Дарение земельного участка без межевания

Многие владельцы земельных участков интересуются вопросом, можно ли продать без межевания землю, или эта процедура потребуется обязательно? В этой статье разберемся, с какой целью делают межевание, и потребуется ли оно для продажи земли.

Понятие и цель межевания

В современной России многие имеют земельные участки (далее – «ЗУ»), как в собственности, так и в аренде, владении (наследуемом или бессрочном). Площадь надела определяется его границами. И именно в их уточнении, определении, восстановлении заключается суть межевания.

Уточнение (определение) границ земельного участка во многом упрощает и использование, и распоряжение землей. Всего можно выделить 5 основных целей межевания.

  1. Определение точного местоположения границ участка с внесением данных на публичную кадастровую карту. Определенные границы с привязкой к координатной сетке исключают мотивированные территориальные споры с соседями и 3-ими лицами.
  2. Разработка, подготовка, изменение индивидуальной документации участка. Отмежеванный участок легко продавать, дарить, менять, передавать по наследству, выделять из него доли или сдавать в аренду.
  3. Уточнение или расчет фактической площади участка. Еще М.Твен говорил: «Покупайте землю — ведь её уже никто не производит». А с учетом требований к минимальному размеру земельных наделов, у покупателя и продавца каждая сотка на счету.
  4. Получение разрешительной документации для возведения построек. Без определения границ невозможно получить градостроительный план земельного участка, а он необходим для получения разрешения на строительство. Поскольку с «дачной амнистией» имеются большие сложности (и действовать она будет не всегда), никто не станет покупать землю и не иметь возможности использовать ее по назначению.
  5. Добавление земель (слияние участков). При слиянии нескольких отдельных участков в один (например, для постройки большого дома) точные границы потребуются при постановке на кадастровый учет нового объекта собственности.

Кроме того, любой юрист по земельным вопросам скажет, что межевание потребуется и в случае разделения большого участка при выделении доли в натуре. Например, в случае наследования или бракоразводного процесса.

До 31.12.2017 года включительно межевали участки для повышения их ликвидности, то есть на случай продажи в будущем. Многие уточняли границы для личного удобства, а кто-то не стал уточнять совсем. Но с 2018 года упрощенная постановка ЗУ на кадастровый учет стала невозможной, и многие решили, что продать надел без межевания станет невозможно. Но так ли это?

Нужно ли межевание участка при продаже

Закон разрешает каждому владельцу имущества пользоваться им, владеть и распоряжаться по своему усмотрению. Поскольку сделка купли-продажи земельного участка относится к распоряжению правом собственности, закон не запрещает ее проведение. То есть, на первый взгляд, никаких преград к продаже собственности нет.

Но юрист по земельным вопросам советует обратить внимание на ряд важных моментов.

  • Поскольку ЗУ с не уточненными границами нельзя поставить на кадастровый учет, он сильно теряет в цене. Ведь покупателю придется самостоятельно решать этот вопрос, что связано с определенными рисками. О том, можно ли приобрести землю без межевания, читайте здесь.
  • Без межевания участка невозможно выделить долю в натуре, что требуется при продаже части участка. Единственный вариант – право собственности на ЗУ трансформируется в совместную долевую. А не выделенная доля способна превратить владение землей в самое настоящее испытание.

Татьяна К. приобрела у Юлии Р. 1/2 дачи в Подмосковье. Поскольку границы участка не были определены, они стали совладельцами надела. Землю поделили «рулеткой», поставили забор из сетки и стали использовать образованные «участки». Татьяна К. возвела на своей половине легкие постройки. Через несколько лет Юлия Р. подарила свою долю дочери, которая приехала на участок, снесла забор и потребовала убрать строения. Татьяна К. обратилась к правосудию, но сразу отстоять «свою часть» ЗУ не смогла. Спустя 9 месяцев напряженной работы юриста и кадастрового инженера участок удалось разделить и размежевать, а постройки сохранить ввиду их некапитального характера.

Как видно из примера, продавец при продаже участка без межевания ничем не рискует, разве что теряет в цене. Покупатель же принимает все риски на себя. Но поскольку жизнь бывает непредсказуемой, правообладатель ЗУ может решиться на срочную продажу надела. Сделать это довольно просто.

Как продать землю без межевания

Каждая сделка имеет свои индивидуальные особенности, поэтому рассматриваться купля-продажа земельного участка без межевания в общих чертах. Продажа надела без уточненных границ производится в 3 этапа.

