Изменение фасада многоквартирного дома

Об утверждении Порядка и условий составления, изменения и согласования паспорта фасадов на территории муниципального образования город Салехард

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА САЛЕХАРДА ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 февраля 2020 года N 275
Об утверждении Порядка и условий составления, изменения и согласования паспорта фасадов на территории муниципального образования город Салехард

В целях формирования архитектурно-художественного облика муниципального образования город Салехард, повышения качества городской среды, в соответствии с Федеральным законом от 06 октября 2003 года N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», решением Городской Думы города Салехарда от 30 ноября 2018 года N 81 «Об утверждении Правил благоустройства на территории муниципального образования город Салехард», руководствуясь статьей 68 Устава муниципального образования город Салехард, Администрация муниципального образования город Салехард постановляет:

1. Утвердить прилагаемые Порядок и условия составления, изменения и согласования паспорта фасадов на территории муниципального образования город Салехард.

2. Признать утратившим силу постановление Администрации города Салехарда от 23 апреля 2014 года N 209 «Об утверждении Порядка и условий составления (изменения) паспорта фасадов зданий, строений, сооружений на территории муниципального образования город Салехард».

3. Муниципальному бюджетному информационному учреждению «Редакция газеты «Полярный круг» опубликовать настоящее постановление в городской общественно-политической газете «Полярный круг».

4. Муниципальному казенному учреждению «Информационно-техническое управление» разместить настоящее постановление на официальном сайте муниципального образования город Салехард.

5. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на первого заместителя Главы Администрации города.

Глава города Салехарда
А.Л.ТИТОВСКИЙ

Порядок и условия составления, изменения и согласования паспорта фасадов на территории муниципального образования город Салехард

Утверждены
постановлением Администрации
города Салехарда
от 6 февраля 2020 года N 275

I. Общие положения

1. Настоящий Порядок разработан в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 06 октября 2003 года N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», решением Городской Думы города Салехарда от 30 ноября 2018 года N 81 «Об утверждении Правил благоустройства на территории муниципального образования город Салехард» (далее — Правила благоустройства города Салехарда) и устанавливает порядок и условия составления, изменения и согласования паспорта фасадов зданий, строений, сооружений на территории муниципального образования город Салехард (далее — паспорт фасадов).

2. Настоящий Порядок не распространяется на объекты индивидуального жилищного строительства, линейные объекты, объекты культурного наследия (за исключением размещения на них вывесок).

3. Для целей настоящего Порядка используются следующие понятия:

заинтересованные лица — юридические, физические лица, индивидуальные предприниматели, обязанные в силу действующего законодательства Российской Федерации, муниципальных правовых актов, договора содержать здания, сооружения, заинтересованные в изменении внешнего вида фасадов объектов капитального строительства либо их законные представители или их представители по доверенности, выданной и оформленной в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации;

главный (лицевой) фасад — стена здания, строения, сооружения, ориентированная на элементы городской инфраструктуры (в том числе улицу, проспект, площадь, бульвар), в котором располагается центральный вход в здание, строение, сооружение. Если здание располагается на пересечении элементов городской инфраструктуры или является важной градостроительной доминантой, деление фасадов на главный, боковой, дворовый может носить условный характер;

дворовый фасад — стена здания, строения, сооружения, ориентированная на дворовое пространство, где размещаются благоустроенные зоны для комфортной жизнедеятельности населения. В жилых домах входы (подъезды), как правило, располагаются на дворовых фасадах;

боковой (торцевой) фасад — стена здания, строения, сооружения, которая чаще всего не имеет входов, может быть глухой (без оконных проемов), размещаемая, как правило, между главным и дворовым фасадами.

4. Паспорт фасадов составляется заинтересованными лицами по форме согласно приложению к настоящему Порядку и подлежит согласованию с департаментом строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард (далее — департамент строительства города).

5. В случае если внешний вид фасадов объекта капитального строительства соответствует проектной документации объекта капитального строительства, составление паспорта фасадов не требуется.

