Добросовестный приобретатель недвижимого имущества

Здравствуйте, уважаемые читатели!

В этой статье мы поговорим о таком основании приобретения права собственности, как приобретательная давность. Многих особенно волнует приобретательная давность на недвижимое имущество. Практика судов общей юрисдикции и арбитражных судов выработала некоторые правовые позиции, которые следует учитывать.

Основные правила закреплены в ст. 234 ГК РФ. Что касается практики ее применения, то руководящие разъяснения даны в п. 15 — 21 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Именно его положения мы и рассмотрим в этой статье.

1. Общие положения
2. Добросовестность давностного владения
3. Открытость владения
4. Непрерывность владения
5. Владение имуществом как своим собственным
6. Порядок признания права собственности в порядке приобретательной давности

Рассмотрение практики рассмотрения конкретных споров заняло бы очень много места, поэтому здесь коснемся только указанного Постановления Пленума №10/22. Однако, в конце статьи я дам подборку судебной практики по этому вопросу для изучения.

Общие положения

Сперва, как обычно, обратимся к норме закона.

В соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Приобретательная давность — это исключительный, даже экстраординарный, способ приобретения права собственности. Он необходим для исключения ситуаций, когда объект гражданских прав просто выпадает из оборота поскольку нет собственника. Хотя есть фактический обладатель, владелец.

Владение в гражданском праве России рассматривается как фактическое обладание вещью, господство над ней, что создает возможность непосредственно воздействовать на нее.

Оно может быть элементом права собственности, а может быть самостоятельным институтом. В нашем случае как раз имеет место последний вариант. Имеется факт обладания вещью, но отсутствует право на нее.

Чтобы такие ситуации не влияли негативно на гражданский оборот в законе и было предусмотрено правило о возможности признания права собственности за давностным владельцем — т. е. владельцем, фактически обладающим вещью на протяжении определенного срока.

Сейчас этот срок составляет пять лет для движимого имущества и пятнадцать лет для недвижимого. Также в абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ закреплено, что право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у давностного владельца с момента такой регистрации.

Приобретение права собственности по ст. 234 ГК РФ на движимые вещи не очень распространено. Чаще в порядке приобретательной давности пытаются получить право собственности на недвижимое имущество — здания, помещения и земельные участки.

Из-за экстраординарности способа признание права собственности за давностным владельцем возможно только при одновременном наличии четырех обстоятельств:

  1. добросовестность владения;
  2. открытость владения;
  3. непрерывность владения;
  4. владением вещью как своей собственной.

Юридический состав сложный. Содержание каждого из них разъяснено в п. 15 Постановлении Пленума № 10/22. Рассмотрим отдельно каждый элемент.

Добросовестность давностного владения

Согласно п. 15 Постановления Пленума № 10/22 давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

Такое понимание добросовестности является традиционным для вещного права и судебная практика его придерживается. Со знанием или, наоборот, незнанием определенного факта закон связывает наступление определенных юридических последствий.

Если в момент получения имущества лицо считает, что получило его в собственность, хотя это в действительности не так, и не должно было предполагать иного, тогда владение признается добросовестным. Например, договор об отчуждении недвижимого имущества подписало неуправомоченное лицо. Или имел место порок формы соглашения.

Но если приобретатель имел возможность проявить осмотрительность и проверить полномочия лица, совершающего сделку, проверить является ли он собственником, тогда он не является добросовестным.

Добросовестность возможна и в случае, если владелец осознает, что собственником не является, но не знает и не может знать настоящего собственника. Это, как правило, случай завладения бесхозяйной вещью.

Нужно четко понимать, что добросовестность определяется на момент получения владения. В будущем владелец может узнать, что на самом деле имущество ему передано не в собственность, но это не делает владение недобросовестным. Более того, в силу п. 2 ст. 234 и п. 17 Постановления Пленума № 10/22 он имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им.

Раскрыть элемент добросовестности еще более подробно не представляется возможным, поскольку это субъективная категория. Факт добросовестного или недобросовестного владения устанавливается судом с учетом обстоятельств каждого конкретного дела. Если посмотреть судебную практику, то можно найти очень интересные позиции.

Открытость владения

В соответствии с п. 15 Постановления Пленума № 10/22 давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.

Открытость означает, что лицами, окружающими владельца, такое владение воспринимается точно также, как воспринималось бы осуществление правомочий собственника.

Друзья, знакомые, соседи владельца постоянно наблюдают такое владение, но сам владелец рассказывать им о своем владении не обязан. Владение вещью осуществляется естественным образом, владелец предпринимает обычные меры по обеспечению сохранности имущества. Окружающие без напоминаний и сообщений об этом самого владельца наблюдают, кто именно осуществляет владение.

Владение не признается открытым, если владелец всячески умышленно принимает меры к сокрытию факта своего владения.

Непрерывность владения

Из разъяснений вышеупомянутого Постановления Пленума № 10/22 давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.

