Как продать долю в доме?

Дата добавления: 11 июля 2019 Категория: Недвижимость

В ряде случаев владение недвижимостью предполагает право собственности не на всю квартиру или дом, а только на определенную их часть. Часть общей жилой площади могла достаться по наследству, в результате деления имущества при разводе, могла быть подарена или куплена. Таких владельцев естественно интересует вопрос, как продать часть дома или квартиры. Разберем все варианты продажи доли в доме, предусмотренные украинским законодательством.

Какая именно у вас общая собственность?

Владение частью дома предполагает право общей собственности, которое может быть двух видов, от которых зависит порядок и возможности продажи части недвижимости.

Первый вариант – долевая собственность, второй – совместная. Долевая предполагает четкое определение долей и это плюс для того, кто интересуется, как продать долю в доме, поскольку статьей 361 Гражданского кодекса Украины предусмотрено право самостоятельно распоряжаться собственной долей в совместной долевой собственности.

В случае с совместной общей собственностью все сложнее, поскольку по закону вы совместно с совладельцами на равных правах владеете всем домом. Бывает, что невозможно физически выделить части каждого владельца, но и в этом случае в документации указывается, какой именно долей владеет каждый собственник, и собственность становится долевой. Возможно ли и как продать часть дома в Украине при такой форме собственности с соблюдением законодательства? Оказывается, это возможно только при согласии совладельцев. Подробнее – дальше.

Преобладающее право совладельца

В обоих случаях в законе предусмотрено преобладающее право совладельца на покупку части дома. Каждый совладелец должен быть извещен о намерении продажи и цене. Часто это оформляется официально: риэлтор, продавец или сопровождающий сделку нотариус направляют всем совладельцам письма с объявлением о планируемой продаже. На рассмотрение предложения совершить покупку совладельцам дается месяц. Если совладельцы изъявят желание часть дома, продавать нужно будет им, причем, поскольку за ними преимущество.

Если совладельцы отказались от покупки, они должны закрепить это заявлением, заверенным лично у нотариуса. Сложности возникают с тем, что совладельцы не всегда хотят посещать нотариуса для решения не своих проблем, это минус. Как видим, владея частью недвижимости лучше дружить с соседями и совладельцами, тогда будет больше шансов договориться.

Совместная собственность

Если собственность общая, необходимо сначала провести процедуру выделения в ней доли, иначе продать не получится. Ведь для продажи нужна оценка недвижимости, а стоимость доли предполагает задокументированное определение этой доли. Таким образом, прежде чем искать ответ на вопрос, как продать половину дома, у владельца должен быть документ о том, что он владеет ½ долей дома.

Как продать долю в доме без согласия совладельцев

Учитывая сложности с нотариально заверенным отказом совладельцев, а иногда и с разыскиванием их, у многих возникает вопрос, как продать часть дома без согласия соседей и возможно ли это.

Возможно, вариантов несколько и все они не идеальны. Первый вариант – собрать информацию о совладельцах, разослать им письма с предложением приобрести долю, подождать месяц, и, если никто не откликнется, начать процедуру продажи. Для этого нужно найти риэлторскую контору, которая согласится сопровождать такую сделку. На это не все соглашаются, так как существует риск обращения совладельцев в суд с попытками отменить сделку.

Второй вариант – оформить сделку договором дарения. Однако по законодательству, одариваемый должен уплатить налог в размере 5% от стоимости жилья и 1,5% военного сбора. Это может обернуться в серьезную сумму, даже если стоимость части дома довольно скромная. Дело в том, что для сделки необходимо получить официальную оценку недвижимости, а она основана не на состоянии вашего дома и принятой между сторонами стоимостью, а на средней стоимости недвижимости в конкретном регионе, городе, районе. Если, к примеру, средняя цена дома в Одессе миллион гривен, а в Одесской области 500 тысяч, то именно так будет оценен и дом, участвующий в сделке, даже если вы продаете его за 100 тысяч гривен. Именно от официальной стоимости и будет насчитываться налог.

Если продать часть дома важно, придется выбирать один из описанных вариантов. Надеемся, что со знанием всех нюансов ваш выбор будет осознанным и взвешенным.