Изменение внешнего вида фасадов объекта капитального строительства допускается при наличии паспорта фасадов, составленного и согласованного в соответствии с настоящим Порядком.

II. Составление, изменение и согласование паспорта фасадов

6. Составление, изменение паспорта фасадов осуществляется заинтересованными лицами по форме согласно приложению к настоящему Порядку с соблюдением требований к внешнему оформлению фасадов, установленных Правилами благоустройства города Салехарда, на основе индивидуального решения фасадов.

7. Согласование паспорта фасадов объекта капитального строительства осуществляется в рамках предоставления муниципальной услуги «Согласование паспорта фасадов зданий, строений, сооружений на территории муниципального образования город Салехард».

8. Паспорт фасада подлежит согласованию с собственником или иным законным владельцем объекта капитального строительства, в отношении которого он составлен. Если заинтересованное лицо не является собственником или иным владельцем объекта капитального строительства, к паспорту фасадов прилагается подтверждение в письменной форме согласия собственника или иного законного владельца соответствующего объекта капитального строительства на изменение фасада. В случае если для изменения фасада необходимо использование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, документом, подтверждающим согласие этих собственников, является протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

В случае если заинтересованное лицо является единственным правообладателем объекта капитального строительства, предоставление в письменной форме согласия собственника или иного законного владельца соответствующего объекта капитального строительства на изменение фасада, не требуется.

9. Составление (изменение) паспорта фасадов осуществляется с учетом требований государственных стандартов, технических регламентов, требований, установленных законодательством Российской Федерации в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, пожарной безопасности и другими федеральными законами, строительных норм и правил, Правил благоустройства города Салехарда.

10. В текстовой части паспорта фасадов приводится описание общих сведений об объекте капитального строительства, перечень предполагаемых работ, дополнительные сведения о состоянии фасадов, мероприятий, направленных на улучшение внешнего оформления фасадов, информацию об обеспечении эксплуатационной надежности, энергоэффективности, пожарной и экологической безопасности фасадов зданий, строений, сооружений.

Графические материалы паспорта фасадов должны обеспечивать читаемость проектных решений. Графические материалы формируются в составе, содержащем и отображающем исчерпывающую информацию о предполагаемом внешнем виде фасада.

11. Для согласования паспорта фасадов заинтересованное лицо направляет заявление о согласовании паспорта фасадов в департамент строительства города.

Для принятия решения о согласовании паспорта фасадов необходимы следующие документы:

1) паспорт фасадов в двух экземплярах (в бумажном и электронном виде);

2) согласие всех собственников помещений объекта капитального строительства на изменение внешнего вида фасадов в случае, если заинтересованное лицо не является единственным правообладателем объекта капитального строительства. В случае если планируется изменение фасада многоквартирного дома, документом, подтверждающим согласие собственников, является протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме;

3) правоустанавливающие документы на объекты капитального строительства, по отношению к которым запрашивается согласование внешнего вида фасадов.

Документ, указанный в подпункте 3 настоящего пункта, запрашивается департаментом строительства города в порядке межведомственного электронного взаимодействия, если заявитель не представил указанный документ самостоятельно. Указанный документ представляется заявителем самостоятельно, в случае отсутствия таких сведений в Едином государственном реестре недвижимости.

12. Основаниями для отказа в согласовании паспорта фасадов являются:

1) несоответствие паспорта фасадов форме, установленной приложением к настоящему Порядку;

2) нарушение Правил благоустройства города Салехарда;

3) несоответствие архитектурного и цветового решения сложившемуся архитектурному облику объекта капитального строительства и окружающей его городской среде (улица, квартал);

4) отсутствие документов, указанных в подпунктах 1, 2 пункта 11 настоящего Порядка;

5) с заявлением о согласовании паспорта фасадов обратилось лицо, не являющееся обязанным в силу действующего законодательства Российской Федерации, муниципальных правовых актов, договора содержать здания, сооружения.

13. Срок согласования и выдачи паспорта фасадов не должен превышать 15 рабочих дней со дня регистрации заявления о согласовании паспорта фасадов в департаменте строительства города.