Тут Пленум дал несколько пояснений по поводу некоторых ситуаций.

Во-первых, не прерывает владение его временная утрата, если был удовлетворен виндикационный иск — требование давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Во-вторых, передача имущества во временное владение другого лица также не прерывает давностное владение. Если имущество передается в аренду, то прерывания здесь нет.

Наконец, в-третьих, не наступает прерывания срока не происходит, если новый владелец является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца. Например, если давностный владелец умер, когда срок владения жилым помещением составил 10 лет, то наследнику достаточно владеть им 5 лет перед тем, как идти в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности (универсальное правопреемство).

То же самое правило действует в отношении юридических лиц. Если первоначальный владелец-юридическое лицо владело 10 лет зданием, а потом оно было передано другому юридическому лицу, образовавшемуся в результате выделения (сингулярное правопреемство), то последнему нужно владеть имуществом еще 5 лет.

Еще один важный вопрос — с какого момента начинает течь срок давностного владения? Обычно с момента возникновения владения.

Но есть оговорки.

Согласно п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Если вещь можно было истребовать у давностного владельца с помощью виндикационного иска, то срок начинает течь не ранее момента истечения исковой давности по нему.

Это случай, когда владелец становится давностным даже в случае его недобросовестности. На это указывает п. 18 Постановления Пленума № 10/22 — п. 4 ст. 234 ГК РФ предусматривает специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, которое не ограничено условиями пункта 1 этой же статьи.

Если собственник подал иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикация), но ему было отказано на основании пропуска срока исковой давности, с момента ее истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества.

Наконец, согласно п. 16 Постановления Пленума № 10/22 течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества, в т. ч. и недвижимого, может начаться не ранее 01.07.1990.

Владение имуществом как своим собственным

Это последнее обстоятельство, которое должно быть установлено для признания права собственности в силу приобретательной давности.

В п. 15 Постановления Пленума № 10/22 указано, что владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Если владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т. п.), то ст. 234 ГК РФ применению не подлежит.

Даже если договор был оспоримым, это не имеет значения. Если у имущества был собственник и было лицо, владевшее имуществом, например, по договору аренды, и последнее осознавало этот факт, то нормы о приобретательной давности не применяются.

Вовсе необязательно, чтобы договор был гражданско-правовым. Если имущество предоставлено лицу по трудовому договору, то последствия те же самые.

Здесь главное, что лицо осознает передачу ему на определенных условиях имущества, имеющего собственника.

Порядок признания права собственности в порядке приобретательной давности

Теперь от самого юридического состава рассмотрим некоторые процессуальные вопросы.

Право собственности в порядке приобретательной давности признается в судебном порядке. Если лицо считает, что стало собственником на этом основании, оно вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Ответчиком выступает прежний собственник имущества. А возможно, что и действующий. Согласно п. 16 Постановления Пленума № 10/22 право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.

Даже если имеется запись в ЕГРП о праве собственности на недвижимость другого лица, возможна подача иска о признании права собственности по данному основанию.

Бремя доказывания наличия всех четырех элементов юридического состава приобретательной давности ложится на истца, в том числе и добросовестность владения.

По общему-то правилу, как мы помним, добросовестность участников гражданского оборота предполагается. Но в данном случае исходить нужно не из предположения. Суд должен установить, что в момент получения владения лицо не знало и не должно было знать, что получает имущество не в собственность.

Что если собственник неизвестен? Такая ситуация не исключена.

В этом случае в судах общей юрисдикции дело рассматривается уже в порядке особого производства по правилам гл. 28 ГПК. В арбитражных судах — по правилам гл. 27 АПК РФ.

В суд подается заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

Проблемным является приобретение через приобретательную давность права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество. Условием для этого является предварительная его постановка на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности на эту недвижимость.

Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности (либо об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности) является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.

Я думаю, что у вас то и дело возникали вопросы.

Для судов каждое дело по признанию права собственности в порядке приобретательной давности превращается в настоящую головоломку. В момент написания этой статьи я сам занимаюсь таким делом. Только мы являемся ответчиками по делу. Хотя бремя доказывания лежит в основном на истце, ответчику от этого легче не становится. От нагромождения разных документов, доводов и обстоятельств голова идет кругом.

Приобретательная давность очень сложная тема, надеюсь, что моя статья сделала вопрос чуточку понятнее. Для дальнейшего понимания вопроса нужно изучать судебную практику.

Решил облегчить вам задачу и сделал подборку практики как арбитражных судов, так и судов общей юрисдикции. Чтобы скачать, кликните на кнопку ниже.

ЗАПАСНАЯ ССЫЛКА

На это все, спасибо, что дочитали статью до конца! До новых встреч!

Главная » Консультации » Некоторые моменты защиты права собственности- добросовестный покупатель Из содержания абз.2 п.3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. №6-П следует: «По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными»

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

13. В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

По смыслу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.

Поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке.

В силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ (аналогия закона) правило абзаца второго пункта 2 статьи 223 ГК РФ подлежит применению при рассмотрении споров о правах на движимое имущество (право собственности на движимое имущество у добросовестного приобретателя возникает с момента возмездного приобретения имущества, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя).

Споры об истребовании имущества из чужого незаконного владения

32. Применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

Если во время судебного разбирательства по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения спорное имущество было передано ответчиком другому лицу во временное владение, суд по правилам абзаца второго части 3 статьи 40 ГПК РФ или части 2 статьи 46 АПК РФ привлекает такое лицо в качестве соответчика.

В случае, когда во время судебного разбирательства по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения спорное имущество было отчуждено ответчиком другому лицу, а также передано во владение этого лица, суд в соответствии с частью 1 статьи 41 ГПК РФ или частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ допускает замену ненадлежащего ответчика надлежащим. При этом отчуждатель привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика (статья 43 ГПК РФ, статья 51 АПК РФ).

33. В целях обеспечения нахождения имущества во владении ответчика в период судебного спора о праве на это имущество суд по ходатайству истца может принять обеспечительные меры, в частности запретить ответчику распоряжаться и/или пользоваться спорным имуществом (арест), запретить государственному регистратору изменять запись в ЕГРП о праве на это имущество, передать спорное имущество на хранение другому лицу в соответствии с пунктом 2 статьи 926 ГК РФ (судебный секвестр).

При удовлетворении иска о праве на имущество суд на основании статьи 213 ГПК РФ или части 7 статьи 182 АПК РФ по заявлению лица, участвующего в деле, также может принять аналогичные меры по обеспечению исполнения решения.

34. Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

35. Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

36. В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

37. В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

При рассмотрении иска собственника об истребовании имущества, внесенного в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества), судам следует учитывать, что получение имущества в качестве вклада в уставный (складочный) капитал является возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества (товарищества).

В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

38. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

39. По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

40. Если при рассмотрении иска об истребовании движимого имущества из чужого незаконного владения судом будет установлено, что основанием возникновения права собственности истца является ничтожная сделка и отсутствуют другие основания возникновения права собственности, суд отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований независимо от того, предъявлялся ли встречный иск об оспаривании сделки, поскольку в силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. Аналогичная оценка может быть дана судом незаконному акту государственного органа либо органа местного самоуправления (далее — органа власти), положенному в основание возникновения права собственности лица на движимое имущество.

41. По смыслу статьи 133 ГК РФ, если неделимое имущество продано неуправомоченным отчуждателем нескольким лицам на основании одной сделки и находится в их владении, на стороне приобретателя образуется множественность лиц. По этой причине указанные лица являются соответчиками по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Приобретатели неделимой вещи вправе возражать против этого иска по основаниям, предусмотренным статьей 302 ГК РФ. При этом иск об истребовании имущества подлежит удовлетворению, если хотя бы один из приобретателей не является добросовестным.

42. Судам при рассмотрении споров о восстановлении права на долю в общей долевой собственности необходимо учитывать следующее.

Если доля в праве общей долевой собственности возмездно приобретена у лица, которое не имело права ее отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать, лицо, утратившее долю, вправе требовать восстановления права на нее при условии, что эта доля была утрачена им помимо его воли. При рассмотрении такого требования по аналогии закона подлежат применению статьи 301, 302 ГК РФ. На это требование распространяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

43. В случае, если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, покупатель чужого имущества вправе в соответствии со статьей 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.

К участию в деле по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения привлекается лицо, которое передало спорное имущество ответчику, в частности продавец этого имущества. В то же время в силу абзаца второго статьи 462 ГК РФ непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя.

44. В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Как разъяснено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П, добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, в связи с чем последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли). Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих сделок.

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как указано в пункте 37 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

В соответствии с пунктом 38 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Евдокимова Арина Олеговна, молодой ученый студенческой научной школы «Центр методологии судебной и договорной работы кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России)»
Нестолий Вячеслав Геннадьевич, кандидат юридических наук (12. 00. 03), доцент кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России), руководитель студенческой научной школы «Центр методологии судебной и договорной работы кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России)»

В СИЛУ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ ЗАТРУДНИТЕЛЬНО ПРИОБРЕСТИ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА БЕСХОЗЯЙНОЕ ЖИЛОЕ НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
(Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 7 мая 2019 г. № Ф09-2448/19 по делу № А50-22423/2018)

