ГК РФ ст 246

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Комментарий к Ст. 246 ГК РФ

1. Распоряжение общим имуществом, т.е. определение его юридической и фактической судьбы, является исключительной прерогативой самих сособственников, которые должны согласовать порядок распоряжения находящейся в долевой собственности вещью. Если распоряжение долей в праве — прерогатива каждого из сособственников (с соблюдением установленных гражданским законодательством правил), то определение судьбы всего объекта, находящегося в долевой собственности, предполагает компромисс волеизъявлений. Отсутствие такого соглашения, неспособность сособственников находить компромисс приведут к невозможности полноценного распоряжения общим имуществом, поскольку реализация долей в праве на него, как правило, экономически менее эффективна и выгодна, чем использование полезных свойств всей вещи в целом. По сути, только этот экономический мотив и может служить стимулом к достижению компромисса между сособственниками. Категорически недопустимо понуждение в любой форме кого-либо из них к согласованию предложенного способа распоряжения общим имуществом; в частности, невозможно против воли сособственника настаивать на получении им денежной компенсации взамен доли в вещном праве. В этом находит свое проявление абсолютный характер права собственности, который сохраняется и в отношении общего имущества.

Сопоставление комментируемой статьи со ст. 247 ГК РФ приводит к выводу о квалифицированном умолчании законодателя при ответе на вопрос о возможности установления судом порядка распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, — определение юридической судьбы имущества судебным решением по общему правилу не допускается; исключение составляют ситуации, предусмотренные п. 4 ст. 252 ГК РФ (см. комментарий к данной статье), когда одному из сособственников, имеющему незначительную долю в общем имуществе, может быть даже против его воли, выплачена компенсация с прекращением его вещного права.

Разумеется, поиск устраивающего всех сособственников способа реализации правомочия распоряжения общим имуществом, в том числе и в виде временного определения его юридической судьбы (например, посредством сдачи его в аренду), тем труднее, чем большее количество субъектов объединяет правоотношение общей долевой собственности. Такая проблема, вероятнее всего, возникает при определении судьбы общего имущества многоквартирного жилого дома. В соответствии с п. 4 ст. 36 ЖК РФ объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников. Таким образом, ЖК РФ облегчил по сравнению с существовавшим до его введения в действие порядком процесс достижения консенсуса сособственников в определении некоторых вариантов распоряжения общим имуществом в многоквартирном жилом доме, ограничив требования к нему принятием решения на общем собрании сособственников квалифицированным большинством голосов. Более жесткий порядок принятия решения о судьбе общего имущества предусмотрен п. 2 ст. 40 ЖК РФ в случае, когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме. На такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Нежелание хотя бы одного из таких лиц согласовывать изменение судьбы общего имущества, даже ничем не мотивированное, способно стать непреодолимым препятствием. Требование к суду о запрете злоупотребления правом, адресованное к отказывающему в согласовании сособственнику, на практике может быть трудно осуществимым. Применение же для разрешения подобного спора негаторного требования (см. комментарий к ст. 304 ГК) недопустимо, поскольку спор идет о реализации правомочия распоряжения, а не владения общим имуществом.

2. Сказанное выше относимо только к распоряжению общим имуществом в целом. Любой из сособственников может распорядиться принадлежащей ему долей в праве самостоятельно, не испрашивая на это согласия других участников правоотношения общей долевой собственности. В случае возмездного отчуждения доли в праве — по договору купли-продажи или мены — другие сособственники получают преимущественное право на приобретение отчуждаемой доли (см. комментарий к ст. 250 ГК).

Преимущественное право покупки установлено законодателем и в случае отчуждения жилого помещения в коммунальной квартире (п. 6 ст. 42 ЖК), однако следует помнить, что в данном случае мы имеем дело лишь с применением порядка, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, — ведь отчуждаемое жилое помещение в коммунальной квартире объектом долевой собственности не является.

Преимущественное право покупки доли не возникает в случае наследования доли по закону или по завещанию.