III. Контроль за исполнением настоящего Порядка

14. Контроль за исполнением настоящего Порядка осуществляется департаментом строительства города в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

15. Изменение внешнего вида фасадов объекта капитального строительства без согласования паспорта фасадов является самовольным и влечет ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Приложение. Типовая форма паспорта фасадов

Приложение
к Порядку и условиям составления, изменения
и согласования паспорта фасадов на территории
муниципального образования город Салехард

Согласовано

департамент строительства,

архитектуры и земельных отношений

Администрации города Салехарда

___ ______________ 20___ г.

М.П.

ПАСПОРТ

ФАСАДОВ ОБЪЕКТА КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

N _____________

Наименование объекта: _____________________________________________________

Адрес: ____________________________________________________________________

Составил __________________________________________________________________

(должность, Ф.И.О. — для физического лица, наименование — для юридического

лица, реквизиты, адрес)

Дата составления паспорта «___» ______________ 20___ г.

Раздел 1. Сведения об объекте (исторические сведения)

1.1. Автор проекта ________________________________________________________

Дата постройки ____________________________________________________________

1.2. Серия (при наличии) __________________________________________________

Этажность _________________________________________________________________

Тип здания, строения, сооружения (нужное подчеркнуть)

— по материалу несущих конструкций:

дерево, кирпич, бетон, железобетон, металлоконструкции

— по назначению:

жилое, общественное, промышленное

— по технологии строительства (при необходимости):

сборные, сборно-монолитные, монолитные, из мелкоштучных элементов

1.3. Статус здания (при наличии) __________________________________________

1.4. Характеристика архитектуры здания ____________________________________

Раздел 2. Внешнее оформление фасадов объекта

Наименование фасада <*(1)> ________________________________________________

(главный, дворовый, боковой, с указанием привязки к стороне света)

2.1. Текстовая часть — описание необходимых работ, а также методики и

технологии ведения работ, в том числе с указанием информации об

использовании материалов <*(2)> и оборудования, обеспечивающих

эксплуатационную надежность, энергоэффективность, пожарную и экологическую

безопасность фасадов зданий, строений, сооружений _________________________

2.2. Графические материалы содержат <*(4)>:

ситуационный план-схема (рекомендуемый масштаб 1:2000);

материалы фотофиксации фасадов до проведения работ по ремонту (реставрации,

обновлению, окраске, изменению внешнего вида) фасадов;

развертка фасадов по улице с цветовым решением (рекомендуемый масштаб

1:200);

чертежи фасадов с цветовым решением (в том числе чертежи деталей фасадов)

(рекомендуемый масштаб 1:100, 1:50) (при необходимости);

ведомость отделочных материалов <*(3)> (при необходимости);

схема светового (ночная, праздничная подсветка) решения фасадов (при

необходимости);

возможные места размещения антенн, кондиционеров, маркиз, вывесок,

рекламных конструкций и другого оборудования (при необходимости).

Раздел 3. Прочие условия

Заинтересованное лицо обязуется:

Сохранять паспорт фасадов объекта капитального строительства как документ,

подтверждающий законность произведенных работ по изменению фасадов.

Наличие паспорта фасадов является необходимым требованием для

выполнения работ по изменению внешнего вида фасадов объектов капитального

строительства.

С правами и обязанностями ознакомлен: _____________________________________

(подпись, дата)

Примечание.

К паспорту фасадов объектов капитального строительства прилагаются:

Заинтересованное лицо: ______________/_________________________/

(подпись) (фамилия, инициалы)

________________

Примечание:

<*(1)> Заполняется в паспорте фасадов подразделами для каждого фасада (главный, боковой, дворовый) отдельно.

<*(2)> Заполняется обязательно для объектов капитального строительства, находящихся в муниципальной собственности.

