Досрочное расторжение договора аренды

Содержание


Жилищный Консультант

С помощью специального соглашения к договору найма жилого помещения, стороны могут произвести его расторжение. Образец можно скачать бесплатно по ссылке.

Расторжение договора найма жилого помещения — обыденное дело в повседневной жизни. Арендаторы находят лучшие условия проживания, либо собственник жилого помещения получает более выгодное предложение о найме от иных субъектов. С помощью специального дополнительного соглашения к основному контракту найма, стороны могут произвести расторжение сделки, касающейся жилого помещения. Рассмотрим основные существенные элементы данного соглашения. По специальной прямой ссылке, в соответствующем блоке, имеется возможность бесплатно скачать образец обсуждаемого соглашения.

Поскольку не бывает бессрочных сделок относительно найма жилого помещения, любой контракт когда-либо будет расторгнут. В силу различных обстоятельств субъекты гражданских правоотношений в сфере найма прекращают сотрудничество и письменно это фиксируют. Хорошо, если контрагенты пришли к взаимному согласию и подписали соглашение о прекращении дальнейшего сотрудничества. Однако, не всегда процедура разрыва отношений проходит гладко. Бывают случаи несогласия с доводами другой стороны, что безусловно порождает спор.

Обязательные абзацы соглашения о расторжении договора найма жилого помещения

:

  • Название, порядковый номер и соотношение к основной сделке;
  • Место заключения и дата;
  • Исчерпывающие реквизиты участников;
  • Призыв к действиям о расторжении с определенного числа указанных выше правоотношений;
  • Перечисление условий расторжения, обозначение передаточной процедуры;
  • Подписание сопутствующих бумаг;
  • Иные пункты, не противоречащие законодательству;
  • Подписи и расшифровка.

Основной договор защищает обоих участников в том числе и от несанкционированных действий контрагента. Нельзя взять и выгнать нанимателя за один день, если соглашение уполномочивает его жить в квартире пол года. О расторжении стоит предупредить минимум за 30 дней или по-хорошему попросить его съехать в ближайшее время. И наоборот, нельзя игнорировать оплату арендуемой территории. Оба случая расторжения отношений могут повлечь за собой последствия в виде обращения в суд и взыскания денежных сумм, затраченных на урегулирование ситуации.

Дата: 2015-12-25

Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения образец

Расторжение договора аренды квартиры

Рано или поздно любой договор необходимо расторгнуть. Хорошо, если он расторгается по истечении его срока или по обоюдному согласию сторон. Однако, как показывает практика, даже самые дружественные отношения между арендатором и арендодателем могут закончиться в суде. Причиной этому может быть как нежелательное поведение арендатора, так и недобросовестные действия со стороны арендодателя.

В каком случае у сторон появляется возможность расторгнуть договор? Какие правовые последствия у этого действия? На что необходимо обратить внимание сторонам? Ответы на эти вопросы в данной статье.

Особенности договора аренды квартиры

Как правило, стороны при заключении договора аренды квартиры не обращают внимания на некоторые особенности. Игнорирование этих особенностей может привести к сложностям при расторжении договора.

Стороны, желая сократить время на заключение договора, обычно скачивают готовый образец из Интернета, не понимая, что использование готового шаблона не позволит им включить те условия, которые они считают нужными. Договор предполагает волеизъявление двух сторон, а значит, если вы хотите включить какие-либо условия в договор, то можете смело это сделать.

Среди условий, которые необходимо включить в договор, есть следующие:

  • Размер арендной платы.
  • Каким образом арендатор будет ее вносить.
  • Как часто он будет это делать.
  • Какая из сторон оплачивает Интернет, коммунальные услуги и телефон.
  • Изменяется ли арендная плата с течением времени.
  • На ком лежит бремя проведения ремонта, и в какие сроки он должен проводиться.
  • Сроки аренды.
  • Форс-мажорные обстоятельства и действия в их случае.

Если стороны хотят включить дополнительные условия, то они могут это сделать в момент заключения договора. Например, стороны могут предусмотреть, каким образом будет расторгаться договор, или установить, в какой срок арендаторы должны освободить помещение после получения уведомления от арендодателя. Включение этих условий защищает позицию обеих сторон и позволяет избежать долгих споров и судебных тяжб. Однако, если другая сторона не исполняет написанное в договоре, это повод обратиться в суд.

