Гарантия застройщика

Содержание

Гарантия застройщика по ФЗ-214 является отличным механизмом обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками, участвующими в долевом строительстве многоквартирных домов. Резкое увеличение в России числа обманутых дольщиков привело к тому, что был принят ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный федеральный закон регламентирует основные положения, касающиеся долевого строительства. Согласно первичной задумке, государственная регистрация договором, которая проводится в обязательном порядке и предусматривающая долевое участие лиц, должна решать проблему с обманутыми дольщиками.

Как оказалось, потом на практике, мер прописанных в законе оказалось недостаточно для решения поставленного вопроса. С каждым днем становилось все больше и больше обманутых добросовестных вкладчиков.

Со временем ФЗ-214 был дополнен новыми мерами защиты интересов дольщиков. С 1 января 2014 года добавились новые способы обеспечения исполнения обязательств в отношении договоров долевого участия. Так, с начала 2014 года, для прохождения государственной регистрации, стало необходимо предоставлять регистрирующему органу обеспечение по исполнению обязательств:

  • Поручительство банка (банковская гарантия);
  • Страхование ответственности по договору.

Гарантия застройщика по ФЗ-214: как новый вид обеспечения

Банковская гарантия, уже достаточно давно является наиболее эффективным инструментом обеспечения исполнения обязательств в различных сферах предпринимательской деятельности. В данном варианте, гарантия застройщика по ФЗ-214 является наиболее дорогостоящим и хлопотным вариантом обеспечения. На сегодняшний день немного найдется банков, которые бы согласились выдать банковскую гарантию в соответствие с определенными требованиями к цене и условиям.

Дело в том, что банк может предъявить лишь стандартные требования для выдачи гарантийного документа:

  1. Наличие расчетных счетов;
  2. наличие ликвидного залога (в соответствии с ФЗ не менее 100% от общей стоимости гарантии) и поручительство руководителей.

На получение банковской гарантии для нужд по ФЗ-214 у застройщика уйдет от 2 до 4 недель, за исключением случаев, когда у застройщика открыта своя кредитная линия и банк имеет право выдавать банковские гарантии такого типа.

При всем вышеперечисленном, банковская гарантия, остается на сегодняшний день одним из наиболее эффективных и надежных способов обеспечения исполнения обязательств по договору. Соответственно для дольщиков банковская гарантия является самым оптимальным вариантом обеспечения своих вкладов.

ФЗ-214 устанавливает, что банковская гарантия – это договор поручительства, представленный банковской организацией.

Гарантия застройщика по ФЗ-214: требования к банкам

Закон устанавливает, что банки, предоставляющие банковские гарантии в целях обеспечения по ФЗ-214 обязаны соответствовать определенным требованиям. Такими требованиями являются:

  • Специальная лицензия ЦБ РФ га выдачу гарантии;
  • Ведение лицензированной деятельности не менее пяти лет;
  • Уставной капитал должен быть более чем 200 миллионов рублей;
  • Общее количество собственных средств должно составлять более 1 миллиарда рублей.
  • Отсутствие выставляемых банку требований относительно его оздоровления со стороны ЦБ РФ.

В конце стоит заметить, что стоимость банковской гарантии рассчитывается каждый раз в индивидуальном порядке. Как правило, ее стоимость зависит от суммы, срока е предоставления, наличия на определенный момент сданных объектов, а также предыдущего опыта застройщика. Минимальная стоимость договора банковской гарантии составляет 1,5% от общей суммы гарантии.

Статья размещена на сайте «Банковская гарантия».

В конце января в Госдуму был внесен законопроект, предполагающий ввести 5-летнюю гарантию не только на квартиры, которые покупаются у застройщика по 214-ФЗ (ДДУ), но и на элементы внутренней отделки, благоустройства и на технологическое оборудование дома. Novostroy-M.ru решил разобраться, какие гарантии есть у дольщиков сегодня и что нового предлагают поправки депутатов.

Автор проекта депутат Госдумы от «Единой России» Андрей Барышев предложил внести поправки в действующий ФЗ-214. Основная цель законопроекта – урегулирование правовой неопределенности и гарантийных обязательств при сдаче застройщиком объектов долевого строительства.

Так, проект закона предлагает установить гарантийный срок на новостройки длительностью пять лет, а на элементы внутренней отделки и благоустройства — на два года. Срок гарантии исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства. При этом гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование должен устанавливаться договором и не может быть менее гарантийного срока от изготовителя.