<*(3)> Ведомость отделочных материалов должна содержать наименование материала отделки, номер колера по цветовой палитре, эталон колера, изображение фактуры поверхности следующих элементов фасадов: стены, цоколь, кровля, карниз, фронтон, наличники, оконные переплеты; элементов входных групп: ступени, козырек, двери; металлических конструкций и элементов: стойки, поручни, решетки; элементов декоративной отделки: пилоны, колонны, фриз; других элементов, если таковые имеются.

<*(4)> Графические материалы должны содержать и отображать исчерпывающую информацию обо всех изменениях внешнего вида фасадов.

В минувшую пятницу, 21 июля, в конференц-зале городского Департамента земельных отношений и градостроительства (ДЗОиГ) собрались представители управляющих компаний и ТСЖ, чтобы обсудить актуальные вопросы, касающиеся изменения Правил благоустройства города Тюмени в части оформления фасадов зданий и, в первую очередь, многоквартирных жилых домов.

Чтобы соблюсти закон и защитить свои права

«Мы все хотим, чтобы наш город был опрятным и красивым, — заметил директор департамента Дмитрий ИВАНОВ. – Однако сейчас в городе много несанкционированных вывесок и различных рекламных щитов на фасадах зданий и с этим явлением нужно бороться всем вместе. Если у жилого дома будет согласованный фасад, то незаконное размещение вывесок и конструкций станет легче доказать и пресечь подобные нарушения».

Как пояснил начальник отдела архитектуры ДЗОиГ Игорь ЕВСТИГНЕЕВ, зная соответствующие статьи Правил благоустройства города Тюмени (Правила), собственники жилья смогут соблюсти закон и защитить свои права. Далее он подробно рассказал о сегодняшних требованиях к фасадам многоквартирных домов и грядущих изменениях, которые готовится для внесения в Решение Тюменской городской Думы от 26.06.2008 №81 (ред. от 30.03.2017) «О Правилах благоустройства территории города Тюмени».

В частности, специалисты ДЗОиГ работают над предложениями по внесению изменений и дополнений в ст. 9. «Содержание зданий (включая жилые дома), сооружений, внешний вид фасадов и ограждений» Правил, в части возможности привлечения к административной ответственности юридических и физических лиц, а также организаций, ответственных за содержание объектов, за отсутствие паспорта фасадов.

Пока за то, что у дома нет паспорта фасадов, никого не штрафуют. После внесения соответствующих изменений в Правила, перед законом будут отвечать управляющие компании, эксплуатирующие жилфонд, а «скинуться» на паспорт фасадов, по всей вероятности, придется собственникам помещений в МКД. Постепенно будет сформирован Реестр паспортов фасадов зданий, расположенных на территории Тюмени, и этот реестр будет в свободном доступе на официальном сайте нашего города.

В соответствии с п. 3.5.8. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением изменения фасада, путем крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств) установкой кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения.

На основании вышеизложенного, управляющие компании, как заинтересованное лицо, обязаны в силу действующего законодательства, муниципальных правовых актов, договора содержать здания, сооружения, вправе обратиться в ДЗОиГ с заявлением и необходимым перечнем документов, согласно Регламенту, для согласования паспорта фасадов обслуживаемого здания.

Протокол общего собрания требуется не всегда

Что касается сегодняшних требований, то они прописаны в Правилах и должны неукоснительно соблюдаться. Если кто-то захочет изменить внешний облик дома, он должен заручиться поддержкой собственников помещений и приложить к заявлению об изменении фасадов протокол общего собрания, а также схему с предлагаемыми изменениями фасадов, где указываются места размещения дополнительного оборудования, элементов и устройств. При этом, естественно, надо иметь и первоначальный (утвержденный) паспорт фасадов этого многоквартирного дома. Если такого нет в природе – паспорт должен быть изготовлен специалистами и утвержден администрацией города.

Согласие собственников помещений в МКД обязательно при существенных изменениях фасада, например, сооружения входной группы на уровне первого этажа или установке промышленного кондиционера. Если устанавливаются бытовые кондиционеры или пандусы к входным группам, можно об этих изменениях уведомить ДЗОиГ за месяц до начала планируемых работ, приложив к уведомлению план входной группы и другие необходимые документы (в установленном порядке) – протокола Общего собрания жильцов не требуется.