Также стороны могут предусмотреть включение следующих условий, которые обезопасят их позицию при расторжении договора аренды квартиры:

  • Количество человек, которые будут проживать в квартире.
  • Могут ли арендаторы заводить домашних животных и в каких количествах.
  • Описать состояние, в котором находится жилое помещение.

Все эти условия очень важны, ведь нарушение каждого из них может стать основанием для расторжения договора аренды квартиры.

Основания для расторжения договора аренды

Договор аренды можно расторгнуть как по соглашению сторон, так и просто по истечении его срока. Однако существуют основания, в соответствии с которыми стороны могут расторгнуть договор аренды квартиры в одностороннем порядке.

Российское законодательство предусматривает несколько оснований для расторжения договора аренды квартиры как для арендатора, так и для арендодателя.

Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в случае, если:

  • Арендатор в течение двух месяцев не вносит арендную плату.
  • Имеются жалобы на арендатора со стороны соседей.
  • Арендатор не вносит плату за коммунальные услуги.
  • Создает препятствия доступу арендодателя в жилое помещение.
  • Действия арендатора наносят ущерб техническому или санитарному состоянию жилплощади.
  • Арендатор отказывается вносить арендную плату в полном объеме.
  • Арендатор без согласия хозяина провел ремонт, перепланировку или просто переставил мебель.
  • Без согласия хозяина арендатор завел домашних животных.

Как правило, если имеется какое-либо из этих оснований, арендодатель имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке. Для этого он должен всего-навсего уведомить арендатора и дать ему разумный срок на то, чтобы покинуть занимаемое помещение. Обычно этот срок прописывается в договоре и составляет один месяц.

Если же арендатор не желает признавать наличие оснований для расторжения договора или не желает покидать квартиру, то единственный способ защитить свои права – это как можно быстрее обратиться в суд.

Так как в суде вам придется доказывать свою позицию, то необходимо обратиться за помощью к адвокату. Этот специалист поможет вам собрать все необходимые доказательства вашей позиции и в итоге поможет выиграть дело.

Арендодатель может заранее обезопасить свою позицию, например, с помощью грамотно составленного договора. Если в договоре прописать все необходимые условия, то расторгнуть договор не составит труда. К тому же если, например, включить в договор список мебели, техники и их техническое состояние на момент заключения договора, то доказать, что арендатор своими действиями нанес ущерб данной собственности, не доставит никаких хлопот.

Арендатор тоже имеет право расторгнуть договор. Самым простым способом сделать это будет просто дождаться истечения его срока или уведомить арендодателя в разумный срок, до предполагаемого выезда из квартиры.

Также есть несколько оснований, в соответствии с которыми арендатор может расторгнуть договор:

  • Арендодатель не предоставил квартиру в пользование или же создает препятствия в пользовании ею.

Это условие означает, что если арендодатель поменял замки или вселил вместо вас других жильцов, то это основание не только расторгнуть договор, но и обратиться в суд.

  • Арендодатель скрыл существенные недостатки имущества, не предупредил арендатора об их наличии или же арендатор не знал об их существовании.

Такими недостатками могут быть: невозможное для проживания санитарное или техническое состояние квартиры; наличие посторонних лиц, имеющих право проживать в квартире; отсутствие какого-либо имущества, из оговоренного в договоре аренды.

  • В силу не зависящих от арендатора обстоятельств, квартира перестала быть пригодной для проживания.

Это может быть как форс-мажорное обстоятельство, так и простое затопление квартиры соседями сверху. В таком случае просто необходимо уведомить арендодателя о том, что вы прекращаете договор аренды.

Если арендодатель не желает прекращать договор и удерживает, скажем, залог за несколько месяцев вперед, то это повод обращаться в суд.

Причины для обращения в суд

Что делать, если не получилось расторгнуть договор аренды, и стороны не смогли прийти к согласию по этому вопросу? Необходимо идти в суд.

Арендатор имеет право расторгнуть договор заранее, однако в таком случае арендодатель может оказаться в невыгодном положении. Для того чтобы защитить свои права, можно предусмотреть в договоре пункт, в соответствии с которым, если арендатор расторгает договор аренды заранее, он обязан выплатить арендодателю компенсацию. Даже если он не сделает это добровольно, то ее всегда можно взыскать в суде.