Подготовка к продаже

Предпродажная подготовка в юридическом смысле подразумевает сбор минимального пакета документов и оценку ЗУ. В документацию входит:

  • выписка из росреестра о праве собственности на землю;
  • техническая документация на надел и постройки, если таковые имеются;
  • правоустанавливающие документы на ЗУ;
  • личные документы владельца;
  • удостоверенное нотариусом письменное разрешение на продажу от супруга правообладателя ЗУ (в отдельных случаях);
  • иные бумаги (в зависимости от ситуации).

Оценку ЗУ можно выполнить самостоятельно, с учетом имеющихся коммуникаций или возможности их подведения. Основной ориентир для «начальной» цены – объявления о продаже схожих наделов. Но лучше, если оценочные работы проведут профессиональные риэлторы. Если же вопроса с ценой не стоит, то оценку можно опустить.

Подготовка договора купли-продажи

Договор купли-продажи (далее – «ДКП») является основным документом сделки, поэтому для его составления лучше привлечь опытного юриста. При заключении договора юрист по земельным вопросам рекомендует удостовериться в личность покупателя и проследить, чтобы все реквизиты документов были внесены в ДКП. Договор составляется в 3-х экземплярах (продавцу, покупателю, в реестр).

Полный расчет, регистрация сделки

Сделка считается совершенной после ее регистрации в Росреестре. И продавец, и покупатель обращаются в орган совместно (допускается участие представителя по нотариальной доверенности), где подписывают все нужные бумаги. После этого покупатель производит окончательный расчет.

С момента получения денежных средств по сделке продавец утрачивает все права на реализованный ЗУ. Он перестает быть правообладателем надела и вопросы уточнения его границ, земельные споры и прочие затруднения его уже не касаются.

В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (800) 555-40-36 или написать его в форме ниже.

Судя по тексту вопроса, у вас есть доля в праве собственности на земельный участок с расположенным на нем домом, в праве собственности на который у вас также есть доля. Вы хотите сделать две продажи: (1) продать часть доли в праве на земельный участок вместе с долей в праве собственности на дом, (2) продать другому покупателю остальную часть доли в праве на земельный участок.

Обе продажи вы сделать не можете. Первая противоречит п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса РФ, согласно которому общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Из этой нормы следует невозможность продажи части доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, долю можно продать только полностью.

Вторая продажа противоречит пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, где закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Это означает что невозможно «разорвать» право на дом и право на участок. Они могут продаваться только одновременно одному покупателю.

Таким образом, вы не можете совершить две указанные в вопросе продажи, но можете продать долю в праве на участок и долю в праве на дом одновременно одному покупателю.

Межевание земельного участка – это достаточно длительная по времени и затратная по финансам процедура. В некоторых случаях процесс может растянуться на несколько месяцев, а стоимость услуги определяется множеством факторов, о которых мы поговорим чуть позже. В реальности выходит, что далеко не каждый землевладелец располагает нужным количеством времени и денег, чтобы обратиться за помощью к специалистам. Как же быть, если вы запланировали продать участок, на котором до сих пор не проведено межевание? Не противоречит ли такая сделка действующему законодательству? Реально ли найти покупателя на такое землевладение и с какими сложностями придется столкнуться? Ответы на эти и иные вопросы дают квалифицированные кадастровые инженеры и специалисты по организации землеустроительных работ.

В отдельных ситуациях продажа земельного участка без проведения процедуры межевания не противоречит законодательству. Например, если на территории землевладения отсутствуют строения или дом построен достаточно давно. Необходимо помнить, что без межевания невозможно было получить разрешение на строительство, поэтому остается лишь актуализировать информацию о границах и площади. Продажа также возможно, когда в качестве предмета заключаемой сделки выступает дом в деревне или садовый участок. Каждая ситуация по-своему уникальна, поэтому привести все случаи к общему знаменателю невозможно.

Возможные сложности

Если в теории продать земельный участок без межевания еще возможно, то практическая реализация такого плана обязательно вызовет немало неразрешимых проблем. Итак, какими неприятными сюрпризами чреват неразмежеванный участок?

