Как отменить торги по продаже имущества должника?

Закон предусматривает, что в некоторых случаях продажа может осуществляться только на торгах. Торги по продаже имущества должников относятся именно к этой категории. Они должны проходить в форме открытого аукциона, как по составу участников, так и по форме подачи предложений о цене.

Процесс реализации имущества на торгах выглядит так:

1. Суд выносит решение о взыскании долга и обращении взыскания на имущество (квартиру, дом, автомобиль и т.п.);

2. Судебный пристав-исполнитель получает от взыскателя исполнительный лист и готовит имущество к торгам: арестовывает его, организует хранение, собирает необходимые документы (отчет об оценке имущества, сведения об имуществе — выписку ЕГРП, документы БТИ, кадастровый паспорт, копию свидетельства о собственности и др.).

3. Судебный пристав-исполнитель передает заявку на торги в Росимущество или его территориальные органы. Росимущество распределяет поданные заявки среди аккредитованных организаторов торгов.

4. Организатор торгов размещает на официальном сайте в сети интернет www.torgi.gov.ru извещение о продаже, а также документы о продаваемом имуществе. В составе извещения о проведении торгов обязательно должны быть указаны дата, время и место проведения торгов; порядок подачи заявки на участие в торгах, прилагаемые к заявке документы, время для ознакомления с документами о продаваемом имуществе.

На этом этапе организаторы торгов очень часто допускают нарушения порядка проведения торгов , например:

— в извещении не указываются существенные сведения о продаваемом имуществе;

— извещение содержит противоречия о времени подачи заявок (в начале извещения указано одно, в конце — другое);

— указан слишком короткий срок для подачи заявок на участие в торгах;

— не указано, где и как можно ознакомиться с документацией о торгах;

— имеются описки в тексте извещения (например, квартира площадью 202,4 кв.м. фигурирует как 20,24 кв.м.);

5. Согласно законодательства, организатор торгов обязан привлечь электронную торговую площадку (ЭТП), на которой торги проходят в электронной форме. Чтобы зарегистрироваться на ЭТП и принять участие в торгах, надо подать заявку на регистрацию на ЭТП, предоставить свой паспорт и получить электронную цифровую подпись. Параллельно необходимо оплатить задаток на участие в торгах в размере, указанном в извещении о торгах.

На этом этапе организатор торгов и электронная торговая площадка частно нарушают законодательство, например:

— срок регистрации на торговой площадке — слишком длинный и не позволяет оперативно получить регистрацию;

— за регистрацию на торговой площадке взимаются незаконные комиссии (которые ограничены только фантазией ЭТП);

— процедура регистрации состоит из нескольких шагов, сроки по которым не прописаны или приводят к необоснованной задержке в регистрации;

— ЭТП отказывает в регистрации по надуманным предлогам, например — нечеткий скан паспорта, или на счет ЭТП не поступили денежные средства за регистрацию, или — к заявке на регистрацию якобы не приложены документы и т.д.

— претендент не допускается на торги — по самым разным основаниям: организатор торгов «не видит» сумму задатка

Отказ в регистрации на электронной торговой площадке является основанием для отмены торгов.

Системное толкование норм права свидетельствует о том, что именно организатор торгов по продаже имущества должен позаботиться о том, чтобы электронная торговая площадка работала корректно и не допускала нарушений. Если нарушение состоялось — за него ответит организатор торгов.

6. В день торгов организатор торгов и электронная торговая площадка должны обеспечить доступ всех участников торгов к системе подачи ценовых предложений.

Если кто-то из участников не может зайти под своим обычным логином и паролем на торговую площадке — поздравляем! — вы, скорее всего, попали на «заказные торги». Это означает, что имущество уже кто-то «заказал» и организатор торгов (либо электронная торговая площадка) хочет продать его своим «заказчикам».

Доказать факт того, что вы вводите корректный пароль, можно только с помощью специалистов. Поэтому, если Вы заранее не позаботились о сопровождении Ваших торгов юристами или экспертами — доказать нарушение и оспорить торги по продаже имущества будет очень сложно.

Еще один вариант мошенничеств на торгах — случаи, когда при подаче ценового предложения у вас вдруг «вылезают» цифры, которые Вы не ставили. Это также является признаком подставных торгов. Либо ЭТП не показывает повышение после Вашей ставки, а через некоторое время оказывается, что Ваша ставка была превышена и торги выиграло лицо, повысившее ставку.

