Формула расчета неустойки по договору долевого участия

Содержание

Расчет неустойки онлайн

Бесплатная консультация 8 800 600 80 55

Как взыскать неустойку с застройщика без предоплаты .

С выигранными делами в судах можно .

Скачать образец досудебной претензии .

О претензии к застройщику после подписания акта приема-передачи квартиры .

Важные изменения в расчетах пени

  • С 1 января 2016 года ставка рефинансирования ЦБ РФ приравнена к ключевой ставке ЦБ
  • С 1 января 2017 года вступает в силу новая редакция ст. 6 214-ФЗ, однако никаких изменений в расчётах неустойки не произошло.

Данным калькулятором пользуются юристы разных компаний, включая самих застройщиков, поскольку его расчеты соответствуют действующему законодательству и округлены по математическим правилам с точностью до 1 копейки.

Важно! Федеральный закон № 214-ФЗ направлен, в первую очередь, на защиту участников долевого строительства (слабой стороны договора) перед застройщиками (сильной стороной договора).
Именно поэтому если участником долевого строительства является физическое лицо (гражданин), то при просрочке передачи объекта долевого строительства с застройщика взыскивается неустойка в двойном размере.

Формула расчета неустойки по ДДУ

Для определения размера штрафных санкций утверждена формула расчета неустойки по ДДУ:

РН = (ЦД * КП * СР/100) / СД

  • РН – размер неустойки;
  • КП – количество просроченных дней;
  • ЦД – цена договора;
  • СР – утвержденная ставка рефинансирования/ключевая ставка;
  • СД – статус дольщика. Если юридическое лицо, то 1/300, если физическое, то 1/150.

Ставка рефинансирования

Как известно, Центральный Банк России часто меняет этот показатель, поэтому при расчете процентов и неустойки учитывается значение ставки рефинансирования, действовавшей(-ющей) на конкретный день указанного срока. С 2016 года ставка рефинансирования привязана к актуальной ключевой ставке ЦБ РФ.

Онлайн-калькулятор на данной странице учитывает все требования законодательства РФ и приводит актуальный расчет с учетом ранее действовавших норм и текущих нововведений, в том числе с учетом ставки рефинансирования за период с 13 сентября 2013 года по настоящее время.

Изменение ставки рефинансирования/ ключевой ставки за 5 лет

  • с 29.07.2019 по сегодня — 7,25%
  • с 17.06.2019 по 28.07.2019 — 7,50%
  • с 17.12.2018 по 16.06.2019 — 7,75%
  • с 17.09.2018 по 16.12.2018 — 7,50%
  • с 26.03.2018 по 16.09.2018 — 7,25%
  • с 12.02.2018 по 25.03.2018 — 7,50%
  • с 18.12.2017 по 11.02.2018 — 7,75%
  • с 30.10.2017 по 17.12.2017 — 8,25%
  • с 18.09.2017 по 29.10.2017 — 8,5%
  • с 19.06.2017 по 17.09.2017 — 9,0%
  • с 02.05.2017 по 18.06.2017 — 9,25%
  • с 27.03.2017 по 01.05.2017 — 9,75%
  • с 19.06.2016 по 26.03.2017 — 10,0%
  • с 14.06.2016 по 18.06.2016 — 10,5%
  • с 03.08.2015 по 13.06.2016 — 11,0%
  • с 16.06.2015 по 02.08.2015 — 11,50%
  • с 05.05.2015 по 15.06.2015 — 12,50%
  • с 16.03.2015 по 04.05.2015 — 14,0%
  • с 02.02.2015 по 15.03.2015 — 15,0%
  • с 16.12.2014 по 01.02.2015 — 17,00%
  • с 12.12.2014 по 15.12.2014 — 10,50%
  • с 05.11.2014 по 11.12.2014 — 9,50%
  • с 28.07.2014 по 04.11.2014 — 8,0%
  • с 28.04.2014 по 27.07.2014 — 7,50%
  • с 03.03.2014 по 27.04.2014 — 7,0%
  • с 13.09.2013 по 02.03.2014 — 5,50%

Когда и за что можно требовать неустойку

Множество случаев обращения в суд о возврате неустойки группируется в две категории:

  • ДДУ расторгнут до окончания срока действия — в этом случае выплачивается сумма, внесенная дольщиком по договору на момент расторжения, плюс неустойка за пользование этой суммы. Другими словами, дольщик — кредитор, деньгами которого пользовался застройщик, и он должен вернуть долг с процентами за каждый день.