Смотрите так же:

  • Как правильно купить квартиру?
  • Как купить квартиру на вторичном рынке выгодно и безопасно?
  • Жизнь возле моря – не мечта, а реальность! Ведется строительство 5 и 6 очередей ЖК «Новосел», что в Молодежном!
  • Инфографика роста стоимости жилой недвижимости в Одессе
  • Интерактивная карта стоимости недвижимости уже на нашем сайте!

Куплю долю в квартире

Вы хотите продать долю в квартире? Тогда Вам полезно знать, кто может быть у Вас потенциальным покупателем, кто даёт такие объявления: «Куплю долю в квартире». А покупателей есть два вида: основной и дополнительный.

Определить круг потенциальных покупателей очень важно, поскольку от этого зависит цена продаваемой доли. Без этого Вы не сможете её продать в приемлемые сроки, либо вообще не найдёте того, кто согласится её купить.

Объявления в Интернете и в газетах «Куплю долю в квартире» чаще всего дают потенциальные покупатели, условно названные нами «основные». Это профессиональные скупщики долей в квартирах. Обычные люди, которые тоже иногда могут купить долю квартиры, объявлений «Куплю долю в квартире», как правило, не дают. Поэтому если Вы хотите максимально быстро найти покупателя, то лучше искать профессиональных скупщиков долей.

Найти покупателя из простых граждан Вы тоже можете, для этого придётся обращаться в агентство недвижимости, которое будет такого покупателя искать. При этом не стоит рассчитывать, что такой покупатель заплатит Вам дороже. Вовсе нет, он покупает долю квартиры, про которую он знает достаточно много и понимает, как образуются рыночные цены на такую проблемную недвижимость. При этом Вам всё равно в первую очередь будут звонить профессиональные скупщики. И к тому же помощь агентства недвижимости будет стоить Вам дополнительных денег по оплате гонорара риелтора. Поэтому оптимальный для Вас путь — это самостоятельно искать по объявлению «Куплю долю в квартире» профессиональных скупщиков долей.

В каком случае имеет смысл продавать квартирную долю отдельно от всей квартиры?
Это имеет смысл делать только в том случае, если Вы не можете или не хотите проживать в квартире, в которой у Вас есть своя доля. А с другим собственником никак договориться не можете.

Есть и более сложные ситуации, когда между участниками долевой собственности возникает серьёзный конфликт, в котором одна сторона может даже не пускать в квартиру другого собственника. Бывают случаи, когда для такого воспрепятствования не просто меняются замки на входной двери, а может применяться физическая сила, угрозы расправы или даже угрозы, что будут написаны заведомо ложные заявления в полицию, что якобы другой собственник, который рискнул войти в квартиру, обокрал, избил или даже изнасиловал того, кто в квартире занял оборону. И некоторые люди пугаются этого, решают продать долю в квартире.

Вы искали объявление «Куплю долю в квартире» чтобы найти покупателя на проблемную долю? Обращайтесь к нам: 8 (967) 194-99-25 . Наш адрес: 119019, Москва, улица Новый Арбат, дом 21, этаж 9, офис 904.

Вообще какие есть варианты действий у того, у кого есть доля в жилом помещении, куда доступа он не имеет, т.к. другие собственники его не пускают? Варианты такие:

1) Пытаться как-то договориться другими собственниками, если такое ещё возможно.
2) Вселиться в квартиру самостоятельно, взломав входную дверь, на основании статьи 14 Гражданского кодекса РФ, которая допускает самозащиту гражданских прав. Кстати, помните об этой статье и не верьте сотрудникам полиции, которые по незнанию часто начинают говорить, что вселиться в свою же квартиру Вы можете только по решению суда. Это не так. Главное, чтобы Вы не превышали необходимых мер для гражданской самозащиты. Например, если Вы только взломаете дверь и замки, чтобы войти в квартиру, то это самозащита. А если Вы будете ещё ломать мебель, кого-то избивать, то это уже точно превышение необходимых мер. Вселяться можно, если у Вас хватит на эти силы.
3) Предъявить иск в суд о велении и об обязании ответчиков не чинить Вам препятствия в пользовании. Но тут есть минус, что судебный пристав-исполнитель вселит Вас только один раз, составит акт об исполнении решения суда. А потом Вас опять могут не пустить в квартиру. Тогда либо опять в суд, либо смотрите второй вариант. Но как вообще жить в квартире, если Вы, например, не можете терпеть бытового хамства? Ведь вся жизнь может так превратиться в кошмар. Т.е. вселение не для каждого выход.
4) Оставить всё так, как сложилось, позволив другим собственникам пользоваться всей квартирой единолично, в том числе и Вашей долей. Будете жить с осознанием того, что Вам от такой недвижимости никакой пользы нет. Либо вообще забудете про неё. Некоторых несчастных собственников такой вариант устраивает.
5) Продать долю в квартире третьим лицам. Тогда садитесь в Интернете и смотрите по словосочетанию «Куплю долю в квартире» имеющиеся предложения на тематических сайтах.

