Как проверить новостройку

Проверка застройщика перед покупкой квартиры — необходимый шаг, который необходим для того, чтобы обезопасить себя перед покупкой будущей недвижимостью.

Способы проверки застройщика перед покупкой квартиры

Опытные специалисты создали небольшой список касательно того, что нужно спрашивать у застройщика перед покупкой квартиры.

Кому принадлежит земля и какое ее основное предназначение

Проверка застройщика перед покупкой квартиры должна начинаться именно с этого пункта, так как часто застройщики могут разворачивать свое строительство на запрещенном участке, что в итоге будет пресечено законодательством и есть большая вероятность, что покупатели останутся и без квартир и без своих денег. Необходимо поинтересоваться и проверить, имеет ли застройщик все необходимые документы, которые позволяют ему проводить строительство на определенном земельном участке. Таким документом выступает договор. Здесь нужно присмотреть к его дате, а также к целевому и функциональному назначению земельного участка. Если вы собираетесь купить квартиру, но в договоре прописано, что земельный участок предназначается для строительства офиса, то это является неоправданным риском. Очень часто застройщики могут компенсировать такой незаконный недостаток сниженными ценами на недвижимость, но не стоит забывать, что дешевый сыр бывает только в мышеловке.

Проверить разрешительные документы

Второй момент, который требует профессиональной проверки застройщика — потребовать у последнего предоставить проект или разрешение на строительство. Также может быть предоставлена и декларация. Она предназначена для объектов первой, второй и третьей категории. Разрешение распространяется на объекты четвертой и пятой категории. Необходимо обращать внимание на то, соответствует ли предоставленный проект всем условиям, имеются ли какие-то ограничения и все остальное в таком роде.

Кем финансируется строительство

Здесь стоит обращать внимание на рейтинг надежности банка, который связан со строительством. На сегодняшний день используется четыре основных механизма, с помощью которых может проходить финансирование. При этом все они гарантируют, что все собранные деньги будут направлены именно на строительство. Здесь стоит обратить внимание на схему, по которой происходит продажа имущественных прав. Это может привести к тому, что одну квартиру могут купить сразу несколько владельцев.

Покупка жилья – одно из наиболее приятных и выгодных капиталовложений. Впрочем, не стоит радоваться преждевременно – прежде чем подписать всю требуемую документацию, следует проверить качество новостройки и убедиться в том, что вы приобретаете действительно добротную жилплощадь.

Проверка новостроек и застройщиков перед покупкой квартиры

О том, как это сделать, мы с вами сегодня и поговорим.

Отделка черновая и предчистовая

Покупка квартиры с черновой отделкой предусматривает только лишь ознакомление с той комплектацией, которая прописана в договоре. В идеале, данные на бумаге должны соответствовать действительности. Что же касается отделки предчистовой, то при проверке её стоит обратить первоочередное внимание на такие аспекты:

  1. Качество штукатурки – должны отсутствовать дефекты, отслоения и следы инструментов. Максимально допустимое расхождение по гладкости составляет порядка 2 мм;
  2. Бетонная стяжка – должна быть ровной, без пустот и провалов. Особое внимание стоит уделить углам, они не должны быть приподняты и «завалены»;
  3. Остекление – сколы, трещины и царапины не приемлемы, створки должны хорошо открываться, а расположение подоконников не должно быть препятствием, идущему от радиаторов теплу.

Стоит помнить и о том, что продажа недвижимости с минимальным уровнем отделки предусматривает установку отопительной системы, которая должна соответствовать таким критериям:

  • Промежуток от пола – от 6 см;
  • Расстояние между радиатором и подоконником – 5 см;
  • Отступ радиатора от стены – 2,5 см.

Квартира с отделкой

При покупке квартиры с уже готовой отделкой стоит также осведомиться об используемых при ремонте материалах. Они должны соответствовать заявленным, в том числе и по торговой марке, а сам ремонт не должен иметь видимых дефектов – потрескавшиеся стены, отошедшие обои, отклеивающаяся плитка и прочее.

