Если арендатор не освобождает помещение

​​​​​​​#ликвидацияооовмоскве #купитьготовуюфирму #купитьфирмувмоскве #готовыеооособоротом #регистрацияооовмоскве #регистрацияоооподключ #купитьюридическийадрес #юридическийадресвмоскве #бесплатнаяюридическаяконсультация

В большинстве случаев между арендатором и арендодателем могут возникнуть споры из-за задолженности по платежам. В редких случаях спор удается урегулировать.
При неполучении оплаты, арендодатель обязан отправить письменное уведомление о наличии долга с просьбой погашения. При игнорировании, собственник квартиры должен преступить к следующей стадии. Соглашение можно расторгнуть некоторыми методами:

  1. По желанию собственника квартиры. Условия расторжения указываются в договоре с указанием причин. Данный способ подходит владельцам недвижимости.
  2. Расторжение договора по обоюдному согласию. В данной ситуации собственник обязан отправить уведомление с предложением о расторжении. При отказе арендатора, собственник квартиры будет использовать другой способ.
  3. Расторжение соглашения по решению суда. Перед обращением в судебный орган, собственнику желательно постараться урегулировать спор. По закону в суд можно обратиться после 2 отказов об оплате.
  4. При расторжении договора арендаторы могут отказаться съезжать из арендованного помещения. В данном случае владелец может обратиться в суд.

Споры из-за неуплаты платежа по договору аренды

Если арендатор переехал, забрав свои вещи, собственнику нужно отправить уведомление с просьбой погасить долг. При игнорировании арендодатель может обратиться в суд. Если арендатор переехал до окончания срока аренды, он все равно обязан внести плату.

При окончании срока и расторжения договора, арендатор обязан вернуть квартиру в первоначальном виде. После расторжения соглашения, помещение должно быть свободным от лишних вещей. После расторжения соглашения собственник имеет право удерживать имущество арендатора, чтобы получить долг. Для этого арендодатель нужно иметь предпринимательское обязательство. Для сдачи помещения в аренду, собственник обязан по закону зарегистрироваться как ИП.
Чтобы защититься от обмана, владелец может воспользоваться обеспечительным платежом.

Данный платеж является гарантией своевременной оплаты, возмещение убытков и штрафа при нарушении обязательств. Чтобы своевременно получать оплату, в договоре необходимо указать размер и срок внесения оплаты и обязательства сторон. Чтобы не остаться в проигрыше, владельцу нужно правильно составить договор на аренду квартиры. Также, важно хранить все важные документы, касаемо аренды. После подписания соглашения стороны не должны злоупотреблять своими правами и всегда выполнять свои обязанности. Советуем всегда по таким договорам обращаться в нашу компанию ООО Правовед.

Скачать и ознакомиться с документом

Перефразируя слова закадрового голоса советского художественного фильма «Берегись автомобиля» — каждый собственник нежилого помещения, у кого нет арендатора, мечтает побыстрее найти арендатора, и каждый собственник нежилого помещения, которому не платят за аренду, мечтает побыстрее избавится от недобросовестного арендатора. И иногда не может выгнать арендатора потому, что не знает как.

Споры по договору аренды занимают значительное место в моей практике. Статья является логическим продолжением предыдущей статьи «Арендатор не платит аренду» и будет интересна собственникам недвижимого имущества, а также тем, что пользуется недвижимым имуществом по договору аренды.

Как арендодатели, так и арендаторы довольно часто задают вопрос: вправе ли арендодатель ограничить доступ арендатора в помещение или отключить арендатору коммуникации (воду, электричество и пр.) с целью выселения арендатора?

Согласитесь, достаточно действенная мера. Однако такая мера может повлечь и негативные последствия для арендодателя.

Предлагаю рассмотреть правомерность таких способов. Если некогда читать, скажу сразу – арендодатель вправе ограничить доступ в помещение арендатора или сотрудников арендатора, а также, например, отключить арендатору воду, если это предусмотрено договором аренды. Но есть ряд нюансов!

Постараюсь воздержаться от переписывания гражданского кодекса и изложить максимально понятно.