7. Организатор торгов подписывает с выигравшим участником протокол торгов, договор купли-продажи, после чего победитель оплачивает полную цену имущества (задаток засчитывается в стоимость договора).

8. Победитель торгов подписывает акт приема-передачи имущества с судебным приставом и получает имущество уже «в натуре».

9 После торгов победитель может столкнуться с тем, что проигравшие участники, должник или кредитор оспаривают торги; также торги могут оспорить лица, проживающие в квартире (если на торгах реализуется квартира). Поэтому крайне важно, чтобы и организатор торгов, и судебный пристав, и победитель торгов корректно подготовили все документы и провели торги в строгом соответствии с законодательством. В случае отмены торгов они назначаются заново.

Компания «Симоненко и Партнеры» предоставляет следующие юридические услуги:

— отмена незаконных торгов по продаже имущества должников;

— оспаривание действий организатора торгов;

— оспаривание действий электронной торговой площадки;

— комплексное сопровождение участия в торгах.

Стоимость услуг Вы можете уточнить по телефону: +7(495)410-21-05, либо обратившись через форму обратной связи.

Новости по теме:

— отмена торгов по продаже имущества должников (смотрите решение об отмене незаконных торгов)

Вопросы по теме:

1. Можно ли достоверно зафиксировать факт недопуска к торгам?

— Да, можно. Уже есть современные средства фиксации, которые позволяют зафиксировать факт недопуска участника торгов к торгам, что является нарушением законодательства и приводит к отмене торгов. Однако готовиться к такой фиксации необходимо заранее.

2. Какой срок выделен на отмену торгов?

— Подать жалобу в ФАС (Федеральную антимонопольную службу) можно в течение 10 дней с даты проведения торгов. Если в этот срок Вы не уложились, можно собрать доказательства и подать документы в суд по месту нахождения организации — ответчика (ЭТП или организатора торгов). Если Вы сомневаетесь в законности торгов по продаже недвижимого имущества — надо подавать в суд по месту нахождения имущества.

3. Как вернуть имущество, незаконно проданное на торгах?

— Для этого при подаче иска в суд надо заявить о применении обеспечительных мер, то есть — об аресте и запрещении любых регистрационных действий с квартирой. По вопросу принятия обеспечительных мер суд выносит отдельное определение, которое направляется в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. В этом случае, даже если мошенники захотят «пустить квартиру по рукам», это им не удастся — регистрация будет приостановлена до вынесения судом решения по делу.

4. Сколько времени занимает реализация имущества на торгах?

— По законодательству, если судебный пристав не нарушает сроки, имущество передается на торги в срок более 3 месяцев с даты подачи заявления о принудительном исполнении решения суда об обращения взыскания на имущество должника. Реально бывали случаи, когда судебные приставы по нескольку лет не передают имущество на торги. Конечно, в этом случае есть смысл обращаться в надзорные органы — например, в Прокуратуру.

5. Обязательно ли оплачивать задаток по торгам по продаже имущества должников?

— да, обязательно. Но закон устанавливает ограничение суммы задатка: не более 5% — для заложенного имущества, и не более 50% — для другого имущества, реализуемого не на основании законодательства о залоге и об ипотеке. Экономическая сущность задатка — обеспечение исполнения обязательств: то есть, если вы оплачиваете задаток, вы тем самым подтверждаете серьезность намерений участвовать в торгах и свою платежеспособность. В то же время, законом ограничен размер задатка на торгах. Это сделано для того, чтобы в торгах могли принять участие те лица, которые на дату внесения задатка не могут внести полную сумму, но к дате оплаты имущества (а это — 5 дней с даты торгов) — уже смогут внести полную сумму.

6. Вернут ли задаток по торгам, если я заплатил задаток и стал участником торгов, но в самих торгах не участвовал?

— Да, вернут. Задаток не возвращается в одном-единственном случае: если Вы выиграли торги (то есть стали победителем), но в течение 5 дней не заключили договор купли-продажи и не оплатили полную стоимость имущества. Это — репрессивная мера к тем недобросовестным участникам, которые захотят «сорвать» торги. Такие участники поплатятся своим задатком.

