Договор аренды

Согласно норме ст. 606 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В настоящее время выделяется несколько видов аренды:

• прокат;

• аренда транспортных средств;

• аренда зданий и сооружений;

• аренда предприятий;

• финансовая аренда (лизинг).

К указанным видам договоров применяются общие положения об аренде (§ 1 гл. 34 ГК), если иное не установлено специальными нормами об этих договорах.

По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи).

В аренду сдают только индивидуально-определенные вещи.

Объектом договора аренды служит как движимое, так и недвижимое имущество. Однако недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК.

Законом установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и т.п.).

Согласно действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор. Арендодателем может быть собственник, а также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Согласно п. 1 ст. 609 ГК договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо – независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1,2 ст. 610 ГК). Таким образом, срок не является существенным условием договора аренды, поскольку данный договор может быть заключен и без его согласования.

В том случае, если договор аренды был заключен без указания срока, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды (абз. 2 п.

Договор аренды. Общие положения — Дисциплина Гражданское право. Лекции.

2 ст. 610 ГК).

Арендодатель должен предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены – в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Арендатор должен проявлять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу. Согласно п. 2 ст. 616 ГК арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК).

В силу возмездного характера договора аренды основной обязанностью арендодателя является своевременное внесение платы за пользование имуществом (арендной платы). Вместе с тем условие об арендных платежах не относится к существенным условиям договора аренды. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Однако в случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Для договора аренды не столь важен характер вознаграждения: оно может быть как денежным, так и иметь иную материальную форму.

Арендные платежи должны вноситься в порядке и сроки, предусмотренные договором. Если иное не предусмотрено договором, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК). У него также возникает право на взыскание процентов по ст. 395 ГК и убытков, причиненных просрочкой платежа.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, не предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом предусматриваются иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК).

Арендатору принадлежит право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором (ч. 2 ст. 606 ГК).

В период действия договора аренды арендатору предоставляется возможность ограниченного распоряжения объектом аренды и правом аренды. Так, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законодательством. При сдаче имущества в субаренду ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (абз. 1 п. 2 ст. 615 ГК).

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК).

Если иное не отмечено в законе или договоре аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК).

Законом или договором может быть предусмотрено право выкупа арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако законом могут быть определены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК).

Главным основанием прекращения действия договора аренды служит истечение его срока. Однако если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

Применительно к договорам аренды, заключенным на определенный срок, закон предусматривает досрочное расторжение судом договора по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

• пользуется имуществом со значительным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

• существенно ухудшает имущество;

• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

• не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК).

В ст. 621 ГК предусмотрены основания для расторжения судом договора аренды по требованию арендатора.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК).

Обязательства по передаче имущества в пользование

Договоры аренды

В рамках договора аренды, арендодатель предоставляет имущество арендатору во временное пользование и/ или владение за плату. Полученная арендатором на арендуемом имуществе  продукция, как материальная, так и не материальная принадлежит целиком и полностью арендатору.

Правовое регулирование арендных отношений осуществляется на основании Главы 34 Гражданского кодекса РФ, статьи 606 – 670. Глава 35 ГК РФ определяет основные положения найма жилого помещения.

Поскольку арендуемым имуществом может быть практически все что угодно,  в практике встречается множество разновидностей договоров аренды, в частности: аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, прокат, финансовая аренда и т.д. Договоры похожи, но каждый из них учитывает и отражает специфику предмета аренды.

Существенные условия договора

Предметом договора, или объектом аренды может быть земельный участок, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, оборудование, сооружения, здания, транспортные средства и прочее имущество, которое не теряет своих свойств в процессе использования.

Описание предмета договора должно быть подробным и достаточным для однозначной его идентификации. 

Стороны договора аренды и их права

Сторонами по договору является арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем может быть собственник имущества, а также лица на то уполномоченные собственником либо законом.