Если Госдума примет законопроект, то дольщики смогут предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством новостройки. Недостатки могут быть выявлены в течение всего гарантийного срока, а не только в момент приемки новой квартиры.

Какие новые обязательства будут возложены на застройщиков

Эксперты, опрошенные порталом Novostroy-M.ru отмечают, что в законе о долевом строительстве ФЗ-214 уже содержатся нормы, которые определяют гарантийные сроки на новостройки. Согласно закону, на конструкцию здания срок гарантии от застройщика составляет не менее 5 лет, а на технологическое оборудование – не менее 3 лет. То есть уже сейчас все новостройки имеют гарантию пять лет и никаких новшеств с этой точки зрения законодательная инициатива не предлагает. Любой покупатель новостройки может рассчитывать на возмещение ущерба в течение пяти лет после ввода в эксплуатацию. Более того, это прописано не только в законе, но и в договоре долевого участия (ДДУ).

Однако депутаты намерены несколько изменить подход к определению гарантийных сроков технологического оборудования (коммунальные сети, лифты, вентиляция и т.п.), комментирует Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19). В Госдуме предлагают установить гарантийные сроки на эту технику, равные тем, что закладываются ее производителями. Но в этом нововведении нет большого смысла, ведь возникшие проблемы с оборудованием может решить управляющая компания, обратившись напрямую к производителю, что собственно, и сделал бы сам девелопер.

Прежде всего, необходимо уточнить, что действующий ФЗ-214 определяет два вида гарантийных сроков: на сам объект и на инженерное и технологическое оборудование объекта, комментирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. Гарантийный срок на сам объект составляет не менее пяти лет, а на инженерное и технологическое оборудование — не менее трех лет. Согласно указанной законодательной инициативе предлагается ввести еще несколько объектов, на которые устанавливаются обязательные гарантийные сроки — это элементы внутренней отделки и благоустройства.

Что такое элементы внутренней отделки и благоустройства и устранение каких недочетов в праве требовать дольщики

К сожалению, депутаты не разъясняют в законопроекте, что именно они понимают под «элементами внутренней отделки, благоустройства», отмечают спикеры.

«По-видимому, речь идет об отделке от застройщика, элементы которой могут быть прописаны в договоре долевого участия: отделочные материалы, фурнитура, сантехника и т.п, — комментирует Андрей Колочинский. Соответственно, если законопроект будет принят, дольщики, которые приобретают квартиру с готовым ремонтом от застройщика, смогут рассчитывать на двухлетнюю гарантию. Полагаю, что на практике это может обернуться большими сложностями и судебными спорами. Условно говоря, если в капитальной стене появилась трещина, а лифт перестал работать до окончания гарантийного срока, то доказать вину застройщика в этом случае и получить компенсацию (или разорвать договор) легко. А вот если в квартире отклеились обои или вздыбился ламинат, то здесь, вполне вероятно, имеет место неправильная эксплуатация объекта покупателем. Кроме того, некоторые элементы отделки не могут иметь срок эксплуатации два года, скажем, лампочки».

«Эта норма законопроекта, скорее, навредит наметившейся тенденции к увеличению числа новостроек с отделкой, и она нуждается в доработке»

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»

Если речь идет о ремонте от застройщика, то на отделку, согласно ДДУ, распространяется гарантия в пять лет, отмечает директор по строительству IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград») Василий Осипов. Претензии могут касаться любых вещей (отклеились обои, скрипит ламинат, промерзают окна, не закрывается межкомнатная дверь и пр.). Не совсем понятно, чего добиваются законопроектом. Логично, что на элементы внутренней отделки должна быть такая же гарантия, как и на всю квартиру.

«Иначе получается, что после устранения, к примеру, протечки трубы по гарантии через три года, собственник останется с раскуроченной ванной по причине того, что на сам ремонт гарантия действует только два года»

Василий Осипов, директор по строительству IKON Development

Необходимо отметить, что ни на законодательном уровне, ни в правоприменительной практике не сложилось и не выработано понятие элементов внутренней отделки и благоустройства, считает Наталья Шаталина. В отдельных случаях под элементами отделки понимают отделочные слои стен, потолков и полов. При этом практика, как правило, рассматривает некоторые элементы отделки в качестве составных частей объекта долевого строительства и распространяет на них общий гарантийный срок не менее 5 лет. Элементами благоустройства принято считать удобные и обустроенные с практической и эстетической точки зрения пространства (скорее всего, законодатель подразумевает под данным понятием придомовую территорию, детские площадки, ландшафтные формы и т.д). Полагаем, что в случае принятия законопроекта в предложенной редакции неминуемы разночтения в толковании предложенных понятий.