Впрочем, эксперты сходятся на том, что застройщику невыгодно сознательно идти на сокрытие дефектов, поскольку если покупка жилья проходит в соответствии с 214-ФЗ, то гарантия в этом случае достигает 5 лет. А этого более чем достаточно для выявления всех недостатков и обращения в судебные инстанции для их устранения за счёт строительной компании.

Типичные дефекты новостроек

Практика показывает, что многим новостройкам зачастую характерны типичные проблемы, среди которых:

  • Помещения на последнем этаже «страдают» от неправильно выполненной теплоизоляции, вследствие чего в зимний период находиться в них некомфортно;
  • Квартиры на первом этаже могут иметь некачественную гидроизоляцию, что может стать причиной появления в помещении сырости и плесени;
  • Имеют место и проблемы с герметизацией балконных плит;
  • Низкое качество оконных блоков, которые уже после первого дождя начинают протекать;
  • Бетонная стяжка с пустотами и дефектами. Подобная неприятность может в скором времени привести к выходу из строя чистового пола;
  • Неправильно просчитанная система вентилирования. В этом случае возможно нарушение микроклимата в квартире, когда зимой холодный, а летом горячий воздух заполняет помещение.

Приобретение квартиры на вторичном рынке имеет свои риски, основной из которых — возможность оспаривания права на квартиру, поэтому в целях проверки чистоты сделки необходимо, в частности, удостовериться в подлинности представленных вам документов и отсутствии притязаний третьих лиц на квартиру.

1. Основания для оспаривания прав на квартиру

Основаниями для оспаривания прав на квартиру могут быть:

  • конфликт между прошлыми наследниками квартиры или попытка раздела квартиры бывшими супругами после расторжения брака;
  • признание бывшего продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по причине преклонного возраста и (или) душевных расстройств, алкоголизма или наркомании);
  • возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире лица;
  • появление безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире;
  • выписка из квартиры без согласия органа опеки и попечительства несовершеннолетних детей, прописанных в данной квартире.

2. Документы, требующие проверки перед заключением сделки

Чтобы не допустить возникновения рисков или минимизировать их, необходимо изучить следующие документы.

2.1. Документы продавца

К таким документам, в первую очередь, относятся:

  • паспорт (гражданство РФ или иное);
  • справка из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца (выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения).

2.2. Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру и полномочия представителя

К указанным документам относятся (ст. 185.1 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ; ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст.

Что необходимо проверить перед покупкой квартиры в новостройке

28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ; ст. 34.4 Основ законодательства о нотариате):

  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 — ЕГРП), выданная Росреестром. До 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство);
  • нотариальная доверенность (подлинник) в случае продажи квартиры по доверенности. Желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности либо воспользоваться сервисом проверки доверенностей в составе Единой информационной системы нотариата с помощью сети Интернет;
  • нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартира приобреталась в период брака.

2.3. Документы и сведения для проверки отсутствия притязаний третьих лиц

К таким документам, в частности, относятся (ст. 62 Закона N 218-ФЗ):

  • выписка из домовой книги, в которой содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах;
  • выписка из ЕГРН, в которой содержатся сведения обо всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры.

Важно, чтобы выписка из ЕГРН была актуальной (уже через несколько дней она может устареть).

По запросу, направленному нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме, запрошенные сведения предоставляются в электронной форме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Из выписки видно, находилась ли квартира под арестом, была ли обременена каким-либо иным образом, сколько раз продавалась, дарилась, были ли в отношении данной квартиры гражданско-правовые споры.

Обратите внимание!

Если есть какие-либо сомнения (частые продажи квартиры, продажа по доверенности, временная выписка из квартиры и т.п.), обратите внимание на давность этих сделок или споров, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).

