Ипотека залог земельных участков

Ипотека (залог) земельного участка

Порядок залога (ипотеки) земельного участка регулируется Гражданским кодексом (общие положения залоговых отношений распро­страняются и на залог земельного участка) (ст. 334, 340 и другие статьи ГК РФ), а также Федеральным законом от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Как и другое имущество, земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственни­ка земли. Самым распространенным случаем является залог земельно­го участка для получения денежного кредита.

Залог возникает в силу договора между залогодателем и залогодер­жателем.

В договоре о залоге (ипотеке) должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер. Кроме того, договор о залоге земель­ного участка должен быть подвергнут государственной регистрации.

Договор об ипотеке земельного участка должен быть заключен и письменной форме. Несоблюдение этого правила влечет недействи­тельность договора.

Взыскание обращается на земельный участок при невыполнении основного обязательства по решению арбитражного суда. Обращает на себя внимание то, что Федеральным законом «Об ипотеке» земельные участки разделены по признаку целевого использования на те, что могут быть предметом ипотеки. Согласно ст. 62 Закона это — участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивиду­ального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадеб­ные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в разме­ре, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функциональ­ного обеспечения). Статьей 63 установлен перечень участков, не под­лежащих ипотеке: это земли, находящиеся в государственной или му­ниципальной собственности, а также земли сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, кресть­янских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

Таким образом, наиболее ценная часть земель сельскохозяйствен­ного назначения — сельскохозяйственные угодья оказались исключен­ными из ипотечных отношений. Это положение существенно и не­обоснованно ограничивало право распоряжения угодьями. Однако право это было восстановлено решением Конституционного Суда Российской Федерации, отменившим упомянутую норму Федерально­го закона «Об ипотеке».

§ 5. Заключение договоров, предметом которых является земельный участок или право на него, на торгах

Отношения по заключению договоров, предметом которых явля­ются земельные участки или права на них, подчинены общим нормам о заключении договоров на торгах, установленных гражданским зако­нодательством. Земельным кодексом РФ также установлены некото­рые специальные нормы. Так, согласно ст. 38 ЗК РФ основной фор­мой заключения договоров по приобретению прав на земельные уча­стки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются торги (см. ст. 30, 38). Это прежде всего дого­воры купли-продажи и договор аренды. Хотя не исключается и воз­можность заключения договоров без проведения торгов.

Понятие и Предметом торгов могут выступать любые

земельные участки, не изъятые из оборота

и не ограниченные в обороте согласно зе­мельному законодательству.

В соответствии со ст. 448 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. До­говор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов согласно той же статье может вы­ступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или облада­телем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени.

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной ко­миссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило луч­шие условия.

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не преду­смотрено законом.

Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

В соответствии со ст. 449 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и за­крытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предме­те и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в тор­гах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о на­чальной цене.

Если иное не предусмотрено в законе или извещении о проведе­нии торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позд­нее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкур­са — не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.

Порядок проведения торгов

Глава XI. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Подготовлена редакция документа с изменениями, не вступившими в силу Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.08.2019)

  • Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки
  • Статья 62.1. Ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена
  • Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке
  • Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю
  • Статья 64.1. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа
  • Статья 64.2. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа
  • Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке
  • Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам
  • Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке
  • Статья 68. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации

Открыть полный текст документа

Кто хочет, может статейку почитать.
Елена Герасимова, руководитель юридического департамента ЮК Legas
По сделкам с недвижимостью наибольшее количество судебных споров и неразрешенных проблем возникает при залоге недвижимости (ипотеке). Данное обстоятельство обусловлено сложным характером отношений сторон указанной сделки, а также несовершенством законодательства. Правовое регулирование ипотеки осуществляется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 16.07.98 ? 102-ФЗ ‘Об ипотеке (залоге недвижимости)’ и Земельным кодеком РФ. Наличие трех законодательных актов никоим образом не способствует разрешению споров, возникающих в данной сфере, напротив, усугубляет имеющиеся противоречия и порождает новые правовые коллизии.
Говоря об ипотеке нежилых помещений, следует отметить, что в ГК РФ помимо общего указания на возможность перевода в установленном порядке жилого помещения в разряд нежилых (п. 3 ст. 288) — ни в ст. 130 Кодекса, где дается определение понятия недвижимости, ни в гХавах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.
Недвижимым имуществом являются объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ст. 130 ГК РФ). Однако нет необходимости в том, чтобы юридическое деление имущества на движимое и недвижимое отвечало признаку ‘прочно связано с землей’. Например, ГК РФ относит к недвижимому имуществу воздушные и морские суда, космические объекты. Не устанавливая закрытого перечня, Кодекс определяет, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Нежилые помещения стали рассматриваться в качестве объекта недвижимого имущества после принятия Федерального закона от 21.07.97 ? 122-ФЗ ‘О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним’, где указано, что к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации, отнесены в том числе нежилые помещения. Отсутствие легального определения понятия ‘нежилое помещение’ является основной причиной возникновения коллизий при определении круга правовых норм, регулирующих соответствующие отношения. Согласно абз.2 п.6 ст.12 ФЗ ‘О государственной регистрации…’ помещение (жилое и нежилое) представляет собой ‘объект, входящий в состав зданий и сооружений’.
Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 01.06.2000 ? 53 ‘О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений’ указал следующее: ‘Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным’. Разрешая вопрос о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, принимая во внимание, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы, регулирующие оборот нежилых помещений, ВАС РФ, учитывая сходство правоотношений, допустил применение по аналогии закона нормы п.2 ст.651 Кодекса о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений. Но это вовсе не означает безоговорочного применения к отношениям по поводу оборота нежилых помещений норм о зданиях, сооружениях.
Следует обратить внимание на некоторые противоречия данного разъяснения высшей арбитражной инстанции и сложившейся в течение нескольких лет практики нижестоящих судов по признанию ничтожными договоров ипотеки нежилых помещений, оформленных без одновременной ипотеки земельного участка, на котором расположено принадлежащее залогодателю помещение. При вынесении подобных решений суды исходили из применения к спорным правоотношениям ст.340 ГК РФ и ст.69 ФЗ ‘Об ипотеке (залоге недвижимости)’. Согласно названным статьям ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды данного участка или его соответствующей части.
Разъясняя применение изложенной нормы, Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ в совместном Постановлении от 01.07.96 ? 6/8 указали, что в случае, когда залогодатель по договору ипотеки в нарушение п.3 ст.340 ГК РФ передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст.168 ГК РФ). В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п.3 ст.340 Кодекса.
Тем не менее, в упомянутых статьях говорится об ипотеке зданий. А если речь идет об ипотеке помещений в здании, применима ли тогда указанная норма? Еще раз подчеркнем, что нежилое помещение — объект, отличный от здания или сооружения. Поэтому в каждом случае, применяя к отношениям по поводу нежилых помещений нормы об ипотеке зданий, суду надлежит выявлять сходство конкретных правоотношений.
Обратимся к практике окружных арбитражных судов.
Арбитражные суды, рассматривая споры о признании договоров ипотеки нежилых помещений ничтожными, ошибочно отождествляли правовые режимы здания и находящегося в нем помещения.
ФАС Московского округа в постановлении от 06.05.99 по делу ? КГ-А40/1266-99 указал следующее: ‘Договор залога представляет собой ничтожную сделку со всеми вытекающими из этого последствиями. Доводы суда первой и апелляционной инстанций в обжалуемых актах, а также представителей истца в заседании о том, что данный договор залога является, якобы, действительной сделкой, ибо его предмет — не все здание, связанное с земельным участком, а лишь четыре верхних этажа, судом кассационной инстанции не могут быть приняты во внимание, поскольку п.3 ст.340 ГК РФ вполне определенно и недвусмысленно установил общее правило о залоге зданий и сооружений, а именно: залог этих зданий и сооружений возможен лишь с одновременной ипотекой земельного участка, на котором это здание расположено, независимо от того, на каком этаже находится закладываемое помещение’.
Думается, кассационный суд необоснованно применил к отношениям сторон по поводу ипотеки нежилого помещения нормы о договоре ипотеки здания и признал заключенный договор недействительным как не соответствующий требованиям ст.340 ГК РФ. Весьма спорной представляется позиция арбитражных судов Московского округа, согласно которой при ипотеке нежилых помещений подлежит залогу весь принадлежащий залогодателю земельный участок, находящийся под зданием, где находится данное помещение. Хочется особо отметить, что в случае, когда по каким-либо причинам залогодателю потребуется заложить иное принадлежащее ему помещение в том же здании, другого выхода, кроме как вносить изменения в уже заключенный договор ипотеки, у залогодателя не будет. Соответственно, заложить помещение иному лицу, нежели залогодержателю по предыдущему договору, залогодатель не сможет. Данное обстоятельство помимо всего прочего ограничивает конкуренцию и препятствует развитию хозяйственных связей.
По некоторым делам суды приходили к выводу, что залог нежилых помещений допустим только с одновременной ипотекой доли в праве собственности (если участок находится в собственности лица, которому принадлежит предмет ипотеки).