Куплю долю в квартире. Звоните: 8 (967) 194-99-25.

Немного следует сказать по существующим ценам на проблемные доли. Кстати, проблемная доля — это каждая доля, которая продаётся отдельной от всей квартиры. Поверьте, что так считает абсолютно каждый покупатель.

Интересно то, что реальные цены не знают даже профессиональные оценщики, которые профессионально готовят оценочные отчёты. Они в своих отчётах используют реальные предложения о продаваемых долях. Но только продавать и продать это разные вещи. Не думайте, что если кто-то выставляет на продажу ½ квартирную долю за ½ часть от рыночной цены всех этой квартиры, то он сможет её продать. Нет, никто не купит.

Что Вы бы решили для себя: куплю целую однокомнатную квартиру или за те же деньги куплю долю в квартире, пусть и большей по площади? Адекватному человеку понятно, что в таком случае отдельная квартира гораздо лучше, а квартирная доля, которая уже содержит в себе проблему и конфликт. Может ещё и так оказаться, что в квартиру, где купите долю, Вас ещё и не пустят.

Поэтому проблемная квартирная доля всегда стоит дешевле. И скидкой в 10-20% тут тоже не обойдётесь. Рыночные цены сложились так, что доля квартиры стоит обычно от 35 до 45% от цены соответствующей части квартиры, если бы квартира продавалась целиком.
Это означает, что в однокомнатной квартире ценой за пять миллионов рублей одна вторая доля будет стоить:
5 000 000 / 2 х (35 или 45) % = 875 000 или 1 125 000 рублей
Скорее всего, первая цена, т.к. квартира вообще однокомнатная, где невозможно жить двум посторонним людям.

Будем надеяться, что наши советы Вам, если Вы искали в поисковых системах по словам «Куплю долю в квартире» будут полезны и Вы сможете найти покупателя и решите свою проблему раз и навсегда. Хотя по вопросу продажи можете обратиться и к нам.

Вы пришли к нам на сайт по объявлению «Куплю долю в квартире в Москве» и хотите найти покупателя на долю? Тогда звоните нам: 8 (967) 194-99-25 . Наш адрес: 119019, Москва, улица Новый Арбат, дом 21, этаж 9, офис 904.

Как продать дом на два хозяина? Как продать дом без согласия совладельца? Как правильно продать дом с землей? Можно ли продать дом без земли? Можно ли подарить дом без кадастрового номера? Почему не могу продать долю в доме, если второй собственник против?

Молодой продавец части дома в Подольском районе г. Киева обеспокоенно спросил у риэлтора:

  • «Как продать одну часть дома, если собственник другой части не хочет давать согласие на сделку? На моего пожилого дядю, который злоупотребляет спиртным, не действуют никакие уговоры. Свои прежние обещания не помнит. Отказывается идти к нотариусу. Саботирует любые переговоры с покупателями и их агентами. Жить в одном доме с дядей мы не намерены. Часть дома — наследство от папы. Планируем продать свою законную недвижимость»

Риэлтор в консультации клиента сослался на 362 статью Гражданского Кодекса Украины.

Преобладающее право покупки доли в праве общей долевой собственности.

1. В случае продажи доли в праве общей долевой собственности совладелец имеет преобладающее право перед другими лицами на ее покупку по цене, объявленной для продажи, и на других равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

2. Продавец доли в праве общей долевой собственности обязан письменно сообщить другим совладельцам о намерении продать свою долю, указав цену и прочие условия, при которых он ее продает.

