ремонта дома и в этом решении должны быть определены или утверждены основные показатели капитального ремонта дома, включая :

1) перечень работ по капитальному ремонту;

2) смета расходов на капитальный ремонт;

3) сроки проведения капитального ремонта;

4) источники финансирования капитального ремонта.

При этом возникает главный вопрос,откуда взять,каким образом определить ,найти эти показатели капитального ремонта дома,чтобы при этом не были нарушены права и законные интересы жильцов многоквартирного дома.

В части 5 ст. 189 ЖК РФ необходимо обратить внимание на словосочетание «определены или утверждены». Эти слова означают,что собственники помещений в многоквартирном доме имеют право САМИ ОПРЕДЕЛЯТЬ вышеуказанные показатели капремонта дома (перечень работ,смета расходов,сроки,источники капремонта дома) и своим решением принять их за основу ИЛИ имеют право утвердить показатели капремонта дома (перечень работ,смета расходов, сроки, источники капремонта дома), предложенные каким-то внешним лицом

(управляющая организация, региональный оператор). Таким образом собственники помещений в многоквартирном доме имеют право не рассматривать, не учитывать показатели капремонта дома (перечень работ,смета расходов, сроки, источники капремонта дома), предложенные каким-то внешним лицом (управляющая организация, региональный оператор) ( смотри также ЖК РФ ст. 168 часть 4,приведенную выше).

Кроме этого в решении общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома о проведении капитального ремонта дома в соответствии с ЖК РФ ст.ст. 170 ; 175 должны быть определены :

1). способ формирования фонда капитального ремонта дома ;

2).владелец специального счета (если принято решение о формировании фонда капитального ремонта дома на спец-счете ).

В качестве способов формирования фонда капитального ремонта дома могут быть :

— формирование фонда капитального ремонта дома на специальном счете ;

— либо формирование фонда капитального ремонта дома на счете регионального оператора.

При этом владельцем специального счета могут быть :

-товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом ;

— осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе также принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.

Именно владелец специального счета получает право накапливать, распоряжаться, использовать средства фонда капитального ремонта дома на нужды капитального ремонта многоквартирного дома.

Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, проценты, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, образуют фонд капитального ремонта дома.

В соответствии с ЖК РФ ст. 174. часть 1 средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектно-сметной документации , оплаты услуг технического заказчика, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.

Далее возникает вопрос,каким образом юридически оформить (в виде договоров) возникновение полномочий , прав, обязанностей и ответственности участников капитального ремонта многоквартирного дома так,чтобы при этом не нарушались права и законные интересы собственников помещений и пользователей (нанимателей) жилых помещений многоквартирного дома.

Участниками капитального ремонта многоквартирного дома, являются : каждый собственник помещения в доме, с одной стороны ; владелец специального счета ,либо владелей счета -региональный оператор,с другой стороны ; далее технический заказчик ; лицо,выполняющее проектно-сметную документацию ; подрядчик — лицо,выполняющее капитальный ремонт многоквартирного дома.

После того,как решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о проведении капитального ремонта дома определены способ формирования фонда капитального ремонта дома и владелец специального счета ,либо региональный оператор в качестве владельца счета или спецсчета , необходимо юридически оформить (в виде договоров) возникновение полномочий , прав, обязанностей и ответственности участников капитального ремонта многоквартирного дома.

Если в качестве способа формирования фонда капитального ремонта дома выбран- формирование фонда на счете регионального оператора или на его специальном счете и соответственно в качестве владельца счета,спецсчета выбран региональный оператор, то владелец счета,спец-счета (региональный оператор) обязан заключить с каждым собственником помещения в многоквартирном доме договор на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома и на выполнение функций распорядителя счета,спец-счета,включая сбор взносов от собственников помещений в фонд капитального ремонта дома.

Именно такой договор позволит юридически правильно оформить и закрепить получение правомочий,прав , обязанности с несением ответственности для основных участников капитального ремонта многоквартирного дома .

Только после оформления таких договоров с каждым собственником помещения в многоквартирном доме у владельца спец-счета,счета появляется возможность (правомочия,обязаннности с определением ответственности) выполнять дальнейшие , необходимые в соответствии с Градостроительным кодексом РФ ст.ст. 48 ; 52 ; 55.3 ;

55.24 ; 55.25 ; 60 , действия по организации и проведению капитального ремонта многоквартирного дома .

