Как разменять квартиру через суд?

Химкинский городской суд (Московская область) — Гражданское Суть спора: 2.111 — Споры, возникающие из жилищного законодательства -> Иные жилищные споры К делу № 2-1425/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации
«03» апреля 2017 года г.о. Химки Московской области
Химкинский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Татарова В.А., при секретаре судебного заседания Арзуманян Н.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-1425/2017 по иску ФИО к Администрации г.о. Химки Московской области, ФИО, ФИО об обязании произвести принудительный обмен жилого помещения, нечинении препятствий в принудительном обмене,
УСТАНОВИЛ:

ФИО обратилась в Химкинский городской суд с иском к Администрации г.о. Химки Московской области, ФИО, ФИО об обязании произвести принудительный обмен жилого помещения, нечинении препятствий в принудительном обмене.
Требования мотивированы тем, что истец зарегистрирована в квартире по адресу: г. Химки, , является лицом из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Родители истца лишениы родительских прав.Над ФИО была установлена опека со стороны постороннего человека, с которой проживала до совершеннолетия. В 2012 г. истцу исполнилось 18 лет и встал вопрос о возвращении в жилое помещение по месту регистрации, в котором проживают мать ФИО, лишенная родительских прав, ее сожитель, ее сестра ФИО с супругом. У ФИО имеется большая задолженность по ЖКХ, она не работает, ведет аморальный образ жизни. Поскольку ответчики не желают добровольно разъехаться, истец в соответствии со ст. 72 п. 3 ЖК РФ проситосуществить принудительный обмен занимаемого жилого помещения, в связи с невозможностью проживания с зарегистрированными в жилом помещении лицами.
ФИО в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме, пояснила суду, что не имеет возможности для предоставления вариантов обмена жилых помещений.
Ответчик — представитель Администрации г.о. Химки по Московской области ФИО в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований, поскольку проживающие по спорному адресу ответчики своего согласия на обмен квартиры не давали.
ФИО и ФИО в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения заявленных требований, поскольку никто препятствий в проживании в спорном жилом помещении истцу не чинит.
Третье лицо — представитель Управления опеки и попечительства Министерства образования Московской области по г.о. Химки в судебное заседание явилась, заявленные исковые требования поддержала.
Проверив материалы дела, заслушав пояснения участников процесса, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, а именно выпиской из домовой книги, финансовым лицевым счетом , что спорное жилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, г. Химки, , является муниципальной собственностью, в указанной квартире зарегистрированы и проживают: ФИО, ФИО, ФИО