Сколько может составить штраф при несвоевременной передаче квартиры дольщику

Законодательство РФ рассматривает объект долевого строительства как товар, поэтому на него распространяется действие закона о защите прав потребителя, отмечает Андрей Колочинский. Данный закон предусматривает расчет неустойки за несвоевременно выполненные работы по устранению в размере 3%. В случае с квартирами размер такой неустойки может исчисляться сотнями тысяч рублей в зависимости от стоимости квартиры.

Обычно застройщик старается не доводить дело до штрафа, рассказывает Василий Осипов. Если становится ясно, что подрядчик, выполнявший работы, не может вовремя исполнить гарантийные обязательства, то девелопер устраняет недостатки за счет гарантийной суммы, которая удерживается с подрядчика на определенный срок (от 2 до 5 лет), в зависимости от вида выполняемых работ.

Согласно действующей редакции Федерального закона, застройщик выплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ, рассказывает Наталья Шаталина. С 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки, которая составляет 10,00. Таким образом, неустойка составляет 0,066% (10/150 = 0,066) за каждый день просрочки исполнения застройщиком обязательства. Для подсчета конкретных сумм неустойки можно смоделировать конкретную ситуацию. К примеру дольщик — физическое лицо приобрел квартиру стоимостью 4 млн рублей. Объект долевого строительства был передан на 6 месяцев позже срока, предусмотренного договором. В данном случае размер неустойки составит 495 800 рублей.

Что в итоге получат дольщики

Гарантия от застройщика распространяется буквально на любые недочеты. Это могут быть, к примеру, неровности стен ввиду усадки дома, трещина в стеклопакете, провисшая входная дверь, неработающий замок, протечка труб и многое другое, комментирует Василий Осипов. Причем если дом дал серьезную усадку, из-за чего был испорчен ремонт, то застройщик обязан не только устранить последствия усадки, но и возместить затраты на переклейку обоев. Естественно, каждое обращение проверяется представителем застройщика. То есть случайно повредить окно и отремонтировать его за чужой счет в любом случае не удастся.

Согласно концепции законопроекта, участники долевого строительства должны получить дополнительные гарантии по качеству передаваемого объекта, сообщает Наталья Шаталина. А в случае если в течение эксплуатации новостройки обнаружатся дефекты в элементах внутренней отделки или благоустройства, покупатель уже может общаться к застройщику с требованием об их устранении. Кроме того, планируется установить общий срок устранения выявленных недостатков — 30 дней с даты получения требования от участника долевого строительства. Согласно действующей редакции Федерального закона такой срок является разумным и устанавливается между застройщиком и участником долевого строительства самостоятельно.

В случае обращения дольщика к застройщику с требованием об устранении выявленных недостатков застройщик должен предоставить документы, свидетельствующие о проведении проверки качества объекта, отмечает эксперт. В том случае если возникает спор о качестве объекта, то застройщик в течение 10 дней после получения обращения должен организовать проведение технической экспертизы.

Квартиры с отделкой — тренд на рынке жилья

В последнее время квартиры с отделкой пользуются большой популярностью: не нужно делать ремонт, тратить на него дополнительное время и средства. Все больше застройщиков предлагают покупателям готовые квартиры. «Самолет девелопмент» строит только квартиры с отделкой, «Ведис Групп» предлагает жилье с отделкой в ЖК «Вершинино». У многих застройщиков отделку при покупке квартиры можно заказать.

Читайте на Novostroy-M.ru статьи, в которых наш Тайный покупатель сравнивает проекты, где предлагаются квартиры с ремонтом.

Дата публикации 09 февраля 2017

Строительные компании несут гарантийные обязательства после сдачи дома в эксплуатацию. Они включают в себя гарантийные обязательства застройщика по устранению дефектов и недостатков в разумный срок, возмещение понесенных расходов на выполненный ремонт и выплату неустойки и даже возврата средств, уплаченных за квартиру. Как долго действуют гарантии застройщика после сдачи дома, и в какой срок застройщик должен устранить недостатки жилья?