  • ДДУ расторгнут после окончания срока действия — в этом случае, дольщик может требовать неустойку:

    • за просрочку свыше 2-х месяцев при сдаче объекта;

    • за объект, не сданный в срок, через 2 месяца после окончания действия ДДУ.

Кроме того, дольщик может потребовать:

  • сделать перерасчет неустойки на дату основного заседания суда;

  • штраф в размере 50% от неустойки;

  • штраф за просрочку выплаты установленной судом суммы — 1% за каждый просроченный день;

  • компенсацию за моральный ущерб;

  • возмещение убытка (ввиду просрочки передачи квартиры — оплату арендной платы за незапланированный и вынужденный найм жилья)

  • оплату судебных издержек.

Александр Марущенко Старший юрист

Важно: если застройщик выполнил свои обязательства по ДДУ, а дольщик уклоняется и не подписывает акт приема — сдачи или другой передаточный документ, то застройщик освобождается от уплаты всех пени!

Тут налицо недобросовестность дольщика, намеренно затягивающего срок получения построенного жилья с тем, чтобы потребовать неустойку. В этом случае закон на стороне застройщика.

Как правильно посчитать пени?

Можно самостоятельно произвести расчет с помощью онлайн калькулятора выше, которые автоматически определяют сумму неустойки. Но давайте вместе поймем механизм и разницу в способах расчетов, чтобы знать как это все рассчитывается.

За каждый день просрочки, по новой редакции ч.2. ст.6 ФЗ № 214-ФЗ, прописано, что за основу берется ставка рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства. т.е срока сдачи объекта, от цены ДДУ.

Ввиду многочисленных вопросов и судебных споров по долевому строительству и расчетах неустойки, полагающейся участнику ДДУ, 4 декабря 2013 г. Президиум Верховного Суда РФ составил обзор, который предписал:

Если построенный объект передан дольщику с просрочкой, то период просрочки начинается со дня, следующего после указанного в ДДУ срока сдачи объекта и заканчивается в день подписания передаточного акта.

Это значит, если в договоре указано, что квартиру сдадут не позднее 31.12.2016г, то с 1 января 2017 начинается отсчет просрочки. Даже если акт подписан 1 января 2017г., просрочка составит 1 день.

Расчет неустойки при просрочке идет по формуле:

Сумма пени = (Сумма договора * количество просроченных дней * ставка рефинансирования в %)/150

Если дольщик — юридическое лицо — то высчитываем 1/300.

Случай из практики ⚖

Пример первый

Сумма по ДДУ — 2 000 000 рублей.

Срок сдачи квартиры — не позднее 30 ноября 2015 г.

Передаточный акт подписан — 30 декабря 2015 г.

Просрочка составила 30 календарных дней.

Ставка рефинансирования на 30 декабря 2015г. — 8,25%

Подставляем в формулу все известные данные и считаем неустойку за 1 месяц:

(2 000 000 * 30 * 8%) = 33 000 руб.

Ставка рефинансирования до 2016 г. практически была неизменна, равная 8,25%.

Но, с введением понятия ключевой ставки с 1 января 2016г. по Указанию ЦБ РФ № 3894-У от 11.12.2015 г., равной 11%, которая в ФЗ № 214-ФЗ не упомянута, возникли сложности при подсчетах. Так, с 1 января 2016г ставка рефинансирования равна ключевой ставке.

Для справки:

Ставка рефинансирования — это годовой %, под который Банк России выдает кредит коммерческим банкам. Значения ставки можно посмотреть на сайте Банка России (данные до 01.01.2016 г.).

Ключевая ставка — минимальный %, под который Банк России выдает краткосрочный (на 1 неделю) кредит коммерческим банкам.

Одновременно, это максимальный %, под который Банк России принимает депозиты от коммерческих банков. Была введена с целью регулировать инфляцию — в кризисы повышается (выгоднее деньги вкладывать в банки и получать %), в стабильные периоды — понижается (выгоднее тратить, вкладываться в развитие, инвестировать).

В законодательных актах расчеты и начисления штрафов, пени, неустоек пока завязаны на ставке рефинансирования, с 01.01.2016 она стала равна ключевой.

Таким образом, формула расчета изменилась:

Сумма неустойки = (Сумма договора * количество просроченных дней * ключевая ставка в %)/150 (или /300)

В связи с регулированием уровня инфляции, ЦБ РФ неоднократно менял ключевую ставку (см. на сайте Банка России, либо Wikipedia).