Заявление об обжаловании действий частного судебного исполнителя

Внимание! Юридическая компания Закон и Право, обращает ваше внимание на то, что данный документ является базовым и не всегда отвечает требованиям конкретной ситуации. Наши юристы готовы оказать вам помощь в составлении любого правового документа подходящего именно под вашу ситуацию.

В Турксибский районный суд города Алматы

050011, г.Алматы, ____________________

Канцелярия суда: 8 ____________________

Адрес электронной почты суда:

Заявитель: ____________________

ИИН: ____________________

050019, г. Алматы, Медеуский район, ____________________

Представитель по доверенности:

Саржанов Галымжан Турлыбекович

Адрес: г. Алматы, ул. Жибек Жолы, 50, оф.

202., Юридическая контора «Закон и Право»

тел: 8 707 578 57 58 / 8 708 578 57 58.

Ответчик: Частный судебный исполнитель

исполнительного округа г. Алматы

ИИН: ____________________.

050011, г. Алматы, ____________________. ТРЦ «____________________»

тел.:8 ___________________.

соответчики:

  1. АО «____________________»Республика Казахстан, 050000, г. Алматы, ____________________ИИК ____________________БИК ____________________БИН ____________________
  2. ТОО «____________________»,

БИН: ____________________

адрес: РК, 050000, г. Алматы, Алмалинский район, ____________________.

Заявление

об обжаловании действий частного судебного исполнителя

О признании аукциона (торгов) не действительными

От частного судебного исполнителя ____________________ были получены ниже указанные документы:

