Индивидуальное жилищное строительство

Содержание

Порядок предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства

Земельный участок как объект земельных отношений — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Как правило, земельные участки для жилищного строительства предоставляются в составе жилых территорий. Жилые территории — участки, иные части территории города, предназначенные преимущественно для жилой застройки и размещения объектов комплексного повседневного и периодического обслуживания населения.

В Земельном кодексе определен общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Сам процесс предоставления земельных участков зависит от того, как был сформирован сам предмет имущественных правоотношений – земельный участок. Всего Земельный кодекс предусматривает два случая:

— без предварительного согласования мест размещения объектов;

— с предварительным согласованием мест размещения объектов;

Вообще такое деление сделано Законодателем не случайно. Так как земельные участки для целей строительства с предварительным согласованием размещения объектов предоставляются, в постоянное (бессрочное) пользование ограниченному кругу лиц – федеральным казенным предприятиям, государственным и муниципальным учреждениям, органам государственной власти и местного самоуправления либо в аренду. То есть в этом случае государство или местное самоуправление не лишается права собственности на земельные участки, предоставленные под строительство.

Предоставление же в собственность заявителей земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Это большой прогресс в земельных правоотношениях, так как по старому порядку органы исполнительной власти могли предоставлять земельные участки под строительство по своему усмотрению. Теперь же этот процесс стал публичным и компетентным, необходимо проводить обязательные торги, конкурсы, аукционы, где всякий желающий имеет право принять в них участие. Земельный кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 39.18, в которой нормативно закреплены особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Проведение работ по формированию земельного участка. Данная операция включает в себя следующие действия:

— подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности. Данная операция предусматривает изучение всех имеющихся материалов на отводимый земельный участок для строительства, в которых имеется его графический план. При его отсутствии специализированный орган производит необходимые замеры и устанавливает межевые знаки на местности для выделения его на местности (в натуре);

— определение разрешенного использования земельного участка. Разрешенное использование земельного участка устанавливается из постановления об отводе земельного участка под строительство и вместе с категорией земель указывается в документах государственного земельного кадастра при его кадастровом учете.

— определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Эта операция осуществляется чаще всего непосредственно самим заявителем, желающим получить земельный участок под строительство, как правило, в органах архитектуры и местных органах Росземкадастра, где имеются все необходимые данные о наличии или отсутствии объектов инфраструктуры обеспечения строения, которое предполагается возвести на указанном земельном участке. Именно указанные органы обладают всей необходимой информацией об этих объектах, охранных зонах и территориальных зонах. В частности в органах архитектуры заявителям предоставляют по их запросам выкопировки участков населенных пунктов, где расположен земельный участок с указанием всех сетей инженерно-технического обеспечения.

— принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) и или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов). В этом случае органы исполнительной власти должны принять решение, прежде всего, о возможности предоставления указанного земельного участка под строительство.

Нормы строительства на участках ИЖС и ЛПХ

И не просто какому-либо лицу или группе лиц, а можно ли предоставить земельный участок в принципе. В данном случае решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия. Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд, который в случае признания недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства, в своем решении обязывает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предоставить земельный участок. При этом в решении суда должны быть указаны срок и условия его предоставления.

— публикации сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Здесь следует отметить, что из данного правила есть исключения, когда земельный участок может быть предоставлен без проведения торгов. Об этом прямо записано в ст. 39,6 ЗК РФ.

Проведение государственного кадастрового учета земельного участка в соответствии с действующими правилами. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственном кадастре недвижимости". В результате указанного в ФЗ кадастрового учета, земельный участок получает описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре земель и получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и произвести его качественную и экономическую характеристики.

Проведение непосредственно самих торгов (конкурса, аукциона), по окончанию которых должны быть подписаны либо протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов), либо подписан договор аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Общие начала проведения торгов определяются ст. 448 ГК "Организация и порядок проведения торгов". Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Таким образом, основным условием проведения торгов является индивидуализация земельного участка, то есть соблюдение условий его формирования. Иначе говоря, с точки зрения гражданского законодательства, земельный участок после его формирования и определения на местности (в натуре) становится индивидуально-определенной вещью.

В соответствии с земельным и гражданским законодательством решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, либо для заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность, либо для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Теперь обратимся к порядку подачи самого заявления о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства и этапах предоставления земельного участка.

Предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании обращения гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. Гражданин обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о предоставлении в аренду земельного. Как уже отмечалось, данный орган власти должен быть правомочным в предоставлении земельных участков под строительство. В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответствующего органа (при наличии официального сайта) в сети "Интернет". В случае если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, обратившемуся с заявлением.

Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанным гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка. В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. В указанном заявлении должны быть указаны назначение объекта, который предполагается возвести, предполагаемое место его размещения, примерный размер земельного участка под объект строительства, а также обоснование этого размера. Эти данные являются очень важными, так если категория земель земельного участка для жилищного строительства, как правило, известна, то разрешенное использование должно определяться его собственником на основании данных в заявлении. И самое главное – испрашиваемое право на земельный участок. После поступления заявления о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Нормы предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства определены в Земельном кодексе Российской Федерации.

После того как указанные действия будут проведены, а земельный участок будет выбран, результаты выбора земельного участка должны быть оформлены соответствующим актом о выборе земельного участка под индивидуальное жилищное строительство.

Для определенных категорий граждан предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Так, Инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства, на основании заявления и приложенной к нему копии справки, подтверждающей факт установления инвалидности, выданной учреждением государственной службы медико-социальной экспертизы, подаваемых в установленном порядке в органы местного самоуправления.

Также предусмотрено бесплатное получение в собственность земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов, дач, в размерах, устанавливаемых в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации, но не менее чем 0,20 га в городах и поселках городского типа и 0,40 га в сельской местности для Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы. Предоставить сотрудникам органов внутренних дел, Государственной противопожарной службы МЧС России, прослужившим в районах Крайнего Севера и в местностях, приравненных к районам Крайнего Севера, не менее 15 лет и достигшим предельных возрастов по выслуге лет или которым до достижения этих предельных возрастов осталось не более трех лет службы, а также уволенным в запас по состоянию здоровья либо по сокращению штатов, семьям погибших или умерших сотрудников право на первоочередное вступление в жилищно-строительные кооперативы и получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства в населенных пунктах, избранных ими с учетом существующего порядка прописки.

Беспредел в Индивидуальном жилищном строительстве. В России когда-нибудь будут жить по закону, или хотя бы по совести? Купил участок 6 соток в деревне, чтобы построить небольшой дом. Чтобы просто иметь своё жильё и не скитаться по съёмным квартирам. Вложил в это почти все имющиеся деньги. На стройку почти не осталось, буду много работать… В деревне есть электричество и газ (электрический столб и газовая труба в 30 метрах от моего участка), но как только пошел разговор о коммуникациях, тут же появились желающие на мне зарабо…

Какие права у собственника участка ИЖС?

-снять бабло. Оказывается что газовая труба что проходит вдоль улицы на которой расположен мой участок, принадлежит частному лицу. И это частное лицо, намеревается стричь бабло с каждого кто желает провести себе газ. Суммы называются очень интересные: Сначала один миллион рублей, потом полтора, потом 700 тысяч (ах, ну ла-а-а-адно, мне вас жаль). Ладно, с газом можно повременить, но вот электричество нужно с первого дня стройки! И здесь подобная ситуация: Опять же, некий дядя-вася заявляет что столбы на моей улице принадлежат ему. И он, естественно, тоже хочет денег. 200-300 тысяч рублей — сумма по его настроению. В газовую компанию еще не обращался, но по электричеству ситуация следующая: Сети Электросетевой компании расположены на расстоянии 300 метров от участка.

Далее — частные столбы и провода. Электросетевая компания готова подготовить техусловия, но по поводу подключения рекомендует договариваться с владельцами частных столбов. Иначе, говорят, подключение может затянуться на много месяцев (пока электросетевая компания не соизволит поставить свои столбы). ВОПРОС: Как такие жизненно важные коммуникации как электричество и газ в населенном пункте могут принадлежать какому-то дяде васе??? Это всё равно что если я положу в этой деревне асфальт на 300 метров дороги, и объявлю что все кто по этой дороге ездят, теперь должны мне денег. Понимаю, кто-то что-то делал, скидывался, ДОБАЗИРИВАЛСЯ….Это при том что газовые и электросетевые компании должны за свой счет развивать свои сети… А коли они сделали это за твой счёт, то я-то здесь причём? Ну молодец, заплатил сам, провел себе газ. Но ты же это прежде всего для себя делал. Ну не свинство ли потом на этом зарабатывать?…