Что значит гарантия на квартиру в новостройке

Согласно ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…», застройщики обязаны передавать дольщикам, заключившим ДДУ, квартиры, качество которых отвечает требованиям ДДУ, техническим и строительным нормативам, проектам и иным требованиям закона.

Закон обязывает строительные компании давать гарантию на возведенные ими постройки. Если дольщик выявит несоответствия с указанными нормативами, нарушения условий ДДУ, недостатки, недоделки и дефекты, качественно ухудшающие объект, он вправе предъявить застройщику одно из требований:

  • устранить дефекты в адекватные сроки;
  • пропорционально снизить цену на жилье;
  • возместить расходы на самостоятельно проведенное устранение дефектов объекта.

На что даёт гарантию застройщик

Строительные организации в рамках гарантийных обязательств несут ответственность за все элементы сданного ими помещения, в том числе и за те, строительство и ввод в эксплуатацию которых осуществлялся подрядчиками. Гарантийный охват распространяется в том числе на:

  • конструктивные элементы квартиры, стены, оконные проемы, плиты перекрытия, внутренние инженерные коммуникации;
  • конструктивные элементы новостройки в целом, несущие стены здания, крыша, подвальные помещения и фундамент, лестницы и лестничные перегородки, двери, окна, плиты перекрытий;
  • системы инженерных коммуникаций, в том числе газо- и водопроводы, системы отопления и канализации, электропроводка;
  • системы технологического оборудования, например, лифты, газовые котлы, осветительные приборы и так далее.

На что гарантия не распространяется

Гарантийные обязательства застройщиков действуют лишь в отношении дефектов, возникших по их вине. Согласно п. 7 ст. 7 ФЗ № 214, эти обязанности не касаются недостатков, возникших по причине:

  • обычного износа элементов новостройки;
  • нарушений нормативов эксплуатации объекта;
  • некачественного ремонта дома, проведенного самими жильцами, нанятыми ими подрядчиками или УК;
  • нарушения условий проживания и эксплуатации новостройки;
  • не связанной с деятельностью девелопера, например, в связи со стихийным бедствием, военными действиями или чрезвычайной ситуацией.

Гарантийный срок

Обязанности СК по устранению возникших по его вине проблем действуют в течение определенного законом гарантийного срока. Согласно п. п. 5, 5.1 ст. 7 ФЗ № 214, такой срок должен составлять:

Вас консультируют лучшие квалифицированные юристы Бесплатно: Наши адвокаты оказывают бесплатную первичную консультацию по любым юридическим вопросам. 90% процентов дел решаются одной бесплатной консультацией. Круглосуточно: Задайте вопрос юристу по недвижимости в онлайн-чате, либо воспользуйтесь формами на сайте

  • не менее 5 лет, в отношении конструктивных элементов новостройки. Течение указанного срока стартует после составления акта приемки-передачи с конкретным дольщиком, то есть для каждого из них крайняя дата гарантийного срока будет отличаться;
  • не менее 3 лет для систем коммуникаций и прочего оборудования. Течение этого срока стартует после подписания акта приемки-передачи первым жильцом.

Обратите внимание!

Федеральный закон позволяет СК самостоятельно увеличивать срок гарантий, в том числе и на отдельные части объекта. Например, для крыш она может составлять 10 лет, для лифтов – 15 лет и так далее.

Обязательства по устранению дефектов

Закон дает дольщику по ДДУ право требовать бесплатного ремонта недостатков жилья в адекватные сроки, если они возникли по вине строителей. Данное требование следует направлять в виде заявления.

Если указанные дефекты выявлены на стадии сдачи дома в эксплуатацию, рекомендуется в присутствии представителя строительной организации составить акт о несоответствиях.

Если он отказывается подписывать акт и не соглашается с претензией, рекомендуется заказать независимую экспертизу дефектов у профильного эксперта и заставлять застройщика устранять их через суд. При этом до момента их устранения дольщик вправе не подписывать акт приемки-передачи — п. 5 ст. 8 ФЗ № 214.

Если выявленные нарушения являются существенными или девелопер в адекватный срок не исправил некачественную работу, дольщик, согласно п. 3 ст. 7 ФЗ № 214, вправе отказаться от своих обязательств, отменить ранее заключенный ДДУ и потребовать возврата денег за квартиру. Кроме того, п. 2 ст. 9 ФЗ № 214 позволяет взыскать компенсацию.