Решением Химкинского городского суда Московской области от 24.09.2003 г., ФИО, года рождения, лишена родительских прав в отношении дочери ФИО, года рождения.
Решением Химкинского городского суда Московской области от , ФИО, года рождения, лишен родительских прав в отношении дочери — ФИО, года рождения; несовершеннолетняя ФИО передана на попечение ФИО
Распоряжением от -р, ФИО освобождена от исполнения обязанностей попечителя над несовершеннолетней, ФИО, года рождения, направлена в ГБУ СО МО «Химкинский социальный приют для детей» на полное государственное обеспечение до достижения ею совершеннолетия
ФИО обратилась в Администрацию г.о. Химки Московской области с заявлением по вопросу принудительного обмена муниципальной квартиры на два отдельных помещений для расселения семьи. Однако в удовлетворении просьбы было отказано в виду того, что между нанимателем жилого помещения и проживающими совместно с ним членами семьи не достигнуто соглашение об обмене.
Истец, заявляя требования об обязании осуществить принудительный обмен жилого помещения, ссылается на положение Федерального закона от 29.02.2012 г. № 15-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», предусматривающего право на предоставление жилых помещений в специализированном жилищном фонде по договорам найма специализированных жилых помещений детям, оставшиеся без попечения родителей, а также лицам из их числа в случае, если будет признано невозможным проживание детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в ранее занимаемых жилых помещениях, а именно проживание на любом законном основании в таких жилых помещениях лиц: лишенных родительских прав в отношении этих детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (при наличии вступившего в законную силу решения суда об отказе в принудительном обмене жилого помещения в соответствии с частью 3 статьи 72 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 72 ЖК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 74 ЖК РФ, обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.
Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.
Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.
Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 настоящего Кодекса. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.
Разрешая заявленные требования, учитывая разъяснения, данные в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса Российской Федерации», и исходя из того, что истец варианты обмена жилого помещения, а также жилые помещения, на которые следует осуществить принудительный обмен, не указал. Истцом вариантов обмена не предоставлено, в связи с чем принять решение о принудительном обмене занимаемого жилого помещения произвести невозможно.
Довод истца о том, что в соответствии с п. 4 пп. 1 ст. Статья 8. О внесении изменений в Федеральный закон «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»» target=»_blank»>8 Федерального закона от 21.12.1996 № 159-ФЗ невозможно совместно проживать в одном помещении с зарегистрированными в нем лицами, в частности ФИО, которая злоупотребляет спиртными напитками, ведет аморальный образ жизни, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в силу ст. 3 ГПК РФ защите подлежит только нарушенное право.
Суд обращает внимание, что в силу п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 72 и статьей 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена — наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя («родственный» обмен) Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрен.
Право на обмен жилого помещения лицами, занимающими жилые помещения на условиях договора социального найма, может быть реализовано только в случае волеизъявления всех участников жилищных правоотношений, указанных в ч. 1 ст. 72 ЖК РФ
Принудительный обмен жилыми помещениями при отсутствии согласия одного из нанимателей обмениваемого жилого помещения жилищным законодательством не предусмотрен.
Кроме того, соглашение об обмене жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма, является сделкой, совершаемой в порядке и на условиях, определенных Жилищным кодексом РФ, но при этом на такую сделку также распространяются общие нормы Гражданского кодекса РФ о договорах, которыми закреплен общий принцип о запрете понуждения к заключению договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).
В силу статьи 421 ГК РФ понуждение ответчика к заключению соглашения об обмене жилыми помещениями возможно лишь в случае, когда обязанность заключить договор прямо предусмотрена законом.
В данном случае, требования истца сводятся к понуждению ответчика произвести обмен занимаемого им жилого помещения.
Однако применительно к спорным отношениям и требованиям истца отсутствуют предусмотренные законом основания для понуждения ответчика к обмену жилыми помещениями.
В связи с чем, суд считает, что истцом избран не предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.
С учетом положений ст.72 ЖК РФ администрация как орган местного самоуправления не является надлежащим ответчиком по возникшему спору.
В силу закона, в частности, требований ст.14, ст.72 ЖК РФ на органы местного самоуправления не возложена обязанность по поиску вариантов размена муниципального жилого помещения. Указанный орган, выступающий в качестве наймодателя, только лишь согласовывает предлагаемые варианты обмена.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО к Администрации г.о. Химки Московской области, ФИО, ФИО об обязании произвести принудительный обмен жилого помещения по адресу: Московская область, г. Химки, , нечинении препятствий в принудительном обмене — оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд Московской области в апелляционном порядке в течение месяца.
Судья В.А. Татаров

Суд:

Химкинский городской суд (Московская область)

Истцы:

Чичина А.А.

Ответчики:

Администрация городского округа Химки Московской области
Марахова Г.В.
Чудакова Е.В.

Судьи дела:

Татаров В.А. (судья)

В жизни практически любой семьи может возникнуть ситуация, когда нужно разделить одну жилплощадь на несколько отдельных. А что делать, если квартира не приватизирована, и оформить ее в собственность не представляется возможным? Отвечаем — разменять муниципальную квартиру вполне реально. Главное, разобраться в тонкостях этой процедуры.

Действия:

  1. Договариваемся со всеми жильцами
  2. Ищем подходящий вариант
  3. Размениваем квартиру
  4. Добиваемся обмена через суд

Действие 1

Договариваемся со всеми жильцами

Собственникам недвижимости, решившим разъехаться с домочадцами, достаточно продать квартиру и приобрести на вырученную сумму подходящее жилье. С муниципальной квартирой все не так просто — ее можно обменять только на муниципальное жилье. Основная сложность заключается в том, что неприватизированного жилого фонда осталось не так уж много, поэтому найти вариант, который будет подходить по всем параметрам, — настоящая удача.