никакой это не беспредел. Люди вкладывали деньги (немаленькие), время и нервы в подводкц коммуникаций, линии электросети. так почему считаетеся, что они что-то должны предоставлять бесплатно? Они докажут, что строили и проводилди для себя, получали разрешение, заключали договор, платили деньги, коммуникации и столбы на всех планах энергоснабжающей организации и газовиков. Есть выбор — делать все то же самое, что делали эти люди, самому, или подсоединяться к другим, договорившись о цене. Хотите самовольно подсоединиться? в лучшем случае погрязните в судах, в худшем — разберутся по-проситому

Мне очень нравится российская трактовка западного утверждения \»Все ВОЗМОЖНО\» (т.е. можно договориться), а у нас — \»Возможно ВСЕ\»

До покупки участка надо было проверять,кому принадлежат сети в 30 метрах,повелись на дешевизну.А газовые и электросбытовые компании не должны за свой счет подводить к каждому участку сети.Есть магистраль-платите и подключайтесь.А стоит это действительно дорого.

те кто сам сделал по сути потратил деньги за муниципалитет. то есть пока им не вернут деньги и не выкупят у них все они и есть хозяева. по чужому участку они провели по сути. по участку муниципалитета. скорее всего они даже не оформили свои сети на себя. так ничейный. никто им землю не отдавал и не продавал. Юридически они им не принадлежат. Можете заказать в Росреестре выписку ЕГРП на дядю. Васю у них ничего нет. Можно через портал Росреестра.

Земля под ИЖС

Это тоже самое если бы на вашем учске построил для вас дом дядя Вася но он никогда его на себя не оформит так и тут. Думай сам дальше.

Вот такая у нас страна! Если оплатил,значит твоё! А вы как думали….

Ни закона ,ни совести в России сроду не было

Чего хотели, то и получили.

беда РЭФЭ в том, что никто не уверен в будущем. каждый тут временщик. поговорка \»грудь в крестах и голова в кустах\» не просто так существует. потому хапают все при малейшей возможности и ртом, и жопой (а то ведь поезд уйдет и останешься щелкать одним местом). а поскольку всего на всех не хватает — такой беспредел и происходит. а законы принимаются для приличия перед европой. на самом деле, это нах никому не нужно…

А Вы вообще в курсе, сколько стоит протянуть газ в деревню? Однако 1 млн. и даже 700 тыс. за врезку — это слишком !

Ну, прям истерию развели! И те не должны и эти должны … \»А коли они сделали это за твой счёт, то я-то здесь причём?\» — Действительно, совершенно не причем! И претендовать на пользование ЧУЖИМ имуществом у Вас НЕТ никаких оснований! Может эти \»частные столбы и провода\» и не оформлены на частное лицо и права на них не зарегистрированы, но наличие или отсутствие этой регистрации Ваших прав никак НЕ нарушает, т.к.

у Вас прав на пользование ими тем более нет. ЗАСТАВИТЬ Вас подсоединяться к этой \»частной, линии\» Вас никто, конечно, не может, ну, так и добивайтесь, чтобы Вашей \»Электросетевая компания\» подвела к Вашему участку свою линию. Хотя… гораздо выгодней, конечно, всем объяснить кто что должен и не должен (особенно те, кто \»скидывался\»), но главное, подключиться к чужому без затрат со своей стороны… Ну, что же, Флаг в руки…

Это риторический вопрос. Никогда.

Интересно что это за частные столбы такие? Выход один — потребовать документы на право собственности на трубу и на столбы. Потом можно смело подавать в суд. Я тоже могу пойти по деревне и сказать что столбы мои, на меня как на дурака и посмотрят.

Знаешь как было так и будет

положена мне льгота по подоходному налогу если я купил право на аренду участка под индивидуальное жилищное строительство

Льгота. не положена.

Нет, про аренду в Законе ничего не сказано. Вычет положен лишь при покупке земельного участка, и то только после того, как дом будет построен При приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, или доли (долей) в них имущественный налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на дом.