3. Если другие совладельцы отказались от осуществления преобладающего права покупки или не осуществят этого права относительно недвижимого имущества на протяжении одного месяца, а относительно движимого имущества — на протяжении десяти дней со дня получения ими сообщения, продавец имеет право продать свою долю другому лицу.

4. Если желание приобрести долю в праве общей частичной собственности обнаружили несколько совладельцев, продавец имеет право выбора покупателя.

Как продавали часть дома с землей в реалиях столичного рынка недвижимости?

Продавцом был подписан предварительный договор с покупателем части дома. Нотариус подготовила письмо, адресованное второму совладельцу дома, с сообщением о вполне законном преобладающем праве выкупить часть дома по цене — Х. В письме указали дату и время сделки — Y. Письмо было отправлено с уведомлением по адресу проживания второго совладельца.

Ровно через месяц — в назначенный день и час второй совладелец частного дома на сделку не явился. В связи с этим обстоятельством, нотариус получил законное право провести сделку купли-продажи части дома с покупателем, которого выбрал продавец. До этого момента продавец с покупателем честно оговорили все условия планируемой сделки. Подписали предварительный договор в конторе нотариуса. И выполнили все рекомендации риэлтора.

По большему счету, сделка состоялась благодаря активным и грамотным переговорам опытного риэлтора с потенциальными покупателями части дома. Дом находился в достаточно удачной локации Киева, и был презентован на рынке по хорошей цене. Покупатели с энтузиазмом приходили на просмотры дома. Однако, их сомнения и страхи в связи с неправильным пониманием законности продажи долей дома, продавцу не просто было преодолеть.

Молодой рассудительный покупатель, который без лишних эмоций разобрался с особенностями продажи долей частного дома, приобрел достаточно выгодную недвижимость в перспективном районе Киева возле озера и леса.

Позже покупатель заказал у специалистов пристройку к своей части дома. И со временем стал счастливым обладателем добротного частного дома из кирпича по начальной цене однокомнатной квартиры в многоквартирном доме.

  • «Один сосед за стеной — не такая большая проблема. С одним человеком всегда проще договориться» — резюмировал после сделки дальновидный покупатель части дома в Подольском районе Киева.

Молодой продавец был очень счастлив и рад тому, что долгий имущественный конфликт с родственником благополучно завершился. На деньги от продажи своего наследства семья продавца купила то, о чем долго мечтала.

Бывшие супруги, а также большинство тех, кто получил жильё в подарок, в наследство или через приватизацию – всё это многомиллионная армия «сособственников», владеющих долями в квартирах. Именно на объекты находящиеся в долевой собственности приходится львиная доля квартирных конфликтов, разрешить которые не может даже обращение в суд. Зато внесудебные механизмы предлагают целых четыре способа вывести собственников из конфликта с соблюдением интересов всех его участников. Это работает даже в тех случаях, когда распря дошла до стадии, когда стороны уже не способны к мирным переговорам.

Юрист Российской гильдии риэлторов Наталья Михайлюкова призналась, что каждый день к ней на консультацию приходят люди, проживающие в квартирах, находящихся в долевой собственности. Главный вопрос – что делать, если другие сособственники пожелают вселиться в эту квартиру, продать свою долю или как-то иначе заявят свои права.

В настоящее время в Екатеринбурге через агентства недвижимости продаётся всего около полусотни отдельных долей в квартирах. Всего же на рынке таких объектов гораздо больше, но реализуются они частным порядком или через чёрных риэлторов, без привлечения солидных агентств. Так происходит из-за того, что профессиональные участники рынка крайне неохотно работают с отдельными имущественными долями.

Юлия Балай директор офиса АН «Новосёл» Если доля в собственности на квартиру выставляется на свободную продажу – это почти наверняка означает, что между сособственниками конфликт, и они уже не способны решить ситуацию мирно, даже при условии, что этот путь позволит совладельцам получить большую выгоду. Продажа отдельной доли в квартире на сторону – это всегда потеря денег – порядка 30% от стоимости объекта. То есть половина квартиры стоимостью 2 миллиона будет продана не за миллион, а за 700 тысяч. Да и в этом случае шанс на продажу один из десяти. Если в агентство приходит клиент, продающий отдельную долю, риэлтор понимает, что взявшись за её продажу, он окажется в крайне неприятной ситуации. Единственный путь для риэлтора помочь такому клиенту и сохранить своё лицо – это стать медиатором – посредником между совладельцами и постараться решить ситуацию в интересах всех собственников, оставив «за скобками» все личные отношения участников.