Но прежде чем начинать поиски, нужно получить согласие на размен от всех, кто прописан в квартире, в том числе временно отсутствующих членов семьи (от них потребуется письменное согласие или доверенность).

Если на размениваемой жилплощади прописаны дети, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, для обмена квартиры потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Рассмотрение заявки занимает около 2 недель. Однако ООП имеют право не согласиться на сделку, если в результате переезда условия жизни их подопечных ухудшатся.

Действие 2

Ищем подходящий вариант

Подбор вариантов для размена муниципальной квартиры осложняется двумя обстоятельствами. Во-первых, выбирать приходится из весьма небольшого количества неприватизированного жилья. Во-вторых, сама процедура предполагает, что в вашу прежнюю квартиру въедут несколько, скорее всего, чужих друг другу людей. А найти 2 семьи, которые согласятся жить на общей, пусть и просторной территории, не так-то просто.

Обратиться за подбором вариантов обмена можно также к профессиональному риэлтору. Правда, столь специфическими сделками занимается далеко не каждый посредник.

Рис. Поиск риэлтора в нужном районе на сайте ГдеЭтотДом.РУ

Искать разменные варианты придется самостоятельно: расклеивать объявления, размещать информацию об обмене в местных газетах и на сайтах по недвижимости, искать встречные предложения.

Жителям столицы облегчить задачу может ГУП «Московский центр арендного жилья». У этой организации есть достаточно полная информация о муниципальной недвижимости и гражданах, желающих обменять неприватизированные квартиры. Впрочем, как предупреждают специалисты, на большой выбор здесь тоже рассчитывать не приходится, зато сотрудники центра помогут проконтролировать чистоту сделки.

А еще жилье, в которое планируется переехать, должны одобрить все участники обмена. Ведь нередко, что кому-то в результате сделки достанется просторная «двушка», а кому-то — комната в коммунальной квартире.

Действие 3

Размениваем квартиру

Когда варианты обмена найдены и между участниками сделки достигнута договоренность, можно приступать к сбору необходимых бумаг. На каждую квартиру нужно предоставить: заявление на размен, подписанное всеми прописанными лицами (кроме несовершеннолетних), договор социального найма, техническую документацию (паспорт, поэтажный план, экспликация), единый жилищный документ (для Москвы), документы, подтверждающее отсутствие другого жилья.

Подписанный договор об обмене помещениями вместе с пакетом документов нужно предоставить наймодателю жилья (муниципалитету). В течение 10 дней он рассмотрит обращение и примет решение о возможности совершения сделки. По закону, существует несколько причин для отказа:

  • — подан иск о расторжении или изменении договора социального найма;
  • — право пользования муниципальным жильем оспаривается в судебном порядке;
  • — квартира признана непригодной для проживания;
  • — в результате обмена в коммуналку вселится гражданин, страдающий одним из предусмотренных законом тяжелых хронических заболеваний;
  • — дом, в котором находится квартира, подлежит сносу;
  • — принято решение о проведении капитального ремонта здания с переустройством и перепланировкой жилых помещений.

Также причиной для запрета обмена квартирами может стать тот факт, что в результате сделки одна из семей будет признана нуждающейся в улучшении жилищных условий.

Если обмен одобрен, прежние договоры социального найма расторгаются, и в течение 10 дней заключаются новые соглашения.

Действие 4

Добиваемся обмена через суд

Выше мы рассмотрели наиболее простой вариант, когда все проживающие в муниципальной квартире пришли к согласию и смогли добровольно разменять жилплощадь. Но так бывает далеко не всегда. Тогда инициатор обмена может добиться своего через суд.

В плане обмена наниматели муниципального жилья находятся в более выгодном положении, чем собственники. Приватизированную квартиру принудительно разделить не может даже суд.

Однако истцу нужно сначала найти варианты размена и доказать необходимость размена. В этом случае все зарегистрированные в квартире получат помещения, соответствующие их долям в прежнем жилье.