Владелец специального счета заключает договор с лицом,которое имеет право выполнять функции технического заказчика при проведении капитального ремонта многоквартирного дома ,то есть это лицо должно иметь у себя специалиста с необходимым квалификационным документом и иметь свидетельство о допуске к работам,влияющим на безопасность многоквартирного дома и его безопасную эксплуатацию,выданное соответствующей саморегулируемой организацией в строительстве.В таком договоре должны быть определены права,обязанности и ответственность сторон договора,причем ответственность технического заказчика должна быть солидарной с ответственностью саморегулируемой организации в строительстве,членом которой он обязан являться.

Технический заказчик выполняет функции по организации получения разрешения (при необходимости) на капремонт многоквартирного дома, организации выполнения проектно-сметной документации ,осуществляет строительный контроль заказчика при подготовке проектно-сметной документации и в процессе капитального ремонта дома,участвует в приемке работ вместе с представителем собственников помещений в многоквартирном доме,оформляет и получает разрешение на ввод в эксплуатацию дома после его капитального ремонта.

Для этого технический заказчик по поручению владельца спец-счета подготавливает и ведет договор с лицом (членом саморегулируемой организации проектировщиков и сметчиков в строительстве) на выполнение проектно-сметной документации на капремонт дома, а позже — договор с лицом (членом саморегулируемой организации строителей) на проведение капремонта дома.А сами такие договора заключаются между владельцем спец-счета и лицом (проектировщик-сметчик ; строитель).

Технический заказчик в соответствии с Градостроительным кодексом РФ ст. 48 часть 5 обязан привлекать на основании договора, вклюающего в себя определение прав,обязанностей и ответственности сторон, лицо для подготовки проектно-сметной документации на проведение капитального ремонта многоквартирного дома.Это лицо должно иметь аттестованного специалиста и иметь свидетельство о допуске к проектным работам, оказывающим влияние на безопасность многоквартирного дома при проведении и после окончания капитального ремонта дома,которое выдано саморегулируемой организацией проектировщиков и сметчиков в строительстве .Членство этого лица в саморегулируемой организации проектировщиков и сметчиков в строительстве означает,что наряду с его ответственностью по вышеуказанному договору при необходимости будет нести солидарную ответственность и саморегулируемая организация проектировщиков и сметчиков.

Поскольку подавляющее большинстово работ и услуг, выполняемых при проведении капитального ремонта многоквартирного дома, оказывают влияние на безопасность многоквартирного дома и на его безопасную эксплуатацию,поэтому должна осуществляться подготовка проектной документации и только затем на её основе- подготовка сметы расходов на проведение капитального ремонта дома (комплексного или частичного) с соблюдением требований безопасности , которые установленны в федеральном законе «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» № 384-ФЗ от 30.12.2009 г.

В соответствии с этим законом требования данного технического регламента применяются к многоквартирным домам , прошедшим капитальный ремонт.

Это означает,что для проведения капремонта (частичного или комплексного) многоквартирного дома потребуется подготовка проектной документации, которая обеспечит соблюдение требований безопасности,установленных этим техническим регламентом, а после выполнения капремонта дома потребуется приемка работ с проверкой на соответствие требованиям безопасности,установленных этим техническим регламентом и проектом.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ ст. 48 часть 12.2 технический заказчик разрабатывает задание (после согласования с собственниками помещений в многоквартирном доме) на подготовку отдельных разделов проектно-сметной документации в зависимости от содержания работ,которые требуется выполнить при проведении капитального ремонта дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В таком задании должны устанавливаться в том числе задание по разработке сметы на капремонт многоквартирного дома (в соответствии с Градостроительным кодексом РФ ст. 48 часть 12 пункт 11),поскольку возможно бюджетное софинансирование расходов на капремонт дома ; задание по разработке требований по обеспечению безопасной эксплуатации многоквартирного дома (в соответствии с Градостроительным кодексом РФ ст. 48 часть 10.1 ; федеральным законом «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» № 384-ФЗ от 30.12.2009 г.) ;задание по разработке перечня мероприятий по обеспечению энергетической эффективности дома (в соответствии с Градостроительным кодексом РФ ст. 48 часть 12 пункт 11.1.).

Разработанную в соответствии с вышеприведенными очередностью, условиями, требованиями и заданием проектную и сметную документацию на капремонт многоквартирного дома технический заказчик обязан представить на утверждение решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме при этом имеет право ,либо принять за основу разработанную смету расходов на капремонт дома,либо произвести её корректировку,вызванную различными факторами.

