Договор безвозмездного пользования нежилым помещением налогообложение

Видимо, вопрос касается налогообложения доходов в виде безвозмездно предоставленного имущества.

Ответ зависит от того, является ли принимающая сторона физическим лицом без статуса индивидуального предпринимателя (ИП), ИП или юридическим лицом на упрощенной системе налогообложения (УСН) или на общей системе налогообложения (ОСНО).

Доходы физических лиц и ИП на ОСНО подлежат обложению налогом на доходы физических лиц (ст. 207 Налогового кодекса РФ).

Положения Налогового кодекса РФ не содержат каких-либо норм, позволяющих отнести безвозмездное пользование имуществом, предоставленным физическими лицами, не имеющими статуса ИП, к доходам физического лица, подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц. Данный вывод подтверждается разъяснениями Минфина России (см. письма Минфина России от 03.09.2010 № 03-04-05/3-520, от 05.10.2009 № 03-04-05-01/723).

В то же время существует позиция налоговых органов, согласно которой в случае получения имущества в безвозмездное пользование от ИП и юридических лиц обязанность по уплате налога возникает, так как получение имущества в безвозмездное пользование признается доходом в натуральной форме согласно ст. 211 Налогового кодекса РФ, хотя это прямо в ней не предусмотрено (см. письма Минфина России от 25.07.2012 № 03-11-11/218, от 05.07.2013 № 03-04-06/25983).

Следовательно, физическое лицо без статуса ИП и ИП на ОСНО:

— не обязано уплачивать налог на доходы физических лиц при получении имущества в безвозмездное пользование от физических лиц, не имеющих статуса ИП;

— обязано уплачивать налог на доходы физических лиц при получении имущества в безвозмездное пользование от ИП и юридических лиц.

Однако, если договор безвозмездного пользования заключается как прикрытие аренды, налоговый орган при наличии достаточных доказательств (например, при наличии информации об уплате денежных средств) вправе переквалифицировать сделку в аренду и доначислить собственнику сумму налога, которую он обязан был бы уплатить при условии изначальной возмездности договора.

Если же принимающая сторона является ИП на УСН, то ее доходы определяются по правилам, установленным для налога на прибыль организаций. Доходы в виде безвозмездно полученных имущественных прав отнесены к внереализационным (п. 8 ст. 250 Налогового кодекса РФ) и будут определяться на основе рыночных цен. Следовательно, ИП на УСН обязан учитывать этот доход при уплате налога на прибыль.

Юридические лица на ОСНО и УСН обязаны учитывать этот доход по аналогии с ИП на УСН.

Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Договоры в недвижимости и строительстве » Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением весьма полезен при осуществлении предпринимательской деятельности. К его положительным чертам относятся безвозмездность, простота и ясность заключения и регулирования. Однако, присутствуют и риски, которые можно преодолеть путем внесения в договор соответствующих положений, о которых расскажет настоящая статья.

Нежилое помещение как объект безвозмездного пользования

Одним из основных отличий нежилого помещения от других объектов договора ссуды является то, что нежилое помещение относится к категории недвижимого имущества. Поэтому в отношении рассматриваемого объекта безвозмездного пользования законом допускается применение норм, которые адресованы договору аренды.

Договор аренды недвижимости и договор безвозмездного пользования нежилым помещением имеют свои различия:

  1. договор аренды носит возмездный характер и предусматривает плату за использование арендуемого помещения, в то время как в договоре безвозмездного пользования такая плата отсутствует;
  2. по договору аренды объект недвижимого имущества передается во временное владение и пользование, а по договору безвозмездного пользования такой объект передается только во временное пользование.

Однако, при заключении договора безвозмездного пользования нежилым помещением, у ссудополучателя появляется право использовать помещение, несмотря на то, что плата за такое использование объекта недвижимости отсутствует. При этом эксплуатировать такое нежилое помещение необходимо в соответствии с указанными в договоре назначением и целями.

Обязанности ссудополучателя в рассматриваемом договоре, как правило, шире, чем обязанности арендатора в договоре аренды. Так, законом установлено, что расходы, связанные с пользованием нежилым помещением, могут быть возложены на ссудополучателя. То есть, несмотря на то, что договором безвозмездного пользования не предусматривается плата за использование нежилого помещения, законом для ссудополучателя установлена обязанность нести эксплуатационные расходы, а также обязанность производить ремонт нежилого помещения за свой счет.

Также, следует обратить внимание, что закон предоставляет сторонам, которые подписывают договор безвозмездного пользования нежилым помещением, большие полномочия по установлению своих условий договора.