Проблема. Согласно п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Приобрести имущество в собственность в силу приобретательной давности может не любой участник гражданско-правовых отношений, а только физическое или юридическое лицо. Государство (Российская Федерация, субъекты федерации) и муниципальные образования право собственности в силу приобретательной давности не приобретают. Всякое ли юридическое лицо может приобретать имущество в собственность по давности владения?
Специальная правоспособность. По смыслу Постановления Арбитражного суда Уральского округа от 7 мая 2019 г. № Ф09-2448/19 по делу № А50-22423/2018 жилищное товарищество (кондоминиум), будучи некоммерческой организацией собственников жилых и нежилых помещений в жилом многоквартирном доме, не является лицом, которое может приобретать в собственность недвижимое имущество. Жилищное товарищество является организацией, через которую собственники квартир реализуют свои права по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом многоквартирного дома.
Позиция товарищества. Жилищное товарищество, просившее признать его собственником жилой недвижимости (квартиры в многоквартирном доме) в силу приобретательной давности, утверждало, что квартира является бесхозяйной. Это единственная квартира во всем многоквартирном доме, которая не имеет собственника. Квартирой владеет товарищество. Квартира товариществу необходима для достижения уставных целей: расположения офиса товарищества, приема владельцев квартир по вопросам эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома, хранения имущества ТСЖ: оргтехники, карточек регистрационного учета граждан, технического паспорта домовладения, бухгалтерских документов, договоров с поставщиками коммунальных услуг.
Материалы дела. Акционерному обществу предоставлен в аренду на период строительства жилого дома земельный участок. По окончании строительства жилой многоквартирный дом принят в эксплуатацию. Акт о приемке дома в эксплуатацию утвержден администрацией города. Постановлением администрации городского района утвержден устав жилищного товарищества. Акционерным обществом, являвшимся застройщиком, по акту приемки основных средств передана однокомнатная квартира жилищному товариществу. На данную квартиру впоследствии жилищное товарищество пыталось оформить право собственности в силу приобретательной давности.
Затем акционерное общество передало жилищному товариществу многоквартирный жилой дом для эксплуатации.
Первоначально товарищество предоставляло квартиру для проживания гражданам по договору жилищного найма, а затем было принято решение об оформлении права собственности на квартиру с последующим ее использованием для нужд товарищества.
Апелляция и кассация. Суд апелляционной инстанции отменил решение арбитражного суда о признании права собственности жилищного товарищества на квартиру. Постановление апелляционного суда оставлено в силе Арбитражным судом Уральского округа (постановление от 7 мая 2019 г. № Ф09-2448/19). В постановлении сказано, что давностное владение является добросовестным, «если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности».
Правоположение. Арбитражный суд Уральского округа опирался на следующий тезис: «Из смысла статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что целью создания ТСЖ является управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательствах пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В силу прямого предписания закона, товарищество создается с целью управления имуществом многоквартирного дома, а потому товарищество не вправе иметь самостоятельного экономического интереса в отношении помещений многоквартирного дома, которым оно управляет».
Объяснение. Приобретая владение квартирой от застройщика, товарищество было осведомлено о том, что застройщик собственником квартиры не является. Все квартиры в доме принадлежат лицам, которые оплатили строительство. Каково положение дел в настоящее время — неизвестно, но в прошлом три квартиры оплачивали четвертую. Иначе говоря, каждая четвертая квартира принадлежала застройщику, а выручка от продажи квартир составляла прибыль застройщика. Чтобы получить прибыль, застройщик выдавал подставным лицам документы (приходные ордера) о том, что они внесли деньги на строительство квартиры. Кроме того, приходные ордера выдавались не только подставным лицам, зависимым от застройщика, но и иным лицам, оказывающим содействие застройщику. Квартиры оформлялись в собственность граждан на основании договоров, а приходные ордера свидетельствовали об исполнении денежных обязательств по оплате. Добрые люди, оказавшие содействие застройщику, становились собственниками и вселялись в свои квартиры. Зависимые подставные лица становились номинальными собственниками квартир, от их имени застройщик продавал квартиры. Затем застройщик создавал жилищное товарищество, а добрые люди, оказавшие содействие застройщику, будучи сплочены общим экономическим интересом, формировали органы управления товарищества. В нашем случае, застройщик не успел своевременно отдать квартиру в собственность доброму человеку, с одной стороны, а также не оформил квартиру в номинальную собственность зависимого лица. Поэтому после образования жилищного товарищества, застройщик передал квартиру во владение товарищества. По истечении пятнадцати лет жилищное товарищество обратилось в суд, чтобы оформить право собственности на квартиру в силу приобретательной давности.