Продажа доли квартиры «на сторону» – вариант не только проигрышный в плане денег, но и чреватый дальнейшим разрастанием конфликта, за счёт включения в него нового собственника доли. При этом существует четыре мирных (и экономически целесообразных) способа решить ситуацию с проблемной долей. Разумеется, собственники проблемных объектов знают или, по крайней мере, догадываются о существовании этих способов, но не всегда понимают, как реализовать их в реальной жизни, особенно в условиях конфликта между совладельцами.

Способ 1. Продать квартиру целиком

Если собственники продадут «долевую» квартиру целиком, то получат за неё полную стоимость. И уж её-то можно будет разделить пропорционально долям. После чего каждый на свои деньги покупает себе жильё или использует их иным способом. Схема может быть эффективной, даже если изначально в долевой собственности находится всего лишь однокомнатная квартира.

Юлия Балай директор офиса АН «Новосёл» После мужчины осталась однокомнатная квартира, приобретённая не в браке. На неё претендовала супруга (теперь уже вдова) и ребёнок от первого брака наследодателя. Соответственно, каждый имел право на одну вторую долю в собственности. Прийти к общему решению у наследников не получалось. Один из сособственников попытался продать свою долю, но не смог. В результате в квартире никто не жил и даже в аренду её сдать было невозможно. Мать ребёнка (бывшая супруга наследодателя) обратилась к риэлтору. Тот нашёл две комнаты в коммуналках, суммарная стоимость которых равнялась рыночной стоимости спорной квартиры. Такой вариант «размена» стороны устроил. Квартира была продана, наследники взамен своих долей получили по комнате, и теперь сдают их в аренду.

Способ 2. Один из сособственников продаёт долю другому

С точки зрения логистики продажа доли «среди своих» – это самый простой вариант: не надо искать покупателя, а также оповещать всех сособственников о желании продать свою долю. То есть если доля продаётся на сторону, продавец обязан предложить выкупить эту долю другим совладельцам (подробнее об этом – ниже). Если же владелец доли продаёт её одному из сособственников, то продажу ни с кем согласовывать не надо, даже если квартирой владеют ещё и другие люди.

Отдельно стоит рассмотреть вопрос определения цены продающейся доли. Как замечает специалист по недвижимости АН «Линк» Влада Павлова, при купле-продаже доли между совладельцами всегда есть заинтересованное лицо. Именно оно вынуждено соглашаться на условия другой стороны по сделке. Например, недавно владелец четырёх долей в квартире стоимостью 3 млн руб., выкупил пятую долю за 1 млн руб., то есть переплатил более чем в полтора раза. Нередко возникает обратная ситуация – владелец малой доли, чтобы получить за неё хоть что-то, отдает долю за бесценок. Бывает, что за десятую часть реальной цены.

Впрочем, часто самое сложное при внутренней продаже – это не определение цены, а принципиальная возможность провести переговоры.

Влада Павлова специалист по недвижимости АН «Линк» Случай из практики. Квартира приватизирована на троих – папу, маму и ребёнка. Родители развелись, отец выехал из квартиры и прекратил всякие отношения с бывшей женой. Её попытки выкупить долю супруга не заканчивались ничем. Это продолжалось 8 лет! В итоге женщина обратилась к риэлтору. Тот отправил мужчине письмо: «Супруга хочет выкупить Вашу долю, если Вам это интересно – свяжитесь со мной». С риэлтором человек согласился общаться. Сделка оформлялась так, чтобы бывшие супруги не встретились лично. Так как выкупалась последняя доля в квартире, банк согласился дать на неё ипотечный кредит. Так даже в банке при оформлении сделки бывшие супруги – продавец и покупатель – находилась в разных комнатах. Тем не менее, куплю-продажу оформили. Замечу, что женщина смогла выкупить долю, даже не имея достаточной суммы – с помощью ипотеки.