Как написать заявление

Заявление в строительную организацию составляется дольщиком в свободной форме. В нем дольщику обязательно необходимо указать:

  • полное наименование сторон;
  • обстоятельства, предшествующие претензии:дата заключения и реквизиты ДДУ, срок сдачи объекта;
  • суть заявления – опись выявленных нарушений со стороны застройщика, ссылки на независимую экспертизу, требование устранить выявленные дефекты в соответствии со ст. 7 ФЗ № 214;
  • разумный срок, в течение которого компания-застройщик обязана устранить дефекты.

Заявление рекомендуется передавать застройщику лично, с обязательным указанием на втором экземпляре даты и номера входящей корреспонденции или направлять по почте с описью вложений и уведомлением о получении.

В какой срок устраняются недостатки

Устранение дефектов должно происходить в разумные сроки, потому представляется логичным, что они должны быть оговорены с дольщиком и будут зависеть от степени сложности проводимых строительных работ.

Обычно такие сроки не превышают 35-45 дней. В случае их пропуска закон дает дольщику право отказаться от ДДУ.

Если застройщик-банкрот

С середины 2017 года застройщик обязан быть членом саморегулируемой организации, в которой формируется специальный компенсационный фонд на случай исполнения обязательств его членов при их банкротстве. За счет указанного фонда такой организации и будет осуществляться устранение выявленных недостатков.

5/5 (3)

Каковы гарантийные обязательства застройщика перед УК

Согласно закону «Об участии в долевом строительстве», на застройщика ложатся следующие гарантийные обязательства:

  • принятие к рассмотрению претензии, направленной до истечения периода гарантии, стандартный срок которого составляет не менее 5 лет. Жалоба может касаться любых дефектов, которые возникли по вине застройщика. К ним относятся трещины в потолке, плесень, неправильно установленная ванна и другие нарушения;
  • при заключении договора о долевом участии в строительстве застройщик вправе устанавливать период гарантии, который превышает стандартный срок, предусмотренный законодательством;
  • несение ответственности за состояние объекта строительства, который согласно договору передается дольщику. Дом должен соответствовать характеристикам безопасности и техническим параметрам;
  • относительно кровли устанавливаются гарантийные обязательства на период не менее 10 лет;
  • при подписании акта приема-передачи дольщик получает не только саму квартиру, но и элементы конструкции, которые в ней находятся вместе с установленным оборудованием. Гарантия на детали действует от 3 лет и дольше, но прекращает действие при произведении жильцом замены. Как пример – за установку новых окон несет ответственность компания, выполняющая монтажные работы;
  • обязанности относительно гарантии ложатся исключительно на застройщика. Он в течение установленного периода отвечает и за действия подрядчика. Претензии, которые возникли в связи с недобросовестным исполнением последним договорных обязанностей, направляются застройщику;
  • жилец при выявлении дефектов обращается сначала в устной форме, а затем подает жалобу в письменном виде. Застройщик обязан не только принять претензию к рассмотрению, но и принять меры по устранению указанных недочетов. В противном случае придется действовать через судебные органы.

Обратите внимание! Предварительная попытка решить конфликтную ситуацию мировым путем позволит сторонам сохранить хорошие отношения и сэкономить время, которое пришлось бы потратить на участие в судебном процессе и сбор аргументов в пользу позиции.

Блокированная застройка.

Как составить допсоглашение об изменении цены договора, .

Застройщик вправе отказать в предоставлении гарантии в следующих ситуациях:

  • при износе дома и снижении технических характеристик в связи с окончанием установленного периода, в течение которого здание эксплуатировали;
  • при несоблюдении правил пользования общими помещениями;
  • при неправильном монтаже сантехники и эксплуатации бытовой техники с нарушениями;
  • при повреждении элементов конструкции, которые согласно акту приема-передачи были приняты без претензий, или в случае выхода их из строя в связи с нарушениями правил использования;
  • при непредвиденных обстоятельствах, вызванными сбоями в работе коммуникационных систем, которые возникают вследствие неправильной эксплуатации.

Со дня, когда застройщик осуществил сдачу объекта, ответственность за эксплуатацию здания ложится на управляющую компанию.

Продолжительность гарантийных сроков

Федеральное законодательство предусматривает стандартный период гарантии на многоквартирные новостройки, который составляет 5 лет. Но на отдельные конструкционные элементы срок продлевается. В качестве примера нужно рассмотреть швы между панелями, минимальный срок гарантии на которые составляет 10 лет. Именно такой период указывают в большинстве договоров долевого участия.