Как выгнать арендатора

Исходим из того, что между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды, содержащий все существенные условия. Допустим, арендатор перестал платить аренду. Поскольку арендодатель заинтересован в том, чтобы помещение приносило деньги, арендодатель принял решение расстаться с арендатором.

Если к соглашению о расторжении прийти не удалось, арендатор не освобождает помещение, арендодателю необходимо определится с правовой позицией. Смысл в том, что, несмотря на очевидное нарушение со стороны арендатора, требование собственника помещения освободить помещение не всегда будет законным.

Грубо говоря, по договору аренды арендодатель должен передать арендатору во владение и пользование помещение, а арендатор должен вносить арендные платежи и если последний свои обязательства нарушает, то это еще не значит, что арендодатель может не исполнять свои обязательства.

Если договор является действующим, то необходимо разобраться каким образом он может быть расторгнут:

— предусмотрено ли договором право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, если предусмотрено, то наступили ли обстоятельства, с которыми связано возникновения права арендодателя отказаться от исполнения договора,

— если договором односторонний отказ не предусмотрен – возникли ли обстоятельства, достаточные для обращения в суд с требованием о расторжении.

Выселение через суд может затянутся. В московском регионе, даже при оптимистичном варианте, если арендатор не будет затягивать процесс, суд покажет чудеса скорости судопроизводства, с трудом представляю себе вариант получения на руки вступившего в силу решения суда ранее чем через 4-е месяца с момента подачи иска, а еще нельзя забывать про претензионный порядок, по общему правилу, составляющий 30 дней.

Все это время арендодатель может не получать причитающуюся ему арендную плату, как и не получить ее даже в случае присуждения соответствующих сумм, поскольку арендатор может быть неплатежеспособным.

Про особенности выселения арендатора в судебном порядке я расскажу в следующих статьях, а сегодня затронем лишь превентивные меры – ограничение доступа арендатора в помещение и, например, отключение электричества.

Для целого ряда арендаторов подобные ограничения делают нецелесообразным дальнейшую деятельность.

Далеко не все арендаторы горят желанием или могут себе позволить обращаться в суд за защитой своих прав. Хотя и есть такие, которые не против заработать на том, что арендодатель заблуждается относительно законности своих действий.

Ограничение доступа арендатора и отключение электричества

Будучи не подготовленными с правовой точки зрения и вне зависимости от понимания последствий своих действий, арендодатели зачастую прибегают к такой мере воздействия на арендатора как ограничение доступа арендатора в помещение.

Бытует мнение, что достаточно прописать в договоре право арендодателя ограничить доступ арендатора в помещение и действия арендодателя в любом случае нельзя будет признать незаконными.

Ранее я бы также полагал данную позицию обоснованной, но с опытом приходит понимание, что все не так однозначно и если дело дойдет до суда, то одного лишь указания в договоре соответствующего условия может оказаться недостаточно.

Вопрос о правомерности ограничения доступа арендатора вполне обоснован, поскольку по договору аренды арендодатель обязан передать арендатору помещение. Учитывая, что по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, действия арендодателя по ограничению доступа могут расцениваться другой стороной как нарушение условий договора.

Очевидно, что запрещая проход сотрудникам арендатора, арендодатель в первую очередь пытается защитить свои интересы.

Ограничивая доступ, арендатор умышленно или неумышленно может начать удерживать имущество арендатора, что также может послужить весомым аргументом в переговорах о внесудебном прекращении взаимоотношения.

Говоря о подготовке арендодателя к ограничению доступа, я имею в виду то, что основания для подобного поведения арендодателя должны быть не просто предусмотрены договором, а должны быть вполне конкретно регламентированы в договоре аренды и отвечать признакам разумности.

Есть судебная практика, где суды признавали включение данного условия в договор аренды правомерным, исходя из того, что стороны свободны в определении условий договора, а ряд судебных решений вовсе исходит из того, что данное условие носит обеспечительный характер.

С другой стороны, суд может поддержать и арендатора в случае, если признает действия арендодателя по ограничению доступа несоразмерными нарушению арендатора, признать действия арендодателя незаконными со всеми вытекающими негативными последствиями.

Это не говоря о том, что есть практика, что односторонний отказ может быть признан незаконным

Другими словами, суд, рассматривая соответствующий спор, по своей инициативе, либо по инициативе грамотного представителя арендатора, может посчитать необходимым разобраться с тем, насколько соразмерны действия арендодателя нарушениям, допущенным арендатором.