Утвержденная на этом этапе решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме смета расходов на капремонт дома должна использоваться при проведении капремонта многоквартирного дома владельцем спец-счета ,техническим заказчиком,собственниками помещений в многоквартирном доме ,поскольку при этом будут соблюдены права и законные интересы жильцов дома ,жильцы будут защищены от возможных ошибок при расчете сметы расходов на капремонт, от ошибок из-за несоблюдения требований к безопасности здания,жильцов дома,требований к безопасной эксплуатации дома.

В тоже время нарушения,ущемления прав и интересов собственников помещений в многоквартирном доме при использовании сметы расходов на капремонт многоквартирного дома,содержащейся в предложении от организации, управляющей многоквартирным домом, о проведении капитального ремонта дома будут иметь место в обязательном порядке по следующим причинам.

1).Организация, управляющая многоквартирным домом, не уполномочена собственниками помещений в многоквартирном доме на расчет сметы на проведение капитального ремонта дома,т.к. нет решения общего собрания.

2). Организация, управляющая многоквартирным домом, не имеет права выполнять подготовку проектно-сметной документации на проведение частичного или комплексного капитального ремонта многоквартирного дома,поскольку не имеет квалифицированного специалиста-проектировщика-сметчика, не имеет свидетельства о допуске к проектно-сметным работам, оказывающим влияние на безопасность многоквартирного дома,его жильцов, на безопасную эксплуатацию дома,поскольку она не является членом саморегулируемой организации проектировщиков, сметчиков.

3).Организация, управляющая многоквартирным домом, не является членом саморегулируемой организации проектировщиков,сметчиков,поэтому исключается участие саморегулируемой организации в несении солидарной ответственности за ошибки при подготовке сметы расходов на капремонт дома и вред,ущерб,причиненный зданию и его жильцам, включая завышенные сметные расходы.

4).Организация, управляющая многоквартирным домом, не имеет договора с каждым собственниками помещений в многоквартирном доме на расчет сметы расходов на проведение частичного или комплексного капитального ремонта дома,поэтому эта организация не обязывается определенными обязательствами и не принимает на себя никакой ответственности за шибки при подготовке сметы расходов на капремонт дома и вред,ущерб,причиненный зданию и его жильцам,включая завышенные сметные расходы.

5).Организация, управляющая многоквартирным домом, выполняет расчет сметы на проведение частичного или комплексного капитального ремонта дома без задания от технического заказчика и без предварительной разработки соответсвующего заданию проекта на частичный или комплексный капитальный ремонт многоквартирного дома ,что неизбежно приведет к ошибкам при подготовке сметы расходов на капремонт дома в части размера сметных расходов, к кратному завышению сметы, к неадэкватному учету стоимости работ ,оказывающих влияние на безопасность многоквартирного дома,его жильцов, на безопасную эксплуатацию дома,а в итоге приведет к неминуемому нанесению вреда,ущерба жильцам многоквартирного дома, включая кратно завышенные сметные расходы,а также значительные добавочные неучтенные расходы,возникшие из-за неадекватного учета требований безопасности.

Поэтому,если управляющая организация направит собственникам помещений многоквартирного дома предложение,включающее смету расходов на капремонт дома, то с целью соблюдения прав и законных интересов собственников помещений необходимо выполнить действия в соответствии с вышеприведенным порядком. То есть :

Сначала выбрать способ формирования фонда капремонта дома и определить владельца спец-счета или счета (региональный оператор).

Затем оформить договора между каждым собственником помещения в доме и владельцем спец-счета или счета (региональный оператор).

Далее владелец спец-счета или счета заключает с лицом (физическим или юридическим) договор на выполнение функций технического заказчика.

Далее технический заказчик подготавливает задание и договор между владельцем спец-счета или счета и лицом (физическим или юридическим) на подготовку проектно-сметной документации на капремонт многоквартирного дома.

Только наличие проектной документации на капремонт дома гарантирует собственникам помещений в доме адекватность (соответствие) расчета сметы расходов на капремонт дома необходимому объему и составу работ,требующихся при проведении капремонта данного дома,а также адекватность сметы требованиям безопасности дома,его жильцов, безопасной эксплуатации дома.

В противном случае ,т.е. при отсутствии проектной документации на капремонт дома, смета расходов на капремонт дома будет кратно завышена,а требования безопасности здания и его жильцов не будут соблюдены.