Особенности договора безвозмездного пользования нежилым помещением

В силу определенной специфики рассматриваемого договора можно выделить следующие его особенности:

  1. Одним из существенных условий данного договора является его предмет. Следовательно, стороны должны точно конкретизировать то нежилое помещение, которое будет передано в пользование. Таким предметом может быть, например, здание или гараж. В случае, если описание подлежащего передаче объекта будет недостаточным для его идентификации в качестве предмета договора, то такой договор может быть признан незаключенным.
  2. Ссудополучатель не имеет права передавать нежилое помещение в субаренду, однако, у него есть право передать это нежилое помещение в безвозмездное пользование третьим лицам с согласия ссудодателя.
  3. Существуют ограничения передачи нежилого помещения по договору безвозмездного пользования для коммерческих организаций. Так, коммерческая организация не может выступать в качестве ссудодателя по договору безвозмездного пользования по отношению к лицам, которые являются ее участниками, учредителями, руководителями, членами ее органов управления или контроля.
  4. Для договоров безвозмездного пользования, в которых предметом выступает определенная категория нежилых помещений, установлена обязательная процедура государственной регистрации. Данное нормативное положение касается нежилых помещений, которые относятся к объектам культурного наследия или его части.
  5. Договор безвозмездного пользования нежилым помещением может заключаться как с указанием срока, так и на неопределенный срок. Законом предусмотрены случаи досрочного расторжения такого договора, как по инициативе ссудодателя, так и ссудополучателя.
  6. Риск случайной гибели или случайного повреждения нежилого помещения, переданного по договору безвозмездного пользования, несет ссудополучатель. То есть именно ссудополучатель отвечает за сохранность имущества, переданного ему по договору
  7. Еще одним важным условием рассматриваемого договора является возможность изменения сторон в договоре. В законе установлено, что собственник нежилого помещения может произвести его отчуждение или передать это помещение в пользование третьему лицу за плату. Однако при этом обременение нежилого помещения, установленное по договору безвозмездного пользования, сохраняется и переходит вместе с самим помещением.

Кроме того, при заключении договора безвозмездного пользования нежилым помещением следует учитывать и общие нормы, регулирующие договор ссуды.

Как правильно составить договор?

Итак, ознакомившись с особенностями договора безвозмездного пользования нежилым помещением, можно перейти к практической части составления данного соглашения.

Сейчас существует достаточно много типовых образцов и форм такого вида договора, однако, лучше когда стороны сами устанавливают для себя условия, опираясь на нормы законы. Таким образом, стороны могут включить в текст договора те положения, которые посчитают необходимыми в своем конкретном случае.

Прежде всего, несмотря на то, что рассматриваемый договор по своей природе является безвозмездным, в его тексте следует обговорить все вопросы, касательно расходов на содержание нежилого помещения. Это достаточно важное положение в соглашении, так как, если оно не будет отражено в тексте договора, в будущем могут возникнуть споры по этим вопросам.

Также следует определить в соглашении судьбу произведенных ссудополучателем отделимых и неотделимых улучшений. Закон регулирует данный вопрос только в отношении отделимых улучшений: они остаются в собственности у ссудополучателя. Поэтому необходимо в тексте договора отразить компенсацию за неотделимые улучшения, иначе пользователь помещения может остаться ни с чем, несмотря на то, что он понес определенные расходы.

Перейдем непосредственно к составлению договора. Для договора безвозмездного пользования нежилым помещением характерна следующая структура:

  1. Преамбула. В ней необходимо указать место, дату и сторон заключаемого договора.
  2. Предмет договора. Как уже говорилось выше, предмет должен быть описан так, чтобы его можно было идентифицировать как объект недвижимости, а именно как нежилое помещение. Необходимо указать, кому и на каком праве принадлежит предмет договора. Также следует обозначить, для какой цели передается предмет договора.
  3. Права и обязанности сторон. В данном разделе можно указать, как предусмотренные законом права и обязанности сторон, так и свои собственные права и обязанности, установленные по обоюдному согласию сторон, но не противоречащие нормам закона.
  4. Расходы по эксплуатации и содержанию нежилого помещения. В данном разделе необходимо распределить, какая из сторон будет нести расходы по эксплуатации, а также расходы по осуществлению текущего и капитального ремонта.
  5. Ответственность сторон. Данный раздел необходим, чтобы в случае нарушения избежать споров и действовать в соответствии с положениями, которые стороны установят в данном разделе.
  6. Срок действия договора. Необходимо отразить до какого срока действует договор, либо указать на его бессрочность.
  7. Прочие условия. В этом разделе можно определить все дополнительные условия, о которых стороны договорились, руководствуясь действующим законодательством.
  8. Реквизиты и подписи сторон.