Если сведения о квартире в ЕГРН отсутствуют, значит, после приватизации никаких сделок с ней не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с недвижимостью вносятся в ЕГРН с 31.01.1998. Сведения о сделках до указанной даты можно получить либо в местной администрации (в Москве уполномоченным органом является Департамент городского имущества г. Москвы и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган (ч. 1 ст. 69 Закона N 218-ФЗ).

В этом случае при продаже квартиры в ЕГРН сначала вносятся сведения о квартире, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю.

Указанный вариант покупки квартиры является наиболее предпочтительным и безопасным. Однако и в этом случае следует обращать особое внимание на ранее прописанных в квартире жильцов (несовершеннолетних, престарелых, отбывающих срок лишения свободы и безвестно отсутствующих) (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Полезная информация по вопросу

Официальный сайт Росреестра — https://rosreestr.ru

Официальный сайт Федеральной нотариальной палаты — https://notariat.ru/

Подготовлено на основе материала

адвоката Богаткова С.А.

Регистрация права собственности на квартиру обычно происходит в течение месяца после получения ключей.

При сделках купли-продажи на вторичном рынке, регистрация сделки и оформление права собственности, как правило, осуществляются одновременно. В случае с новостройками ситуация другая: здесь все происходит в несколько этапов. Сначала вы заключаете договор долевого участия, который регистрируется государством в обязательном порядке, но еще не делает вас собственником жилья. Чтобы стать полноправным владельцем квартиры, необходимо выполнение еще некоторых юридических формальностей. Это регистрация недвижимости и оформление права собственности на нее, которые должны быть отражены в государственном реестре.

Основные этапы регистрации недвижимости в новостройках

Договор долевого строительства не делает вас собственником, поскольку объекта недвижимости как такового еще не существует. Однако он дает вам право требования оформления квартиры в собственность после постройки дома. Это же касается и другого документа – договора переуступки прав требования, который у вас имеется, если вы приобретали жилье у другого инвестора на стадии строительства.

Регистрация недвижимости в новостройке начинается после фактического окончания строительства. Застройщик должен сдать дом государственной комиссии, получить разрешение на введение объекта в эксплуатацию и оформить еще ряд документов. После этого здание превращается в объект недвижимого имущества, получает почтовый адрес, подключается к городским сетям. Далее вам потребуется подписать с застройщиком акт сдачи-приемки квартиры, после чего можно приступать к оформлению права собственности.

Государственная регистрация недвижимости в новостройке может осуществляться тремя способами:

  • Компанией-застройщиком. Здесь все ваши действия сведутся к представлению некоторых документов и оформлению доверенности, по которой представитель застройщика сможет действовать от вашего лица.

    3 вопроса для проверки строительной компании перед покупкой жилья

    Недостаток этого способа – более долгий срок регистрации, поскольку документы оформляются на весь дом сразу.

  • Самостоятельно. В этом случае, вам потребуется самому предоставить пакет документов регистрирующим органам.
  • Через суд. Данная практика используется в ситуациях, когда по тем или иным причинам застройщик не торопится выполнять свои обязательства, нарушая ваши права.

Регистрируем сами

Самостоятельное оформление в собственность новостройки обычно происходит намного быстрее, чем коллективная регистрация застройщиком. Поэтому будущие владельцы новых квартир зачастую выбирают именно этот путь. Чтобы самому зарегистрировать право собственности на новостройку, необходимо подготовить соответствующие документы и сдать их в регистрационную палату по месту нахождения недвижимости.

Самостоятельная регистрация недвижимости и права собственности потребует от вас следующий пакет документов:

  • паспорт;
  • заявление на регистрацию права собственности;
  • договор долевого участия в строительстве;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Согласно законодательству, срок оформления права собственности составляет 30 дней. В течение этого срока вы должны получить документы, подтверждающие регистрацию вашего права собственности и стать полноправным владельцем долгожданного жилья.

Счастливого новоселья!

admin