После выполнения проектно-сметной документации на капремонт многоквартирного дома технический заказчик проверяет её на предмет соблюдения требований технических регламентоа,включая требования к безопасности, и ,в случае отсутствия замечаний, представляет смету расходов на капремонт дома на утверждение общему собранию собственников помещений дома.

Только после утверждения сметы расходов и других показателей капремонта дома (сроки,источники финансирования и др.) можно приступать к организации проведения непосредственно капремонта многоквартирного дома.

04.02.19 11:55 Зачастую новый собственник при покупке жилья не задается вопросом: уплачены ли бывшим собственником взносы на капитальный ремонт, а в последствии получает сюрприз в виде квитанции с долгом по таким платежам.
И это законно.
Так, согласно части 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит и обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Иными словами, долг предыдущего собственника переходит к новому собственнику в полном объеме, а, соответственно, и обязанность по его погашению. При этом, согласно пп. 14.1 п. 14 ст. 155 Жилищного кодекса, на непогашенную сумму долга начисляются пени. В связи с этим, рекомендуем перед приобретением квартиры обязательно запрашивать у предыдущего собственника подтверждение уплаты взносов на капитальный ремонт. Это может быть квитанция за последний месяц, в которой указано отсутствие задолженности либо справка о начислениях и оплате, которая выдается Фондом капремонта Архангельской области (г. Архангельск, ул. Урицкого, 1 офис 402/1).
В ином случае, вопрос об истребовании с бывшего собственника суммы задолженности, которую он допустил, возможно будет только через обращение в судебные органы в порядке регресса, т.е. после ее погашения новым собственником.

Муниципальные депутаты и собственники нескольких районов устали от борьбы и объединились, создав команду «Капремонт 2018».

«МК» пообщался с активистами сообщества и составил подробную инструкцию: что делать, если в ваш дом пришел капремонт, и как выйти из него с минимальными потерями.

Собрание: очень важно

Главная заповедь, которую проповедуют власти: ни один гвоздь в доме не будет вбит без согласия самих собственников. Но для этого и жителям надо заранее позаботиться и стать полноправными участниками процесса.

Для начала неплохо узнать, когда в ваш дом придет капитальный ремонт. Сделать это можно на сайте Фонда капитального ремонта (ФКР), на сайте dom.mos.ru или на сайте repair.mos.ru.

Там же кроме сроков капитального ремонта можно найти так называемое предложение: список работ, которые ФКР предлагает провести собственникам в доме. Починить, допустим, крышу или заменить лифты.

«Как так! — вскрикните вы. — Ведь лифты у нас живее всех живых, да и крыша простоит еще лет сто!» Вот для того, чтобы жители могли предложить отремонтировать что-то другое или изменить сроки ремонта и нужно общее собрание собственников.

Из названия понятно: это процедура, когда собираются все жильцы дома и решают, как и что им обновлять. Проводится она достаточно сложно: кто-то должен взять на себя миссию и собрать всех собственников, оторвав от телевизора и дивана. И лучше людям действительно оторваться от бытовых забот, потому как протокол общего собрания собственников — это единственный законный юридический документ, в котором жильцы могу высказать пожелания о ходе ремонта и о том, как будут тратиться их деньги. Напомню, что ремонт идет за наши деньги, которые всеми мы платим каждый месяц.

Ну а если все жильцы все-таки разом прирастут к дивану и просто поленятся прийти на собрание? Или придут, но так ни за что не проголосуют (нужно две трети голосов).

За вас примет решение Департамент капитального ремонта, и вас отстранят от приемки работ. То есть вы как собственник никак не сможете повлиять на изменения в вашем доме и в вашей квартире. Криво приварили трубу на кухне? Не ваше дело! Крыша стала течь еще сильнее? Продолжайте сидеть дома.

Именно поэтому провести общее собрание так важно. Даже если вам с соседями удалось томным вечером встретиться в одной комнате, то расслабляться рано. Теперь надо принять ряд важных решений.

А нам нужен ремонт фасада?

Разъясним: Фонд капитального ремонта совершенно бесплатно предлагает бланк протокола для проведения собрания. Казалось бы все просто: бумагу за тебя уже разработали, сиди да руку поднимай «за» или «против». Однако в шаблонном бланке от Фонда есть много подводных камней, игнорирование которых может привести к плачевным результатам.