Согласно полученных документов ___________________ год с аукциона, проведенного частным судебным исполнителем ____________________., было продано принадлежащее Истцу недвижимое имущество, единственное жильё находящегося по адресу г. Алматы, Медеуский район, ____________________Победителем аукциона и покупателем стал гр. ____________________ который, купил моё единственное жильё находящегося по адресу г. Алматы, Медеуский район, ____________________ за 10 281 440 тенге.С проведенным частным судебным исполнителем ____________________., аукционом не согласны, считаем, что были нарушены права должника и торги проведены незаконно.Таким образом изучив предоставленную копию отчета об оценке залога пришли к следующему выводу.Согласно п. 13. ст.2 Закона Республики Казахстан «Об оценочной деятельности», рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчуждён на основании сделки в условиях конкуренции. При этом действительная рыночная цена может быть определена только в том случае, если одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать, и когда принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.Установлено, что при определения оценщиком рыночной стоимости имущества использован только сравнительный метод, а доходный и затратные методы не использованы. Отчет состоит из 18 страниц с указанием в заключительной части отчета итоговой стоимости имущества в размере 19 772 000 тенге.Согласно п.п.21 п.2 Стандарта оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержденного Постановлением Правительства Республики Казахстан от __ февраля 20__ года № 124, сравнительный подход предусматривает следующую последовательность оценочных процедур: 1) сбор и проведение анализа информации о продаже или предложении подобного недвижимого имущества и определения объектов сравнения; 2) выбор метода расчета стоимости объекта оценки с учетом объема и достоверности имеющейся информации; 3) сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с последующим корректированием цены продажи или цены предложения объектов сравнения; 4) определение стоимости объекта оценки путем учета величины корректирующих поправок к стоимости объектов сравнения; 5) согласование полученных результатов расчета.Вместе с тем в анализируемом отчете, в рамках расчета стоимости сравнительным подходом отсутствует обоснование применяемых корректировок (поправок) с объектами сравнения. Кроме того, в соответствии с требованием Стандарта оценки в отчете не приведен подробный расчет стоимости объекта, ограничившись данными указанными в таблице 3.4 отчета, что является нарушением требований стандарта оценки. При выведении итоговой стоимости отсутствует обоснование придания весовых коэффициентов результатам, полученным сравнительным методом, не использован метод анализа иерархий, рекомендованной в методической литературе.Согласно требований стандарта оценки при проведении оценки могут быть приняты категорий для оценки как «отличное», «хорошее», «удовлетворительное», «условно-пригодное» и «негодное». Иных категории для определения состояния квартиры и иного оцениваемого имущества не существует. Вместе с тем указание оценщика на состояние квартиры внутри помещений как среднее не допустимо при определении итоговой стоимости, такой категории не существует.Согласно п.20 Стандарта оценки указано, что величина накопленного износа недвижимого имущества равна совокупности физического, функционального и внешнего (экономического) износов.Оценщик при выведении итоговой стоимости не указал процент износа квартиры, поскольку при оценке имущества имеющий физический износ, оценщик обязан принять к сведению указанный коэффициент.В связи с изложенным, мы считаем в данном случае имеет место некачественная и необъективная оценка. Основными принципами оценочной деятельности являются объективность и достоверность, что не соблюдено при проведении оценки. Указанные нарушения затрагивают интересы истца, поскольку оценка производится на имущество на праве собственности для целей судебных торгов, что предполагает возможное отчуждение в условиях рыночных цен.В соответствии со статьей 257 ГПК при прекращении права собственности имущество оценивается исходя из его рыночной стоимости.В данном случае Истец считает, что некачественная и необъективная оценка затрагивает интересы истца, поскольку погашение задолженности по кредиту за счет имеющегося единственного жилья имеет первоочередное значение для истца, при этом использовать право по погашению задолженности в полном объеме за счет залога.Также при изучении Протокола об итогах аукциона от 23.02.2016 года указан только победитель проведенного аукциона, а именно ____________________, прож Алматинская область, Карасайский район, поселок Кыпгауылды, ул. Бирлик, 14.Тогда как согласно пунктом 4 статьи 74 Закона Республики Казахстан от 2 апреля 2010 года «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» и Приказа Министра юстиции Республики Казахстан от 20 февраля 2015 года № 100, Правила реализации арестованного имущества, в том числе на торгах в форме электронного аукциона, гласит при Объявление о предстоящем электронном аукционе содержит следующие сведения:Дата и время электронного аукциона; наименование лота; стартовая цена (стоимость) лота; размер гарантийного взноса для участия в электронном аукционе и реквизиты банковского счета оператора ЕЭТП, на который должен быть перечислен гарантийный взнос; сроки приема заявок; телефон и адрес оператора ЕЭТП, судебного исполнителя.Также для регистрации в качестве участника электронного аукциона необходимо на веб-портале ЕЭТП зарегистрировать электронную заявку по форме, подписанную ЭЦП участника, с приложением электронной копии платежного документа, подтверждающего перечисления участником электронного аукциона гарантийного взноса. Гарантийный взнос для участия в электронном аукционе устанавливается в размере пяти процентов от оценочной стоимости имущества и вносится на банковский счет оператора ЕЭТП. И что Гарантийный взнос возвращается оператором ЕЭТП в течение двадцати четырех часов с момента наступления условий для его возвращения. Возврат производится участнику на банковский счет, указанный в заявке.