Согласованность действий приветствуется

Один интересный нюанс: собственник квартиры, пожелавший установить кондиционер на фасаде МКД, может не обращаться в управляющую компанию, а уведомить о своих действиях ДЗОиГ напрямую. Если же его примеру последуют другие собственники помещений, им придется «соблюдать осность», то есть, устанавливать свое бытовое оборудование по одной оси с первым, чтобы не нарушать общего вида фасада. Поэтому, специалисты департамента посоветовали жильцам все же интересоваться намерениями соседей и в случае «массовых желаний» обращаться в ДЗОиГ через управляющую компанию «оптом», представив схему вносимых в фасад изменений.

В свою очередь, представители УК попросили чиновников об уведомлении их в случае, если кто-то обратится в департамент с вопросом об изменении фасадов эксплуатируемых домов. Сегодня случается и такое, когда вносятся в облик дома вроде бы санкционированные изменения, утвержденные департаментом, на поверку оказывается, что согласие у собственников никто не спрашивал. От взаимодействия с УК чиновники не отказываются, но в функции департамента уведомление управляющих по изменениям фасадов не входит, как и экспертиза представленных протоколов собраний жильцов. Вопрос взаимодействия можно проработать отдельно.

Для новостройки отдельный паспорт не нужен

Если фиксируется самовольное изменение фасада, нарушитель подпадает под административную ответственность, а в Жилищную инспекцию направляется соответствующее уведомление. По информации руководителя Департамента земельных отношений и градостроительств администрации г.Тюмени, в 2016 году было выписано 40 протоколов в отношении собственников магазинов «Красное и Белое», незаконно изменяющих фасады зданий, в этом году составлено 30 таких протоколов. И это, по большому свету, заслуга неравнодушных жильцов домов, ратующих за сохранение фасадов в надлежащем состоянии.

Отвечая на вопросы участников круглого стола, Игорь ЕВСТИГНЕЕВ обратил внимание на то, что для новостроек не нужно изготавливать паспорт фасадов – достаточно чертежей архитектурной части проекта здания, так как разрешение на ввод в эксплуатацию выдается застройщику при полном соответствии возведенного объекта утвержденной проектной документации. И если будет необходимость внести изменения в фасад такого здания, можно использовать чертежи проекта. Сложнее тем, чьи дома построены несколько десятков лет назад и проектная документация не сохранилась – им придется изготавливать паспорт отделки фасадов и утверждать в установленном порядке, прежде чем вносить в него какие-либо изменения.

Городские чиновники надеются на понимание всех заинтересованных сторон и уверены, что в дальнейшем несанкционированные изменения фасадов прекратятся, а собственники помещений в МУД и управляющие компании будут совместно разрабатывать рекламные конструкции или согласованно устанавливать кондиционеры на фасадах, чтобы сократить финансовые риски при эксплуатации зданий и сохранить архитектурный облик города.

Фасад нашего жилого многоквартирного дома находится в неудовлетворительном состоянии. В управляющей компании сказали, что для его ремонта необходимо собирать дополнительные деньги с жильцов (повышать тариф за ремонт общего имущества), а также проводить общее собрания собственников, на котором определять перечень работ. Является ли основанным на законе такой ответ, если часть фасада уже грозит обрушением, его отдельные части уже падают на головы проходящим мимо гражданам?

Ответ. Прежде всего, следует руководствоваться положениями Постановления Госстроя РФ № 170.

Проводить общее собрание собственников, на котором принимается решение о проведении текущего или капитального ремонта необходимо в случае, если планируются работы, предусмотренные Приложением № 7 к Постановлению Госстроя № 170.

В числе таких работ указаны, в частности: герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.

Приложением № 8 к Постановлению Госстроя РФ предусмотрен примерный перечень работ при капитальном ремонте. К таким работам относятся, в частности: ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий, утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).