Да и вообще, решение по данным спором не так очевидно, как может показаться на первый взгляд. Если подключить опытного юриста на ранней стадии конфликта, возможно существенно повлиять на исход дела.

Так, суд может счесть несоразмерными действия арендодателя, если размер задолженности или период просрочки являются незначительными.

Кроме того, суд может дать оценку действиям сторон по досудебному урегулированию спора.

В поддержку позиции арендодателя можно предложить сослаться на п. 2 ст. 328 ГК РФ в соответствии с которой сторона договора вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения обязательства, если другой стороной не предоставлено встречное исполнение. То есть, если арендатор не исполняет обязанность по оплате, имеются обстоятельства, свидетельствующие о том, что арендная плата не будет выплачена в разумный срок предусмотренным ст. 328 ГК РФ, то арендодатель вправе воспользоваться своим правом не исполнять своих обязательств по предоставлению доступа в помещение

В заключение напомню, что необходимо внимательно читать условия договоров, это относится как к арендодателям, так и арендатором, поскольку не редки случаи, когда арендодатели интересуются содержанием договора аренды только когда возникает проблема.

Поручите подготовку договора аренды специалисту, это поможет сэкономить вам и время и деньги.

Если вы не уверены можно ли ограничивать доступ или отключать помещение от коммуникаций, лучше проконсультироваться с юристом, чтобы потом не пришлось расплачиваться за свою самоуверенность.

Просрочка арендной платы – распространенная ситуация в сфере арендных услуг. В редких случаях сторонам удается мирно решить спор.

Но что делать владельцу жилья в сложных ситуациях? Как вести себя собственнику, если арендатор квартиры не платит и не освобождает помещение?

Способ урегулирования спора зависит от типа договоренности, заключенной между сторонами.

Основания для выселения квартиросъемщиков

Взаимоотношения между собственником жилья и арендатором не всегда складываются благополучно. В особо тяжелых ситуациях владельцы имущества вынуждены прибегать к вынужденному выселению. В Жилищном и Гражданском Кодексах РФ содержатся основные причины, по которым можно выселить жильцов.

В судебной практике чаще всего встречаются следующие основания:

  • по желанию арендодателя;
  • по желание квартиросъемщика;
  • по судебному решению.

Договор аренды также может быть расторгнут раньше срока. К причинам такого расторжения относятся такие основания, как:

  • арендатор нанес квартире разрушительный урон, чем значительно ухудшил состояние жилья;
  • жилец не платит арендную плату;
  • дальнейшее пребывание в квартире опасно для жизни арендатора;
  • недвижимость использовалась не для проживания, а в других целях (например, для продажи товар или предоставления услуг).

Но что делать, если квартиросъемщик не платит аренду? В этом случае владелец может потребовать с жильца выплаты долга или проведения ремонта поврежденного имущества. При отказе арендатора выполнять эти требования, арендодатель имеет право начать выселение.

Если арендатор не оплачивает арендную плату за 2 и более месяца, то он обязан освободить жилое помещение, даже если договор был заключен на небольшой срок (6-12 месяцев).

Составление соглашения

Договор найма жилья выступает гарантом для обеих сторон. В нем необходимо прописать все права и обязанности обоих участников сделки. Также в договоре следует обозначить ситуации, при которых владелец имущества может потребовать освободить помещение или подать претензию на взыскание.

Самым надежным является письменное соглашение. Договор в такой форме считается в суде весомым доказательством.

Но в некоторых случаях между сторонами заключается только устное соглашение. Для подтверждения такой сделки рекомендуется заранее позаботиться о доказательствах ее существования:

  • аудиозапись устного договора;
  • видеозапись;
  • расписка.

Если жилец не захочет добровольно покинуть жилье, то собственник может подать в правоохранительные органы заявление, в котором укажет, что его имущество на незаконных основаниях занято посторонними людьми. Но без договора аренды взыскание арендной платы невозможно.

При отсутствии соответствующего соглашения владелец не сможет компенсировать расходы. Именно поэтому рекомендовано заключение письменных договоров.