  • На такую землю в разы сложнее найти покупателя. Проведенное своевременно межевание – это дополнительный плюс и возможность увеличить ликвидную стоимость объекта недвижимости. Если в объявлении продавец указывает, что процедура межевания проведена, это активнее привлекает покупателей. Будущий хозяин земельного надела хочет точно быть уверенным, что информация о границах участка и его точной площади известна и не вызывает сомнений или споров.
  • На участок может быть не оформлено право собственности. В данную категорию обычно попадают дачные и садовые землевладения. Один из хозяев оформлял право собственности без проведения межевания, а у второго земля по-прежнему находится в собственности муниципалитета. В первом случае совершить сделку возможно, во втором – необходимо определять границы.
  • В случае продажи доли участка дольщик в обязательном порядке обязан обратиться за помощью к кадастровому инженеру и выделить свою собственность из общего землевладения.
  • Участок реализуется с незарегистрированным жилым домом. Иногда встречаются ситуации, когда право собственности на землю оформлено надлежащим способом, зато постройка на участке возведена без соответствующего разрешения и без документов. Чтобы получить недостающие документы на жилой дом, понадобится проходить процедуру межевания.
  • Наблюдается путаница с документами. Подобная ситуация чаще всего встречается у владельцев садовых участков, которые при знакомстве с кадастровой картой на месте своего землевладения видят территорию с абсолютно неизвестным кадастровым номером. Лучше всего обратиться за консультацией к кадастровому инженеру, но скорее всего, перед продажей придется межевать участок.

Есть вопросы? Нужна консультация? Звоните!

Ответим бесплатно на любые ваши вопросы!

Заказать обратный звонок

Проведение сделки и необходимые для этого документы

В некоторых ситуациях проходить межевание непосредственно перед продажей действительно не нужно. Прежде всего, проверьте наличие следующих документов на землевладение:

  • Межевой план;
  • Кадастровый паспорт;
  • Выписка из кадастра;
  • Свидетельство о государственной регистрации права.

Если на участок имеется свидетельство о регистрации права, значит у вас есть право собственности на данный объект недвижимости. В таком случае факт проведения межевания является второстепенным, а собственник может заключить сделку купли-продажи практически без препятствий.

При наличии кадастрового паспорта необходимо проверить в нем отметку. Без определения границ означает, что межевание не проводилось, а подобным образом регистрировались участки в садоводческих или дачных товариществах. Если на надел земли имеются чертежи в кадастровом паспорте или межевом плане, значит межевание проводилось ранее и границы установлены.

Цена вопроса

  • От 15 000 руб. для физ.лицОт 20 000 руб. для юр.лиц

Как уже говорилось ранее, стоимость проведения межевания может существенно разниться и зависит от ряда факторов:

  • Площадь землевладения и его конфигурация;
  • Объем выполненных специалистами работ;
  • Удаленность от города или того населенного пункта, где располагается офис компании;
  • Количество объектов недвижимости на территории участка;
  • Наличие/отсуnствие зеленых насаждений;
  • Наличие долей в собственности;
  • Необходимость выполнять вспомогательные работы.

Цена на проведение межевания всегда оговаривается заранее и указывается в договоре. Чтобы получить более точную информацию относительно стоимости, объемов и сроков выполнения работ, рекомендуется получить предварительную консультацию кадастрового инженера. Все дополнительные нюансы по оплате, а также взаимные права и обязанности сторон указываются в договоре.

Важно понимать, что межевание – это не только геодезические измерения на местности, но и внушительная работа с документами. В некоторых случаях клиентам необходимы и посреднические услуги – подача межевого плана в Росреестр.

Другие статьи

Договор дарения – один из видов юридических действий, требующих особых условий и правил оформления. Согласно ЗК РФ участки могут быть в долгосрочной или краткосрочной аренде, безвозмездном пользовании или в собственности. Участники земельных отношений делятся на несколько видов: арендаторы, землепользователи и землевладельцы. Из всех перечисленных дарение может делать только одна категория – землевладельцы (Ст. 260 ГК РФ).

Общие нормативные положения

Законодатель строго ограничивает условия дарения, сделано это для минимизации рисков подмены понятий с целью уклонения от налогов или нецелевого использования земли. Если в договоре прописаны любые встречные требования к одаряемому, то такие сделки считаются притворными и признаются юридически ничтожными. Второе лицо должно понимать свою дальнейшую ответственность и быть согласным с ней. Заключать договор дарения могут как физические, так и юридические лица. Общие требования ничем не отличаются:

• земля должна использоваться строго по первоначальному назначению (абз. 4 ст. 42 ЗК РФ);
• новый владелец должен принимать соответствующие агротехнические мероприятия по сохранению первоначальных показателей плодородия (абз. 8 ст. 42 ЗК РФ);
• ответственность за возникновение пожаров и их последствий ложится на нового владельца участка по договору дарения.
Если даритель не имеет физической возможности лично заключить договор, то он вправе делегировать эти действия доверенному лицу. Подтверждающим документом является генеральная доверенность, выданная лицензированными нотариусами.

