Договор пожизненного содержания

1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

2. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.

Комментарий к Ст. 601 ГК РФ

1. С введением в действие части второй ГК РФ договор пожизненного содержания с иждивением, будучи разновидностью договоров пожизненной ренты, получил самостоятельную регламентацию.

Из содержащегося в комментируемой статье понятия договора следует, что его предметом является любая недвижимость — жилой дом, дача, квартира, земельный участок и т.д., которая передается в собственность плательщика ренты.

Сторонами указанного договора являются получатель ренты, которым может быть только гражданин, а также плательщик ренты, в качестве которого могут выступать как гражданин, так и ограниченный круг юридических лиц, для которых заключение такого договора будет соответствовать закону и целям их деятельности.

Заключение договора пожизненного содержания с иждивением позволяет получателю ренты получать необходимое ему материальное обеспечение в течение всей его жизни, поэтому такие договоры заключаются, как правило, теми гражданами, которые нуждаются в материальной помощи и поддержке.

Закон допускает заключение договора пожизненного содержания с иждивением и в пользу третьего лица, что предполагает осуществление денежных выплат не собственнику передаваемой недвижимости, а любому другому указанному им лицу, например тому, по отношению к которому собственник недвижимости несет алиментные обязательства.

Нет препятствий и к тому, чтобы получателями ренты по указанному договору выступали одновременно собственник недвижимости и указанное им третье лицо (лица) одновременно.

Основное правомочие получателя ренты состоит в получении пожизненного содержания, состав которого регламентирован положениями ст. 602 ГК РФ.

Основная обязанность получателя ренты при заключении названного договора состоит в передаче принадлежащей ему недвижимости плательщику ренты.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ плательщик ренты приобретает право собственности на недвижимое имущество, переданное получателем ренты, только с момента регистрации договора.

Судебная практика последовательно исходит из того, что сама по себе передача квартиры в пользование плательщика ренты без соблюдения требования о государственной регистрации такого договора не свидетельствует о его заключении и возникновении прав и обязанностей сторон по договору пожизненного содержания с иждивением.

Так, 14 июня 2007 г. между Ш. (собственником квартиры) и Т. был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому Ш.

Глава 33. Рента и пожизненное содержание с иждивением (ст.ст. 583 — 605)

(получатель ренты) передала в собственность Т. (плательщику ренты) квартиру, а Т. обязалась в обмен на квартиру полностью содержать Ш., обеспечивая ее питанием и одеждой.

Однако данный договор пожизненного содержания с иждивением не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

28 июня 2007 г. Ш. умерла. Д. (племянник Ш.) обратился в суд с иском к Т. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, сославшись на то, что он является наследником умершей Ш., договор пожизненного содержания с иждивением не был зарегистрирован, поэтому в силу закона является ничтожным, в связи с чем права на эту квартиру ответчица не имеет.

Т., не согласившись с иском, предъявила встречные требования о признании действительным договора пожизненного содержания с иждивением и признании права собственности на квартиру. При этом ею указывалось, что договор от 14 июня 2007 г. заключен в нотариальном порядке, однако переход права собственности на основании этого договора не был зарегистрирован по уважительной причине — вследствие смерти Ш.

Дело неоднократно рассматривалось судебными инстанциями.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, отменив состоявшиеся по делу судебные постановления, указала следующее.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является момент его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).

Согласно ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. В соответствии со ст. 584 того же Кодекса договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты (п. 1 ст. 596 ГК). Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК). В соответствии с п. 2 ст. 601 ГК РФ к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не установлено правилами этого пункта.

Из анализа указанных правовых норм, как указала Судебная коллегия, следует, что поскольку договор пожизненного содержания с иждивением подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения (п. 3 ст. 433 ГК) (Определение по делу N 24-В08-2).

При заключении договора пожизненного содержания с иждивением одним из участников общей собственности на жилой дом не применяется преимущественное право покупки. Соответствующее разъяснение дано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в ред. от 6 февраля 2007 г.).