С другой стороны, арендодатель сам может вести нечестную игру и искать основания для расторжения договора аренды квартиры. Например, он может заявить, что арендодатель не платит за аренду полностью и тем самым нарушает права собственника квартиры. Чтобы отстоять свои права, арендатору придется идти в суд.

Образцы соглашения о досрочном расторжении договора аренды помещения

В суде нужно будет предоставить документы или свидетельские показания, подтверждающие позицию арендатора. А чтобы арендатору было что предоставить в защиту своей позиции, необходимо, чтобы в договоре было отмечено, что все средства будут предаваться под расписку. Тогда в случае недобросовестного поведения арендодателя вы всегда сможете отстоять свои права.

Зачем обращаться к юристу

Юридическая помощь при заключении договора аренды просто необходима, ведь если вы допустите ошибку, то расплачиваться за нее впоследствии придется вам. Поэтому перед заключением договора аренды обязательно обратитесь за помощью в юридическую консультацию. Там вам помогут защитить свои права через составление договора, а в случае, если эти права были нарушены, отстоять их через суд. Сотрудничая с юристом, вы экономите свои деньги и время, ведь судебные тяжбы могут тянуться в течение долгих месяцев.

Гражданский кодекс говорит о двух способах досрочного прекращения договора: расторжение или отказ от исполнения. Для каждого прописаны основания и механизм применения. Как это действует в отношениях аренды офисов, магазинов, складов, мастерских, земельных участков и прочей недвижимости, мы расскажем ниже.

Чем отличаются расторжение договора и отказ от исполнения?

Расторжение договора — это его досрочное прекращение соглашением сторон по своему усмотрению или судом по основаниям, указанным в законе или самом договоре.

Отказ от исполнения договора — это одностороннее волеизъявление стороны о его досрочном прекращении, если такое право предоставлено законом или опять же самим соглашением.

Таким образом, расторгнуть арендный контракт можно только взаимно или по воле суда при обязательном наличии причин, препятствующих дальнейшему сотрудничеству. Для отказа от исполнения достаточно желания лишь одной стороны прекратить партнерство, если у нее есть на это право.

Какие есть основания для расторжения договора аренды недвижимости?

Расторгнуть официальные отношения можно договорившись с контрагентом и оформив это соглашением, в такой же форме, что и основное обязательство. Это идеальный случай досрочного окончания обязательства: искать основания в законе или объяснять причины не надо.

Для судебного расторжения арендного контракта есть общие основания — действующие для всех гражданских соглашений, и индивидуальные — для арендатора и арендодателя.

К общим относятся значительное нарушение условий обязательства и существенное изменение обстоятельств.

Пример значительного нарушения можно привести такой. Арендодатель сдал в найм помещение на первом этаже жилого дома под магазин, которое, вопреки требованиям закона, не отделено от жилой части специальной противопожарной перегородкой. Арендатор в момент первоначального осмотра магазина не мог увидеть эти недостатки и узнал о них только после контрольной проверки пожарной инспекции, которой был оштрафован. По иску арендатора суд расторг контракт (Пост-е ФАС Поволжского округа от 10.02.2014 по делу N А06-6079/2012).

Изменение обстоятельств дает право на расторжение, если вследствие этого нарушается баланс интересов сторон. Этому могут способствовать природные, экономические, финансовые или политические причины. Однако, в 2017 году Верховный суд указал, что изменение курса валюты или финансовый кризис не должны расцениваться как исключительные обстоятельства и расторгать обязательство, ссылаясь на них, нельзя (Обзор судебной практики № 1).

Индивидуальные основания расторжения договора аренды следующие.

Для арендатора:

· Арендодатель не передал недвижимость либо создал трудности для ее использования. Препятствия в пользовании могут быть не только физического характера, но и выражаться, например, в наложении на объект аренды ареста по заявлению приставов. Такая трудность юридической природы была оценена судом как препятствие в пользовании помещением и обязательство было расторгнуто (Пост-е Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2016 по делу N А40-141968/16);

  • В недвижимости есть недостатки, из-за которых ее нельзя использовать по назначению, о чем арендатор не был извещен и не мог заметить это в момент первого осмотра (как в освещенном выше деле о противопожарных перегородках);
  • Арендодатель, вопреки возложенной на него законной или договорной обязанности, не делает капитальный ремонт недвижимости;
  • Объект стал непригодным для эксплуатации по независящим от арендатора причинам (к примеру, из-за пожара).