В силу п. 4 ст. 37, п. 5 ст. 42 ЖК РФ запрещено отчуждение долей в общем имуществе в многоквартирном жилом доме, в коммунальной квартире, производных от права собственности на жилые помещения, без распоряжения соответствующими жилыми помещениями.

Безвозмездное отчуждение доли преимущественного права покупки у сособственников не порождает. В этой связи актуальным может оказаться доказывание фактической возмездности отчуждения доли в праве и притворного характера безвозмездной сделки, направленной лишь на уклонение от соблюдения преимущественного права сособственника на приобретение доли.

В случае необходимости обращения взыскания на заложенную долю сособственника подлежат совокупному применению правила ст. ст. 255 и 349, 350 ГК РФ (см. комментарий к указанным статьям).

К иным формам распоряжения долей в праве общей собственности могут быть отнесены передача ее по договору ренты (гл. 33 ГК), а также внесение в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества) или кооператива, в общее имущество, используемое в совместной деятельности на основании договора простого товарищества. Передача доли в праве собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (см. комментарий к ст. 251 ГК).

С учетом специфики отношений долевой собственности невозможно распоряжение своей долей посредством ее уничтожения. По смыслу закона в случае отказа сособственника от своей доли в праве без указания, в чью пользу осуществлен отказ (если отказ осуществляется в пользу конкретного лица, то имеет место по сути дарение имущества), происходит приращение долей остальных сособственников.

Ярким примером злоупотребления правом распоряжения долей в общей собственности служит распространившаяся практика заключения заведомо неисполнимых сделок по отчуждению в собственность мизерных долей в праве на жилое помещение исключительно в целях предоставления возможности новому «сособственнику» приобрести право на постоянную регистрацию по месту жительства, в результате которых до 500 лиц оказываются субъектами долей в праве собственности на жилое помещение размером в 9 кв. м. Такие сделки по своей сути являются либо мнимыми или притворными, либо по своей цели противными основам правопорядка.

В силу ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Статьей 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Таким образом, в силу пункта 3 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Новая редакция Ст. 246 ГК РФ

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Комментируемая статья содержит правила, которые наглядно показывают разницу между имуществом, находящимся в общей собственности, и долей в праве общей собственности на это имущество.

Распоряжение имуществом осуществляется всеми сособственниками только единогласно, независимо от размера долей.

Распоряжение долей осуществляется конкретным сособственником самостоятельно, без согласия других сособственников (последние имеют лишь преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ)).

Другой комментарий к Ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Участники общей долевой собственности распоряжаются имуществом, находящимся в их собственности, по соглашению всех участников.

Распоряжение имуществом — это совершение любых сделок в отношении него, а также совершение иных распорядительных действий в отношении имущества (его изменения, перестройки, отказ от собственности, разрушение имущества и т.д.). Распоряжением может затрагиваться не все имущество, а его часть (например, одна из комнат дома, находящегося в общей собственности, перестраивается в подсобное помещение), однако в любом случае необходимо принятие решения в соответствии с п. 1 ст. 246.

Необходимость достижения соглашения при распоряжении общим имуществом означает, что все участники равны при принятии решения. Однако они вправе установить иной порядок принятия решений. В частности, решение может приниматься не всеми участниками, а большинством голосов. Может быть также принято соглашение, в силу которого решения принимаются большинством исходя из размера долей участников. Однако само соглашение об установлении такого порядка должно приниматься всеми участниками. Может быть принято решение, в силу которого участник вправе определенным образом распоряжаться той или иной частью имущества, например сдавать в аренду одно из помещений в общем здании.

Если решение об установлении иного порядка принятия решения не принято, действует правило о необходимости соглашения по каждому акту распоряжения общим имуществом.

2. Для устранения возникающих разногласий при распоряжении общим имуществом участники общей собственности вправе обратиться в суд.

Очевидно, что при большом числе сособственников может сложиться ситуация, когда получить согласие всех участников практически невозможно. В этом случае обращение в суд остается единственным способом реализации права на распоряжение объектом общей собственности.