Например, первый вопрос — работы по ремонту и сроки их проведения. Фонд предлагает список работ, указанный в шаблоне, вы можете только согласиться или отказаться. К примеру, там указано, что нужен ремонт фасада. Однако что именно входит в ремонт фасада — умалчивается. В итоге вам могут покрасить стены, а про все остальное забыть. Подрядчик будет прав, ведь о большем вы не просили! Поэтому можно конкретизировать: ремонт фасада с гидроизоляцией стен. Иначе ждать следующего ремонта уже будут ваши внуки.

Еще один важный момент — разработка проекта для ремонта. Это документ, в котором четко прописано, что именно и в каком количестве вам починят. Такую бумагу разрабатывает Фонд, но собственники могут попросить согласовать ее с ними. Возможно, вы не разбираетесь с способах сварки или укладке кирпичей, но ведь точно знаете, сколько в вашем доме подъездов и этажей?

«Из-за некачественного обследования может быть некачественно прописан проект, — разъясняет в специальной видеопамятке вдохновительница проекта «Капремонт 2018″, муниципальный депутат района Щукино, специалист по капремонту Татьяна Яскович. — Самые громкие случаи: несовпадение этажей или даже подъездов в доме. Решением общего собрания требуйте согласования проекта с представителем собственников».

— Первое и самое важное — разработка проектно-сметной документации (проекта), — разъясняет Татьяна «МК». — Уполномоченный представитель собственников должен подписывать акт приемки этой документации. И большинство проблем с подрядчикам зависит от качества проекта. Чаще в нем нарисованы системы не про ваш дом. Например, самые частые проблемы — с отоплением. В проекте часто рисуют какое-то условное отопление: вроде ваш дом, ваш подвал, но трубы не те — не того диаметра, не там проходят.

Татьяна рассказывает, что происходит дальше: приходит подрядчик, а у него в договоре написано, что надо работать по проекту. «Чаще всего происходят сильные манипуляции с подписанием акта проекта и открытия работ, мол, «мы хорошие, мы сами разберемся». А потом, когда существующие батареи уже срежут, доказывать поздно», — говорит муниципальный депутат. Если подрядчик сделает «фифти-фифти» — где-то учтет реальный диаметр труб, где-то сделает по проекту, то потом будет разбалансировка отопления: до одних квартир тепло дойдет, до других нет.

И один из самых главных моментов: все пятьдесят или сто жильцов дома не могут каждый раз бегать за подрядчиком, принимая работы. Нужно выбрать представителя, который и будет отстаивать мнение жильцов. Его подпись будет решающей, а значит это должен быть надежный, неподкупный и грамотный человек. Однако если вы этот пункт пропустите или не договоритесь между собой, то ваши интересы автоматически будет представлять… управляющая компания. В начале 2018 года глава Фонда капитального ремонта Артур Кескинов рассказывал корреспонденту «МК», что те же ГБУ «Жилищники» проводят капремонт в 600 домах. Заметим, что «Жилищники» в большинстве домов Москвы являются и управляющей компанией. Красиво, да? Сам починил, сам проконтролировал…

Впрочем, вы можете быть образцовым собственником, прийти на общее собрание, с юристом досконально изучить все бумаги, предусмотреть все подводные камни, а потом…

Фото: Михаил Ковалев

Полмиллиона на ветер

«Наш дом получил предложение от Фонда капитального ремонта на 2018 год. В феврале мы провели честное общее собрание собственников, — пишет в соцсетях Дмитрий Горбунов. — Из 6 работ от 5 мы отказались. Оставили замену окон. В конце лета на нас вышли проектировщики, выигравшие тендер Фонда капитального ремонта. В итоге мы получили три проблемы:

1. Нам попытались навязать ремонт подъездов (причем, если окна за 220 тыс рублей, то подъезды за 5,5 млн рублей).

2. Нам попытались навязать ремонт фасадов, мотивируя, что окна — это часть фасада.

3. Нам сделали ПОЛНОЕ обследование дома, хотя мы о нем и не просили. Про качество обследования писать не буду — оно так себе, да и не в этом дело».