На котельные, мусоропроводы и другие инженерные системы, а также оборудование минимальный срок гарантии не должен быть меньше чем 3 года. Так как в процессе строительства принимают участие подрядчики, то на них ложится обязанность по соблюдению установленных договорами сроков.

При невыполнении ими обязательств ответственность несет застройщик.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Бесплатная консультация юриста по жилищным вопросам.

При выявлении дефектов до момента прекращения действия гарантии на сданный объект соблюдение указанного алгоритма действий позволяет в краткие сроки решить проблему с застройщиком.

Поэтапная инструкция включает следующее:

  • в первую очередь нужно удостовериться в сроке действия гарантии. Отчет установленного в договоре периода начинается со дня подписания акта приема-передачи, которым подтверждается факт сдачи застройщиком жилого помещения. Дольщик имеет право получить указанный акт только при предоставлении документов, которые закрепляют за лицом права собственности. Если недостатки обнаружены уже после истечения гарантийного периода, обращаться к застройщику не имеет смысла;
  • после выражения жалобы в устной форме дольщик направляет письменную претензию, которая содержит подробное описание выявленных дефектов. Если недочеты, за которые несет ответственность застройщик, не подлежат устранению в полной мере вследствие определенных причин, заявитель вправе требовать компенсации или бесплатного ремонта. Законом предусматривается также возмещение стоимости проведенных дольщиком работ. Но сумма компенсации рассчитывается исходя из оценки недочетов;
  • жалобу составляют в количестве 2 штук. Один экземпляр в обязательном порядке остается у заявителя, а другой передается непосредственно застройщику либо его представителю. Претензию подают лично или направляют почтой с обязательным уведомлением о получении;
  • желательно в тексте жалобы указывать период, по истечении которого должен быть предоставлен ответ. Закон предусматривает стандартные сроки от 10 дней до 1 месяца;
  • рекомендуют подать аналогичную жалобу и в компанию, которая несет ответственность за обслуживание дома. При проверке застройщиком обстоятельств и определении организации, в полномочия которой входит устранение недостатков, такое решение позволяет сэкономить время и нервы. Но если ответственность за выявленные недостатки несет компания, обслуживающая дом, то претензию направляют только к ней.

Указанный алгоритм полезен только при действующем гарантийном сроке. В противном случае застройщик не обязан предпринимать какие-либо действия. Собственникам придется искать другие пути решения проблемы и устранения недочетов.

Если вышеуказанные действия не приносят результата, и застройщик отказывается принимать меры, составляют иск и подают в суд. При обращении в судебный орган лучше воспользоваться помощью юриста, который специализируется на ведении подобных дел.

Посмотрите видео. Новые правила договора долевого строительства:

Срок устранения недостатков

При принятии застройщиком претензии к рассмотрению и согласии принять меры по устранению возникших недочетов нужно обозначить разумный период для проведения указанных действий. Законодательство не устанавливает строгих сроков, так как каждый случай нужно рассматривать индивидуально. На практике применяют от 30 до 60 дней, но при необходимости период может увеличиваться.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома?

Чтобы установить реальный срок, в течение которого будут устранены указанные дефекты, учитывают средний период исправления другими компаниями аналогичных недочетов. При необходимости проводят сравнительный анализ.

В случае отказа застройщика от выполнения обязательств, который мотивирован природным износом здания или неправильной эксплуатацией оборудования жильцами, собственник вправе заказать независимую экспертизу.

Оплата услуг экспертов осуществляется за счет жильцов. При подтверждении вины застройщика он обязан возместить затраты, которые понес собственник.

При отказе от исправления дефектов и выплате компенсации жильцы подают заявление в суд.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.

Если застройщик отказывается устранять дефекты

При отказе застройщика от устранения недочетов, выявленных собственниками до момента истечения гарантийного срока, составляется исковое заявление. Жильцы вправе потребовать не только выполнения обязательств, но и выплаты неустойки.

Но нужно учитывать различия между штрафами за несоблюдение периода застройки и пеней за невыполнение гарантийных обязательств. Согласно законодательству, пеня насчитывается за каждые сутки несоблюдения сроков проведения работ (от 45 дней с момента направления жалобы).

Запомните! В большинстве заявлений стандартно указывают 3% от стоимости работ, которую умножают на установленную нормативными актами ставку. Но судья производит расчеты самостоятельно, учитывая требования законодательства по отношению к конкретным случаям.