На регистрацию был представлен договор ипотеки, предметом которого выступало недвижимое имущество в виде нежилого помещения и доли земельного участка, расположенного под зданием, где находится закладываемое помещение.
В регистрации договора ипотеки было отказано на том основании, что, исходя из буквального толкования ст.69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», требование закона об одновременной ипотеке земельного участка (его части, функционально обеспечивающей закладываемый объект) распространяется только на отношения по залогу здания или сооружения (т.е. первичных объектов недвижимости). При ипотеке помещения — вторичного объекта недвижимости одновременной ипотеки земельного участка (его части, функционально обеспечивающей закладываемый объект) не требуется.
Отказ признан незаконным. Суд указал, что нормы, закрепленные в п. 1 ст.5 и ст.69 ФЗ ‘Об ипотеке (залоге недвижимости)’, истцами соблюдены. Следовательно, доля земельного участка была правомерно включена в предмет договора, поскольку в противном случае договор ничтожен в силу ст.168 ГК РФ (постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.05.2000 по делу ? А56-30427/9).
По нашему мнению, не соответствует требованиям законности и постановление ФАС Московского округа от 02.09.99 по делу ? КГ-А40/2735-99. Кассационный суд признал недействительным договор ипотеки нежилого помещения без залога земельного участка, даже несмотря на то, что право собственности (аренды) на соответствующий земельный участок у залогодателя вообще отсутствовало.
Суд отклонил доводы заявителя жалобы на том основании, что поскольку истцом не был заключен договор аренды земельного участка, на котором расположено спорное помещение, то и оформлять ипотеку земли одновременно с заключением договора залога было невозможно, ‘так как ответчику еще при заключении договора залога помещения было хорошо известно об этом, а также о возможных последствиях, которые могут наступить при отсутствии ипотеки земельного участка при заключении им спорного договора залога на нежилое помещение’.
Тем не менее, арбитражные суды, как правило, отказывают в признании недействительными договоров ипотеки нежилых помещений, заключенных без одновременной ипотеки земельного участка, в случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка (постановление ФАС Поволжского округа от 18.01.2000 по делу ?А12-6052/99-С23).
Анализируя судебную практику в сфере ипотеки нежилых помещений, следует упомянуть и позицию ФАС Северо-Западного округа, изложенную в постановлении от 13.02.2001. Рассматривая спор по делу ? А56-25828/00, кассационный суд отклонил доводы банка о том, что правило об одновременной ипотеке земельного участка при ипотеке здания, сооружения не применимо к ипотеке нежилого помещения, сославшись на то, что ‘нежилое помещение в соответствии со ст.130 ГК РФ относится к недвижимому имуществу и на него как на часть здания распространяется правовой режим, установленный для зданий, сооружений’. Кроме того, суд указал: ‘…ссылка банка на то, что земельный участок, принадлежащий лицу на праве общей долевой собственности, не может являться предметом залога, также не принимается во внимание, поскольку право участника долевой собственности отдать в залог свою долю прямо предусмотрено ст.246 ГК РФ’.
Принимая подобные акты, суды исходили из того, что помещение является частью здания, а потому на него распространяются нормы правового режима зданий и сооружений.
Вместе с тем представляется законным вывод Президиума ВАС РФ о недействительности договора ипотеки нежилого помещения без одновременной ипотеки права аренды земельного участка согласно п.3 ст.340 ГК РФ, поскольку в рассматриваемом споре предметом договора ипотеки было пристроенное помещение, а земельный участок, предназначенный для его эксплуатации, находился на праве аренды у залогодателя (постановление от 08.12.98 ?5046/98).
Нельзя не указать и принципиально иную судебную практику.
ФАС Западно-Сибирского округа, отменяя решение суда первой инстанции о признании недействительным договора ипотеки нежилых помещений, заложенных без одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, отметил следующее: ‘Суд, применяя п.3 ст.340 ГК РФ, считает, что ипотека помещения в здании допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, тогда как в законе говорится об ипотеке здания и сооружения, а не об ипотеке помещения в здании, т е. суд неправильно применил нормы материального права, допустив расширительное толкование понятия ‘здание’ (постановление от 07.08.97 по делу ? Ф04/1000-205/АОЗ-97).
В другом деле ФАС Северо-Западного округа указал, что ‘апелляционная инстанция обоснованно не применила п.3 ст.340 ГК РФ, сославшись на то, что предметом оспариваемого договора о залоге являются не здание или сооружение, а нежилые помещения’ (постановление от 30.09.99 по делу ? А13-2650/99-12).
На основании проведенного анализа норм права, регулирующих ипотеку недвижимости, соответствующей судебной практики можно резюмировать: поскольку нежилое помещение является объектом, отличным от здания или сооружения, и отношения по поводу залога нежилых помещений прямо не урегулированы законодательством, применение к отношениям по поводу залога нежилых помещений норм, регулирующих залог зданий, возможно только по аналогии закона (ст.6 ГК РФ) при выявлении сходства правоотношений по залогу названных объектов.
В этой связи следует признать не противоречащим законодательству залог нежилого помещения без земельного участка, опосредованно обслуживающего предмет договора. Причем у залогодателя отсутствует обязанность закладывать земельный участок, находящийся под зданием, и в том случае, когда существует зарегистрированное право собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок.
Данный вывод полностью соответствует содержанию Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 ? 90 ‘Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке’. В п.3 Обзора подтверждена правомерность позиции арбитражного суда, отклонившего доводы ответчика о ничтожности договора ипотеки нежилого помещения без одновременной ипотеки доли в праве собственности на земельный участок. В рассмотренном случае суд применил к отношениям по поводу ипотеки нежилого помещения в жилом доме нормы об ипотеке жилых помещений и признал, что ‘хотя в договоре об ипотеке это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю… доля в праве собственности на земельный участок’.
Таким образом, договор ипотеки нежилого помещения не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок, за исключением случаев, когда залогодатель имеет зарегистрированное право собственности (аренды) на ту часть земельного участка, которая функционально обслуживает непосредственно это нежилое помещение.
Источник: журнал Арбитражная практика