От первых двух пунктов Дмитрий и соседи смогли отмахнуться, но полное обследование за 500 тысяч им уже сделали, и подрядчик, естественно, просит денег. Пока вопрос открыт— кто заплатит и заплатит ли…

Может быть совершенно обратная ситуация, когда жители буквально умоляют об определенных работах, а проектировщик и прочие участники почему-то не хотят их проводить…

Елена Ефимова из дома 5 по Шмитовскому проезду рассказала о своей истории: «Трещины на фасадах — это не одна наша беда, а нескольких домов нашего комплекса исторической застройки «Нижняя Пресня». Это более 40 домов, являющихся памятниками конструктивизма 30-х годов и имеющих статус объектов историко-градостроительной среды. В те годы эта застройка называлась «Рабочим поселком им. 1905 года». Сейчас мы наблюдаем, как наши дома разрушаются. С 1990-х и до сих пор никто не отслеживает, какие перепланировки проводят собственники, какие стены они сносят, подвалы распродаются частным лицам.

Мы с 2016 года в капремонте. Проектировщик перед изготовлением проекта дом не обследовал. В итоге ничего нет про трещины фасада в нем и про аварийные балконы, которые в проекте нам предлагалось ремонтировать оштукатуриванием».

Не инженер, а неизвестно кто

Итак, представитель собственников выбран, проект написан, все согласовано. Пора начинать ремонт.

Тут в дело вступает подрядная компания, которая и должна наводить красоту в доме. Выбирается она по конкурсу: кто выиграл, тому и достается здание. Однако если в 2015 году среди компаний была конкуренция — по 4-5 контор над дом — то теперь есть очередь из домов, которые некому взять. Подрядчики не хотят заниматься сложными зданиями, старыми домами в центре, которые были несколько раз надстроены, перестроены…

Однако жители там строже контролируют ремонт, а нерадивых подрядчиков можно и сменить. Как рассказывал Кескинов, жильцы домов на Песчаных улицах сами приходили и говорили, что хотят тех же рабочих, что орудуют и в соседнем доме. И обычно в таком случае желаемая компания приходит работать по конкурсу.

Однако не всегда у жильцов есть на примете добросовестная контора и приходится работать с той, что пришла по тендеру. Как собственники могут контролировать работы?

Естественно, что не всем посчастливилось стать строителями и уметь на глаз определять толщину сварочного шва и качество утепленной крыши. При этом жителям как-то надо понимать, не дурит ли их подрядчик. Специально для этого вместе с собственниками работы (имеется в виду каждый этап отдельно) принимают муниципальные депутаты и инженер технического надзора, которого должен предоставить Фонд капитального ремонта. Но иногда все тем же депутатам приходится разбираться в электромонтаже и прочих деталях.

«Представитель ФКР у нас не инженер, а вообще неизвестно кто, — пишет в соцсети Елена Васильева из Чертанова Центрального. — Говорит, что имеет большой опыт практической работы, только неизвестно, какой… Видимо поэтому наш дом с 19 октября стоял без отопления. Претензия в ФКР находится уже месяц, а в ответ тишина».

— Понять, что подрядчик делает все правильно, а проект составлен грамотно для обычных жителей сложно, — разъясняет Яскович. — Особенно если вы первый раз видите чертежи отопления и не понимаете, как это работает. А на комиссию приемки приходят пять заинтересованных лиц и говорят, что все хорошо.

Многие люди верят автоматически. Для тех, кто хочет понять, что подрядчик и другие участники капремонта их не обманывают, мы создали чаты, где можно прийти и задать вопрос. Там есть специалисты из жителей, много разных собственников. Чаты классифицировали под системы — есть «Трубы», «Фасад», «Кровля». Можно сфотографировать и в он-лайн режиме спросить.

Попасть в чаты просто: их список есть на странице проекта в Facebook (название группы такое же, как и у проекта). Там же в группе есть инструкции по поводу бесконечных бумаг, с которым столкнется житель.

Кроме того, самое банальное, что могут сделать жильцы, — попросить у рабочих хотя бы удостоверения: профессиональный ли сварщик к вам пришел или это гастарбайтер, только вчера взявший в руки аппарат? Тем более, как оказалось, квалификация рабочих — реальная проблема.

Руководитель Фонда капремонта Кескинов рассказывал «МК», что подрядчик, конечно, предоставляет документы, подтверждающие квалификацию сотрудников, но проверить их нельзя. «И здесь встает вопрос о том, насколько добросовестно оценивали работу этого сотрудника, когда присваивали ему квалификацию сварщика, например», — говорил чиновник.

Что могут сделать горе-мастера, «МК» уже писал: залитые или что еще хуже, сожженные квартиры, испорченная отделка… «Проще вообще не пускать!» — думают жильцы и…не пускают. Однако это отнюдь не решение проблемы.