решением районной администрации был предоставлен земельный участок для индивидуального жилищного строительства, гражданину. имеет ли он право его продать…

После соотвествующих закону процедур оформления его в собственность и получения свидетельства ФРС он вправе им распоряжаться на свое усмотрение

ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО (ИЖС)

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — форма обеспечения граждан жилищем путем строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счет. Объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более трех, предназначенный для проживания одной семьи. Обычно с возможностью регистрации по месту жительства на землях с разрешенным видом использования для ИЖС. К прочим объектам индивидуального жилищного строительства относятся также пристройки, надстройки к ним, мансардные этажи, хозяйственные и прочие постройки на участке домовладения, в том числе усадебные жилые дома.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – важный сектор народного хозяйства, динамика которого сильно влияет на рост любой экономики мира. В России, как и в других странах с исторической нехваткой современного жилья, темпы роста жилищного строительства должны еще не одно десятилетие сохранять устойчивый положительный тренд, на который будут накладываться общие колебания в экономике и воздействие экономической политики. Для выхода из текущей рецессии (как в сфере строительства, так и всей экономики страны в целом) нужно стимулирование не только строительства многоквартирных домов, но и сектора индивидуального жилищного строительства (ИЖС), более чувствительного к колебаниям реальных доходов семей.

На индивидуальном жилищном строительстве должен делаться особенный акцент. К его развитию подталкивают как субъективные, так и объективные факторы. Люди стремятся жить в собственном доме – все опросы населения показывают, что абсолютное большинство людей (около 80%) хотели бы жить в пригороде. Кроме того, строительство индивидуального жилья в большинстве случаев обходится значительно дешевле, чем многоэтажная застройка.

Для каждого субъекта России возможности обеспечения местного населения доступным и комфортным жильем имеют свои особенности, которые зависят от многих факторов, определяющих их социально-экономическое положение.

Развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС), увеличение объемов вводимого в эксплуатацию жилья является одной из основных целей политики обеспечения граждан доступным по стоимости и комфортным для проживания жильем. Строительство малоэтажного жилья, в первую очередь индивидуальных домов, является равноправным сектором жилищного строительства наравне с многоквартирными домами. Таким образом, индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) является одной из наиболее перспективных отраслей российской экономики.

Основной проблемой в развитии индивидуального жилищного строительства (ИЖС) является стоимость малоэтажного жилья. Это проблема многосоставная, так как стоимость малоэтажного жилья увеличивается из-за следующих факторов:

1) Большая часть земельных участков являются землями сельхозназначения.

Индивидуальное жилищное строительство

Каждый землевладелец пытается решать вопрос перевода земли в категорию, пригодную для застройки, но перевод земли – процедура долгая и финансово затратная. Тем самым застройщик увеличивает свои затраты не только путем прямых выплат по переводу земли из одной категории в другую, но и в связи с затяжкой реализации проекта, который во многих случаях реализуется на заемные средства частично или полностью.

2) Большинство земельных участков, предлагаемых под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), не имеет должной инфраструктуры, пригодной для строительства жилых домов. Подведение коммуникаций, а особенно централизованных, – процесс дорогой и часто сильно бюрократизированный. При этом, если к поселку ведутся городские коммуникации, то может сложиться ситуация, когда нужно согласовывать проект, как у городских, так и у региональных властей. Все это предполагает дополнительные и существенные затраты.

3) В индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) мало используются современные высокопроизводительные и высокоэффективные технологии, которые позволяют снизить стоимость строительства. В основном строители используют традиционные материалы (кирпич, керамзитобетонный блок) и способы ведения строительных работ.

Так уж вышло, что самостоятельно разобраться во всех вопросах, касающихся области индивидуального жилищного строительства (ИЖС), порой не под силу даже опытному застройщику. Именно потому мы постарались собрать и систематизировать для вас данную информацию на страницах одного сайта в удобной форме. Рассказать о тонкостях и нюансах индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Помочь с выбором подходящего земельного участка. Правильно оформить всю необходимую разрешительную документацию. Определиться с выбором и стоимостью строительных материалов и заключить договора с проверенными подрядчиками. Оставайтесь с нами и вы обязательно построите дом своей мечты, а мы с радостью вам в этом поможем!

Федеральным собранием принят пакет поправок в Градостроительный кодекс и в другие акты РФ, инициированный правительством в лице Министерства строительства. В числе поправок инициативы, направленные на "упрощение строительства объектов индивидуального жилищного строительства, совершенствование механизма государственного строительного надзора и сноса объектов капитального строительства". При этом эксперты разошлись в оценках этих изменений: звучат мнения, что законопроект де-факто станет тормозом для "малоэтажки", на долю, которой, как известно, сегодня приходится около половины всего объема вводимого в строй жилья. Каковы аргументы за и против нововведений?