О необходимости залога земельного участка или права его аренды при ипотеке нежилых помещений

Одним из основных вопросов, возникающих при ипотеке нежилых помещений, является вопрос, передается ли при залоге в ипотеку право аренды земельного участка или земельный участок, функционально обслуживающий закладываемый объект недвижимости? В соответствии со ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (в ред. от 5 февраля 2004 г.) ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Но в данных статьях речь идет об ипотеке зданий. А если речь идет об ипотеке помещений в здании, применимы ли тогда данные нормы законов?

Обратимся к судебной практике.

Постановление Президиума ВАС РФ от 8 декабря 1998 г. N 5046/98.

Заключен договор о залоге нежилого помещения, расположенного на 1-м этаже здания. Земельный участок, предназначенный для использования территории под эксплуатацию части здания, находился в аренде у залогодателя согласно договору аренды, однако право аренды на него не было предметом залога по договору о залоге спорного нежилого помещения. Признавая договор о залоге спорного помещения недействительным, суд обоснованно применил п. 3 ст. 340 ГК РФ.

В данном деле речь шла о пристроенных помещениях, которые могли быть выделены как самостоятельные объекты недвижимости вместе с земельными участками, функционально обеспечивающими именно данные объекты. Но из Постановления это не следует.

Приведем еще несколько примеров.

На регистрацию был представлен договор ипотеки, предметом которого являлось недвижимое имущество в виде нежилого помещения и 55/639 долей земельного участка, расположенного под зданием, в котором находится закладываемое помещение.

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству своим письмом подтвердил, что выделение в натуре земельного участка, соответствующего данной доле, не представляется возможным.

В регистрации договора ипотеки было отказано на том основании, что согласно ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена только на земельный участок, выделенный в натуре, и 55/639 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, не подлежащие выделу в натуре, не могут выступать предметом ипотеки.

Кроме того, регистрирующий орган счел, что, исходя из буквального толкования ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», требование закона об одновременной ипотеке земельного участка (его части, функционально обеспечивающей закладываемый объект) распространяется только лишь в отношении залога здания или сооружения (то есть первичных объектов недвижимости). При ипотеке помещения — вторичного объекта недвижимости одновременной ипотеки земельного участка (его части, функционально обеспечивающей закладываемый объект) не требуется.

Отказ был обжалован в суд.

Решением суда данный отказ был признан незаконным.

При этом судом было указано, что нормы, установленные п. 1 ст. 5 и ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», истцами были соблюдены.

Следовательно, доля земельного участка была правомерно включена в предмет договора, поскольку в противном случае договор является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ.

Постановлением ФАС СЗО данное решение суда оставлено в силе.

ВАС РФ отказано в принесении протеста в связи с отсутствием оснований.

Еще одно дело, в котором говорится об обязательности одновременной ипотеки помещений и земельного участка.

Решением суда договор залога нежилых помещений без одновременной ипотеки земельного участка либо части земельного участка, функционально обеспечивающей закладываемые объекты, был признан не соответствующим требованиям п. 3 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а потому в силу ст. 168 ГК РФ недействительным.

Законность и обоснованность настоящего решения была подтверждена апелляционной и кассационной инстанциями, оно оставлено без изменения, а жалобы ответчика — без удовлетворения.

При этом суды исходили из того, что помещение является частью здания, а поэтому на него как на часть здания распространяются нормы правового режима зданий, сооружений. Право участника общей долевой собственности на долю, даже не выделенную в натуре в земельном участке, следует из ст. ст. 209, 246 ГК РФ.

Справедливости ради следует заметить, что имеется и иная практика (но только ФАСов, не ВАС РФ).

ФАС ЗСО, отменяя решение суда первой инстанции о признании недействительным договора ипотеки нежилых помещений, заложенных без одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, отметил следующее: «Суд, применяя часть 3 ст. 340 ГК РФ, считает, что ипотека помещения в здании допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, тогда как в законе говорится об ипотеке здания и сооружения, а не об ипотеке помещения в здании, то есть суд неправильно применил нормы материального права, допустив расширительное толкование понятия «здание» (Постановление ФАС ЗСО от 7 августа 1997 г. по делу N Ф04/1000-205/АОЗ-97).