По словам специалистов, случаи принудительного размена недвижимости встречаются довольно редко. Такой вариант развития событий невыгоден всем сторонам конфликта. Тот, кто препятствует сделке, не имеет права участвовать в выборе вариантов обмена, и будет вынужден переехать туда, куда суд решит его переселить. А истцу обычно трудно найти нанимателя, который согласится ждать обмена, пока идут тяжбы.

При возникновении трудностей по делу об обмене муниципальной квартиры через суд в г. Москва, жители социальных квартиры обращаются в ООО «ЮК ТРИУМФ», так как мы знакомы с правилами и нормами, регламентирующими порядок реализации прав нанимателей на обмен жилья.

Характерно, что для добровольного и принудительного обмена муниципального жилья в г. Москве следует соблюдать требования, предусмотренные Положением об обмене жилыми помещениями в городе Москве, утвержденном Постановлением Правительства Москвы от 26.05.2009 N 491-ПП «Об обмене жилыми помещениями в городе Москве».

Таким образом, не смотря на избранный порядок обмена жилого помещения, нанимателям г. Москвы следует обратиться в ГУП «Московский городской Центр арендного жилья», который первостепенно подберет вариант обмениваемого муниципального жилого помещения. После этого необходимо получить согласие Департамента жилищной политики и при наличии в квартире несовершеннолетних нанимателей подать заявление на получение согласия органов опеки и попечительства на обмен муниципальной квартиры через суд.

Если кто-либо из нанимателей не дал своего письменного согласия на обмен жилого помещения, то готовьтесь идти в суд для реализации своих прав, предусмотренных Жилищным Кодексом РФ. Дело будет сложным, хотя бы потому, что в качестве сторон спора будет указано довольно большое количество лиц — нанимателей обмениваемых жилых помещений, и чтобы собрать их воедино в одном судебном заседании, стоит применить терпение и смекалку. Хотя, учитывая тот факт, что многие из них заинтересованы в скорейшем разрешение вопроса, то не исключена стопроцентная явка на судебное заседание по иск об обмене квартиры через суд. После долгих разбирательств по делу, суд примет окончательное решение. Решение об удовлетворении исковых требований о принудительном обмене квартиры, предоставленной гражданам по договору социального найма, будет являться основанием для заключения договора обмена муниципального жилья.

Что же касается частной собственности, то возможности принудить к заключению договора обмена жилья, находящегося в собственности граждан, нет ни у кого, так как вопросы реализации права собственности носят суверенный характер. Поэтому принудительный обмен приватизированной квартиры через суд не допускается действующим жилищным законодательством, так как это нарушает принцип неприкосновенности частной собственности, установленный в Гражданском Кодексе Российской Федерации.

Спорных вопросов скорее всего Вам не избежать, поэтому при первом сомнении в возможности осуществить свое право на обмен жилого помещения, советуем Вам проконсультироваться у юриста ООО «ЮК ТРИУМФ», он составит правовую оценку ситуации и поможет в составлении правовых документов. При необходимости мы готовы также представлять интересы нанимателей по иску о принудительном обмене муниципального жилья. Дополнительные вопросы юристам нашего правового центра задавайте по телефону: 8 (495) 899-04-20 или 8 (800) 333-64-32 (звонок по России бесплатный).

Юридическая консультация > Административное право > Право собственности > Как разменять муниципальную квартиру и возможно ли это?

В каждой семье может возникнуть необходимость разделения жилплощади на несколько маленьких. Не у всех квартиры приватизированы, а, чтобы оформить ее как собственность, нужно время, которого на данный момент может просто не быть. Так возможно ли разменять муниципальное жилье?

Инструкция по размену муниципальной квартиры

Фонд неприватизированного жилья очень бедный

Размен муниципальной квартиры – вполне осуществимая процедура. Важно только знать все особенности ее проведения. Если квартира приватизирована и жильцы являются ее собственниками, то им достаточно лишь продать квартиру и на эти деньги купить новую.

С муниципальной квартирой такое невозможно. Ее можно обменять только на муниципальные квартиры. Сложность заключается в том, что выбор представляется небольшой, так как фондов неприватизированного жилья уже почти не осталось. Если вам удастся найти подходящее жилье, считайте, что вам крупно повезло. Рассмотрим размен квартиры поэтапно.