Выселение квартирантов без договора

При наличии договора найма владелец имущества сможет защитить свои права и получить арендную плату. Без такого соглашения у арендатора нет фактических обязательств.

В договоре должны быть указаны правила для жильцов. К примеру, если владелец не желает видеть в своей квартире домашних питомцев, то он должен указать этот пункт в соглашении. При нарушении жильцами этого условия арендодатель имеет право выселить их.

При отсутствии письменного договора квартиранты не обязаны соблюдать условия владельца, даже если они были сказаны им в устной форме. Несоблюдение правил в такой ситуации не может привести к выселению, так как для этого нет веских оснований. То же самое касается и оплаты аренды. При отсутствии договора арендатор может не возвращать долг.

Если нет договора и проводиться выселение в присутствии сотрудников полиции, то владелец имущества может получить штраф за незаконную прибыль с людей, проживающих на его территории.

Когда арендатор не заплатил за жилье, а соглашение не было заранее составлено, собственник должен быть готов к принудительному выселению жильцов.

Для данной процедуры необходимо:

  • подготовить правоустанавливающие документы на жилье и документы, подтверждающие личность;
  • оставить по телефону заявку в полиции и МЧС.

Сотрудники МЧС также могут быть вызваны правоохранительными органами в случае нежелания квартирантов открывать дверь. Но для вскрытия входной двери квартиры владелец должен предоставить бумаги, подтверждающие его право на это жилье.

Выселение квартирантов при наличии договора

При составлении договора найма прописывается срок его действия, по завершению которого арендатор обязан покинуть жилье. Но возможно ли из-за долга прекращение доступа в помещение арендатору раньше назначенного срока?

В этом случае выселение может быть произведено в принудительном порядке. Если арендатор не оплачивает арендную плату, но при этом все равно не желает добровольно съезжать с квартиры, то собственник должен обратиться в суд.

По закону арендодатель обязан уведомить квартирантов об освобождении жилья за 3 месяца до завершения действия договора. Для этого он должен отправить им соответствующее уведомление. Но если квартиранты не вносят плату за проживание, то срок до даты выселения или оплаты долга сокращается. При этом рекомендуется дать жильцам разумный срок (не менее 7 дней).

Дальнейшее развитие событий зависит от поведения арендаторов. Если они погасят в установленный срок образовавшуюся задолженность, то собственник жилья может, как потребовать освобождения своего помещения, так и согласится на продление аренды.

Если квартирант не желает выплачивать долг, то собственник может расторгнуть договор аренды тремя способами:

  1. Расторжение соглашения по желанию арендодателя. Такой способ возможен, если в договоре имеется соответствующий пункт, указывающий конкретные обстоятельства, при которых собственник жилья может самостоятельно ликвидировать соглашение. Этот метод более выгоден для арендодателей.
  2. Расторжение арендного договора по обоюдному решению. При таком решении собственник жилья должен отправить квартиранту соответствующее предложение в письменной форме. По решению обеих сторон может быть заключено соглашение о расторжении договора аренды с долгом арендатора или при его погашении. Если жилец проигнорирует предложение или ответит отказом, то арендодатель по истечению установленного срока может воспользоваться 3-им методом.
  3. Расторжение соглашения через суд. До обращения в судебную инстанцию собственник жилой недвижимости должен выполнить досудебный способ урегулирования спора, т.е. предложить квартиранту мирное решение спора или дать ему время на освобождение квартиры. Если эти меры не были соблюдены, то суд может отказать в рассмотрении дела.

Если жильцы проигнорировали полученные уведомления, то собственник может принимать более радикальные меры решения возникшей проблемы. Уведомление также может быть сделано в устной форме, но при этом должны присутствовать незаинтересованные свидетели.

Если арендаторы никак не реагируют на полученные уведомления и не съезжают в установленный срок с квартиры, то собственник имеет полное право подать на них исковое заявление.

Весомым доказательством нарушения со стороны жильцов станет наличие на письменном уведомлении их подписи и даты получения. От указанной даты отсчитывается срок съезда. Если квартирант не хочет принимать уведомление, то можно отправить его заказным письмом.

При этом способе у отправителя будет квитанция, подтверждающая отправку бумаги, которая и станет доказательством для суда.