Некоторые собственники обращались к юристам и заказывали независимые экспертизы, которые устанавливали вину собственника. Если решение суда вынесено в пользу жильцов, ответчик обязуется возместить судебные издержки и затраты.

Заявление имеет право подать как один, так и несколько собственников квартир. Иск направляется в территориальный судебный орган по месту юридической регистрации застройщика. В документе, помимо наименований организаций и персональных данных истца, указывают обстоятельства, которые нарушают права жильцов.

Также иск должен содержать ссылки на правовые нормы законодательства и требования устранить выявленные недостатки либо возместить затраты собственника по устранению дефектов.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец искового заявления об устранении недостатков строительства многоквартирного жилого дома:

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Расчет неустойки по ДДУ.

В обязательном порядке вместе с заявлением подают документы, которые подтверждают изложенные факты.

К ним относится следующее:

  • ДДУ;
  • результаты независимой экспертизы в случае ее проведения;
  • чеки и другие финансовые документы;
  • сметы компаний, которые проводили ремонтные работы.

В заявлении указывают дату составления и скрепляют его личной подписью. Количество экземпляров зависит от числа сторон, которые будут принимать участие в судебном процессе.

Важно! Период рассмотрения иска составляет 60 дней. Заявитель имеет право в установленные законом сроки обжаловать решение суда посредством подачи апелляции или кассации.

Гарантийные обязательства застройщика при его ликвидации

Если в силу ликвидации или банкротства застройщик не смог выполнить строительные работы и сдать дом, дольщики вынуждены заниматься оформлением права собственности на объект незавершенного строительства. Потом снова заключают ДДУ, но уже с другой компанией.

Если ликвидация или другая чрезвычайная ситуация произошла с застройщиком уже после сдачи здания, обязательства по гарантии выполняет установленная саморегулируемая организация со специальным фондом страхования ответственности.

При строительстве подрядчиками частного дома также устанавливается гарантийный срок от 12 месяцев до 5 лет в определенных ситуациях. Обязательства ложатся на соответствующие организации, предусмотренные законодательством.

Посмотрите видео. Претензия застройщику об устранении недостатков:

Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7-495-899-01-60

Москва, Московская область

+7-812-389-26-12

Санкт-Петербург, Ленинградская область

Бытует мнение, что все обязательства застройщика заканчиваются в момент подписания дольщиком или его представителем акта приема-передачи квартиры. Это мнение в корне ошибочно. Подписи под актом никоим образом не освобождают строительную организацию от ответственности за недоделки, которые проявятся в ходе эксплуатации здания или отдельной квартиры.

Законом Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» вводится понятие гарантийного срока на объекты строительства. Согласно этому закону, таким сроком считается время, на протяжении которого организация-застройщик гарантирует полное соответствие показателей качества объекта (не только жилой площади), которые указаны в проектной документации, и возможность нормальной эксплуатации жилого здания в соответствии с договором о долевом участии.

Закон устанавливает минимальный гарантийный срок – два года. Он может быть увеличен по желанию застройщика и должен быть обязательно указан в договоре о долевом участии.

Гарантийный срок продлевается на время, которое понадобилось для устранения выявленных недостатков, если в этот период эксплуатация объекта недвижимости была невозможна.

На какие недостатки распространяется гарантия?

Обязательства застройщика по устранению выявленных в ходе эксплуатации жилья недостатков возникают в том случае, если они возникли до того, как дольщик принял объект. Также гарантийный ремонт выполняется в том случае, если недочеты обусловлены причинами, которые существовали до приемки объекта. Рассмотрим эти положения подробнее.

При подписании акта приема-передачи квартиры дольщик вместе с представителем строительной компании проводит тщательный осмотр квартиры с целью выявления явных дефектов:

  • видимые изъяны покрытий пола, стен, потолка и элементов декора, если они были предусмотрены по договору;
  • неработоспособность установленного оборудования (сантехника, электроприборы, газовые приборы, средства учета);
  • некачественная установка дверей и окон или неудовлетворительная работа соответствующей фурнитуры (запирающих элементов, петель, уплотнителей).

Все выявленные в ходе осмотра недостатки застройщик обязан устранить до подписания акта приема-передачи. И только после этого начинается гарантийный период.