Согласование со всеми проживающими в квартире

Для начала нужно получить письменное согласие от всех зарегистрированных в квартире лиц, в том числе тех, кто на данный момент не живет в ней, но по документам числится. В случае, если в квартире прописаны дети, инвалиды или люди с ограниченными возможностями, то кроме их согласия, нужно будет разрешение органов опеки и попечительства. Чаще всего заявку рассматривают не более двух недель.

Органы опеки имеют полное право отказать, если условия жизни в новой квартире будут хуже.

Поиск подходящего жилья

Найти подходящее жилье — большая удача!

Данный этап довольно непростой. Вам придется выбирать из небольшого количества неприватизированного жилья и найти новых жильцов для вашей квартиры. Скорее всего это будут люди, абсолютно чужие друг другу, а жить на одной территории с незнакомцами захочется не каждому.

Но вполне возможно, что вы найдете одну большую семью, которая будет не против переезда в вашу квартиру. Чтобы облегчить себе работу, можно обратиться к риэлтору. Однако, посредников, специализирующихся в этой области, не очень много.

Самостоятельно найти квартиру можно с помощью объявлений. Расклейте их сами или подайте объявление в газету. Можно выложить его в Интернете на сайтах недвижимости. Новые жильцы должны обязательно ознакомиться со своей будущей квартирой, чтобы впоследствии не возникло недовольства и недоразумений.

Размен жилплощади

Теперь приступайте к сбору пакета документов:

  • Заявление на размен, заверенное подписями всех совершеннолетних прописанных жильцов.
  • Договор социального найма
  • Паспорт, план этажей, экспликация
  • Документ об отсутствии иной жилплощади

Все требуемые документы и договор об обмене жильем необходимо предоставить в муниципалитет. Заявка рассматривается 10 дней, затем принимается решение. Отказ можно получить лишь в нескольких случаях:

  1. Наличие иска об изменении договора соц. найма
  2. Право использовать муниципальную квартиру опровергается в суде
  3. Жилплощадь непригодна для жизни
  4. Здание квартиры в скором времени будет сноситься
  5. Планируется капитальный ремонт здания с перепланировкой
  6. Одна из семей получит худшие условия жилья, чем имела

Когда обращение будет одобрено, муниципалитет составляет новые договоры социального найма.

Как подготовить квартиру к обмену?

Цена муниципальной квартиры порядком ниже

Обмениваемая квартира должна быть в хорошем состоянии. Необходимо сделать ремонт, чем он будет качественнее, тем дороже будет оценена стоимость жилья. Заранее решите, оставите ли вы мебель в квартире, или же заберете с собой в новую. Наличие мебели тоже влияет на окончательную стоимость.

Далее нужно определить, сколько стоит ваша квартира. У муниципальной собственности тоже есть рыночная цена, но она на порядок ниже приватизированной. Обычно цена муниципальной квартиры меньше на 30 %.

Стоимость квартиры будет зависеть от расположения дома, где она находится, отдаленности от общественного транспорта (остановок, станций метро), уровня инфраструктуры жилого района, размера жилплощади, состояния квартиры, этажного расположения.

Определив цену своей квартиры, необходимо выяснить стоимость выбранного жилья. При обмене стоимость, которую запрашивает владелец, не имеет особого значения. Стоимость определяется главным образом оценкой независимых экспертов. Полученные результаты сравниваются.

Процесс обмена можно продолжать только в том случае, если стоимость обоих квартир одинакова. При разной цене обмен тоже возможен, но владелец более дорогой квартиры имеет право требовать доплаты. Средства передаются до заключения договора.

Если доплата незначительная, то можно составить договор о передаче денежных средств. В противном случае, обязательно участие нотариуса для заверения бумаг по закону и передачи денег.

Принудительный размен: обращение в органы суда

Разменять муниципальную квартиру можно, но нужно быть готовым к трудностям

В любом деле существует вероятность возникновения конфликтов. Может случить так, что один из жильцов не согласен разменивать квартиру. Но и в этом случае можно добиться желаемого. Для этого необходимо обратиться в суд.