  • до 31.12.2015г. включительно, по ставке рефинансирования 8,25 процентов годовых.
  • с 01.01.2016г. по 13.06.2016г., по ключевой ставке 11 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 31.07.2015г. с официального сайта www.cbr.ru)
  • с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. по ключевой ставке — 10,5 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 10.06.2016г. с официального сайта www.cbr.ru)
  • с 19.09.2016г. по 26.03.2017г. по ключевой ставке — 10 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 16.09.2016г. с официального сайта www.cbr.ru)
  • с 27.03.2017г. по 01.05.2017г. по ключевой ставке — 9,75 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 24.03.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)
  • с 02.05.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 9,25 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 28.04.2017г. с официального сайта www.cbr.ru).
  • с 16.06.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 9 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 14.06.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)
  • с 18.08.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 8,5 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 16.08.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)
  • с 30.10.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 8,25 процентов годовых.

Александр Марущенко Старший юрист

При расчете неустойки, если сроки ДДУ попали в эти периоды, действует несколько принципов. Взяв за основу один из них, можно постараться максимально извлечь выгоду.

  • Расчет по каждому периоду действия ставки

  • Расчет на дату подписания акта о приеме-сдачи объекта

  • Расчет на дату подачи иска (если объект не передан)

Первый вариант расчетов более логичный, поэтому суды, как правило, руководствуются этим механизмом.

Случай из практики ⚖

Пример второй

Сумма по ДДУ — 2 000 000 рублей.

Срок сдачи квартиры — не позднее 30 июня 2015г.

Передаточный акт подписан 30 сентября 2016г.

Просрочка отсчитывается с 1 июля 2015г. до 30 сентября 2016г.

Она составила 458 календарных дней. Этот период разбиваем на несколько, так как ставка менялась, и подсчитываем неустойку по дням по той же формуле::

Сумма неустойки = (Сумма договора * количество просроченных дней * ставка в %)/150

Период

Кол-во просроченных дней

Ставка,

Расчетная сумма пени, в руб

с 01.07.2015г. по 31.12.2015г.

8,25%

202 400

с 01.01.2016г. по 13.06.2016г.

165

11%,

242 000,55

с 14.06.2016г. по 18.09.2016г.

97

10,5%

135 800

с 19.09.2016г. по 30.09.2016г.

10%

15 999,96

Итого

596 200,51

Таким образом, за просрочку в 15 месяцев дольщик получил 596 200,51 руб, что составило 29.81 % от общей суммы по ДДУ, или 23.85 % годовых!

Когда расторгается ДДУ и возвращается полная сумма по договору вместе с неустойкой за весь срок пользования, получается, что застройщику была дана ссуда под большой процент — в среднем, не менее 23 % годовых!

Очевидно, что при высокой процентной ставке итоговая сумма в расчетах будет больше.

Таким образом, окончательная сумма неустойки зависит от:

  • суммы по ДДУ

  • количества дней с момента передачи денег застройщику до даты расторжения ДДУ

  • количества просроченных дней

  • ставки рефенансирования (или ключевой ставки)

  • физическое или юридическое лицо — дольщик

В ч.2 ст.6 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004г “Об участии в долевом строительстве” упомянут тезис о размере ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства. Т.е. это дата, когда фактически застройщик (с просрочкой) сдал, а дольщик — получил свою квартиру.

Александр Марущенко Старший юрист

Но в юридической практике трактовка законов может быть неоднозначной. Вот почему нужны адвокаты, использующие всевозможные способы, аргументацию, доказательную и документальную базу для вынесения самого выигрышного решения в пользу клиента.

Поэтому, не торопитесь сразу взыскивать первую попавшуюся сумму. Исходя из конкретного случая, учитывая сроки, периоды и разные процентные ставки, необходимо посчитать неустойку всеми возможными способами, сравнить полученные итоги и определиться, какую сумму требовать.

Важно: при расчетах не переборщить, исходить из реального положения вещей и финансового состояния застройщика, и требовать разумную сумму неустойки. В этом случае суд идет навстречу истцу.

Если схемы расчетов не вписываются в рамки положений ст.6 ФЗ № 214-ФЗ, суд, учитывая объективные обстоятельства застройщика по невыполнению обязательств ДДУ, может применить статью 333 Гражданского Кодекса РФ “Уменьшение неустойки судом”, произвести перерасчет и существенно занизить заявленную сумму.

Случай из практики ⚖

Пример третий

Дата сдачи квартиры по ДДУ: 31.12.2015г.,

С 1 января 2016г. идет отсчет просрочки: 01.01.2016г. – 21.06.2016г

Дата предъявления претензии 21.06.2016г

При просрочке в 230 дней адвокаты рассчитали неустойку по периодам, учитывая изменения ставки, и получилась сумма около 800 000 рублей:

Но судья постановил выплатить пени, пересчитав сумму по единой ставке за весь этот период, что её уменьшило.