Почините мне квартиру

Начнем с того, что еще на стадии общего собрания собственников жильцы должны подумать и включить в проект восстановительные работы в квартирах. Мол, если сорвал рабочий обои, пусть их снова и клеит Да, так можно было сделать. В противном случае ситуация может оказаться патовой.

Если собственники не могут договориться, проводить замену стояков по всем квартирам или не проводить, то при кусочной замене система (например, отопления) может оказаться в предаварийном состоянии из-за стыка старых труб с новыми или стыка из-за труб разных диаметров. И отвечать за это будет собственник, а не подрядчик.

Конфликтов на почве «не пущу!» или «нас из-за вас затопило!» пруд пруди. К примеру, «МК» писал об истории мужчины, живущего в доме на Космодамианской набережной. Его сосед сверху отказался впускать сварщиков. В итоге горе-ремонтники устроили пожар в попытке приварить новую трубу к старой….

Если случилось ЧП и подрядчик все же испортил обои (затопил квартиру, сжег мебель да хоть случайно покрасил кошку), в теории собственник должен получить выплату. По части 6 статьи 182 Жилищного кодекса региональный оператор (в нашем случае — Фонд капитального ремонта) несет ответственность за недобросовестную работу нанятых им подрядчиков. Как «МК» объясняли в Мосжилинспекции, работа подрядчика застрахована государством. Даже если последствия вредительства уже устранили, собственник все равно может получить возмещение — по техническому заключению.

На сайте «Капремонт 2018» по шагам расписано: что делать, если личное имущество пострадало от капитального ремонта. Краткий пересказ:

— Если ущерб, по вашим ощущениям, больше 150 тысяч рублей, то лучше сразу нанять юриста, который будет представлять вашим интересы в суде.

— Сразу после обнаружения аварии или проблемы надо позвонить в диспетчерскую и сообщить о ней. Задокументируйте факт: позовите соседей, сфотографируйте или запишите на видео.

— Составьте письменную заявку, по которой управляющая компания сможет в свою очередь составить акт фиксации аварии. Свою заявку отправьте в ФКР и управляющую компанию. Да, такие акты составляются всегда, но желательно, чтобы на вашем стояла печать ФКР.

— После представители управляющей компании и ФКР придут к вам фиксировать аварию. Уделите внимание тому, чтобы в их акте была написана причина аварии и в идеале — виновник. Акт составляется в двух экземплярах.

— Дальше вам нужно будет провести независимую оценку ущерба. Для этого придется за собственные средства вызвать специалиста. Оценщик зафиксирует, что и на какую сумму пострадало. Если в предыдущем акте был указан виновник аварии, его представителей можно пригласить на оценку.

— После получения отчета об оценке, можно начинать составлять досудебную претензию. Отправить ее надо в ФКР и подрядчику. В сумму требований нужно включить и траты на оценку ущерба.

— Через 30 дней (именно через столько госорганы должны предоставлять письменный ответ) вы поймете, получите ли деньги сразу или придется обращаться в суд. Согласно практике подобных судебных разбирательств, при соблюдении всех процедур и грамотном составлении документов, велик шанс выиграть дело.

Знаете, что самое обидное? В свое время корреспондент «МК» столкнулся с ситуацией, когда компания, по вине которой случились минимум два пожара (вина была доказана), продолжала работать в других домах. И даже получать подряды на новые! На самом деле, избавиться от подрядчиков-вредителей можно.

— Если видно, что подрядчик работает плохо, надо срочно писать официальное обращение в Фонд капитального ремонта, Департамент капитального ремонта, gorod.mos.ru и на сайт СРО (саморегулируемой организации). Сам подрядчик получает от СРО лицензию на проведение работ. И эта же организация отвечает за нанесенный подрядчиком ущерб.

А саму СРО курирует Ростехнадзор, и можно потом к нему обратиться, если СРО не примет меры. По качеству проведения работ, в том числе по материалам, очень эффективно писать именно в СРО. Там идет рассмотрение при вашем очном присутствии — вас пригласят на комиссию, все расскажут. Еще можно написать в Мосжилинспекцию, оттуда приедет инспектор.

Татьяна разъясняет: сразу после письма чуда не произойдет. В первый раз скорее всего придет отписка, но все письма надо обязательно сохранять. Потому как новшество современного капремонта — схема, по которой работы можно принять без подписи собственника и без муниципального депутата.