Права арендатора на арендуемой имущество могут быть переданы либо проданы третьим лицам, а также могут выступать в качестве залога и в качестве взноса в уставный капитал.

Сроки договора аренды

Сроки действия договора указываются в договоре. В случае, если сроки не указаны, то считается, что договор заключен на неопределенный срок.  На некоторые виды аренды, законом могут быть наложены ограничения в виде предельных (максимальных) сроков аренды. 

Оплата арендных платежей

Порядок и сроки платежей арендатора определяется договором. В качестве оплаты могут выступать: денежные средства; доля продукции либо дохода, полученного при использовании арендованного имущества; обязательства арендатора по улучшению / модернизации полученного в аренду имущества и т.д.

Арендный платеж может быть выплачен единовременно в полном объеме (или с рассрочкой / отсрочкой платежа), либо на ежемесячной основе.

Как правило, индексация арендных платежей производится не чаще одного раза в год, в случае, если иное не оговорено сторонами в договоре. При существенном негативном изменении внешних факторов, арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения стоимости арендных платежей.

Пользование и содержание арендуемого имущества

Арендатор обязан использовать арендуемое имущество по его назначению и соответствие с условиями договора. В обратном случае, арендодатель имеет право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Арендодатель обязан предоставить арендатору исправное имущество, а при наличии каких-либо недостатков оговорить их при заключении договора. Арендодатель отвечает за недостатки имущества, даже если в момент подписания договора, он не знал об их наличии и обязан за свой счет устранить их, либо соответственно уменьшить арендные платежи арендатора.

Капитальный ремонт переданного в аренду имущества осуществляется, как правило, силами и за счет арендодателя. Арендатор в свою очередь обязан поддерживать имущество в исправном состоянии

 

Субаренда

Субаренда – это передача арендатором, арендуемого имущества в аренду третьему лицу, в поднаем. Права на сдачу имущества в субаренду должно быть прописано в первичном договоре, заключенным между собственником имущества и первичным арендатором.

На нашем сайте вы можете ознакомиться с договором субаренды и при желании скачать его.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность аренда­торам (ст. 606 ГК РФ). Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст.136 ГК РФ), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Цель договора аренды — обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу.

Рассмотрим основные элементы договора аренды. К ним относятся: стороны, предмет, форма и содержание.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. По общему пра­вилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут высту­пать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних — коммерческие и некоммер­ческие организации, а также государство, национально-государст­венные, административно-территориальные и муниципальные обра­зования.

Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).

     Арендатор — это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование.

Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

Предмет договора — любая телесная не потребляемая вещь, пос­кольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природ­ные объекты, например, участки леса или водные объекты, здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные сре­дства и иное движимое имущество. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в арен­ду которого не допускается или ограничивается. Ог­раничения могут устанавливаться и в отношения вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности опреде­ленным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственно­сти. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

Форма договора аренды урегулирована в ст.609 ГК РФ. Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (статья 609 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды недвижимого имущества, предусматриваю­щий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624 ГК РФ) заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма не­обходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества. Для многих видов аренды существуют особые правила о форме до­говора и его государственной регистрации.

Содержание договора – это условия, при которых должно быть достигнуто соглашение сторон. Они будут рассмотрены в пункте 1.3.

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность аренда­торам (ст. 606 ГК РФ). Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст.136 ГК РФ), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Цель договора аренды — обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу.

Рассмотрим основные элементы договора аренды. К ним относятся: стороны, предмет, форма и содержание.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. По общему пра­вилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут высту­пать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних — коммерческие и некоммер­ческие организации, а также государство, национально-государст­венные, административно-территориальные и муниципальные обра­зования.

Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).

Арендатор — это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

Предмет договора — любая телесная не потребляемая вещь, пос­кольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природ­ные объекты, например, участки леса или водные объекты, здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные сре­дства и иное движимое имущество. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в арен­ду которого не допускается или ограничивается. Ог­раничения могут устанавливаться и в отношения вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности опреде­ленным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственно­сти. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

Форма договора аренды урегулирована в ст.609 ГК РФ. Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (статья 609 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды недвижимого имущества, предусматриваю­щий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624 ГК РФ) заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма не­обходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества. Для многих видов аренды существуют особые правила о форме до­говора и его государственной регистрации.