Указанные в Приложениях № 7 и № 8 работы производятся управляющей компанией на основании решения общего собрания собственников при наличии на проведение ремонта денежных средств.

Однако следует различать понятия «работы, относящиеся к текущему или капитальному ремонту» и «устранение неисправностей отдельных частей жилых домов».

Устранение неисправностей производится управляющей компанией в установленные предельные сроки вне зависимости от наличия или отсутствия решения общего собрания собственников и вне зависимости от наличия или отсутствия на это денежных средств «на доме».

Перечень таких неисправностей установлен в Приложении № 2 к Постановлению Госстроя № 170.

В части фасадов (стен) и наружной отделки, Приложением № 2 предусмотрены следующие виды неисправностей, которые управляющая компания обязана устранить в сроки от 1 до 5 суток: утрата связи отдельных кирпичей с кладкой наружных стен, угрожающая их выпадением; неплотность в дымоходах и газоходах и сопряжения их с печами; отслоение штукатурки потолка или верхней части стены, угрожающее ее обрушению; нарушение связи наружной облицовки, а также лепных изделий, установленных на фасадах со стенами.

В случае отсутствия со стороны управляющей компании какой-либо реакции на заявления и обращения жильцов, следует обращаться с жалобой в жилищную инспекцию по вашему региону или в прокуратуру.

В случае невыполнения управляющей компанией предписаний вышеуказанных органов, следует обращаться в суд.

Пример из судебной практики

Прокурор просил суд обязать управляющую компанию произвести работы по восстановлению облицовочного слоя фасада жилого дома (отслоение штукатурного слоя на фасаде здания).

Требования удовлетворены. Суд признал несостоятельными доводы управляющей компании о том, что необходимо решение общего собрания собственников, поскольку отсутствие такого решения не освобождает управляющую компанию от обязательств по содержанию общего имущества в жилом доме. Суд указал, что требования к содержанию общего имущества определяются Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлениями Госстроя России от 27.09.03 N 170. В соответствии с п. 4.2.1.1 Правил и норм технической эксплуатации, управляющая компания обязана обеспечивать устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития. При этом не допускается разрушение и повреждение отделочного слоя, в том числе облицовочных плиток (п. 4.2.1.5) (см. подробнее апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 29 мая 2013 г. N 33-7332/2013).

Вернуться к началу обзора: «Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту. Судебная практика»

В статье, подготовленной Центром общественного взаимодействия, рассматривается вопрос, кто является ответственным за содержание в надлежащем состоянии фасада многоквартирного дома. Актуальность данной статьи связана с расхожими заблуждениями для случаев, когда на первом этаже жилого дома находятся нежилые помещения.

В повседневной практике часто встречается мнение как жильцов, так и ряда должностных лиц, что если в многоквартирном доме на первом этаже расположено нежилое помещение, то его владелец несет ответственность за надлежащее содержание отрезка фасада, который соответствует данному нежилому помещению. Данная трактовка не основана на нормах права и является ошибочной.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. Фасад жилого дома также относится к общему имуществу.

В силу пункта 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Следовательно, выделение части фасада из состава общего имущества и ссылки управляющей компании на то, что данная часть фасада относится к магазину или парикмахерской, неправомерны.

На основании статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно пункту 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (часть 2 статьи 154, статьи 155 — 158 ЖК РФ).

Таким образом, собственники нежилых помещений несут бремя содержания общего имущества наравне с собственниками жилых помещений. Никаких дополнительных договоров с ними не требуется. Договор управления многоквартирным домом обязателен для всех собственников помещений, независимо от того, жилое это помещение или нет.

Если управляющая компания осуществляет управление общим имуществом МКД на основании договора управления, следовательно, она является ответственной за надлежащее содержание фасада в многоквартирном доме.

При реализации проекта используются средства государственной поддержки, выделенные в качестве гранта в соответствии с распоряжением Президента Российской Федерации от 05.04.2016 № 68-рп на основании конкурса, проведенного движением «Гражданское достоинство».