Судебное разбирательство

В 2020 году для подачи в суд иска о выселении собственник жилья должен предварительно собрать необходимые документы:

  • договор найма;
  • документы, подтверждающие внесение платы за проживание;
  • оценка специалиста, описывающая состояние объекта;
  • чек об уплате госпошлины.

Но что делать, если арендатор не платит арендную плату? В этом случае собственник должен будет доказать факт неуплаты. Подобным доказательством может стать, например, отсутствие чеков о переводе средств за аренду или выписка с банковского счета.

Так как квартирант нарушил условие договора и не вносил плату за проживание, то суд посчитает этот фактор весомым основанием для выселения должника.

Исковое заявление должно содержать следующую информацию:

  • сведение об арендодателе;
  • сведения о съемщике;
  • данные заключенного договора найма;
  • причины выселения (если основанием является отсутствие платежей за проживание, то необходимо указать срок неуплаты);
  • требования в отношении наказания квартирантов, которые должны иметь законные основания.

В заявлении должны быть отсылки на действующие законодательства. Также к иску следует приложить необходимую документацию. Если это не будет сделано, то заявление придется подавать заново после того, как будет собран пакет документов.

При подаче иска собственник жилья должен уплатить госпошлину. Если впоследствии суд удовлетворит его требования, то с ответчика, т.е. с арендатора, может быть взыскана данная сумма.

Ранее по закону было запрещено выселять жильцов с маленькими детьми в зимнее время года. Но теперь данное правило не действует, поэтому собственник может потребовать выселения в любой период года. Если суд удовлетворил иск владельца жилья, но квартиранты не хотят съезжать, то следует обратиться за помощью в службу судебных приставов.

Что делать, если арендатор съехал и забрал свое имущество

Если квартирант освободил помещение раньше срока и забрал все свои вещи, но не заплатил за предыдущее проживание, то собственник жилья имеет право подать на него в суд.

Но предварительно ему должны быть отправлены письменные уведомления с предложением уплатить задолженность и расторгнуть соглашение. Факт выезда арендатора до истечения действия арендного договора не освобождает его от оплаты. Это правило было установлено Высшим Арбитражным Судом РФ.

Взыскание задолженности по договору аренды осуществляется по стандартному способу, т.е. истец предъявляет все доказательства нарушения условий договора ответчиком, а судья с учетом этих доказательств принимает решение.

Что делать, если арендатор съехал и оставил свое имущество

По истечению срока арендного соглашения квартирант должен вернуть владельцу жилое помещение в хорошем состоянии и освобожденное от своего имущества. Но в некоторых случаях пренебрежение данным правилом может помочь арендодателям защитить свои права.

Многие владельцы жилья, попавшие в затруднительную ситуацию с жильцами, задаются вопросом «Имеет ли право арендодатель удерживать имущество арендатора в счет долга». Подобное удержание возможно только на законных основаниях, поэтому не может быть применено в личных целях. В противном случае захват имущества должника будет незаконен.

При незаконном удержании его вещей арендатор может потребовать взыскать ущерб с арендодателя или снизить арендную плату за тот период времени, в течение которого он не пользовался жильем.

Удержание имущества приравнивается к залогу, поэтому владелец недвижимости должен соблюдать соответствующие правила. В первую очередь он обязан отправить арендатору письменное уведомление об удержании вещей и предложении присутствовать на их описи, указав дату и место проведения данной процедуры.

Если съемщик отказался принимать участие в описи оставленного имущества, то она проводится без его присутствия.

В обязанности арендодателя входит обеспечение сохранности имущества, так как в этой ситуации он выступает в качестве залогодержателя, который отвечает за порчу и утрату залога.

Если арендодатель не смог обеспечить сохранность имущества арендатора, то с него будут взысканы убытки. При нежелании арендатора возвращать свои вещи и оплачивать долг за аренду владелец помещения может выставить имущество на продажу.

В заключении

Сдача жилой недвижимости временным жильцам – сложная и рискованная процедура, которая впоследствии может принести немало проблем ее собственникам. Владелец жилья может обезопасить себя, составив письменный арендный договор.

Но в некоторых случаях арендодателям приходится задумываться, как выгнать арендаторов, которые не желают платить за проживания и освобождать помещение.

admin