В другом деле ФАС СЗО указал, что «апелляционная инстанция обоснованно не применила п. 3 ст. 340 ГК РФ, сославшись на то, что предметом оспариваемого договора о залоге являются не здание или сооружения, а нежилые помещения» (Постановление ФАС СЗО от 30 сентября 1999 г. по делу N А13-2650/99-12).

Заметим, что все эти постановления были приняты до введения в действие ЗК РФ, в соответствии со ст. 36 которого исключительное право на приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют собственники зданий, расположенных на этих участках. Если собственниками здания являются несколько лиц либо если одним лицам помещения в здании принадлежат на праве собственности, а другим — на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то договор аренды земельного участка под зданием должен заключаться как договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, после введения в действие ЗК РФ становится больше оснований для утверждения о том, что залог нежилых помещений допустим только с одновременной ипотекой доли в праве собственности (если участок находится в собственности лиц, которым принадлежит участок) или права аренды земельного участка.

На семинарах по недвижимости судьями ВАС РФ неоднократно заявлялось, что в настоящее время готовится некий Обзор, в котором будет выражена противоположная позиция (т.е. о допустимости залога нежилых помещений без одновременной ипотеки права аренды земельного участка или самого земельного участка). Но такая позиция была возможна до введения в действие ЗК РФ, сейчас же она будет ему противоречить.

Залог права аренды земельного участка

В связи с этим встает большая и практически неразрешимая на данный момент проблема. В соответствии со ст. 36 ЗК РФ все собственники помещений в здании должны заключить один договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. На практике же таких договоров почти не существует — можно представить себе, насколько «реально» уговорить всех собственников помещений заключить такой договор аренды. А понудить собственников помещений в здании к заключению такого договора нет никаких правовых оснований — заключение договора аренды (или приватизация земельного участка) является правом, а не обязанностью собственников помещений. Так что при нежелании хотя бы одного из собственников помещений заключать договор тот из собственников, кто все-таки решит заключать договор аренды земельного участка, не сможет заключить его так, как требуется.

В связи с этим возникла практика заключения договоров с одним из собственников помещений (с возможностью присоединения остальных собственников помещений), при этом в договорах в целях уплаты арендной платы указывается некая «доля в праве аренды» или «доля в арендной плате». Но ВАС РФ признал такие договоры недействительными сделками.

Постановление Президиума ВАС РФ от 20 мая 2003 г. N 1971/03.

Предметом договора аренды является земельный участок, 47/1000 долей которого переданы в аренду.

Между тем такой объект аренды не соответствует требованиям, установленным ст. 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен ЗК РФ.

Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

Поскольку спорный земельный участок является неделимым, а находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права аренды на землю является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Заметим, что само Постановление содержит противоречие — в нем указано, что предметом договора является земельный участок, но суд признает договор ничтожной сделкой на том основании, что предметом договора является доля в праве аренды земельного участка.

Как поступать в случае, когда остальные собственники помещений отказываются от заключения договора аренды земельного участка, а один из собственников хочет реализовать свое право на заключение договора аренды, ВАС РФ не разъясняет, настаивая на том, что обязательным условием приобретения каждым из них права аренды на землю является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, если предмет договора аренды сформулирован как «земельный участок, относительно которого арендатору установлена доля в праве аренды указанного участка», существует риск признания такого договора аренды и, соответственно, договора ипотеки ничтожной сделкой. Но риск признания договора ипотеки ничтожной сделкой, если ипотека помещений осуществляется без одновременной ипотеки права аренды земельного участка, все-таки выше, поэтому в таких случаях целесообразно принимать в ипотеку право аренды так, как сформулировано в договоре аренды земельного участка.

Если и встроенные, и пристроенные помещения расположены на одном земельном участке и пристроенные помещения не могут быть выделены в самостоятельный объект недвижимости, то земельный участок должен находиться в общей долевой собственности или аренде с множественностью лиц на стороне арендатора.

Если же встроенные помещения расположены на одном земельном участке, а пристроенные — на другом и при этом такие помещения могут быть выделены в качестве самостоятельных объектов недвижимости, то встроенные и пристроенные помещения должны быть зарегистрированы как самостоятельные объекты недвижимости с присвоением каждому из них собственного кадастрового номера, включающего кадастровый номер соответствующего земельного участка.

В соответствии с п. 1.1 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. В то же время в соответствии со ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Налицо противоречие между законом и Кодексом. Нужно ли получать согласие собственника в случае передачи права аренды, если в соответствии с ЗК РФ оно не требуется? Мы считаем, что нормы Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» являются специальными нормами по отношению к ипотеке права аренды земельного участка, и во избежание риска признания договора ипотеки недействительной сделкой такое согласие нужно получать в любом случае.