В пункте №6. Порядок проведения электронного аукциона, сказано Электронный аукцион проводится при наличии заявок от двух и более зарегистрированных участников на повышение стоимости имущества, а в случае отсутствия предложений аукцион продолжается с переходом на понижение до момента, когда один из участников согласится купить имущество по объявленной цене, которая не должна быть ниже 50 % от первоначальной оценки имущества. Однако в полученных документах от Частного судебного исполнителя не указанны другие участники аукциона.В силу ст.13 Конституции Республики Казахстан каждый имеет право на защиту своих нарушенных или оспариваемых прав, свобод или охраняемых законом интересов.В соответствии со ст.8 ГПК каждый вправе обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых конституционных прав, свобод или охраняемых интересов.В соответствии со ст.15 ГПК РК, стороны избирают в ходе гражданского судопроизводства свою позицию, способы и средства её отстаивания самостоятельно и независимо от суда, других органов и лиц.Согласно статье 33 Закона Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества» залогодатель, а также должник по основному обязательству, если он не является залогодателем, вправе в течение 3 месяцев оспорить результаты торгов в суде по месту нахождения недвижимого имущества в случае нарушения процедуры их проведенияСогласно Закону Республики Казахстан Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей Стати 40. Отсрочка, рассрочка, изменение способа и порядка исполнения, индексация присужденных сумм оговорено При наличии обстоятельств, делающих совершение исполнительных действий затруднительным или невозможным, взыскатель или должник либо судебный исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения вопрос об изменении способа и порядка исполнения. Таким образом согласностатье 74. Реализация арестованного имущества, Реализация арестованного имущества, кроме имущества, изъятого по закону из оборота, независимо от оснований ареста и видов имущества, за исключением имущества, указанного в пункте 3 статьи 77 настоящего Закона, производится судебным исполнителем на торгах в форме электронного аукциона. Торги в форме электронного аукциона проводятся на единой электронной торговой площадке, выбор которой осуществляется уполномоченным органом. Должник после наложения судебным исполнителем ареста и проведения оценки имущества и до изъятия или реализации имущества с письменного разрешения судебного исполнителя и в установленный им срок вправе реализовать арестованное имущество по стоимости не ниже оценочной. В связи, с чем Истец был лишен права само реализации недвижимого имущества тогда как имущество было реализовано путем проведения торгов на понижения и в настоящее время после реализации имущества задолженность остаётся перед банком у истца.Также согласно Статье 72. Очередность реализации имущества должника, при обращении взыскания на имущество физического лица реализация этого имущества осуществляется в следующей очередности:1) в первую очередь — имущество, не являющееся предметами первой необходимости, ценные бумаги, валютные ценности, драгоценные металлы и драгоценные камни, ювелирные изделия, предметы декора и обстановки;2) во вторую очередь — транспортные средства, недвижимое имущество (кроме жилища);3) в третью очередь — жилище.В данном случае Частный судебный исполнитель исполнительного округа г. Алматы ____________________, не сочел нужным Очередность реализации имущества должника согласно Статье 72 Закона Республики Казахстан Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей.В силу ст.ст.65,66 ГПК РК каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений. При этом доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.Согласно ст. 31 ГПК РК иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к юридическому лицу предъявляется по месту нахождения органа юридического лица.Согласно ч.1 ст.219 ГПК РК, при вынесении решения суд оценивает доказательства, определяет какие обстоятельства имеющие значения для дела установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли заявленное требование удовлетворению. Суд разрешает дело в пределах заявленных истцом требований.Также хотим добавить о том, что мы подходим по программу рефинансирования ипотечных жилищных займов где указанно:В целях реализации поручения Главы государства. Правительством и Национальным банком Республики Казахстан принята Программа рефинансирования ипотечных жилищных займов/ипотечных займов. Указанной Программой предполагается, что государственная поддержка будет оказана гражданам, получившим ипотечные жилищные займы/ипотечные займы в период с 20__ по 20__ годы в сумме не более 36 470 000.00 тенге, под обеспечение единственного жилья, в том числе заемщикам, относящимся к социально уязвимым слоям населения согласно статье 68 Закона РК «О жилищных отношениях». ____________________ относится к социально уязвимым слоям населения так как проживает одна. Выделяемые средства будут направлены на облегчение условий обслуживания ипотечных жилищных займов/ипотечных займов и не предполагают списания долгов проблемных заемщиков.Так как вышеуказанная Программа утверждена и на момент исполнительного производства день банк был обязан отозвать исполнительное производство и применить процедуру Гос. программы рефинансирования в отношений ____________________, по условиям утвержденной Программы, а Национальным банком Республики Казахстан в банки второго уровня и ипотечные организации направлены письма о приостановления процедур выселения и реализации залогового жилья заемщиков банков, возврата судебных исков и отзыва исполнительных листов.На основания выше изложенного _______________ год нами было подано Исковое заявление О признании аукциона недействительными однако судья Турксибского районного суда согласно Определения от «__» марта 20__ года возвратил исковое заявление так как обращения такого характера подаются в качестве Частной жалобы в порядке ст. 250 ГПК РК.Исходя из выше изложенного руководствуясь статьями 148,149,150 ГПК РК.