Таким образом, для правильного составления договора безвозмездного пользования нежилым помещением необходимо продумать и отразить в его тексте все нюансы отношений, которые по мнению сторон будут складываться между ними в течение срока действия заключаемого соглашения.

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Ссудодатель передает в безвозмездное временное пользование Ссудополучателю имущество, а Ссудополучатель обязуется вернуть это имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа.

1.3. Помещение предоставляется с целью размещения в нем .

2. Права и обязанности сторон

2.1. Ссудодатель обязан предоставить Ссудополучателю Помещение в состоянии, соответствующем условиям настоящего договора и его назначению, со всеми относящимися к нему документами.

2.2. Ссудодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков в случае, если Ссудополучатель пользуется Помещением не в соответствии с условиями договора или его назначением.

2.3. Ссудополучатель обязан:

2.3.1. Пользоваться Помещением в соответствии с условиями настоящего договора и в соответствии с его назначением.

2.3.2. Поддерживать Помещение, полученное в безвозмездное пользование, в надлежащем состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на его содержание.

2.3.3. При прекращении настоящего договора вернуть Ссудодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

2.3.4. Обеспечивать своевременное выполнение требований пожарной безопасности, предписаний, постановлений и иных законных требований государственных инспекторов по пожарному надзору.

2.4. Ссудополучатель имеет право:

2.4.1. С согласия Ссудодателя производить улучшения Помещения;

2.4.2. После прекращения настоящего договора получить возмещение стоимости улучшений Помещения, не отделимых без вреда для него, произведенных за счет собственных средств и с согласия Ссудодателя.

3. Срок договора

3.1. Безвозмездное пользование Помещением осуществляется в течение с момента его принятия Ссудополучателем.

3.2. Если Ссудополучатель продолжает пользоваться Помещением после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Ссудодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

4. Ответственность сторон

4.1. Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученного в безвозмездное пользование Помещения.

4.2. Ссудополучатель обязан возместить Ссудодателю убытки (реальный ущерб), причиненный задержкой возврата Помещения.

4.3. В случае использования Помещения не в соответствии с условиями настоящего договора или его целевым назначением Ссудополучатель выплачивает Ссудодателю штраф в размере и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).

4.4. Ссудодатель отвечает за недостатки Помещения, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении настоящего договора. При обнаружении таких недостатков Ссудополучатель вправе по своему выбору потребовать от Ссудодателя безвозмездного устранения недостатков или возмещения своих расходов на их устранение либо досрочного расторжения настоящего договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

5. Прекращение договора

5.1. Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора в случаях, когда Ссудополучатель:

— использует Помещение не в соответствии с договором или назначением Помещения;

— не выполняет обязанностей по поддержанию Помещения в надлежащем состоянии или его содержанию;

— существенно ухудшает состояние Помещения;

— без согласия Ссудодателя передал помещение третьему лицу.

5.2. Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора:

— при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование Помещения невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;

— если Помещение в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;

— если при заключении договора Ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемое Помещение;

— при неисполнении Ссудодателем обязанности передать Помещение и относящиеся к нему документы.

5.3. Каждая из Сторон вправе во всякое время отказаться от договора, известив об этом другую Сторону за один месяц.

6. Заключительные положения

6.1. На момент заключения настоящего Договора Ссудодатель гарантирует, что Помещение, переданное в безвозмездное пользование, не заложено, не арестовано, не обременено правами и не является предметом исков третьих лиц.

6.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть оформлены в письменном виде и подписаны Сторонами.

6.3. Настоящий Договор подписан в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, — по одному для каждой из Сторон.

6.4. Настоящий договор вступает в силу с момента передачи Помещения Ссудополучателю.

6.5. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

7. Реквизиты и подписи сторон

Ссудодатель Ссудополучатель

Поделиться:

Понятие безвозмездной основы знакомо многим людям, находящимся в деловой или юридической сфере. В этом случае недвижимое имущество передается другому человеку и организации безвозмездно, то есть бесплатно.

Для того, чтобы не возникло недоразумения в связи с тем, что в помещении находится посторонний человек, составляется особый договор.

Понятие о безвозмездной основе

Подобные отношения регулируются Гражданским Кодексом РФ. Статья 689 гласит: в случае передачи объекта недвижимости одним субъектом другому, на фиксированный временной отрезок, без взимания за это платы, вторая сторона обязаны вернуть его в оговорённый срок и в таком же состоянии, как перед заключением договора.