Содержание договора – это условия, при которых должно быть достигнуто соглашение сторон. Они будут рассмотрены в пункте 1.3.

Конспект лекции: Договор аренды (общие положения)

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю), имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату.

Договор аренды — консенсуальный, взаимный и возмездный.

Существенное условие — его предмет (индивидуально-определенные, непотребляемые и незаменимые вещи, т.к. по окончании срока договора арендатор должен возвратить имущество в том же виде и состоянии, в котором он его получил, с учетом износа).

В договоре должны быть указаны данные, которые позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре он считается незаключенным.

Стороны: арендодатель – собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду; арендатор — лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование (граждане и юр. лица, а также государство, муниципальные образования).

Форма договора: договор аренды на срок менее 1 года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме. Договор аренды недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Если в договоре предусмотрен переход в последующем права собственности на арендуемое имущество к арендатору, то он заключается в форме, предусмотренной для купли-продажи такого имущества.

Срок договора аренды не является существенным условием. Он определяется соглашением сторон. При отсутствии условия о сроке договора считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, но при этом вторую сторону она должна предупредить при аренде движимого имущества — за 1 мес., при аренде недвижимого имущества — за 3 мес.

Цена договора не является его существенным условием. В том случае, если арендная плата не установлена договором, применяется обычная арендная плата.

Виды договора аренды:

  • 1) договор проката;
  • 2) аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа;
  • 3) аренды зданий и сооружений;
  • 4) аренды жилого помещения;
  • 5) аренды предприятия;
  • 6) договор финансовой аренды (лизинга).

Обязанности арендодателя:

  • 1) предоставить другой стороне имущество, соответствующее договору и назначению имущества;
  • 2) передать имущество в обусловленный срок. Если срок договора не определен, то в разумный срок;
  • 3) предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога);
  • 4) производить капитальный ремонт имущества – восстановление основных частей арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению;
  • 5) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.

Арендатор обязан:

  • 1) пользоваться арендованным имуществом лично, используя имущество только по назначению;
  • 2) за пользование имуществом своевременно вносить плату, размер, порядок, условия и срок внесения которой определяется договором. Арендная плата может устанавливается в твердой сумме платежей; в виде доли продукции, доходов или плодов; предоставлении услуг; возложения затрат на улучшение арендованного имущества;
  • 3) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором;
  • 4) поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Арендатор не имеет права без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве взноса в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ.

Внимание! Каждый электронный конспект лекций является интеллектуальной собственностью своего автора и опубликован на сайте исключительно в ознакомительных целях.

Подготовлена документа с изменениями, не вступившими в силу

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм.

и доп., вступ. в силу с 01.09.2018)

ГК РФ Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

— Момент, с которого договор аренды считается заключенным

— Привлечение оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества

— Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений

— Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды

— Квалификация сделки как договора аренды

— Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора

— Возложение на арендатора обязанности по страхованию арендованного государственного (муниципального) имущества

— Действительность договора аренды, противоречащего нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления

— Исчисление срока непрерывного временного владения и (или) пользования арендованным имуществом для целей его выкупа в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ

— Возможность заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, без проведения аукциона

— Соблюдение требований законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд при заключении договора аренды с государственным (муниципальным) заказчиком

— Прекращение договора аренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом

— Возможность удовлетворения требований арендодателя об устранении нарушений его прав (ст. 304 ГК РФ)

— Обязательства соарендаторов по договору со множественностью лиц на стороне арендатора

— Применение к арендным отношениям норм Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"

— Возможность обращения взыскания на имущество арендатора, которое правомерно удерживается арендодателем

admin