Решение. Арбитражный суд Уральского округа оставил в силе постановление апелляционного арбитражного суда о признании права собственности жилищного товарищества на однокомнатную квартиру в силу приобретательной давности. Решение мотивировано тем, во-первых, что товарищество в момент приобретения квартиры во владение знало о том, что застройщик не может передать квартиру в собственность. Жилищное товарищество знало о том, что застройщик не передает ему право собственности квартиру, поэтому жилищное товарищество является недобросовестным. Во-вторых, жилищное товарищество есть субъект со специальной правоспособностью, который эксплуатирует многоквартирный жилой дом и общее имущество многоквартирного жилого дома. Жилищное товарищество создается для управления общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, а не для приобретения в собственность жилой недвижимости.
О добросовестности. Нет сомнений в том, что в данном случае товарищество трудно признать добросовестным приобретателем недвижимости. Скорее всего, товарищество выступало в качестве номинального владельца квартиры, переданной застройщиком. Действительный владелец жилой недвижимости остается неназванным. Именно он стоит за фигурами застройщика и жилого товарищества. Квартира является ценностью, продав которую застройщик (лицо, которое стоит за застройщиком), должен получить прибыль от предпринимательской деятельности по строительству многоквартирного жилого дома. С другой стороны, застройщик по каким-то причинам не смог оформить квартиру на номинального собственника и передал квартиру во владение жилищного товарищества. Следовательно, жилищное товарищество владеет недвижимостью не как своей собственной, а как чужой, принадлежащей неназванному лицу. Данное лицо является подлинным владельцем квартиры. Другими словами, жилищное товарищество есть номинальный владелец недвижимости, пожелавший приобрести на нее право собственности. В свою очередь, в праве собственности владелец нуждается не для того, чтобы владеть квартирой, а для того, чтобы произвести продажу квартиры. Для того, чтобы владеть квартирой и проводить в квартире собрания собственников жилых и нежилых помещений в праве собственности на квартиру нет необходимости.
Сомнения. С другой стороны, сомнения вызывает общий подход к добросовестности владельца недвижимого имущества. Из разбираемого решения следует, что добросовестный владелец полагает, что лицо, которое производить отчуждение недвижимости, передает вместе с недвижимостью и право собственности на нее. «Давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности», — сказано в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 7 мая 2019 г. № Ф09-2448/19 по делу № А50-22423/2018.
Бесхозяйные движимые вещи. Закон говорит, что в силу приобретательной давности можно приобрести право собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (п. 2 ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации). Бесхозяйными вещами являются вещи, собственник которых неизвестен, либо вещи, которые не имеют собственника, либо вещи, собственник которых отказался от права собственности (п. 1 ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, лицо, приобретая бесхозяйную вещь во владение, знает об отсутствии у него оснований для приобретения права собственности. Поэтому такое лицо должно обратиться в суд с заявлением о признании движимой вещи бесхозяйной в порядке ст. 290-293 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Согласно ч. 1 ст. 293 ГПК РФ суд, признав, что собственник отказался от права собственности на движимую вещь, принимает решение о признании движимой вещи бесхозяйной и передаче ее в собственность лица, вступившего во владение ею (вещью). Приобретение права собственности на движимую вещь посредством признания ее бесхозяйной в литературе могут метафорично именовать моментальной приобретательной давностью. Считается, что через судебное разбирательство моментально «истекают» пять лет, в течение которых добросовестный владелец должен владеть движимой вещью как своей собственной для приобретения права собственности на нее.
Бесхозяйные недвижимые вещи. Однако в отношении недвижимых вещей действуют иные правила. Если недвижимая вещь не имеет собственника, орган государственной регистрации прав на недвижимость принимает ее на учет по заявлению органа местного самоуправления. По истечении года после постановки недвижимой вещи на учет орган, управляющий муниципальным имуществом может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь. В разбираемом случае квартира не имеет собственника. Это означает, что квартира является бесхозяйной. Следовательно, орган местного самоуправления уполномочен на обращение в орган государственной регистрации прав на недвижимость с просьбой о постановке на учет квартиры как бесхозяйной. По истечении года орган, управляющий муниципальным имуществом, может обратиться в суд с заявлением о признании права муниципальной собственности на квартиру. Данное заявление суд рассматривает по форме, установленной в ст. 290-293 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. К участию в деле привлекается фактический владелец вещи. В нашем случае фактическим владельцем является жилищное товарищество, номинальный характер владения не доказан.
Если заявление о признании права муниципальной собственности на квартиру оставят без удовлетворения, фактический владелец может претендовать по давности владения. Отсюда следует, что добросовестным приобретателем имущества в собственность по давности владения владельцем может быть и лицо, которое было осведомлено при получении вещи о том, что не приобретает право собственности на недвижимую вещь.
Вывод. Претендовать на титул собственника в отношении бесхозяйной недвижимой вещи в силу приобретательной давности можно лишь после получения судебного решения об оставлении без удовлетворения заявления о признании права муниципальной собственности на недвижимость.