Для арендодателя:

  • Арендованное имущество используется не по назначению или допускаются иные аналогичные нарушения соглашения. Например, суд по требованию собственника нежилого помещения в многоквартирном доме расторг контракт по причине неисполнения арендатором договорной обязанности оплачивать расходы по эксплуатации общего имущества в таком доме (Пост-е Арбитражного суда Дальневосточного округа от 13.05.2015 по делу N А73-6428/2014);
  • В ходе эксплуатации объекту аренды наносится ущерб или создается угроза для этого. Так, арендодатель документально доказал, что произведенная арендатором нежилого помещения несогласованная перепланировка и отсутствие страховки создали риск его ухудшения. Арендное соглашение было расторгнуто судом (Пост-е Арбитражного суда Московского округа от 10.12.2015 по делу N А40-107444/14);
  • Арендные платежи просрочены два и более раза кряду.

Соглашение о расторжении договора аренды квартиры образец бланк

Как отметил Высший арбитражный суд, это право арендодателя сохраняется даже после погашения долга, но просить судебной помощи в этом случае можно только в разумные сроки (Пост-е Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73);

  • Арендатор, вопреки возложенной на него законной или договорной обязанности, не делает капитальный ремонт объекта.

Изложенный в законе перечень индивидуальных оснований не исчерпывающий. Контрагенты вправе согласовать любые иные причины для прекращения. Более того, Высший арбитражный суд констатировал, что мотивы расторжения могут быть даже не связаны с нарушениями стороной своих обязательств. Например, производственная потребность эксплуатации переданного в найм объекта рассматривается как уважительное основание (Информационное письмо от 11.01.2002 N 66).

Особо отметим, что закон разрешает арендодателю испрашивать защиты у суда только после письменного требования устранить нарушения в адекватный срок. Нет предупреждения — нет права на иск.

Можно ли отказаться от исполнения арендного обязательства?

Односторонний внесудебный отказ от аренды может иметь место в двух случаях:

  • Недвижимость передана бессрочно. В такой ситуации каждый контрагент вправе отказаться от исполнения, письменно известив другого за три месяца, если иной срок не согласован заранее;
  • Стороны предусмотрели это право в самом договоре аренды.

Как правильно оформить досрочное расторжение аренды, чтобы все сработало?

Первым шагом для обоих способов досрочного прекращения обязательства будет анализ договора на предмет его заключенности, потому что незаключенное соглашение расторгать не нужно (в таком случае считается, что права и обязанности у сторон не возникли).

Арендный контракт считается заключенным если стороны исчерпывающе конкретизировали объект недвижимости (адрес, локация в здании, метраж, наличие мебели и оборудования и т. д.), согласовали размер арендной платы или механизм ее расчета и оформили обязательство письменно. Для отношений найма сроком длительнее года обязательна госрегистрация в Росреестре.

Далее алгоритмы различаются в зависимости от основания.

Чтобы расторгнуть контракт нужно зафиксировать нарушение (например, позвать экспертов для установления факта ухудшения помещения). Затем направить контрагенту письменное предложение об устранении нарушений или подписании добровольного соглашения о прекращении обязательства. По истечения тридцати дней можно заявлять в суд исковое о расторжении договора аренды.

При этом, когда волеизъявление о прекращении принадлежит арендодателю, он должен предложить арендатору освободить недвижимость в разумный срок. Разумность определяется спецификой использования помещения: офис с менеджерами можно освободить за две недели, а для демонтажа оборудования производственной мастерской понадобится больше времени. Если арендатор добровольно не освободил недвижимость, требование суду о прекращении договорных отношений будет сопряжено с просьбой выселить его.

Дата вступления решения суда будет моментом прекращения договорных отношений.

Для одностороннего прекращения все проще. Сторона-инициатор направляет контрагенту письменное сообщение об отказе и по истечение прописанного в соглашении срока отношения найма считаются завершенными.

Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения образец

admin