Пример четвертый

Ситуация с точностью наоборот:

При просрочке около 7 месяцев первоначальный расчет по ставке 11% на день подписания передаточного акта судья посчитал завышенным требованием и в этом случае неустойку выплатили, приняв за основу расчет по ставке за определенный календарный год:

за 2015г. — по 8,25%

за 2016г. — по 11%

И в этом случае сумма оказалась меньше расчетной.

Учитывая, что нет единого законодательного предписания, каким методом рассчитывать сумму неустойки, в каждом конкретном случае судья, принимая во внимание обстоятельства и доводы сторон, выносит соответствующее решение, чаще руководствуясь способом подсчета по периодам.

Ожидаются соответствующие разъяснения Верховного Суда Российской Федерации. Пока их нет — можно рассчитывать на максимум.

Кроме объективных причин, определяющих размер взысканий, есть и субъективные. Имеет значение, в какой суд обращаются с иском, какая строительная компания является ответчиком, ее репутация, количество и качество построенных объектов.

Наблюдается тенденция указывать в ДДУ штрафные санкции — конкретную сумму неустойки. Это, в какой-то степени, выгодно обеим сторонам.

Александр Марущенко Старший юрист

Кстати, некоторые законопослушные и добросовестные застройщики охотнее соглашаются на внесудебное расторжение ДДУ и выплачивают неустойку, т.к. огласка о несостоятельности или, наоборот, о 100% выплате максимально затребованной суммы может привести к лавинообразному потоку аналогичных исков.

Правда, выплачивают меньше, но в срок и гарантированно. Иногда это устраивает и дольщика, т.к. исход судебного разбирательства не ясен и требует затраты определенных усилий, времени и хлопот.

Нужна помощь и консультации? Обращайтесь!

Калькулятор неустойки в соответствии с 214-ФЗ

Предъявляя требования о выплате неустойки Застройщику Дольщик должен руководствоваться ст. 6 «О долевом участии в строительстве» 214-ФЗ.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом размер неустойки по ДДУ можно рассчитать по формуле:

Цена объекта * Ключевая ставка ЦБ РФ / 300 * 2 * Количество дней просрочки

Для удобства участников долевого строительства мы подготовили онлайн калькулятор неустойки по ДДУ, но если вы поймете, что времени и знаний для самостоятельного ведения судебного процесса у вас недостаточно — обращайтесь, мы будем рады помочь. В нашей практике имеется претензионная и судебная работа со следующими застройщиками:

ЗАО «ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС», ООО «Рождествено», ООО «ВЕСТА-2001», ООО «ТИРОН»,

ООО «Лотан», ООО «Жилищная компания», ООО «Красный Октябрь-Рассказовка», АО «Мосфундаментстрой №1» ООО «Самолет Девелопмент», ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ», ООО «Павловский квартал», ООО «ПАРК», АО «СК Донстрой»

Узнать порядок взыскания неустойки с застройщика и стоимость услуг

Ознакомиться с образцом претензии застройщику

Долевое строительство: краткая характеристика

Правовое понятие и сущность договора долевого участия содержится в Федеральном Законе от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214 – ФЗ.

Из законодательства можно выделить следующие характерные черты ДДУ:

  1. Объектом таких отношений выступает помещение в строящемся здании, которое подлежит предоставлению дольщику в долевую собственность после того, как дом полностью будет построен и введён в эксплуатацию. Это квартира, гаражный бокс, магазин, кафе, ресторан и другие.
  2. Окончание действия договора наступает только после завершения строительства всего объекта недвижимости и его сдачи в эксплуатацию.
  3. Право собственности у пайщика возникает с момента получения документов о праве собственности на недвижимое имущество, так как оно является вновь созданным и ранее им никто не владел.
  4. По договору долевого строительства у участников существуют взаимные права и обязанности. У застройщика – это возведение многоквартирного дома либо другого здания и передача его в оговоренные сроки другим участникам в совместную долевую собственность после введения недвижимости в эксплуатацию, а дольщик в свою очередь должен расплатиться за помещение в пределах своей доли.
  5. Договор долевого участия является двухсторонней сделкой. В соответствии с ней одна сторона (предприятия и организации различной формы собственности, индивидуальные предприниматели) владеют, пользуются, распоряжаются земельным участком, который предназначен для строительства здания и с этой целью привлекает денежные средства пайщиков для извлечения прибыли. А другие участники (юридические и физические лица) предоставляют деньги с целью получить в совместную долевую собственность недвижимое имущество после её сдачи и введения в эксплуатацию застройщиком.