Федеральным законом от 16 декабря 2019 г. № 430-ФЗ в Гражданский кодекс внесены изменения, касающиеся прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества. Соответствующим корректировкам подверглись нормы, предусматривающие приобретение и защиту права собственности.

В частности, ст. 8.1 ГК РФ о государственной регистрации прав на имущество пополнилась нормой, позволяющей определить, кто является добросовестным приобретателем. Таковым признается приобретатель имущества, который принимал сведения из госреестра о принадлежности такого имущества в качестве оснований приобретения, пока в суде не будет доказана его осведомленность об отсутствии у отчуждающего лица права на передачу имущества.

В новой редакции ст. 234 ГК РФ, регламентирующей правовые основы приобретательной давности вещи, предусмотрено, что течение срока приобретательной давности (ч. 1 ст. 234 ГК РФ) в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и ст. 305 ГК РФ, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае если было зарегистрировано его право собственности недвижимой вещи, которой он владеет открыто – не позднее момента госрегистрации такого права собственности.

В качестве способа защиты прав добросовестного приобретателя предусмотрена возможность отказа судом в удовлетворении иска об истребовании жилого помещения из владения добросовестного приобретателя, в случае если истцом является государство (РФ, субъект РФ, муниципальное образование) и после выбытия жилого помещения из владения истца истек срок исковой давности (три года) со дня внесения в госреестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом доказывание обстоятельств недобросовестности приобретателя или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца возлагается на последнего. Данная норма закреплена в новом п. 4 ст. 302 ГК РФ.

В этой связи моментом перехода права собственности жилого помещения добросовестному приобретателю теперь будет считаться госрегистрация его права собственности. Оспорить это право можно будет только в судебном порядке. Однако лица, выступающие от имени государства (п. 1 ст. 124 ГК РФ), которым уже было отказано в удовлетворении иска на основании вышеуказанного п. 4 ст. 302 ГК РФ, такого права лишаются.

Соответствующие изменения ГК РФ вступят в силу с 1 января 2020 года.

С 1 января 2020 г. вступили в силу новые правила ГК РФ о добросовестном приобретателе недвижимого имущества (Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»), общей чертой которых является повышение гарантий защиты добросовестного приобретателя. О том, как изменилось правовое регулирование с внесением поправок, читайте в материале.

В основном новые правила касаются понятия добросовестного приобретателя, правил о приобретательной давности, а также истребования жилого помещения из чужого незаконного владения.

Понятие добросовестного приобретателя

В пункте 1 ст. 302 ГК РФ используется понятие добросовестного приобретателя — лица, которое не знало и не могло знать, что приобретает имущество у лица, не управомоченного его отчуждать. Однако приведенное в ст. 302 ГК РФ определение не дает четкого ответа на вопрос, кто является добросовестным приобретателем, а задает лишь общее направление, по которому суд должен идти, чтобы оценить приобретателя как добросовестного или недобросовестного.

Законодатель попытался конкретизировать понятие добросовестного приобретателя недвижимого имущества.

Цитируем документ

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Абзац 3 п. 6 ст. 81 Гражданского кодекса РФ

По сути, законодатель установил довольно низкий стандарт доказывания добросовестного поведения, при котором приобретателю нужно выполнить всего несколько действий, чтобы считаться добросовестным:

  • получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;

  • убедиться, что собственник, указанный в выписке, и продавец — одно и то же лицо;

  • проверить отсутствие в выписке отметки о залоге, иных обременениях и о том, что право собственности оспаривается в суде.

Вместе с тем Верховный суд придерживается несколько иной позиции, нежели законодатель, и налагает на приобретателя недвижимого имущества более высокий стандарт доказывания добросовестного поведения. Так, приобретатель должен совершить все возможные действия, чтобы проверить право собственности отчуждателя на недвижимое имущество, в том числе: получить выписку из ЕГРН, лично осмотреть имущество, проверить фактическое владение отчуждателя, всю возможную историю отчуждения имущества. Риски, связанные с несовершением таких действий, несет приобретатель.

Позиция Верховного суда выглядит не совсем логично, поскольку в Российской Федерации существует государственный реестр прав на недвижимое имущество. Смысл существования государственного реестра заключается в том, чтобы каждый мог получить информацию о собственнике недвижимого имущества и не совершать дополнительных действий. Поэтому новое понимание добросовестного приобретателя, предложенное законодателем, следует оценить положительно.

При этом важно понимать, что законодатель не установил презумпцию добросовестности приобретателя недвижимого имущества. Добросовестность приобретателя выступает возражением на иск прежнего собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Приобретатель недвижимого имущества сам по себе не считается добросовестным, поскольку он должен доказать в суде, что, приобретая недвижимое имущество, он полагался на данные ЕГРН. При этом лицо, истребующее имущество от приобретателя, может доказать, что приобретатель знал об отсутствии права собственности у отчуждателя, несмотря на данные ЕГРН.