Хозяин-барин… Такими привыкли считать себя граждане, обладающие на праве собственности имуществом. И такая позиция укрепляется уже более 10 лет с принятия «нового» Жилищного кодекса, значительно расширившего права собственников помещений в многоквартирном доме (далее-МКД). Жаль, что хотя бы минимальные юридические азы не преподаются в нашей стране со школьной скамьи. Иначе бы такие «хозяева» лучше понимали, насколько много у них обязанностей в связи с наличием «оного» имущества. И едва ли обязанности перекрывают существующие права.

В настоящей статье хочется затронуть весьма интересную тему о замене собственниками помещений в МКД окон в принадлежащих им квартирах. При принятии решения об установке синего окна (под цвет настроения, наверное) с целью его сочетания с любимыми шторами или по принципу «не как у всех», владелец даже не задумывается, что окна в качестве средства выражения являются неотъемлемой частью здания. А зрительное восприятие фасада дома с синеньким окном в его середине может повлиять даже на стоимость жилья в таком доме.

При проектировании многоквартирного дома архитекторы учитывают не только первостепенные «насущные» особенности технических характеристик МКД, но и его визуальное восприятие за счёт ширины и глубины установки окон, расстояния между ними, материала, а также цвета, являющегося немаловажной составляющей эстетической целостности фасада.

Изменение размера либо формы лишь одного окна зачастую уродует замысел строителей, а в расширенном понятии — и архитектуру города в целом. Для надзорных органов, разрешивших заменить «окошко», в первую очередь важна безопасность жителей МКД и соблюдение строительных норм при его установке. А как быть с «модой» на цвет, если новостройка в ближайшие 100 лет не будет представлять исторической ценности и таких согласований «в цвете» в отделе архитектуры и градостроительства города не требуется?

Ларчик открывался просто. Законодатель возложил такой «цветной надзор» на управляющие организации (далее-УО):

В соответствии с п. 3.5.8 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее-Постановление № 170), организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением: загромождения балконов предметами домашнего обихода (мебелью, тарой, дровами и другими); вывешивания белья, одежды, ковров и прочих предметов на свободных земельных участках, выходящих на городской проезд; мытья автомашин на придомовой территории; самостоятельного строительства мелких дворовых построек (гаражей, оград), переоборудования балконов и лоджий; окрашивания оконных переплетов с наружной стороны краской (использования цвета пластиковых окон), отличающихся по цвету от установленного для данного здания….».

А согласно Постановлению Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – Правила № 491), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: ….поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Нарушение вышеуказанных норм права для УО грозит стать административным правонарушением, предусмотренным статьей 7.22 КоАП РФ, согласно которой нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировку жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

В соответствии с ч.1 ст.161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме…

В соответствии с п.п.1.1 ст.161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, … и должно обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

Таким образом, УО отвечают не только за то, чтобы жители МКД были живы и здоровы, но и за эстетический вид их жилища.

Как наказать любителей поменять цвет окон на «весёленький зеленый» или «брутально-черный»?

Безусловно, большинство судебной практики ориентировано на ответственность, предусмотренную статьей 7.21 КоАП РФ «Нарушение правил пользования жилыми помещениями». Данная норма предусматривает предупреждение либо наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей за порчу жилых домов, жилых помещений, а равно порчу их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению.

А вот самовольная перепланировка, предусмотренная п.2 данной статьи наказывается штрафом от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Муниципальными образованиями РФ зачастую выносятся локальные законы, регулирующие вопросы перепланировок и отдельных вопросов, касающихся правил пользования помещениями в МКД.

Яркий пример судебной практики (Решение Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-13378/2016 подтверждает наличие административной вины в таких случаях:

«…В силу статьи 12 Закона Свердловской области от 14.06.2005 № 52-03 «Об административных правонарушениях на территории Свердловской области» самовольное переоборудование или изменение внешнего вида фасада здания либо его элементов, включая установление дополнительных элементов и устройств, повлекшие нарушения муниципальных нормативных правовых актов, влечет предупреждение или наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от десяти тысяч до тридцати тысяч рублей.