ПРОШУ СУД:
С уважением,
Представитель по доверенности

_________________/ Саржанов Г.Т.

Вернуться к списку статей по юриспруденции

    ОСПАРИВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ПУБЛИЧНЫХ ТОРГОВ В ИСПОЛНИТЕЛЬНОМ ПРОИЗВОДСТВЕ (О СИТУАЦИЯХ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ИМУЩЕСТВА НА ТОРГАХ В РАМКАХ ИСПОЛНИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА)
    А.Д. ЧИЖОВА
    Публичные торги являются тем способом заключения договора, к которому в практике наиболее часто прибегают для реализации имущества должника. Представляется целесообразным рассмотреть как с теоретической, так и с практической точки зрения возможность и основания признания таких торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными.
    Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, возможно путем предъявления самостоятельного иска при одновременном наличии двух необходимых условий. Во-первых, законом или иным нормативным правовым актом должна быть предусмотрена обязательность использования установленной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица при совершении соответствующего юридического акта. Во-вторых, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). В случае если законом или иным нормативным правовым актом предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то самостоятельное оспаривание оценки посредством предъявления отдельного иска не допускается. В таком случае вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) <1>.
    ———————————
    <1> См.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 г. N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» // URL: http:// www.arbitr.ru/ as/ pract/ vas_info_letter/ 2945.html.
    Согласно абзацу 3 ст. 6 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» <2> (далее — «Закон об оценочной деятельности») результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. При этом под заинтересованным лицом в данном случае понимается любое лицо <3>.
    ———————————
    <2> Собрание законодательства РФ. 03.08.1998. N 31. Ст. 3813.
    <3> См., например, Постановление ФАС Московского округа от 31 октября 2002 г. N КА-А40/7268-02 // СПС «КонсультантПлюс».
    Согласно п. 1 ст. 85 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» <4> (далее — «Закон об исполнительном производстве») оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Следовательно, оценка имущества в таком случае производится самим судебным приставом-исполнителем на основании определенных данных (к примеру, материалов статистических органов о средних ценах на товары, сложившихся в месте реализации имущества <5>). Возникает вопрос о применении при реализации имущества судебным приставом-исполнителем законодательства об оценочной деятельности. Представляется, что применение законодательства об оценочной деятельности происходит лишь в том случае, если судебным приставом-исполнителем привлекается оценщик для определения стоимости имущества. Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
    ———————————
    <4> Российская газета. 06.10.2007. N 223.
    <5> См.: Пункт 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 июня 2004 г. N 77 «Обзор практики рассмотрения дел, связанных с исполнением судебными приставами-исполнителями судебных актов арбитражных судов» // URL: http:// www.arbitr.ru/ as/ pract/ vas_info_letter/ 2972.html.
    Оценка имущества, произведенная судебным приставом-исполнителем без привлечения оценщика, может быть обжалована сторонами исполнительного производства в соответствии с Законом об исполнительном производстве или оспорена в суде не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке (п. 7 ст. 85 Закона об исполнительном производстве). Таким образом, в случае если судебным приставом-исполнителем не привлекался оценщик для оценки имущества, выставляемого на торги, оспаривать возможно лишь постановление судебного пристава-исполнителя и лишь в течение определенного периода времени, установленного Законом об исполнительном производстве, т.е. до момента проведения торгов. В случае если такое постановление судебного пристава-исполнителя в течение определенного периода времени не оспаривается, в будущем невозможно оспаривать торги по основанию ненадлежащей оценки.
    Ссылка истца на неправильную оценку имущества, выставленного на публичные торги в рамках исполнительного производства, не может быть принята во внимание при оценке соблюдения порядка их проведения (п. 7 информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 22 декабря 2005 г. N 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» <6>). Оценка имущества судебным приставом-исполнителем производится до начала процедуры проведения публичных торгов (до опубликования информации продавцом). Возможные нарушения при этом не могут рассматриваться в качестве оснований для признания судом торгов недействительными в силу п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации <7> (далее — ГК РФ). Следовательно, положения об оценке имущества судебным приставом-исполнителем не относятся к правилам, установленным законом, при нарушении которых торги могут быть признаны судом недействительными.
    ———————————
    <6> URL: http:// arbitr.ru/ as/ pract/ vas_info_letter/ 2954.html
    <7> Часть первая. Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3301; Часть вторая. Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. N 5. Ст. 410; Часть третья. Российская газета. 28.11.2001. N 233; Часть четвертая. Парламентская газета. 21.12.2006. N 214 — 215.