Сформировавшаяся к моменту внесения поправок в законодательство судебная практика признает ряд обстоятельств, которые свидетельствуют о недобросовестности приобретателя, среди которых:

  • тот факт, что отчуждатель или подконтрольное ему лицо пользуется имуществом вместо приобретателя после совершения сделки по отчуждению (см., например, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2019 № 19АП-2153/2019 по делу № А35-6503/2018);

  • тот факт, что приобретатель знал или мог знать о банкротстве отчуждателя (см., например, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 26.03.2015 № 305-ЭС14-5473 по делу № А41-268/14);

  • тот факт, что имущество было реализовано по явно заниженной стоимости (см., например, Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 16.08.2016 по делу № 33-8180/2016);

  • тот факт, что период нахождения имущества в собственности продавца был подозрительно коротким (см., например, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.10.2015 № 33-16601/2015 по делу № 2-1915/2015);

  • наличие родственных связей между продавцом и приобретателем имущества (см., например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.09.2017 № Ф09-6167/16 по делу № А07-8387/2014).

Можно предположить, что в ближайшее время судебная практика по этому вопросу в целом не изменится. Новая редакция закона говорит лишь о том, что добросовестным является тот приобретатель, который проверил информацию о недвижимом имуществе в ЕГРН, пока иное не установлено судом. Вероятнее всего, суды будут устанавливать недобросовестность приобретателя недвижимого имущества, руководствуясь сложившейся практикой, до тех пор, пока Верховный суд РФ не решит ее изменить.

И все же какие-то изменения должны произойти. Например, суды не должны признать приобретателя недобросовестным лишь на том основании, что тот не попросил договор, по которому отчуждатель приобрел недвижимое имущество. Теперь подобный подход будет прямо противоречить новой редакции ст. 8.1 ГК РФ.

Приобретательная давность

Новые правила о приобретательной давности в отношении добросовестного приобретателя нашли свое отражение в п. 4 ст. 234 ГК РФ.

Цитируем документ

Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, — не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.

Пункт 4 ст. 234 Гражданского кодекса РФ

Срок приобретательной давности в отношении недвижимого имущества, как и раньше, составляет 15 лет. Однако течение срока приобретательной давности начинается со дня поступления недвижимого имущества в открытое владение добросовестного приобретателя, а если право собственности было зарегистрировано — не позже момента государственной регистрации.

Тем самым законодатель исключил правила о том, что срок приобретательной давности начинает течь после истечения срока исковой давности для истребования имущества из чужого незаконного владения. В таких случаях срок фактического владения недвижимым имуществом для признания права собственности мог составлять от 18 до 25 лет. Столь долгий период связан с тем, что приобретательная давность начинает течь с момента, когда законный владелец вещи узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Ограничением по сроку в таком случае будет срок объективной исковой давности в десять лет (п. 2 ст. 196 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, получается, что у законного владельца было десять лет на то, чтобы заявить соответствующие требования, и лишь после этого начинал течь срок приобретательной давности, составляющий для недвижимого имущества 15 лет.

Новый подход стоит оценить положительно, поскольку он вносит правовую определенность относительного срока, в течение которого добросовестный владелец должен владеть недвижимым имуществом.

Тем не менее ряд вопросов по давности владения на законодательном уровне остаются не решенными. Например, вопрос о том, можно ли признать добросовестным приобретателем того, кто владеет недвижимым имуществом и знает, что он не собственник. Судебная практика в целом положительно отвечает на этот вопрос.

Пример из практики

В одном деле двое граждан обратились в суд с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании в силу приобретательной давности права на 1/3 долю в праве общей собственности на квартиру и об определении долей в праве собственности за каждым из истцов. Свои требования истцы мотивировали тем, что на основании договора от января 1993 г. данная квартира Департаментом муниципального жилья г. Москвы передана в общую совместную собственность (без определения долей) им и еще одному гражданину. Соглашение об определении долей в праве собственности на квартиру не заключалось. В июне 1996 г. третий собственник умер, наследников у него не имеется, нотариусом наследственное дело не заводилось. В течение 19 лет после третьего собственника истцы добросовестно, открыто и непрерывно владели всей квартирой как своей собственной, включая долю умершего, проживают и зарегистрированы в ней постоянно, несут бремя содержания, оплачивают коммунальные платежи. Истцы полагали, что приобрели право собственности на данное имущество в силу приобретательной давности, и просили суд признать за ними право на оставшуюся долю в праве собственности на квартиру.

Департамент городского имущества г. Москвы обратился в суд со встречным иском, в котором просил признать 1/3 долю в праве собственности на квартиру выморочным имуществом, ссылаясь на то, что о смерти одного из собственников не было известно, вследствие чего право на выморочное имущество своевременно оформлено не было. Также Департамент ссылался на недобросовестность владения квартирой истцами, поскольку об отсутствии у них права истцам было заведомо известно.