Взыскание неустойки: законодательная база

Государство на законодательном уровне защищает нарушенные права обманутых дольщиков посредством Гражданского Кодекса РФ и ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года.

Законом предусмотрена материальная ответственность недобросовестных застройщиков, которые получили от дольщиков денежные средства для возведения недвижимого имущества, но здание не сдали в эксплуатацию в предусмотренный срок договором, либо вообще его не построили.

Если строительная организация не предоставила Вам своевременно помещение в возведённом объекте долевого строительства, на такое юридическое лицо налагается выплата неустойки за неисполнение договора долевого участия в части нарушения сроков передачи помещения в собственность дольщика.

Читайте также:Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ

Если застройщик вообще не приступил к строительству недвижимого имущества, то пайщик может расторгнуть договор долевого участия и вернуть оплаченные денежные средства в полном объёме, а также взыскать с него неустойку.

Также гражданин вправе взыскать совместно с неустойкой с недобросовестной строительной организации штраф в размере пятидесяти процентов от полной суммы её взыскания.

Помимо всего этого может быть взыскана компенсация морального вреда за действия или бездействия недобросовестного застройщика.

К тому же если не было предоставлено помещение участнику долевого строительства в срок, который закреплён договором и он был вынужден снимать другое жильё по найму, то строительная фирма за период непредоставления квартиры в собственность по ДДУ обязана компенсировать понесённые затраты этому человеку.

Формула и пример расчёта

П. 2 ст. 6 Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года гласит, что в случае нарушения сроков передачи помещения дольщику по договору долевого участия с застройщика взыскивается неустойка (пеня) в размере одной трёхсотой части ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, которая существует на день исполнения обязательства, от договорной цены за каждый день просрочки. Если участником ДДУ выступает гражданин, размер неустойки увеличивается в два раза.

Обратите внимание! Ставка рефинансирования ЦБ РФ является непостоянной величиной и с 16 июня 2017 года составляет 9%. Следующее изменение ключевой ставки будет рассматриваться Центробанком России 28 июля 2017 года.

Практикующие юристы компании «NEWLEX», специально для посетителей портала «РукаЗакона.RU», подготовили примерные расчеты компенсационных требований с застройщика, но если у Вас возникают затруднения, Вы всегда можете обратиться в юридическую компанию NEWLEX.

Для юридических лиц: Н = СД * СР/300 * ПД,

Для физических лиц: Н = СД * СР/300 * 2 *ПД,

Н – размер неустойки (пеней);

СД – Сумма оплаты договора долевого участия;

СР – ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации;

ПД – просроченный срок по договорным отношениям в днях.

Пример №1:

Дольщик (юридическое лицо) заключил с Застройщиком договор долевого участия с оплатой в размере 5 000 000 рублей. Срок сдачи был определён 01 июля 2017 года. В долевую собственность здание было передано 20 июля 2017 года, то есть просроченный срок составил 20 дней.

Произведём расчёт неустойки:

Н = 5 000 000 * 9%/300 *20 = 30 000 рублей.

Пример №2:

Гражданин (физическое лицо) подписал со строительной организацией ДДУ на сумму 1 000 000 рублей. Срок сдачи был определён 02 июля 2017 года. Просрочка составила 20 дней.

Произведём расчёт неустойки:

Н = 1 000 000 * 9%/300 *2 * 20 = 12 000 рублей.

Обратите внимание! Если участником в договорных отношениях является гражданин и приобретает квартиру с целью проживания, то на недобросовестную строительную фирму в соответствии с ФЗ «О защите прав потребителей» дополнительно накладывается штраф в размере пятидесяти процентов от взысканной суммы неустойки. В этом примере его размер составит 6 000 рублей.

Как получить компенсацию?

Не откладывайте решение Ваших проблем!
Звоните: 8 (495) 743-49-19

Дольщики очень часто сталкиваются с недобросовестным исполнением застройщиком своих договорных обязательств, а именно непредоставление помещения, либо нарушение сроков сдачи возведённого здания в эксплуатацию и его передачи в собственность.

Для таких ситуаций Законодательство Российской Федерации досудебное и судебное урегулирование спора.

Пайщикам вначале необходимо направить в адрес строительной организации претензию, в которой предложить им добровольно исполнить все условия договора долевого строительства в разумные сроки.