Стоит отметить, что нанимателям муниципальной квартиры легче обменять ее, так как они находятся в более выгодном положении, чем собственники. При возникновении разногласий между жильцами, разменять приватизированную квартиру не смогут даже органы суда.

Итак, чтобы подать заявление в суд, необходимо найти квартиру для обмена, получить письменное согласие тех жильцов на ожидание решения суда и на явку в суд в качестве третьего лица. При судебном разбирательстве по делу размена муниципального жилья не должны быть нарушены права меняющихся сторон.

Кроме того, истец должен обязательно доказать необходимость обмена квартир. При наличии доказательства, все прописанные в квартире жильцы получат жилплощадь, соответствующую их доле. Случаи, когда муниципальную квартиру делят через суд, встречаются довольно редко. Принудительный размен невыгоден ни одной из сторон.

Проживающий в квартире, несогласный с ее разменом, лишается права выбирать жилье, то есть ему придется жить там, куда его определит суд. К тому же, истцу не просто найти нанимателей, которые захотят ждать решения суда и вообще принимать участие в судебных разбирательствах. Следовательно, лучше всего решить проблему на личном уровне, договориться друг с другом и прийти к компромиссу.

Как обменять муниципальную квартиру на приватизированную?

Не все жилье можно приватизировать

Ввиду того, что муниципальных квартир осталось уже очень мало, а значит найти квартиру для обмена стало еще труднее проживающим на неприватизированных жилплощадях, теоретически, есть вариант обмена муниципальной квартиры на приватизированную.

Такой вид обмена почти что не практикуется, но везде есть исключения, хоть и редкие. Стоит отметить, что обмен частной собственности на муниципальную невыгоден владельцу приватизированной квартиры, так как он переезжает на территорию, принадлежащую городу, а не ему.

К тому же, весь процесс очень утомительный: муниципальная квартира подчиняется договору социального найма, значит частному собственнику придется переоформлять договор на себя с прежних жильцов. Сторона, проживавшая в неприватизированной квартире, конечно, оказывается в более выгодном положении, так как новое жилье переходит в полную ее собственность.

Владельцы частной жилплощади могут использовать для обмена квартирами несколько видов договоров (договор обмена с доплатой, договор продажи, мены). Если хотя бы одна из сторон имеет неприватизированную квартиру, то заключать можно только договор мены. Чтобы получить возможность использования других видов договора, придется муниципальную квартиру приватизировать.

Налогообложение при обмене квартир

Важной частью размена квартиры является оплата налога. Согласно Гражданскому кодексу, налогообложение в случае договора мены аналогично налогообложению при купле-продаже. Происходит это следующим образом.

Сторона, решившая разменять муниципальную квартиру выступает в роли продавца, а найденные жильцы – в роли покупателя. Обратите внимание, что налог не взымается во время обмена квартиры, если она принадлежит хозяину более 3-х лет.

Таким образом, каждый, кто имеет неприватизированную собственность, может разменять муниципальную квартиру. Процесс этот трудный, но осуществимый. Нужно лишь помнить все особенности проведения обмена, учитывать возможные трудности и конфликты и не нарушать права ни одного из жильцов квартиры.

Мнение юриста-эксперта:

Обмен муниципальных квартир встречается не очень часто. Это обусловлено тем, что в настоящее время на рынке недвижимости муниципальных квартир практически нет. Рынок занимают или приватизированные квартиры, или купленные уже в постсоветское время. В статье описано, что такие операции иногда встречаются.Поиск вариантов очень затруднителен, в силу отсутствия должного спроса и предложения.

Но, необходимо обратить внимание наших читателей на одну допущенную неточность автором статьи. Речь идет о налогообложения процедуры обмена муниципальными квартирами. Налогообложение при этом отсутствует вообще, так как квартиросъемщики, которые производят обмен, не являются собственниками жилья. Никакой сделки нет. Это действие не является коммерческим. Обе квартиры принадлежат государству, налоговая база отсутствует.

Рекомендуем нашим читателям обратиться за бесплатной консультацией к нашим юристам по указанным на сайте номерам телефонов и формам обратной связи.

Особенности раздела муниципального жилья — консультация адвоката в видеосюжете:

admin