Сдача без платы за аренду

Недвижимое имущество может понадобиться для разных целей. В нем может быть склад, торговая точка, пункт питания и так далее. Как такового понятия безвозмездной аренды помещения нет. Однако ГК не ограничивает его передачу во временное пользование.

Наилучшее время для выбора безвозмездной аренды

Немудрено, что данный вид сделки лучше всего совершать с людьми, доверия к которым не вызывает сомнения, лучше всего с близкими родственниками. Например, близкий человек хочет открыть свое дело и на первых порах помещение без арендной платы придется очень кстати.

Очень хорош такой вариант для мероприятий, направленных на благотворительность и для проведения культурно-массовых мероприятий.

Все за и против таких договоров

Плюсы составления договора о бесплатном владении нежилым помещением:

  • В первую очередь такой вид сделки выгоден получателю ссуды за счет отсутствия платы за аренду. Но и первая сторона договора также может остаться в выгоде. За счет пользования помещением и естественного его износа, помещение можно включить в очередь на капремонт, согласно статье 695 Гражданского Кодекса России.
  • Для заключения договора не требуется заверять его у нотариуса. Можно подумать, что отсутствие финансовой стороны позволяет и вовсе его не заключать. Это так, но лучше договор составить, чтобы не нарваться на санкции проверяющих организаций
  • Правовое регулирование соглашения достаточно простое.

Стороны

Стороны договора именуются как арендодатель и арендополучатель. Первый – это непосредственно владелец помещения, который отдает его в безвозмездное пользование. Второй – тот, кто берет в бесплатную аренду нежилое помещение.

Договор может быть заключен как между физическими лицами, так и между юридическими. Существует ли разница в оформлении соглашения? Согласно статье 690 Гражданского Кодекса России, существует ряд ограничений:

  1. В случае владения сдаваемым помещением фирмой, то ее начальник не вправе быть второй стороной договора о безвозмездном пользовании.
  2. А также члены и соучредители фирмы не имеют права получения.
  3. Физические лица, курирующие работу фирмы, также не имеют права получения бесплатной аренды.
  4. Договор не может быть заключен между коммерческими фирмами.

Особые условия договора

Существует несколько особенностей при заключении договора аренды пользования нежилым помещением.

  • Отсутствует понятие арендной платы.
  • Данный договор оформляется на определенное время. Обычный может быть составлен с учетом последующего выкупа.
  • Необходимо подробно описать объект передачи. Причем его использование должно быть согласно с нежилым фондом помещения. Иначе договор не будет иметь силы.
  • Если помещение не относится к категории объекта культурного наследия, то госрегистрация не требуется.
  • Недопустима передача в аренду помещения третьему лицу. Можно лишь безвозмездно его сдать с обязательным согласием владельца.
  • Неотделяемые и отделяемые улучшения могут быть внесены в договор.

Содержание документа и его составление

Необходимые данные в договоре, по которым он будет иметь юридическую силу:

  1. Во вступительной части указывается: место, число, номер заключения сделки, обстоятельства заключения соглашения, указывается данные арендодателя и арендополучателя (ФИО, данные паспорта)
  2. Описание недвижимости (написать точный адрес), подтверждение пользования недвижимости второй стороной договора, обязательно указать, что имущество не в залоге и не является причиной судебного процесса, балансовая стоимость.
  3. В этом пункте указываются права и обязанности сторон:
  • Арендодатель отдает недвижимость в хорошем состоянии, знакомит вторую сторону с сопроводительной документацией.
  • Арендополучатель обязуется содержать недвижимое имущество в должном виде, вести в нем только ту деятельность, которая указана в договоре, не отдавать в залог, по окончании срока отдать обратно владельцу.
  1. Ответственность сторон. В этом пункте надо обговорить вопрос оплаты ЖКХ, вопрос разрешения ситуация, связанных с порчей объекта имущества.
  2. Указывается бесплатный характер аренды.
  3. Длительность действия договора и возможность досрочного расторжения.
  4. Непредвиденные моменты.
  5. Правила разрешения спорных ситуаций.
  6. Особые условия.
  7. Реквизиты, подписи сторон.

Однако сделка не будет считаться состоявшейся без дополнения к документу кадастрового учета, свидетельства права собственности и акта приема-передачи недвижимости.

Длительность действия соглашения: до года, год и более, без ограничений.

Прекращение действия соглашения: срок закончился, по требованию собственника, по просьбе арендатора, по согласию сторон.

Образец заполнения


admin