Обратите внимание! После того, когда застройщик не исполнил на добровольной основе ваши требования, то вы имеете право обратиться в судебные органы о защите ваших нарушенных прав.

Для обращения в суд необходимо составить правильно исковое заявление. В нём можете требовать взыскать с застройщика неустойку, штрафные санкции, моральный вред, понесённые расходы в виде оплаты за найм другого жилья в связи с неисполнением условий договорных обязательств.

Читайте также:Как составить претензию застройщику о выплате неустойки: образец

Если строительная фирма вообще не приступила к строительству объекта недвижимости, в этом случае необходимо дополнительно включить требование о расторжении договора долевого участия и взыскании оплаченной стоимости помещения в полном объёме. В этом случае при расчёте неустойки просрочка будет исчисляться со дня поступления оплаты за помещение до момента расторжения договора.

Особенности взыскания неустойки по ДДУ

По результатам рассмотрения искового заявления судебный орган выносит решение и после его вступления в законную силу выдаёт исполнительный лист на взыскание в пользу пайщика денежных средств с недобросовестной строительной организации.

После получения этих документов Дольщик должен обратиться в Управление Федеральной Службы Судебных Приставов по месту нахождения должника с заявлением о возбуждении исполнительного производства. Судебный пристав – исполнитель возбуждает и принудительно взыскивает с должника денежную компенсацию в пользу взыскателя на основании ФЗ «Об исполнительном производстве».

При разрешении споров по договору долевого участия в рамках искового и исполнительного производства для дольщика существует множество подводных камней, которые не позволят взыскать в полном объёме, причитающие им компенсации за нарушение их законных прав.

В связи с этим рекомендуем прибегнуть к квалифицированной помощи юриста.

Обратите внимание! Все судебные издержки, понесённые вами при рассмотрении дела о взыскании, будут взысканы с должника. Контакты 8 (495) 743-49-19 Звоните — спрашивайте! info@new-lex.ru Пишите нам

На правах рекламы

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

Применимо к долевому участию, неустойка — это денежная сумма, которую застройщик обязан уплатить дольщику в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, а также при просрочке исполнения.

Право требования неустойки по договору долевого участия возникает при несоблюдении сроков передачи квартир гражданам-участникам, а не при нарушении сроков строительства многоквартирного дома или ввода его в эксплуатацию.

Требования к расчету неустойки регламентируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Судя по практике, сложилось 2 порядка ее взыскания:

  • досудебный (путем предъявления претензии застройщику);
  • судебный (подача искового заявления в суд).

Порядок взыскания в суде состоит из следующих этапов:

  1. составление иска, сбор документации;
  2. подача иска в суд, назначение судебного заседания судьей;
  3. рассмотрение дела судом;
  4. вынесение судебного решения, получение исполнительного листа участником долевого строительства.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

При нарушении сроков передачи квартиры, установленных договором долевого участия (ДДУ), дольщик может направить претензию к застройщику.

Претензионный порядок урегулирования споров не является обязательным пунктом при заключении ДДУ, так как Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» не регламентирует порядок его осуществления.

Исходя из судебной практики при разрешении таких споров, можно сказать, что суд может посчитать претензионный порядок установленным, если в договоре долевого участия конкретно определены требования к:

  • форме составления претензии;
  • порядку и срокам ее предъявления дольщиком, а также рассмотрения застройщиком.

Претензия составляется в письменной форме. Так, в ней следует указать:

  • наименования сторон;
  • обстоятельства, в связи с которыми возникло нарушение сроков (с выдержками из договора);
  • размер неустойки (с описанием ее расчета);
  • требования и сроки по уплате неустойки.

К претензионному письму следует приложить следующие копии:

  • паспорта участника ДДУ;
  • договора долевого участия;
  • документов, подтверждающих оплату платежей дольщиком.

Если такое письмо составляется после подписания акта приема-передачи, то его копия также прикладывается к претензии. Благодаря чему будет видно нарушение сроков, указанных в договоре.

Претензия составляется в 2-х экземплярах, один из которых:

  • может быть передан застройщику под роспись на экземпляре дольщика;
  • либо направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Участнику долевого строительства необходимо сохранить свой экземпляр письма, так как в случае неуплаты застройщиком неустойки в добровольном порядке, он будет рассматриваться как доказательство в суде.

Расчет неустойки по договору долевого участия

П. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» установлено, что в случае просрочки передачи квартиры застройщик уплачивает дольщику неустойку, равную 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства и исчисляется от цены договора за каждый день просрочки.