— У вас должен быть ответ от организации, что она подтвердила какие-то недостатки, — продолжает Яскович. — И если вдруг подрядчик пройдет мимо вас и закроет работы без вашей подписи (на которые вы жаловались), то эти бумаги помогут при разбирательстве в прокуратуре.

Исчезающие чернила

Последняя часть Мерлезонского балета, до которого доживают не все собственники, — стадия приемки. Она и самая важная.

Для подрядчика она важна, потому что до начала работ он получает аванс в 30%, а потом уже — остальные деньги. Для жителей приемка важна, потому что после нее любая криво сваренная труба или приколоченная не там доска станет официально законной (если, конечно, такой акт подписать).

Поэтому тут сходятся две противоборствующие силы: подрядчик хочет как можно быстрее отмучиться и получить деньги, собственник же хочет получить как можно более качественную работу. А качественно у нас не всегда значит быстро.

Сам процесс приемки регламентирован: нельзя просто встретиться в баре и под пивко подписать все бумажки. Должна собраться комиссия с представителями Фонда капремонта, подрядчика, технадзора, управляющей компании, управы, мундепа и собственников.

И вся эта дружина с соответствующими документами в руках должна ходить по дому и внимательно изучать, что же сделал подрядчик, залезая в самые грязные углы подвалов и чердаков.

Фото: Михаил Ковалев

Увы, на практике только две последние фигуры (мундеп и собственник) заинтересованы в качестве работ. Кроме того, как неоднократно «МК» рассказывали муниципальные депутаты, чаще всего либо не собирается комиссия в полном составе, либо не предоставляются нужные документы, либо мундепов или собственников просто «забывают» позвать…

Как чаще всего стараются обмануть собственника?

— Первый подводный камень, который ждет представителя жильцов: итоговая сумма за работы, которую получит подрядчик. Она прописана в документе КС-2, — рассказывает Татьяна. — Это фактически исполнительная смета, где указан объем выполненной работы, материалы.

И подрядчик часто просто не приносит этот документ на приемку работ. А он должен быть обязательно. Часто подрядчик просто указывает суму в акте приемки.

Вторая проблема — в акте приемки часто вообще не стоит сумма. Я видела очень много подписанных пустых актов. Собственники говорят, что не знали.. Собственник имеет право не знать. Но остальные члены комиссии? Управа? То есть они знали, но подписали без суммы.

Ну и третье: когда собственник настаивает на том, чтобы сумма все-таки стояла, подрядчики ставят ее исчезающими чернилами. Бумажку можно погреть зажигалкой и надпись исчезает. Иногда исчезают еще и некоторые подписи в актах. У этой ручки есть оттенок, чуть-чуть фиолетовый, но вообще она выглядит как шариковая…

Цель таких фокусов проста: проставить потом ту сумму, которая нужна. Страдают жильцы, которые платят за все из своей копилки.

В итоге дом оказывается в должниках на много лет вперед — на счету минус. Жильцы насобирали на капремонт 3-5 миллионов, а Фонд по факту списал 20 миллионов. И лет десять еще жильцы будут платить…

А пока дом не рассчитается с долгом, жильцам нельзя будет провести ремонт повторно (если качество первого низкое) или заняться какими-то другими работами в доме… На счету минус: и все деньги уйду на погашение долга.

Собственник может сделать единственное — не подписывать, если не уверен. В качестве ручки, в поведении подрядчика, в качестве работ.

Мундепы проекта «Капремонт 2018» опубликовали список документов, которые нужны для приемки, и заверенные копии которых можно забрать на руки. А если следов не осталось: акт принесли, вы его подписали и подрядчик унес бумажку, то останется только заламывать руки…

— Еще у подрядчика была фишка: все подписи ставили на последней, отдельной странице. А потом эта страница кочевала по другим актам.

28 августа 2018 Фонд принял распоряжение, что после подписи в акте должна быть еще строчка о характере работ и сумме. Но некоторые подрядчики делают вид, что не знают об этом…

***

Капитальный ремонт однозначно сплотил москвичей. Сделал их грамотнее, осторожнее. Люди становятся подкованными в юридических моментах, учат азы строительства. Общаются, разбираются в тонкостях сварных швов или укладке металлических листов на крышах. В общем во всем том, что они изучали бы только в страшном сне…

Тем же, кто уже разобрался, в пору писать методичку или настоящий учебник: «Капитальный ремонт для чайников». А может лучше открыть курсы или вообще факультеты капитального ремонта? Без диплома в нем не разберешься.

admin