На одном из семинаров специалист ВАС РФ С. Сарбаш высказал мнение, что при залоге прав арендатора при договоре аренды с множественностью лиц на стороне арендатора нужно получать согласие не только собственника земельного участка, но и всех соарендаторов. Прямо такое требование законодательством не установлено, и, кроме того, оно ограничивало бы права собственника на распоряжение принадлежащим ему объектом недвижимости. Так что мы полагаем, что согласие с множественностью лиц не требуется, и при его отсутствии нет оснований для признания договора ипотеки недействительной сделкой.

Право собственности

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ если помещения в здании принадлежат нескольким лицам, то собственность на земельный участок является долевой.

ФАС СЗО, признавая недействительным отказ в регистрации договора ипотеки на том основании, что не может быть предметом ипотеки доля в праве собственности на земельный участок, в том числе под зданием, указал, что правила гл. XI Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в данном случае неприменимы, поскольку предмет договора двуедин — недвижимость и земля. При этом суд признал, что в данном случае доля земельного участка не является самостоятельным предметом залога, а лишь функционально обеспечивает закладываемые помещения, в связи с чем вывод суда первой инстанции о необоснованности отказа в регистрации договора залога по основаниям п. 2 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является правомерным. Кроме того, в соответствии с п. п. 4.6, 4.10 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденной Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535, законодателем была разрешена купля-продажа долей земельных участков, выдел которых в натуре невозможен, что предполагает наличие у собственника права и на залог такой доли.

Интересным является здесь вывод о том, что к залогу земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект недвижимости, не применяются нормы гл. XI Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», хотя, видимо, суд в данном деле имел в виду, что не применяются нормы ст. 62 этого же Закона о недопустимости залога части земельного участка, не выделенного в натуре.

Право постоянного (бессрочного) пользования

Часто залогодателю земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В соответствии со ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

В соответствии с п. 45 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 указано, что, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание — и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 37 ЗК РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Когда принимались Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Постановление Пленумов N 6/8, эти выводы соответствовали действовавшему в тот момент законодательству. Но после введения в действие ЗК РФ ситуация с правом постоянного (бессрочного) пользования изменилась.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ (в ред. от 8 декабря 2003 г.) юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны приобрести такие земельные участки в собственность или аренду по своему желанию до 1 января 2006 г.

При продаже зданий, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) на праве постоянного (бессрочного) пользования, это право подлежит переоформлению на право аренды или земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателей зданий.

Существует не менее 7 (!) способов толкования данной статьи. Разработчиками ЗК РФ высказана позиция, что при отчуждении после вступления в силу ЗК РФ недвижимого имущества в соответствии со ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» такое отчуждение возможно только при условии переоформления продавцом на себя права собственности или права аренды земельного участка (по выбору покупателя) и одновременной продаже недвижимого имущества с правом аренды земельного участка или земельного участка соответственно.

Частично такая точка зрения уже нашла свое подтверждение в судебной практике, когда покупателю объекта недвижимости было отказано в регистрации за ним права постоянного (бессрочного) пользования на том основании, что данное лицо в соответствии со ст. 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на таком праве. Вопрос о недействительности договора купли-продажи в иске не ставился и судом не рассматривался. Тем не менее данное решение подтвердило то, что после введения в действие ЗК РФ к покупателю недвижимости не переходит автоматически право постоянного (бессрочного) пользования.

Поскольку ипотека недвижимого имущества может привести к отчуждению предмета залога, то при ней должны соблюдаться те же правила, что и при отчуждении имущества. Соответственно, и ипотека такого имущества возможна только после оформления залогодателем права аренды или права собственности на земельный участок под объектом недвижимости.

Поскольку в отношении прав на земельный участок специальными нормами являются нормы ЗК РФ, принятого позже, чем Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8, должны применяться нормы ЗК РФ.

Кроме того, даже если договор ипотеки не будет признан недействительной сделкой, после 1 января 2006 г. будет просто невозможно обратить взыскание на предмет ипотеки — право постоянного (бессрочного) пользования не сможет перейти к покупателю.

Но если все-таки закладываются помещения, а право постоянного (бессрочного) пользования переоформляется не в момент заключения договора ипотеки, а после его заключения, возникают вопросы: во-первых, должно ли приниматься в ипотеку право аренды и возникнут ли у банка какие-либо юридические риски, если это не будет сделано? Во-вторых, возникает ли ипотека права аренды в силу закона? И, в-третьих, может ли быть залогодатель понужден к передаче права аренды в ипотеку?

На наш взгляд, вопрос о действительности сделки должен решаться исходя из того, на каком праве залогодатель обладал земельным участком на момент заключения договора ипотеки, а не на момент обращения взыскания. В связи с этим возникновение у залогодателя после заключения договора ипотеки права аренды земельного участка не влечет недействительности сделки. При этом следует учитывать, что в соответствии со ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека возникает на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Поскольку ни одним федеральным законом не предусмотрено, что при оформлении залогодателем права аренды земельного участка на это право аренды возникает ипотека, то в данном случае ипотека в силу закона и не возникает.