Решением Екатеринбургской городской думы от 26.06.2012 №29/61 утверждены Правила благоустройства территории муниципального образования «город Екатеринбург».

Согласно пункту 6 Правил собственники земельных участков, зданий, строений и сооружений и (или) уполномоченные ими лица, являющиеся владельцами и (или) пользователями земельных участков, зданий, строений и сооружений, обязаны обеспечить: содержание объектов внешнего благоустройства, малых архитектурных форм, фасадов зданий, указателей домовых номерных знаков и своевременное проведение их ремонта.

В силу пункта 102 Правил фасады зданий, строений, сооружений не должны иметь видимых загрязнений, повреждений, в том числе разрушения отделочного слоя, водосточных труб, воронок или выпусков, изменения цветового тона.

В соответствии с пунктом 104 Правил благоустройства под изменением внешнего вида фасадов понимается:

  • создание, изменение или ликвидация крылец, навесов, козырьков, карнизов, балконов, лоджий, веранд, террас, эркеров, декоративных элементов, дверных, витринных, арочных и оконных проемов,

  • замена облицовочного материала,

  • покраска фасада, его частей в цвет, отличающийся от цвета здания,

  • изменение конструкции крыши, материала кровли, элементов безопасности крыши, элементов организованного наружного водостока,

  • установка (крепление) или демонтаж дополнительных элементов и устройств (флагштоки, указатели).

Согласно пункту 105 Правил благоустройства при содержании фасадов зданий, строений и сооружений запрещается:

  • самовольное переоборудование или изменение внешнего вида фасада здания либо его элементов;

  • самовольное нанесение надписей;

  • нарушение установленных требований по размещению вывесок, указателей улиц, номерных знаков домов, зданий и сооружений.

Заявителем допущено самовольное изменение внешнего вида фасада здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Академика Бардина, 12, что подтверждается материалами дела, в том числе актом обследования состояния территории от 27.01.2016 № 16/22/1, протоколом об административном правонарушении от 09.02.2016 № 16/08, фотоматериалами.

Учитывая изложенное, действия заявителя по самовольному изменению внешнего вида фасада здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Академика Бардина, 12, образуют событие административного правонарушения, предусмотренного статьей 12 Закона Свердловской области № 52-ОЗ от 14.06.2005 «Об административных правонарушениях на территории Свердловской области».

В соответствии с частями 1, 2 статьи 2.1 КоАП РФ административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое установлена административная ответственность…»

Не нужно забывать и том, что замена окон — это вопрос не только наличия в квартире тепла и красоты фасады, но и нарушение прав иных правообладателей дома.

Такой иск о нарушенном праве на «модного» собственникам может подать в суд как любой другой собственник помещения в МКД, так и управляющая организация в интересах собственника.

Правовыми основаниями иска будут нормы жилищного законодательства РФ:

  • фасад МКД является общедомовым имуществом (ст.36 ЖК РФ), следовательно, распоряжение таким имуществом, находящимся в общедолевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (статья 246 Гражданского кодекса РФ). И в случае несогласия другого собственника с цветом вашего окна, исковое заявление в суд уже не будет являться небылицей.

Не обладая вышеуказанными знаниями, любой обыватель может посчитать нелепым факт установки разноцветных пластиковых окон нарушением действующего законодательства, учитывая, что та же новостройка-не памятник архитектуры. Однако мало кто задумывается об ответственности за нарушение первозданного внешнего вида МКД. И задачей каждого собственника, осуществляющего действия по замене окна, будет являться его слияние по цвету и стилю с остальными окнами МКД.

В настоящее время по основаниям, изложенным в настоящей статье, ещё мало судебной практики. Однако у надзорных органов и собственников — «борцов с несправедливостью» ещё всё впереди. И подобное реагирование не может не радовать: уродство МКД окнами различной цветовой гаммы влияет на восприятие не лучше незаконной рекламы или покосившегося балкона.

admin