Александр Пронин, руководитель архитектурного отдела компании «Метрополис» прокомментировал для интернет-издания Znak.com поправки, которые вступят в действие с 1 января 2019 года.

«Налог на роскошь» за домик в деревне

Владельцам загородной недвижимости придется раскошелиться на услуги архитекторов, обмерщиков и юристов.

Постройка частного дома или даже простенькой дачи на шести сотках может обернуться юридической миной замедленного действия. Такие предостережения звучат в связи со вступлением в силу соответствующих поправок в Градостроительный кодекс. При этом есть подозрение, что в плюсе от нововведений окажутся гиганты строительного рынка, которым нужна земля под новые многоэтажки в больших городах и в ближайших пригородах. Опросив экспертов, мы попробовали спрогнозировать недалекое будущее малоэтажного строительства в России.

Больше бюрократии

Новый порядок строительства и ввода в эксплуатацию частных домов и садовых домиков начнет действовать с 1 января 2019 года. До этого у частных застройщиков и дачников еще есть возможность успеть завершить планы обустройства своих участков по старым правилам. Что будет дальше, разъяснили, в частности, местные департаменты жилищного и строительного надзора, которым придется работать в новом правовом поле. И эти разъяснения уже озадачили многих, кому приходится иметь дело с загородной недвижимостью.

На первый взгляд, изменения можно только приветствовать. Много лет назад государство практически самоустранилось из индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Была объявлена и многократно продлена так называемая «дачная амнистия». При этом частное домостроение почти полностью утратило строительный надзор со стороны государства. Хорошо это или плохо, можно спорить. Но никуда не деться от того факта, что в результате на шести сотках стали появляться многоквартирные пятиэтажки, магазины и даже небольшие промышленные объекты. Такое строительство нарушает права добросовестных дачников и садоводов, отмечает глава Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин. «Поправки направлены на решение проблем самовольных построек, когда собственники возводят незаконные гостиницы и многоэтажные коттеджи, пользуясь отсутствием регулирования сферы», — вторит ему Дмитрий Руханов из LawPro24.ru.

Сейчас этой вольнице пришел конец. Из разъяснений госорганов следует, что вводятся единые требования к строительству индивидуальных жилых домов, в том числе на землях для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенных пунктов. При этом ранее государство позволило строить на шести сотках не только сезонные садовые домики, но и полноценные жилые дома, в которых можно оформить прописку. Так что новые правила распространяются на недвижимость, возводимую на участках садовых товариществ.

Сомнения и настороженность вызывают прежде всего разрешительные процедуры, которые теперь должны предшествовать началу постройки или даже простой реконструкции уже имеющегося дома или дачи. Как таковое разрешение в исправленном законе не упоминается, но сути это не меняет. Как следует из поступивших разъяснений, задумав строительство или перестройку своего дома или дачи, застройщик будет обязан «надлежащим образом» уведомить о своих планах уполномоченный орган. Как правило, это местная администрация, но, например, в Екатеринбурге, где несколько лет назад произошло перераспределение полномочий между муниципальными и региональными властями, речь идет о министерстве строительства и развития инфраструктуры Свердловской области.

Если чиновники к вашим намерениям отнесутся благосклонно, решив, что вы не нарушаете местные градостроительные правила, в недельный срок получите ответное уведомление. И 10 лет на то, чтобы спокойно строить или перестраивать. По завершении работ надо будет направить новое уведомление. В ответ на него чиновники за те же семь дней решат, не отступили ли вы от дозволенного. И если все окажется в порядке, они сами обратятся в органы регистрации объектов недвижимости и постановки их на кадастровый учет.

Цена вопросов

Как ни крути, участникам рынка малоэтажного строительства потребуется определенная квалификация для взаимодействия с органами надзора, поэтому одним из способов профилактики проблем станет привлечение специализированных служб заказчика, полагает Кирилл Рылов, руководитель представительства инвестиционной компании KEY CAPITAL в Екатеринбурге. Но тогда придется смириться и с тем, что это начнет влиять и на стоимость строительства, а значит, скажется и на средней стоимости квадратного метра, и на объёмах ввода индивидуального жилья. Здесь самое время напомнить, что в 2017 году частники построили больше 40% всего жилья в России, а в некоторых регионах доля частного домостроения превысила 90%. К слову, и обсуждаемые поправки вносились как раз в целях упрощения строительства объектов ИЖС — по крайней мере, именно так соответствующий законопроект фигурировал на ресурсах правовой информации.