Такая ставка с 2016 года приравнивается к ключевой ставке Центрального Банка РФ, которая с 19.09.2016 равна 10,00%.

Начало периода просрочки исчисляется со дня, следующего за датой передачи жилого помещения, указанной в договоре, а конец — днем фактической передачи (по акту приема-передачи квартиры).

К примеру, если срок передачи квартиры по договору определен как «3 квартал 2016 года» (длится с 01.07.2016 по 30.09.2016), просрочка будет начинаться с 01.10.2016.

Формула расчета неустойки

Неустойка, взимаемая с застройщика за нарушение сроков передачи по ДДУ, рассчитывается по следующей формуле:

Размер неустойки = 1⁄300 ставки рефинансирования ЦБ РФ × цена договора × количество дней просрочки

Формула расчета неустойки, если по договору долевого участия дольщиком является физическое лицо (гражданин):

Размер неустойки = 1⁄150 ставки рефинансирования × цена договора × количество дней просрочки,

где 1/150 — это ставка рефинансирования в двойном размере (1/300 × 2).

Как рассчитать неустойку по ДДУ (пример)

Рассмотрим пример расчета неустойки. По договору цена квартиры составляет 3 450 000 руб. Ставка рефинансирования составляет 10,00%. В пункте договора о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства, к примеру, указана конкретная дата «в срок не позднее 31.03.2016». Начало просрочки — с 01.04.2016. Квартира передана дольщику 01.07.2016.

Итак, просрочка составляет 3 месяца, то есть количество дней просрочки — 90.

Расчет неустойки для физического лица. Ставка рефинансирования для граждан удваивается: 10,00/300 × 2=0,06%.

Таким образом, ставка неустойки за каждый день просрочки составляет 0,06%.

Неустойка= 0,06 × 3 450 000 × 90=186 300 руб.

Для юридического лица или ИП неустойка будет составлять: 10,00/300 × 3 450 000 × 90=103 500 руб.

Добровольная выплата неустойки застройщиком

Застройщик, рассмотрев претензию от участника долевого строительства, может принять решение о выплате неустойки в добровольном порядке. В таком случае дольщику может быть предложено уменьшение размера неустойки, а также согласовать порядок ее погашения. Чтобы юридически закрепить данное предложение, рекомендуется оформить его письменным соглашением сторон.

Так как законодательством о долевом строительстве срока для рассмотрения застройщиком претензии не установлено, то применяя положения Федерального закона «О защите прав потребителей» разумный срок для дачи письменного ответа участнику долевого строительства составляет 10 дней.

Помимо предложения уступить в размере неустойки в несколько раз, застройщик может предложить провести в квартире отделочные работы на определенную сумму. Но и в этом случае дольщик не получит тот размер неустойки, который было бы возможно взыскать при подаче искового заявления в суд, так как потраченная сумма обычно меньше требуемой.

Если застройщиком ответ на претензионное письмо не дан или он отказался от мирного разрешения возникшего спора, следует подать иск в суд.

Взыскание неустойки с застройщика

Если застройщик не ответил на претензию либо отказался от мирного урегулирования спора, участник долевого строительства вправе обратиться в суд для принудительного взыскания неустойки.

Помимо этого, дольщик вправе претендовать на:

  • возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (в связи с арендой жилья, уплатой процентов по кредиту);
  • компенсации морального вреда;
  • штраф в размере 50% от суммы, установленной судом по судебному решению (п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей»);
  • возмещение судебных расходов.

Для подачи иска в суд также потребуются:

  • копия паспорта истца (стр. 3 — с фотографией, страница с пропиской);
  • копия договора долевого участия (3 экземпляра);
  • копия документа, подтверждающего уплату суммы по договору (3 экз.);
  • претензия к застройщику с ответом или почтовым уведомлением о вручении (при наличии);
  • акт приема-передачи квартиры (при наличии);
  • другие документы, необходимые суду для рассмотрения дела.

Исковое заявление о взыскании неустойки по договору долевого участия

После сбора необходимых документов участником долевого строительства составляется исковое заявление о взыскании с застройщика неустойки.

К составлению иска ст. 131 ГПК РФ предъявляются следующие требования:

  • составляется в письменной форме;
  • обязательно указываются:
    • наименование суда;
    • наименование истца и его место жительства (пребывания);
    • наименование ответчика (застройщика) и его место нахождения;
    • в чем заключается нарушение прав истца и его требования;
    • обстоятельства, при которых были нарушены права истца;
    • доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства;
    • цена иска (то есть размер неустойки + возмещение убытков);
    • сведения о досудебном порядке урегулирования спора, если данный пункт установлен договором (то есть претензия к застройщику);
    • прилагаемые документы.
  • подписывается истцом.