2. На отношения по договору пожизненного содержания с иждивением как разновидности договоров пожизненной ренты распространяется ряд положений не только о пожизненной ренте, но и о ренте.

Среди них, например, положения ст. 584 ГК РФ о форме договора ренты, ст. 585 ГК РФ об отчуждении имущества под выплату ренты, ст. 596 ГК РФ о получателе пожизненной ренты и др.

Поскольку договор пожизненного содержания с иждивением имеет определенную специфику, отличающую его от договора пожизненной ренты, правила о пожизненной ренте применяются к этому договору только в том случае, если иное не предусмотрено положением ст. ст. 601 — 605 ГК РФ.

3. Правовое регулирование отношений, связанных с заключением договоров пожизненного содержания с иждивением, содержится не только в ГК РФ. Так, Федеральный закон от 13 марта 2006 г. N 38-ФЗ «О рекламе» предусматривает, что реклама услуг по заключению договоров ренты, в том числе договора пожизненного содержания с иждивением, не должна содержать:

1) выражение благодарности физическими лицами, заключившими такие договоры;

2) утверждение о том, что заключение таких договоров имеет преимущества перед завещанием жилого помещения или иного имущества;

3) осуждение членов семьи и близких родственников потенциального потребителя таких услуг, якобы не заботящихся о нем;

4) упоминание о подарках для физических лиц, принявших решение о заключении договоров ренты с рекламодателем или другим лицом.

В случае, если рекламодатель является посредником при заключении договоров ренты, в том числе договора пожизненного содержания с иждивением, реклама услуг по заключению таких договоров должна содержать указание на то, что плательщиком ренты по таким договорам будет другое лицо.

Остановит ли мошенников новый закон о ренте?

Опубликовано: 20.01.2017Просмотров: 442

Sobesednik.ru узнал о том, что новые поправки в закон о ренте по-прежнему не гарантируют защиту пожилым людям.

Недавно прошло так называемое «нулевое чтение» проекта закона «О регулировании рентных отношений». Документ, подготовленный Правительством РФ, уже находится в Госдуме. Напомним, по договору ренты одна сторона передает другой (плательщику ренты) в собственность имущество (в основном речь идет о квартирах), а плательщик ренты обязуется в обмен на это самое имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы или предоставляя средства на жизнь в другой форме. По закону существует три вида подобных отношений: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.

Некоторые эксперты уже давно нарекли подобные отношения «аморальными»: если сильно упрощать процесс, объясняют они, получается, что одна сторона, обеспечивая жизнедеятельность другой, заинтересована в ее смерти, чтобы получить имущество. Многие помнят случаи из «лихих девяностых», когда мошенники заключившие договор с пожилыми людьми, затем различными изощренными способами организовывали их смерть для получения заветной недвижимости.

Также стоит напомнить, что по закону плательщик может пользоваться недвижимостью уже сразу после заключения договора. Легко представить леденящую душу историю, когда недобросовестные плательщики ренты вселяются в квартиру к пенсионерам и делают все, чтобы пребывание последних на этом свете сократилось до максимально короткого срока.

Еще до недавнего времени законодательство способствовало постановке подобных случаев на промышленный поток. Напомним, что до 2011 года ежемесячные платежи были привязаны к минимальному размеру оплаты труда (МРОТ), и пожилые люди запросто могли получать содержание в размере одного МРОТ (недавно он был повышен — до 8 тысяч рублей). Сразу же после изменения правил чиновники Минюста стали фиксировать резкое снижение числа заключаемых договоров ренты, заявил на «нулевом чтении» законопроекте в Думе представитель Минюста Денис Новак.

О том, какие изменения планируется внести в законодательство, узнал Sobesednik.ru.

Что нового?

Адвокат Андрей Конычев, принимавший участие в «нулевом чтении» законопроекта, констатирует, что документ носит точечный характер и не меняет глобально правил игры. Эксперт выделяет изменения, по которым получатель ренты имеет право на пятую часть стоимости своего жилья (отметим, что по одному из видов договора плательщик ренты может выплатить указанную стоимость сразу, а дальше можно выдавать пожилому человеку хоть по рублю в месяц). Также теперь запрещается быть плательщиками ренты коммерческим организациям; кроме того, такой договор надо регистрировать.