Примером, когда такое обращение представляется вполне оправданным и при небольшом числе сособственников, является, в частности, случай противодействия участника намерению других участников произвести перестройку строения, если такая перестройка продиктована уважительными причинами.

3. Закон допускает иной, кроме достижения общего соглашения, порядок распоряжения (а также пользования) общим имуществом.

Так, в силу ст. 22 Закона о товариществах собственников жилья каждый домовладелец на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле его участия, рассчитанной в соответствии с размером принадлежащих ему помещений. Принятие решений возможно при кворуме свыше 50%. Очевидно, что применение к деятельности товарищества собственников жилья (далее — ТСЖ) или иного значительного по числу участников объединения принципа достижения консенсуса парализовало бы его деятельность и привело бы к невозможности управления общим имуществом.

Постановлением КС РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья» (СЗ РФ. 1998. N 15. Ст. 1794) признаны неконституционными нормы об обязательности участия в ТСЖ тех собственников жилых помещений, которые не изъявили желания вступить в товарищество. В связи с этим возникает вопрос о порядке принятия решений в отношении общего имущества, находящегося в управлении как товарищества, так и отдельных собственников. Очевидно, что применение к такой общности правила о достижении соглашения весьма затруднительно, так как отказ отдельных собственников вступить в товарищество предполагает отсутствие необходимой степени взаимного доверия. В то же время норма ст. 22 Закона о товариществах собственников жилья не может быть применена к лицам, не являющимся товарищами.

В этом случае решение, принятое ТСЖ в соответствии с законом и уставом, должно быть согласовано с иными участниками общей собственности. При невозможности достичь согласия спор может быть рассмотрен судом.

Однако в судебной практике представлен подход, в котором приоритет отдается правилу п. 1 ст. 246 перед специальными нормами, устанавливающими иной порядок принятия решения.

Например, ЖСК «Стройматериалы» обратился в Арбитражный суд Москвы с иском к АО «Санетек» о признании недействительным контракта о реконструкции чердачного помещения путем возведения мансарды в здании. Исковые требования мотивировались тем, что указанный контракт заключен без согласия всех собственников квартир в жилом доме, что является нарушением действующего законодательства.

Иск был удовлетворен. Контракт суд признал недействительным на том основании, что не все собственники квартир дали согласие на строительство мансарды. Суд указал, что в соответствии с п. 1 ст. 246 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Кроме того, решение о возведении мансарды и заключении контракта на ее строительство не соответствует уставу этого кооператива (Постановление Пленума ВАС РФ от 14 октября 1997 г. N 3863/97).

С таким подходом трудно согласиться, так как правила, позволяющие ЖСК или иной организации принять решение большинством голосов, являются специальными по отношению к общей норме ст. 246 и потому должны иметь преимущество.

В любом случае ЖСК или иная организация в случае запрета одного из участников, в том числе и в форме отказа от согласования общего решения, если такой запрет является правомерным, вправе возбудить спор в суде. Суд должен проверить, в какой мере принятое большинством участников решение нарушает права другого участника, и придать силу решению большинства либо признать уважительным возражение против такого решения.

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусматривает (ст. 14), что решения о распоряжении, владении, пользовании земельным участком принимаются общим собранием участников. При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании участников и оформляется протоколом, который подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности.

4. Участник вправе в любое время распорядиться своим правом на долю. Распоряжение долей не является распоряжением общим имуществом, и для этого не требуется какого-либо согласования с иными участниками. Статья 246 не предусматривает возможности ограничения права участника на распоряжение долей, кроме соблюдения правил о преимущественном праве покупки.