Также в иске истцу следует указать свои контактные данные.

Исковое заявление о защите прав потребителей может подаваться в суд по выбору истца в связи с местом:

  • нахождения организации;
  • жительства (пребывания) истца;
  • заключения или исполнения договора (п. 2 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей»).

В случае, когда неустойка составляет менее 50 000 руб., истцу следует обращаться в мировой суд (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ).

Истец освобождается от уплаты государственной пошлины при подаче в суд искового заявления (п. 3 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей»).

Рассмотрение иска в суде

В ходе рассмотрения дела о взыскании неустойки по просрочке сдачи квартир судья выясняет обстоятельства, при которых произошло нарушение сроков. Для их подтверждения рассматриваются доказательства, предоставленные истцом, и в случае их отклонения, суд приводит доводы либо нормы законодательства, на которые он опирается.

По смыслу ст. 333 ГК РФ, суд вправе уменьшить неустойку, требуемую истцом, если посчитает, что она несоразмерна последствиям нарушения договора долевого участия.

Уменьшение рассматривается при заявлении ответчика, в котором указываются мотивы, по которым судом может быть принято соответствующее решение (степень выполнения ответчиком обязательств, фактических ущерб от нарушения сроков).

Отношения, возникающие из договора долевого участия, в некоторой части регулируются Законом от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Так, к примеру, иск дольщика удовлетворяется в части компенсации морального вреда при установлении судом факта нарушения прав потребителя (нарушение сроков передачи).

Решение суда и выплата неустойки

Решение суда по делу о взыскании неустойки с застройщика состоит из тех же структурных частей, как и по любому другому делу:

  • вводная часть, в которой указываются:
    • дата и место принятия решения;
    • судебный орган его принявший;
    • состав суда, ответчик и истец;
    • другие лица, участвующие в судебном разбирательстве.
  • описательная — содержащая в себе требования истца, возражения или разъяснения ответчика, объяснения лиц, участвующих в судебном процессе
  • мотивировочная — изложение обстоятельств по делу, предоставление доказательств и доводы суда по ним, законодательство, на которое опирается суд (так сказать, ход судебного разбирательства);
  • резолютивная часть — выноситься решение суда, определяется на кого возлагаются судебные расходы.

Также в нем может содержаться указание на дальнейшее обжалование вышестоящим судом.

Решение суда при удовлетворении требований истца требует исполнения. Как только судебное решение вступит в законную силу, следует получить исполнительный лист (п. 1 ст. 428 ГПК РФ), который:

  • направляется судом для исполнения;
  • либо выдается истцу для подачи заявления о возбуждении исполнительного производства в Федеральную службу судебных приставов или для обращения в банк, в котором у застройщика имеется расчетный счет (п. 1 ст. 8 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Помимо заявления и исполнительного листа может потребоваться копия паспорта истца, также судом на исполнительном листе должна быть поставлена печать о вступлении в законную силу судебного решения.

Судебная практика взыскания неустойки с застройщика

Согласно судебной практике по взысканию неустойки с застройщика при нарушении сроков передачи, судом для вынесения решения устанавливаются:

  • размер выплаченных застройщику денежных средств;
  • наличие, причины возникновения просрочки и ее продолжительность;
  • размер неустойки и возмещения убытков.

В большинстве случаев исковые требования истцов удовлетворяются как полностью, так и частично.

Компенсация морального вреда при рассмотрении дела может быть снижена, при определении ее размера учитываются различные обстоятельства, причинившие неудобства дольщику:

  • длительное устранение недостатков объекта долевого строительства;
  • отказ застройщика в удовлетворении требований, указанных в претензии или смотровом листе.

Застройщик вправе принудить дольщика к заключению соглашения о переносе сроков передачи жилого помещения только при существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

На несоразмерность требуемой неустойки могут влиять:

  • цена договора;
  • длительность периода нарушения сроков;
  • исполнение обязательств застройщиком по принятию мер к сдаче многоквартирного дома;
  • последствия и убытки участника долевого строительства, возникшие вследствие просрочки передачи жилья и др.

В результате указанных обстоятельств размер взыскания может быть уменьшен.

На снижение размера неустойки не влияет тот факт, что ее выплата в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не участвующих в правоотношениях (других дольщиков).

Застройщик не освобождается от уплаты неустойки при просрочке по вине недобросовестного субподрядчика.

admin