Кстати, если владелец малой доли отказывается продать её другим совладельцам, то теоретически существует возможность заставить его это сделать. Из ст. 252 Гражданского кодекса РФ следует, что если доля собственника незначительна, и он не живёт в квартире, то даже без его согласия суд может указать другим совладельцам, выплатить ему стоимость доли и забрать эту долю себе. Об этом же говорится в Определении Верховного Суда РФ N 56-В06-17 от 24.10.06. Однако на практике «насильственный» выкуп доли практически не применяется.

Способ 3. Договориться о совместном пользовании квартирой

Участники долевой собственности могут установить порядок пользования долями между собой. Это, кстати, наиболее распространённая схема. Впрочем, в реальности она срабатывает, если комнат в квартире не меньше, чем сторон, желающих в ней проживать. Если же квартира, например, однокомнатная, то либо к решению конфликта подключается суд, либо совладельцы находят нетривиальные решения. Например, общую квартиру можно сдавать в аренду и делить полученный доход соразмерно долям. Или вот ещё вариант – совладельцы договариваются жить в квартире по очереди, каждый, например, по году.

Людмила Плотникова юрист Уральской палаты недвижимости Если же диалог между сособственниками не получается, то следует обратиться в суд. Тот определит порядок пользования площадью с учетом реальной ситуации каждого собственника. В расчет будут приняты наличие у каждого из совладельцев иной жилплощади, детей, иждивенцев, финансовое положение и прочее. Если квартира однокомнатная, то может быть вынесено решение, что в ней имеет право проживать многодетный владелец меньшей доли, не имеющий другого жилья, а владельца большей доли из спорной квартиры «попросят» на основании того, что у него есть в собственности иная жилплощадь.

Юристы вспоминают случаи, когда суд выселял из квартиры сособственника живущего в ней и вселял другого совладельца. Впрочем, если речь идет о квартире с двумя и более комнатами, то обычно суд передает совладельцам комнаты в пользование, ориентируясь на размеры комнат и долей в собственности.

Способ 4. Арендовать долю у совладельца

Данный вариант является разновидностью способа №3. Здесь сторонам надо тоже договориться о совместном пользовании. Но в итоге сособственники выступают в разном амплуа.

Наталья Михайлюкова юрист Российской гильдии риэлторов Если квартира не позволяет пользоваться ею всем сособственникам, то бывает, что они договариваются так – один совладелец проживает в квартире, и отдаёт другому что-то вроде арендной платы, рассчитанной исходя из размеров долей.

Теоретически существует ещё и пятый способ решить ситуацию с проблемной долей, но на практике она годится (иногда) только для частных домов, но не для квартир. Речь идёт о выделении доли в натуре. По взаимному согласию или по решению суда жильё может быть физически поделено меду совладельцами. Каждый получит в пользование его часть. Но в каждой такой части должна быть не только жилая комната, но и кухня, санузел и отдельный вход. Организовать в отдельной квартире несколько входов, кухонь и санузлов невозможно. Иногда такое можно сделать в частном доме.

Что делать отвергнутому совладельцу (три варианта решения проблемы)

Если же владельцы долей так и не смогли прийти к единому решению, то история может развиваться по одному из трёх сценариев, причём во всех из них сособственник, проживающий в квартире, продолжает в ней жить, а вот действия изгнанного совладельца могут быть различными. Он может «плюнуть и забыть», либо вселиться через суд (описано в 3 способе), либо передать свою долю на сторону. Доли квартир покупают неохотно, тем не менее, некоторый спрос на них имеется.

Елена Николаева управляющий партнер компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Долю в квартире человек покупает в трёх случаях. Кто-то приобретает долю для своего проживания. Он надеется, что сможет договориться с другими сособственниками о совместном пользовании жильем. Это довольно рискованный вариант, но иногда так делают. Второй случай – доля покупается для получения постоянной прописки. Доля может быть маленькой, например, одна сотая квартиры. И, наконец, существуют профессиональные рейдеры. Они покупают доли в квартире для того, чтобы навязать старому сособственнику свои условия – чаще всего вынудить к продаже доли.

Как замечают риэлторы, если человек готов купить часть квартиры именно для проживания, то правильнее будет купить не долю в квартире, а комнату в коммуналке или общежитии. В этом случае права жильцов обозначены более чётко. Тем не менее, есть примеры, когда покупатели долей довольно мирно сосуществуют с соседями по квартире. Впрочем, есть и примеры другого рода – а именно когда доля в квартире приобретается с целью довести накал страстей до предела и поиметь с этого профит, или попросту купить долю несчастного совладельца по дешёвке.