— Обсуждаемый законопроект предусматривает внесение небольшого количества изменений в действующие статьи Гражданского кодекса Российской Федерации. В частности, законопроектом предлагается закрепить правило о том, что плата за передачу отчуждаемого под выплату ренты имущества получателя ренты в собственность плательщика ренты должна составлять не менее двадцати процентов от кадастровой стоимости отчуждаемого недвижимого имущества, а в случае ее отсутствия — рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, — говорит Конычев.

— Кроме того, законопроектом вводится ограничение, предусматривающее, что плательщиками ренты по договору пожизненного содержания с иждивением могут быть только физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели или некоммерческие организации. То есть Минюст предлагает фактически запретить коммерческим организациям выступать плательщиками ренты.

— Также предлагается закрепить правило о государственной регистрации обременения недвижимости с включением в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество) сведений о виде ренты (постоянная рента, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением) и о сроках (периодичности) ее выплаты. Других вопросов связанных с рентой, кроме трёх упомянутых, законопроект не затрагивает вовсе, — отмечает эксперт.

Кто защитит пожилых людей?

Открытым на данный момент остается главный вопрос: как защитить получателей ренты. В большинстве случаев получатели ренты — пожилые люди, часть из них прикована к постели, и злоумышленникам ничего не стоит оставить их умирать без посторонней помощи. Такие случаи вполне возможны сейчас, так как собственники квартир остаются один на один с плательщиками ренты и их существование зависит фактически от порядочности противоположной стороны.

— Механизмы контроля нужно создавать, так как их на сегодняшний день пока не существует, как нет и специального органа, уполномоченного осуществлять надзор за исполнением закона в этой сфере, — говорит Андрей Конычев. — Безусловно, публичная защита участникам договора ренты со стороны государства необходима, но кто и как эту публичную защиту будет осуществлять — вопрос дискуссионный. Участники «нулевого чтения» обсуждали, какая организация может стать этим самым органом: Минюст, прокуратура, Роспотребнадзор, Минтруд или иной специально учрежденный для этого орган, но к единому мнению не пришли. Кроме того, нельзя перегибать палку с административным контролем: гражданско-правовые отношения прежде всего должны регулироваться ГК РФ.

Коррупционный фактор

Во время общественной дискуссии прозвучало предложение о введении процедуры выдачи специального разрешения для договоров ренты, которое могут выдавать органы соцзащиты. Но взглянув на это под другим углом, видим лишь административный барьер: очень легко представить очередного чиновника, вымогающего взятку. При этом недобросовестные плательщики ренты наверняка с легкостью найдут нужного человека и получат нужное разрешение в два счета.

— Отрицательно отношусь к введению контроля со стороны органов соцзащиты. Считаю, что это станет не только административным барьером, но также и коррупционным фактором. Вводить такой порядок не следует, — настаивает Конычев.

Минюст планирует отстранить от процесса коммерческие организации, в чем адвокат — эксперт Sobesednik.ru видит лишь простой административный барьер: мошенники с легкостью найдут лазейки и, если нужно, появятся в некоммерческих организациях, станут индивидуальными предпринимателями и придумают способ уйти от контроля Минюста и других контролеров:

— Предложение Минюста о запрете коммерческим организациям выступать в качестве плательщиков ренты мне кажется необоснованным.

Как правильно оформить договор пожизненного содержания с иждивением

Преступление совершает руководитель или сотрудник юридического лица, а не сама организация. Поэтому нельзя заранее делить юридические лица на «плохие» и «хорошие». Злодеями могут быть люди, но не юридические лица. И даже если по предложению Минюста коммерческие организации будут лишены права заключать договор ренты, то мошенников это не остановит. Они попросту начнут использовать иные формы для своей противоправной деятельности: заключать договоры на подставных физических лиц, регистрировать НКО вместо ООО и так далее.

Впрочем, «в остальном» законопроект вполне разумен и проработан, признает юрист.

Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением

admin