    В ст. 85 Закона об исполнительном производстве предусмотрены случаи, в которых привлечение оценщика для оценки имущества обязательно. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества, ценных бумаг, не обращающихся на организованном рынке ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественных прав (за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах), драгоценных металлов и драгоценных камней, изделий из них, а также лома таких изделий. Следовательно, устанавливается обязательность привлечения оценщика, но не обязательность величины стоимости, указанной в отчете оценщика. Согласно п. 2 ст. 89 Закона об исполнительном производстве начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, при этом нет обязательности установления в постановлении об оценке величины стоимости объекта оценки, равной или каким-либо образом соотносящейся с такой величиной стоимости, указанной в отчете оценщика. Однако в некоторых судебных решениях указывается, что именно значение величины стоимости, установленной в результате произведенной оценки, используется для определения начальной цены выставленного на торги имущества <8>. Представляется, что при привлечении судебным приставом-исполнителем оценщика требование об оспаривании оценки (отчета оценщика) может заявляться в рамках общего требования об оспаривании торгов.
    ———————————
    <8> См. Постановление ФАС Московского округа от 12 марта 2010 г. N КА-А40/1740-10 // СПС «КонсультантПлюс».
    В совместном Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» <9> (п. 44) говорится о том, что в силу п. 1 ст. 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Вопрос о том, насколько проводимую оценку можно относить к кругу ситуаций, регулируемых правилами, установленными законом, на которые дается ссылка в данном пункте, является спорным. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.
    ———————————
    <9> URL: http:// arbitr.ru/ as/ pract/ post_plenum/ 28318.html
    Обращение взыскания на заложенное имущество производится в судебном и во внесудебном порядке. В судебном порядке обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется судебным приставом-исполнителем на основании решения суда; заложенное имущество реализуется путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, установленном законодательством РФ об исполнительном производстве. Во внесудебном порядке обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется залогодержателем путем уведомления залогодателя на основании соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество либо судебным приставом-исполнителем на основании исполнительной надписи нотариуса (в случае неисполнения залогодателем соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания); в таком случае заложенное имущество может быть реализовано на торгах.
    В случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется решением суда (абзац 1 п. 10 ст. 28.1 Закона РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 «О залоге» <10> (далее — «Закон о залоге»)). Обязательность привлечения оценщика для оценки такого движимого имущества и обязательность величины стоимости имущества, определенной оценщиком, не предусмотрены. В отношении недвижимого имущества в Федеральном законе от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» <11> (далее — «Закон об ипотеке») также не установлено требований об обязательном привлечении оценщика и обязательности величины стоимости объекта оценки. Согласно п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом.
    ———————————
    <10> Российская газета. 06.06.1992. N 129.
    <11> Российская газета. 22.07.1998. N 137.
    Таким образом, в случае реализации на торгах заложенного имущества, обращение взыскания на которое производилось в судебном порядке, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика (признание недействительным отчета оценщика) путем предъявления самостоятельного иска не допускается, так как начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда.
    При реализации на торгах заложенного движимого имущества, обращение взыскания на которое производилось во внесудебном порядке, начальная продажная цена согласно п. 10 ст. 28.1 Закона о залоге определяется в соответствии с договором о залоге (соглашением об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке). В договоре о залоге, предусматривающем право залогодержателя на удовлетворение требований за счет заложенного движимого имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке), или в соглашении об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке могут быть указаны начальная продажная цена заложенного движимого имущества либо порядок ее определения. Если федеральным законом предусмотрено обязательное привлечение оценщика, начальная продажная цена заложенного движимого имущества, с которой начинаются торги, устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, если иное не предусмотрено соглашением сторон об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке.