5. Законом не может быть ограничено право распоряжения общей собственностью. Поэтому правило ст. 290 ГК, вводящее запрет на отчуждение доли в праве на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру, нуждается в пояснениях. Доля в общем имуществе жилого дома, относящаяся к общим помещениям, несущим конструкциям, оборудованию за пределами квартиры, имеет, надо полагать, статус принадлежности (ст. 135 ГК РФ) и в этом качестве следует судьбе главной вещи. То обстоятельство, что принадлежностью является право (доля в общей собственности), а не вещь, само по себе не противоречит основам гражданского права. Например, германское право прямо предусматривает, что право может выступать как принадлежность земельного участка. Служебный характер такого права, как доля в праве общей собственности на общие помещения и оборудование, не вызывает сомнений. Таким образом, норма ст. 290 не вступает в противоречие со ст. 246, а лишь указывает на служебный, подчиненный характер возникшего права и подчинение его правилу ст. 135 ГК.

6. Нередко возникает вопрос, вправе ли участник продать или иным образом распорядиться не всей долей, а ее частью. В законе говорится о праве участника продать свою долю. Доля в праве не является вещью, и потому к ней не применимы правила о неделимой и делимой вещи (ст. 133 ГК РФ), в том числе правило о возможности деления вещи.

Невозможно и применение правил, относящихся к передаче права требования (ст. 382 ГК РФ), допускающих передачу в порядке цессии определенного требования к должнику, которое в количественном значении может быть меньше, чем все имеющиеся требования к тому же должнику. Учитывая, что передача вещных прав в порядке ст. 382 ГК не допускается, применение этой нормы к передаче прав собственности не имеет оснований.

Можно, однако, заметить, что сама по себе передача в порядке ст. 382 не всех имеющихся требований, а части из них возможна потому, что при этом не ухудшается положение должника, обязанности которого не изменяет тот факт, что определенные обязательства он исполняет в отношении иного кредитора. Если учесть, что доля в праве общей собственности отражает взаимоотношения с иными участниками общей собственности, то можно прийти к иному выводу: увеличение числа участников само по себе, конечно, затрагивает их интересы. Ведь любое увеличение числа участников затрудняет пользование общим имуществом и тем самым снижает его ценность. Особенно ясно это, если принять во внимание право каждого участника участвовать во владении и пользовании общим имуществом.

Изложенное позволяет прийти к выводу о невозможности отчуждения части доли (дробления доли) иначе как путем отчуждения доли нескольким лицам по одной сделке. В известном смысле этот вывод совпадает с выводом п. 4 ст. 244 ГК о невозможности собственнику создать общую собственность на неделимую вещь путем соглашения с иным лицом.

7. Сделки о распоряжении своим правом возможны и между сособственниками, например, один из участников может передать принадлежащие ему выгоды из пользования вещью, в том числе на условиях аренды, другому участнику либо передать ему долю в залог. При этом оба участника, оставаясь субъектами отношений общей собственности, одновременно вступают в соответствующие обязательственные отношения, в которых являются кредитором и должником.

В силу ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены этим кодексом.

Собственник жилого помещения, как определено в ч. 2 ст. 30 ЖК РФ, вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

К жилому помещению относится комната в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ.

Вместе с тем согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты в силу ч. 1 ст. 42 ЖК РФ.

Согласно правовой позиции, содержащейся в определении Верховного Суда РФ от 24.09.2013 № 5-КГ13-101, поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса РФ об общей долевой собственности. В частности, нормы ст. 246 и 247 ГК РФ.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Следовательно, можно сделать вывод, исходя из положений п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ, что собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Пользование гражданской женой собственника его комнатой в коммунальной квартире предполагает, что она будет пользоваться общим имуществом в коммунальной квартире. Поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то необходимо согласовать с другими собственниками комнат в коммунальной квартире (например, кухня и др.) порядок его пользования.

Если собственник комнаты не согласовал с другим собственником комнаты пользование общим имуществом в коммунальной квартире гражданской женой, то такими действиями нарушаются права другого собственника.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Для защиты своих прав собственник комнаты в коммунальной квартире может обратиться с иском в суд о выселении гражданской жены, проживающей с другим собственником комнаты. Примеры из судебной практики — апелляционные определения Московского городского суда от 14.04.2015 по делу № 33-12395/15, от 02.12.2016 по делу № 33-48408/2016.

admin