Александр Пронин, руководитель архитектурного отдела компании «Метрополис», в целом поддерживает изменения, но все же считает избыточным требовать проектную документацию от частников, строящих дома площадью до 500 кв. метров.

Порядок предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства

«Должна быть принята единая простая форма на один или два листа, которую любой дачник мог бы заполнить без помощи профессионалов», — полагает он. Вадим Бурачевский из стройкомпании «Шесть граней» сочувствует и тем, кто строит дома площадью свыше 500 кв. метров. По его словам, большинство таких домов и так строятся по проектам. Они разрабатываются в соответствии с действующими нормами и без проблем пройдут экспертизу. Только теперь частные застройщики будут нести дополнительные расходы — на эту самую экспертизу. В том числе, на банальную взятку чиновнику, который в каких-то спорных ситуациях поможет «правильно» оформить документы. «Дома свыше 500 квадратных метров, как правило, предполагают немалый бюджет, позволить их себе может не каждый, так что новые нормы, по сути, можно назвать „налогом на роскошь“», — иронизирует собеседник.

Вице-президент «Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства» Валерий Казейкин напоминает, что сотни компаний в России на землях ИЖС строят сблокированные дома из нескольких секций общей площадью до 1500 метров. До начала действий поправок это был порог, ниже которого не требовалась госэкспертиза проектов и в целом увесистого пакета разрешительных документов. Теперь, заблокировав возможность строить пятиэтажки на шести сотках, законодатель сильно осложнил жизнь и тем, кто такими шалостями не занимался, уверен Казейкин. А адвокат Андрей Потемкин, у которого за плечами много процессов по защите прав от недобросовестных застройщиков, называет напрасными опасения, что изменения в Градостроительном кодексе приведут к уменьшению числа таких малоэтажек. Спрос на них останется, и стройкомпании найдут способ его удовлетворить. При этом есть надежда, что нововведения послужат основной цели, для которой они были приняты: рынок очистится от тех, кто допускает грубые нарушения при возведении таких жилых объектов, надеется эксперт.

Читать материал полностью на Znak.com

Понятие индивидуального жилищного строительства

Колоскова Н.А., адвокат Адвокатской палаты Рязанской области.

Статья посвящена исследованию понятия "индивидуальное жилищное строительство". Ряд признаков характеризует названный вид жилищного строительства, что, в свою очередь, помогает раскрыть сущность понятия. В данной статье рассмотрен более подробно один из них — объект правоотношений, возникающих в связи со строительством индивидуальных жилых домов.

Термин "индивидуальное жилищное строительство" используется очень часто в подзаконных актах советского периода. Нередко он используется и сейчас, в том числе и в законах Российской Федерации.

Довольно часто встречается термин "малоэтажное жилищное строительство". В соответствии с Постановлением Совета Министров — Правительства РФ от 20 июня 1993 г. N 595 "О Государственной целевой программе "Жилище" <1> основным направлением структурных изменений в архитектуре и градостроительстве является постепенный переход на преимущественно малоэтажное строительство в один-два этажа с приусадебными участками с сохранением многоэтажного жилищного строительства только для оборудованных инженерной инфраструктурой зон крупных и крупнейших городов.

<1> Нормативные правовые акты и официальные документы приводятся по справочно-правовой системе "КонсультантПлюс" (на 01.06.2009).

Индивидуальное жилищное строительство имеет место не только в случае долевого финансирования строительства, но и в случае, когда финансирование осуществляется одним участником, желающим, например, иметь в собственности коттедж для проживания своей семьи и располагающий необходимыми для этого средствами.

В данном случае отсутствует один из признаков правоотношений, регулируемых Федеральным законом "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", — долевое участие. Здесь можно вести речь только об участии, но не долевом, так как финансирует строительство только одно лицо. Однако по всем остальным показателям имеют место именно правоотношения в сфере строительства. Для них также свойственны практически все характеристики, предусмотренные названным Законом.