    Существует ряд случаев, в которых привлечение оценщика при реализации заложенного движимого имущества, обращение взыскания на которое производилось во внесудебном порядке, обязательно. А именно при реализации ценных бумаг, не обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, за исключением инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов, а также случаев обращения взыскания на векселя путем прямого истребования исполнения по векселям в порядке, установленном Федеральным законом от 11 марта 1997 г. N 48-ФЗ «О переводном и простом векселе» <12>; имущественных прав, за исключением дебиторской задолженности, нереализуемой на торгах; драгоценных металлов и драгоценных камней, изделий из них, а также лома таких изделий; коллекционных денежных знаков в рублях и в иностранной валюте; предметов, имеющих историческую или художественную ценность; вещи, стоимость которой по договору о залоге превышает пятьсот тысяч рублей. Следовательно, в данных случаях возможно предъявление требования об оспаривании оценки (отчета оценщика) как самостоятельного, но только до момента заключения сделки.
    ———————————
    <12> Собрание законодательства РФ. 17.03.1997. N 11. Ст. 1238.
    Реализация предмета ипотеки по соглашению сторон при внесудебном порядке обращения взыскания осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени (п. 1 ст. 59 Закона об ипотеке). Пункт 10 ст. 59 Закона об ипотеке предусматривает случаи, когда привлечение оценщика для определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества является обязательным. Это случаи обращения взыскания на право аренды недвижимого имущества, права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также при обращении взыскания на недвижимое имущество, оценка которого по договору об ипотеке составляет более чем пятьсот тысяч рублей. В таких случаях начальная продажная цена предмета ипотеки устанавливается равной восьмидесяти процентам стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика, при условии что иное не определено соглашением сторон об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке.
    Таким образом, в случае если соглашением сторон об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке не установлено иное, начальная продажная цена должна быть равна восьмидесяти процентам стоимости объекта оценки, установленной в отчете оценщика. Следовательно, в указанных в предыдущем абзаце случаях установлена обязательность привлечения оценщика, а также обязательность величины стоимости объекта оценки.
    Согласно п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке, если при реализации заложенного недвижимого имущества без обращения в суд этим законом предусмотрено обязательное привлечение оценщика, начальная продажная цена предмета ипотеки устанавливается равной восьми-десяти процентам стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика, при условии что иное не определено соглашением сторон об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке. Под «иным» в данной норме понимается размер соотношения начальной продажной цены и величины стоимости, определенной в отчете оценщика. Следовательно, сторонами может быть определено иное соотношение данных величин, отличное от установленного п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке.
    Следовательно, при реализации заложенного недвижимого имущества, взыскание на которое обращалось во внесудебном порядке, оспаривание величины стоимости объекта оценки возможно путем предъявления самостоятельного иска, но только до момента заключения договора, на основании которого такое имущество реализуется. Если до момента заключения договора такая оценка не была оспорена, в последующем возможно заявление данного требования в рамках требования об оспаривании торгов.
    Таким образом, можно выделить следующие ситуации, возникающие при реализации имущества на торгах, и предложить следующие основания для оспаривания («варианты решения»).
    Во-первых, если привлечение оценщика было обязательным, однако оценщик не привлекался, а договор уже заключен, торги могут быть оспорены, а сделка, заключенная по результатам торгов, является ничтожной по ст. 168 ГК РФ <13>.
    ———————————
    <13> См.: Постановление ФАС Московского округа от 6 ноября 2007 г. N КГ-А41/11438-07 // СПС «КонсультантПлюс».
    Во-вторых, если привлечение оценщика было обязательным и оценщик привлекался, то заключение договора по иной цене не является основанием для оспаривания договора, даже если цена имущества занижена, так как «на открытом аукционе имущество должника реализуется по наиболее высокой цене, предложенной одним из участников торгов» <14>.
    ———————————
    <14> См.: Постановление ФАС Уральского округа от 27 января 2004 г. N Ф09-4105/03-ГК // СПС «КонсультантПлюс».
    В-третьих, если установлена обязательность величины стоимости имущества, определенной независимым оценщиком, а оценка вообще не проводилась, однако договор был заключен, то торги могут быть оспорены, а сделка, заключенная по результатам торгов, является ничтожной по ст. 168 ГК РФ.
    В-четвертых, если привлечение оценщика и величина стоимости объекта оценки были обязательны, оценка была проведена, но договор заключен по иной цене, то торги могут быть оспорены, а сделка, заключенная по результатам торгов, является ничтожной по ст. 168 ГК РФ.
    В-пятых, если привлечение оценщика и величина стоимости обязательны, оценка была проведена, но «дефектная», договор еще не заключен, то возможно заявление самостоятельного требования об оспаривании оценки.
    В-шестых, если привлечение оценщика и величина стоимости обязательны, оценка была проведена, но «дефектная», договор заключен по «дефектной» цене, то возможно оспаривание торгов по причине ненадлежащей оценки.

    Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Исполнительное производство, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

admin