Первая инстанция и апелляция поддержали позицию Департамента, однако ВС РФ с их выводами не согласился. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отметила, среди прочего, что требование о добросовестном заблуждении в течение всего срока владения противоречит смыслу положений ст. 234 Гражданского кодекса РФ, без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, легализовать такое владение, оформив право собственности. Более того, само обращение в суд с иском о признании права в силу приобретательной давности является следствием осведомленности давностного владельца об отсутствии у него права собственности. В течение всего времени владения публично-правовое образование какого-либо интереса к имуществу как выморочному либо бесхозяйному не проявляло, о своих правах не заявляло, мер по содержанию имущества не предпринимало. К тому же из установленных судом обстоятельств следует, что спорное имущество находилось во владении заявителей. Таким образом, иск Департамента городского имущества г. Москвы по существу является виндикационным. Ответчику о смерти одного из собственников должно быть известно с 1996 г. в связи с регистрацией смерти последнего и со снятием вследствие этого с регистрационного учета в спорной квартире. При таких обстоятельствах ВС РФ пришел к выводу, что решения нижестоящих судов приняты с существенными нарушениями норм материального права и отправил дело на новое рассмотрение.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 20.03.2018 № 5-КГ18-3

В то же время в целях правовой определенности такие вопросы должны решаться на законодательном уровне. И, вполне возможно, будут решены.

Концепция развития гражданского законодательства РФ (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) предлагает классические для европейских правопорядков положения, регулирующие приобретательную давность, в соответствии с которыми:

  • критерий добросовестности отпадает;

  • приобретатель должен владеть недвижимым имуществом открыто и непрерывно в течение 15 лет. Если он завладел имуществом помимо воли собственника — 30 лет;

  • течение срока приобретательной давности начинается с момента начала владения имуществом;

  • сроки исковой давности об истребовании имущества из чужого незаконного владения упраздняются. Собственник вправе истребовать свое имущество до того момента, как приобретатель получит право собственности.

Несмотря на то что Концепция фактически предоставляет возможность недобросовестным приобретателям приобрести право собственности по истечении срока приобретательной давности, это следует оценить положительно.

Во-первых, собственник имеет большой срок для защиты своего права — 15 и 30 лет соответственно. Можно предположить, что недвижимое имущество не нужно собственнику, если он за большой промежуток времени так и не захотел его вернуть. Во-вторых, справедливо признать право собственности на недвижимое имущество за лицом, которое долго пользовалось им, извлекало плоды и несло бремя содержания.

Истребование жилого помещения из чужого незаконного владения

Новые положения об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения содержатся в п. 4 ст. 302 ГК РФ.

Цитируем документ

Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.

Пункт 4 ст. 302 Гражданского кодекса РФ

Таким образом, теперь публичное образование не может истребовать жилое помещение у добросовестного приобретателя — непубличного образования во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истекло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения.

Вопрос, который возникает сразу после прочтения новой нормы: что представляет из себя трехгодичный срок, после которого публичное образование не может истребовать свое имущество?

Ясно, что это не срок исковой давности. Трехгодичный срок является сроком бесповоротности зарегистрированного права. Такой срок известен иностранному праву и был известен российскому дореволюционному праву. Идея бесповоротности зарегистрированного права заключается в том, что по истечении определенного срока запись о праве собственности в государственном реестре никем не может быть оспорена.

Срок бесповоротности внес два исключения в общее правило об истребовании имущества из чужого незаконного владения:

  • если жилое помещение выбыло из владения публичного образования против его воли, добросовестный приобретатель получает право собственности. При этом неважно, возмездно или нет владелец получил жилое помещение;

  • если жилое помещение выбыло из владения публичного образования по его воле, добросовестный приобретатель, который получил жилое помещение безвозмездно, также получит право собственности.

Напомним, что по общему правилу п. 1 и п. 2 ст. 302 ГК РФ собственник может истребовать имущество у добросовестного владельца, если оно выбыло помимо воли собственника и владелец приобрел имущество возмездно. Если лицо приобрело имущество безвозмездно, собственник может его истребовать всегда. Законодатель решил защитить добросовестного приобретателя жилого помещения не только новыми правилами об истребовании жилого помещения, но и установил в п. 4 ст. 302 ГК РФ презумпцию добросовестности. Эта презумпция обязывает публичное образование доказывать недобросовестность приобретателя жилого помещения и обстоятельства выбытия жилого помещения из владения публичного образования.

***

Таким образом, новеллы ГК РФ о добросовестном приобретателе недвижимого имущества установили низкий стандарт добросовестного поведения и повысили гарантии защиты добросовестного приобретателя недвижимого имущества:

  • установлен низкий стандарт добросовестного поведения: добросовестный приобретатель тот, кто перед совершением сделки по отчуждению недвижимого имущества проверил информацию о нем в ЕГРН;

  • приобретательная давность начинает течь со дня поступления недвижимого имущества в открытое владение или не позже момента государственной регистрации права собственности, а не с момента истечения срока исковой давности на истребование имущества из чужого незаконного владения;

  • публичное образование не может истребовать жилое помещение от добросовестного приобретателя, если после выбытия жилого помещения из владения истекло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя;

  • приобретатель жилого помещения презюмируется добросовестным в спорах с публичными образованиями.

admin