Понятие "индивидуальное жилищное строительство" резко ограничивает круг субъектов рассматриваемых правоотношений. Так, со стороны заказчиков (участников) строительства здесь могут выступать только физические лица. Это дает дополнительные возможности для широкого применения законодательства о защите прав потребителей. Важна и цель правоотношений — приобретение жилья для личных, семейных нужд. Что же касается упомянутого выше Федерального закона, то он имеет универсальное применение, так как регламентирует правоотношения и с участием юридических лиц, выступающих в качестве дольщиков.

Перечисленные признаки характеризуют индивидуальное жилищное строительство как разновидность жилищного строительства и позволяют отличать рассматриваемый вид. Говоря о понятии "индивидуальное жилищное строительство", стоит отметить, что это одна из составляющих понятия "жилищное строительство".

Понятие объекта правоотношений важно для определения сущности индивидуального жилищного строительства.

В широком смысле объектом индивидуального жилищного строительства являются дома, предназначенные для индивидуального пользования гражданина (нескольких граждан, семьи), и объекты малоэтажного строительства.

В узком смысле в качестве объекта рассматриваемого вида строительства принято считать отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства).

В Постановлении Госстроя России от 22 февраля 1994 г. N 1 "О современных направлениях в градостроительстве и жилищной политике России" различаются понятия "индивидуальные жилые дома" и "малоэтажные жилые дома". При этом четкого определения ни первому, ни второму понятию не дается. О различном понимании индивидуального и малоэтажного строительства может говорить буквальное толкование положений Постановления. Разновидностью малоэтажного строительства являются блокированные дома с небольшими приквартирными участками. К ним относятся жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Кроме этого, различают многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Таким образом, по объекту индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство различаются. В литературе можно встретить различные определения. Например, индивидуальные жилые дома — это жилые дома с количеством этажей не более трех. Малоэтажные жилые дома — это жилые дома с количеством этажей не более чем три <2>. Считаю, что приведенные определения требуют конкретизации, а именно: в первом случае дома предназначаются для проживания отдельных семей, а во втором случае — для проживания двух и более семей.

<2> Долганова Н.С., Зюзина В.А., Королев А.Н., Назимова А.А. Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (постатейный). М., 2008.

Объекты индивидуального жилищного строительства различаются в зависимости от их территориального расположения. Преимущественно данные объекты строятся в сельской местности. Крестьянский дом может быть отдельно стоящим или блокированным, оборудованным автономными системами жизнеобеспечения с максимальным использованием возобновляемых источников энергии. Могут быть разработаны следующие разновидности построек как в зоне существующих поселений, так и за их пределами:

  • отдельные поселки или группы домов;
  • отдельные дома с большими садово-огородными участками, крестьянскими подворьями или фермерскими хозяйствами <3>.

<3> Постановление Правительства РФ от 27 июня 1996 г. N 753 "О Федеральной целевой программе "Свой дом".

Немаловажно для точного понимания объекта индивидуального жилищного строительства уточнить значение понятия многоквартирного дома.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" впервые на федеральном уровне закрепил понятие "многоквартирный дом".

Принципиально важно, что упомянутый Федеральный закон в соответствии с назначением здания разделил понятия "жилой дом" и "многоквартирный дом".

Понятие многоквартирного дома раскрывается в п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г.

Целевое назначение земельного участка для индивидуального жилищного строительства

N 47, в соответствии с которым под многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

По мнению П.В. Крашенинникова, под многоквартирным домом понимается строение, разделенное на отдельные жилые помещения, как правило квартиры, предназначенное для проживания граждан и отвечающее соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-техническим требованиям.

Европейская экономическая комиссия ООН полагает, что отдельную категорию составляют двухквартирные жилые дома. Выделение двухквартирных домов в отдельную категорию возможно в зависимости от структуры такого дома, поскольку и в обычном доме тоже может быть общее имущество собственников. Однако в некоторых случаях двухквартирные дома характеризуются тем, что общей собственности на предметы общего пользования не возникает.

В целом можно отметить, что некоторые объекты индивидуального жилищного строительства можно рассматривать с учетом отмеченной выше позиции как многоквартирные дома.

Подводя итоги, можно сделать вывод, что определение понятия "индивидуальное жилищное строительство" имеет существенное значение, в первую очередь для правового регулирования правоотношений, возникающих в важнейшей сфере человеческой деятельности.

admin