В договор ипотеки может быть включена обязанность залогодателя переоформить в установленный срок и передать в ипотеку право аренды. Но понудить залогодателя к переоформлению такого права будет весьма проблематично, поскольку судом может быть признано, что у залогодержателя отсутствует право на такое понуждение. Кроме того, подача такого иска может спровоцировать залогодателя на подачу иска о признании договора ипотеки недействительной сделкой.

Что же касается понуждения залогодателя к передаче в залог права аренды земельного участка, то С. Сарбашем была высказана точка зрения, что такое понуждение возможно на основании предварительного договора ипотеки (в том числе путем указания данного требования в самом договоре ипотеки). Но, на наш взгляд, конструкция предварительного договора в данном случае неприменима, поскольку в предварительном договоре должны быть указаны все существенные условия основного договора. Когда же условия, на которых будет заключен договор аренды (например, условие о размере арендной платы), неизвестны, надлежаще описать право аренды, которое будет передано в ипотеку, невозможно. И, соответственно, нельзя сформулировать и предмет основного договора. В таком случае условие об обязании залогодателя передать в ипотеку право аренды не будет соответствовать требованиям, предъявляемым к предварительным договорам, и, соответственно, не будет являться основанием для понуждения к передаче в ипотеку права аренды.

Права не оформлены

Тут возможны различные ситуации. Первая — когда залогодатель является первым собственником объекта недвижимости, не оформившим при постройке земельные отношения, либо приобрел его у такого лица. В этом случае в соответствии со ст. 222 ГК РФ объект недвижимости может быть признан самовольной постройкой.

Вторая возможная ситуация — когда залогодатель приобрел объект недвижимости у лица, которому земельный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования. Если объект недвижимости приобретен до вступления в силу ЗК РФ, то к залогодателю в соответствии со ст. 552 ГК РФ перешло право постоянного (бессрочного) пользования, и независимо от того, зарегистрировано ли им это право, земельный участок принадлежит ему на этом праве. Если же объект недвижимости приобретен после введения ЗК РФ и данное право не было переоформлено до заключения договора купли-продажи на право аренды или собственности, то существует риск признания договора купли-продажи (и, соответственно, договора ипотеки) ничтожной сделкой.

Третья возможная ситуация — когда предыдущий собственник объекта недвижимости обладал правом собственности или аренды земельного участка. В этом случае данное право в соответствии со ст. 552 ГК РФ перешло к залогодателю и принадлежит ему независимо от того, оформил ли он свои права в установленном порядке.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» права на землю, не предусмотренные ЗК РФ, подлежат переоформлению со дня введения в действие ЗК РФ, т.е. землепользователь земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, должен в любом случае оформить на него право аренды или собственности. Таким образом, земельный участок, функционально обеспечивающий закладываемые помещения, должен принадлежать залогодателю на праве собственности или аренды. В ином случае договор ипотеки может быть признан недействительной сделкой.

Расположение объекта недвижимости на земельном участке

Способом, позволяющим идентифицировать расположенные на данном участке объекты недвижимости, является наличие и у земельного участка, и у расположенных на нем объектов недвижимости кадастровых номеров, совпадающих в части кадастрового номера земельного участка.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 9 июня 2003 г.) кадастровый номер помещения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, инвентарного номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения. Таким образом, несовпадение кадастрового номера помещения и земельного участка, на котором расположено здание, может свидетельствовать о том, что данное здание расположено не на том земельном участке, который указан в договоре аренды или свидетельстве о государственной регистрации права собственности на земельный участок, а на другом. В таком случае договор ипотеки будет признан ничтожной сделкой.

Если объекту недвижимости присвоен только условный номер, то следует учитывать, что в различных субъектах Федерации существует различный порядок присвоения объектам недвижимости условных номеров. В одних субъектах Федерации, например в Москве, условный номер является порядковым номером, не имеющим связи с кадастровым номером земельного участка, в других, например в Московской области, Приморском крае, совпадает по структуре с кадастровым номером.

При отсутствии у объекта недвижимости кадастрового номера, если в соответствии с законодательством субъекта Федерации условный номер не включает в себя номер земельного участка, документ должен содержать дополнительную информацию, по которой можно было однозначно идентифицировать расположенные на данном земельном участке объекты недвижимости. Для этого адреса земельного участка и объектов недвижимости должны полностью совпадать, а в правоустанавливающих документах на земельный участок должны быть указаны индивидуальные признаки расположенных на нем объектов недвижимости.