К недостаткам, которые обязан устранять застройщик в это время, можно отнести:

  • трещины и деформации поверхностей, возникшие в результате усадки здания или по другим причинам (кроме форс-мажорных обстоятельств). Здесь следует иметь в виду, что, если объект строительства расположен в сейсмоактивной зоне, в договоре о долевом участии нередко прописывается сила землетрясений, при которых здание не должно терять свои эксплуатационные свойства;
  • протекание крыши, проблемы с водостоками;
  • неудовлетворительную работу систем отопления, электропитания, водоснабжения, газоснабжения, если недостатки в их работе возникли по вине застройщика, а не из-за поставщика услуги;
  • поломки лифтового оборудования (кроме механических повреждений в процессе эксплуатации);
  • недостатки, выявленные на придомовой территории (смытая первым дождем тротуарная плитка или асфальт, просевший канализационный люк и т.п.).

Очевидно, что требовать от застройщика устранения недостатков, которые возникли после заселения здания по вине жильцов, бессмысленно. Например, трещина в потолке, появившаяся в результате работ по перепланировке соседней квартиры, гарантийным случаем не является.

Как потребовать устранения недостатков, и в какие сроки застройщик должен все сделать?

Итак, в ходе эксплуатации жилья выявились недостатки или дефекты, которые, по мнению собственника квартиры, обязан устранить застройщик в рамках своих гарантийных обязательств. В этом случае дольщик должен составить письмо с подробным описанием выявленных недостатков и просьбой к компании-застройщику устранить их согласно имеющейся гарантии.

Письмо пишется в двух экземплярах и доставляется непосредственно в офис компании. Один экземпляр остается в офисе, а второй собственник квартиры забирает себе. На втором экземпляре застройщик обязательно должен указать входящий номер документа, дату приема письма и завизировать прием подписью ответственного лица и печатью компании.

Если нет возможности доставить письмо непосредственно в офис застройщика, или в компании отказываются регистрировать обращение, его можно отправить почтой с уведомлением о вручении. В этом случае датой приема письма считается день его вручения сотрудником почты получателю.

С дня получения обращения у застройщика есть 30 суток на устранение указанных в письме недостатков. Если, по мнению застройщика, в указанный период выполнить все требуемые работы невозможно (например, по сезонным причинам), то между собственником квартиры и строительной компанией может быть заключен отдельный договор, в котором будут указаны точные сроки окончания работ.

Когда и с чего лучше начинать ремонт квартиры в новостройке

Что делать, если застройщик отказывается устранять недостатки по гарантии?

Если в месячный срок после получения письма с просьбой устранить недостатки застройщик на него не отреагировал, следующий шаг – оформление досудебной претензии. Частью этого документа является акт обследования помещения, который составляется в присутствии представителя застройщика. Для определения размера ущерба необходимо пригласить независимого эксперта-оценщика.

Сумма ущерба указывается в претензионном письме, которое также составляется в двух экземплярах и доставляется в офис застройщика. После получения претензии у строительной компании вновь имеется месяц на реакцию.

Заключительным этапом борьбы с недобросовестными застройщиками является обращение в суд. В исковом заявлении владелец квартиры может обратиться с просьбой заставить строительную компанию устранить выявленные дефекты и выполнить свои гарантийные обязательства. Кроме того, собственник жилья может самостоятельно (или с помощью другой строительной компании) выполнить все необходимые работы и требовать от застройщика компенсации понесенных при этом финансовых затрат.

В последнем случае, помимо копий досудебной претензии, правоустанавливающих документов на квартиру и документов, удостоверяющих личность заявителя, к исковому заявлению прикладываются все документы, в которых зафиксированы расходы на ремонт (квитанции, чеки, договора, акты выполненных работ).

При подаче искового заявления также необходимо уплатить государственную пошлину в размере одного процента от суммы иска.

Вместо резюме

Одним из способов минимизировать возможные проблемы из-за низкого качества работы строительной компании является тщательный выбор надежного застройщика. Анализируйте информацию, имеющуюся о компании в Интернете и СМИ. Обратите внимание на публичность фирмы: чем больше она открыта, тем меньше вероятность халтурной работы. Пообщайтесь с жильцами уже сданных компанией объектов – их отзывы могут дать больше информации, чем самые обширные пресс-релизы.

Если же вам все же довелось столкнуться с явными гарантийными дефектами, не отчаивайтесь и добивайтесь от застройщика устранения недостатков через суд. В подавляющем большинстве случаев судьи становятся на сторону собственника квартиры.

admin