Наталья Михайлюкова юрист Российской гильдии риэлторов Некоторое время назад в Екатеринбурге получил реальный срок человек, целенаправленно угнетавший сособственников по квартире. Он дебоширил, мазал двери креозотом, доходило до физического насилия. Но сразу скажу, этот случай скорее исключение. Найти управу на агрессивного совладельца очень трудно. В описанном случае дело дошло до суда, потому что у человека были доли в нескольких квартирах и во всех он пытался выжить соседей. Причём это были не только бабушки-дедушки, но и вполне социально адаптированные люди. Им удалось связаться друг с другом, они обратились в прокуратуру. Суд учёл, что у дебошира есть доли в разных квартирах, и он осознанно не консолидировал их – не поменял в одну квартиру.

1. Продать

Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о правилах поведения собственников долей квартир, а также описывал тонкости процедуры продажи доли в праве собственности. За последнее время практика проведения продаж немного изменилась. Продать долю стало проще.

Влада Павлова специалист по недвижимости АН «Линк» По закону сособственник, продающий долю «на сторону», обязан предложить купить её другим совладельцам квартиры. Другие сособственники, если не готовы выкупить долю, пишут отказ от покупки. Если они находятся далеко или не идут на контакт, можно отправить им телеграммы с предложением о продаже. Тогда сособственники не смогут потом заявить, что их право на выкуп доли нарушено, и через суд аннулировать сделку. Ранее практика была такова, что телеграммы надо было отравлять по адресам регистрации сособственников. Эти адреса могли быть неизвестны человеку, продающему долю. Сейчас достаточно направить телеграммы на адрес квартиры, доля в которой продаётся. Суд сегодня рассуждает так: если у тебя есть собственность, то ты должен о ней заботиться, хотя бы проверять почту.

Разместить объявление о продаже доли в квартире можно в рубрике «продажа квартир» портала METRTV.ru. Важно не забыть указать в соответствующем поле размер продаваемой доли.

2. Подарить

Часто для отчуждения доли в квартире используют договор дарения. В этом случае согласие сособственников не требуется. Если под дарение была замаскирована продажа, то сделка может быть оспорена через суд, но на практике почти невозможно доказать, что была именно продажа, а не дарение.

Юлия Балай директор офиса АН «Новосёл» Сравнительно недавний случай: в квартире проживали женщина с ребёнком и её брат – владелец одной третьей доли объекта. Не поставив в известность родных, он передал свою долю через договор дарения. Женщина попыталась оспорить сделку в Орджоникидзевском суде, но там сделку притворной не признали. Судья потребовал доказательств передачи денег. Разумеется, никаких доказательств не было.

Впрочем, даже если суд признал сделку, проведённую через дарение, притворной, это отнюдь не значит, что долю у нового собственника заберут. Суд переведёт права покупателя на совладельца, оспорившего сделку, но если совладелец не выкупит эту долю, она останется у «постореннего» владельца.

3. Отдать за долги

И наконец, третий способ отчуждения долевой собственности – через соглашение об отступном. Собственник доли заключает с покупателем договор займа на сумму, по которой он планирует продать долю. В качестве залога по займу оформляется доля. После регистрации залога в Росреестре и получения собственником денег у заимодавца (покупателя) оформляется соглашение об отступном, по которому заимодавец прощает долг и получает в замен предмет залога – то есть долю квартиры.

Наталья Михайлюкова юрист Российской гильдии риэлторов Доли в квартирах через отступное сейчас отчуждают редко. Проще это сделать через обычную куплю-продажу. Зато по такой схеме нередко проводят сделки с парковочными местами. Такое место – это доля в праве собственности на всю парковку. И всем сособственникам надо направить предложение о покупке доли. Был случай, человек, продающий парковочное место рассылал 255 телеграмм, при этом выяснилось, что 8 сособственников живут в странах, с которыми нет телеграфного сообщения. В итоге сделку провели через договор займа и отступное.

Не забывайте про нотариуса

2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса. Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.

Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.

Ранее по теме:

  • Правила хорошего поведения для собственников долей квартир

Полезные сервисы:

admin