Ипотека (залог) земельных участков 

Залог – один из способов обеспечения исполнения обязательств (чаще всего по кредиту) – предоставление кредитору преимущественного права обращать взыскание на принадлежащий должнику имущество в случае неисполнения обязательств по долгу. Залог недвижимого имущества (в том числе земельного участка) – ипотека. Заложить земельный участок может только лицо, имеющее право его отчуждать.

Нормативной базой ипотеки является параграф 3 главы 23 Гражданского кодекса РФ и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).

Согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвовавшее в этом обязательстве (третье лицо). При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Предметом ипотеки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также участков, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров.

В настоящее время, в соответствии с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Возникновение ипотеки возможно:

  • на основании договора;
  • на основании закона.

Договор ипотеки заключается по правилам, установленным в главе II Закона об ипотеке.

Договор ипотеки (залоге) земельного участка должен быть заключен в письменной форме. Он должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимостью.

В договоре об ипотеке земельного участка должны быть указаны:

  • предмет ипотеки;
  • его оценка;
  • размер, основания возникновения и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
  • местоположение участка;
  • его кадастровый номер;
  • размещенные на нем объекты недвижимости (если имеются);
  • площадь участка;
  • целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок;
  • в чьем ведении находятся земли;
  • цель использования участка;
  • право собственности, принадлежащее залогодателю;
  • наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право.

Возникновение ипотеки на основании закона возможно при купле-продаже земельного участка в рассрочку или в кредит, если право собственности переходит с момента заключения сделки. Как правило, в случае купли-продажи в рассрочку или кредит право собственности переходит к покупателю с момента внесения последнего платежа. Ипотека же возникает при переходе права собственности к покупателю с момента государственной регистрации, при этом продавец до получения последнего платежа обладает правом залога на предмет сделки – земельный участок.

К обстоятельствам, влекущим обращение взыскания на заложенное имущество, отнесены: неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, в частности неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Особенность обращения взыскания на недвижимое имущество заключается в отчуждении предмета залога по решению суда. Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством.

Закон об ипотеке установил, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии с данным Законом допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Закон об ипотеке содержит перечень случаев обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного исключительно после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Возможно предоставление отсрочки на срок до одного года по просьбе залогодателя в случаях, когда:

  • залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;
  • предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое по решению суда обращается взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в форме аукциона.

Смысл продажи имущества с аукциона – возможность выручить за него наивысшую цену. В этом случае кредитор получает удовлетворение по неисполненному обязательству, а должнику возвращается разница между суммой, полученной при реализации заложенного имущества, и размером обеспеченного залогом требования.

Особо определяется предмет ипотеки земельных участков, предназначенных для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства. В этом случае предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Данные земельные участки передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, принимаются органами местного самоуправления. Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Организация и проведение публичных торгов по продаже земельных участков осуществляются с учетом указанных в решении суда об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, особых условий о предельном количестве повторных публичных торгов и величине снижения на них начальной продажной цены. После объявления всех публичных торгов по продаже земельного участка несостоявшимися ипотека такого земельного участка прекращается.

В случае если земельный участок реализуется в порядке, предполагающем обязательное проведение аукциона, реализация осуществляется с учетом следующих особенностей:

  • начальная продажная цена устанавливается решением суда об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке;
  • организатором аукциона является специализированная организация, выбираемая залогодержателем с согласия залогодателя;
  • предельное количество повторных аукционов и величина снижения на них начальной продажной цены определяются залогодержателем с согласия залогодателя, а в случае возникновения спора – организатором аукциона.

После объявления всех аукционов несостоявшимися или после заключения договора купли-продажи земельного участка с единственным участником аукциона ипотека данного земельного участка прекращается.

Договор залога (ипотеки) земельного участка

Предметом данного вида договора выступает земельный участок, который передается залогодержателю на время действия договора. В договоре подробно описываются особенности предмета договора:

  • площадь участка;
  • кадастровый номер;
  • категория земли;
  • адрес.

Также указываются условия передачи залогового имущества, стоимость предмета залога и о правах сторон.

Гарантии по договору

Сторона, предоставляющая залог, гарантирует, что земельный участок находится в его собственности. Также гарантируется, что на момент заключения договора земля не находится в залоге.

Залогодатель не имеет права скрывать обстоятельств, которые могут привести к тому, что залоговое имущество может быть испорчено.

Права сторон и их обязательства

Залогодатель обязуется сохранять имущество, чтобы его стоимость не уменьшилась. Если происходят какие-либо изменения с имуществом – сообщать залогодержателю. При этом он имеет право распоряжаться предметом залога по своему усмотрению, учитывая особенности его назначения.

Залогодержатель может проверять состояние земельного участка, находящегося в залоге. Если обнаружены обстоятельства, которые могут привести к уменьшению стоимости имущества, то залогодержатель может потребовать их ликвидировать. Также возможно взыскание залога в соответствии с законом.

Держатель залога должен действовать исключительно в соответствии с законодательством. Взыскание производится только в соответствии с договором.

admin