Состав договора

Документ довольно большой по объему и содержит максимум информации не только об участниках (дарителе и одаряемого), но и о земельном участке. Эти данные прописываются во вводной части.

1. Предмет договора. В нем указывается, кто именно совершает юридическое действие и что именно дарится в собственность. Назначение участка, место расположения, границы и размеры, обязательно имеется ссылка на кадастровый номер и прилагается кадастровая карта. Указываются документы, подтверждающие права собственности дарителя.
2. Существующие обременения. Земельный участок не должен находиться под публичным или частным сервитутом, на него не могут распространяться судебные решения по защите прав третьих лиц. Еще одно важное условие – отсутствие претензий со стороны банковских учреждений в случае взятия денег в кредит под залог земли.
3. Ограничения по использованию участка. Земля может располагаться вблизи различных охранных зон, заповедников, памятником истории и культуры, на путях миграции животных и птиц. Одаряемый должен согласиться с существующими ограничениями и полностью соблюдать действующие правила.
4. Права и обязанности. Даритель имеет право вернуть себе собственность, если одаряемый умер. Одаряемый может отказаться от дарения, ознакомиться с доказательствами о существующих обременениях. Он обязан выполнять все требования, предъявляемые нормативными документами к земельным участкам.
5. Ответственность и решение споров. Обе стороны несут персональную ответственность за нарушение действующего законодательства. Все споры, которые невозможно решить в добровольном порядке, разрешаются в судах РФ,

В заключительных положениях указываются существующие требования по оформлению документа, метод и форма регистрации, количество экземпляров и т. д. Дарственная обязательно регистрируется с учетом ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». К нему прилагается перечень документов: кадастровый план, согласие супруга дарителя, доверенности третьих лиц на право совершения сделки, если таковые имеются. Разработаны типовые формы договоров, ними обязаны пользоваться все нотариусы.

Перечень необходимых документов для регистрации

Для исключения возникновения проблем во время юридической фиксации договора, стороны должны подготовить следующие документы.

1. Заявления о регистрации права собственности с учетом возникших изменений. Их пишут даритель и одаряемый или их представители на основании доверенности.
2. Документы, подтверждающие личность физических лиц. Для юридических необходимо решение директора или владельца компании.
3. Договор дарения. Это главный документ, на основании которого будут осуществляться дальнейшие действия. Если договор произвольной формы, то необходимо не менее двух подлинников, для нотариально заверенного необходима одна копия и оригинал.
4. Для физических лиц требуется копия свидетельства о браке.

Согласно Ст. 35 ЗК РФ, все здания и сооружения различного назначения на подаренном участке, переходят к новому владельцу.

Размеры налогов и пошлин

Закон не ограничивает перечень лиц, которым можно дарить земельные участки. Размеры налогов прописаны в Ст. 228 НК РФ.

1. Супруги, дети, родители и внуки освобождаются от уплаты. Льгота распространяется и на усыновленных детей или не полнородных родственников, имеющих общего лишь отца или мать.
2. Более дальние родственники или неродные лица, получившие дарение, оплачивают 13% стоимости участка. Для нерезидентов РФ ставка налога увеличена до 30%.

Согласно действующему законодательству, официально налоги оплачивает одаряемый, но по согласию сторон суммы могут распределяться в любых пропорциях между ними. Величина рассчитывается исходя из суммы оценки, указанной в договоре.

Оспаривание договора дарения

Закон запрещает расторгать договор по инициативе дарителя без уважительных причин. Аннулировать его можно лишь при наличии весомых обстоятельств, прописанных в нормативном акте. К ним относятся:

• доказанный шантаж со стороны одаряемого;
• если возвращение права собственности способно спасти жизнь дарителя.

Все случаи требуется доказывать в судах, как показывает практика, добиться положительного результата очень сложно.

Оспаривание договора после кончины дарителя возможно только в одном случае – заинтересованные лица сумеют доказать, что во время сделки он был недееспособным. Добиться решения трудно, необходим большой пакет документов. Все медицинские учреждения выдают их неохотно, не имеют желания ввязываться в длительные судебные тяжбы.

Какие доказательства принимаются судом при рассмотрении исков

Самостоятельно собрать весомые факты нарушения действующего законодательства почти невозможно. Только опытный адвокат может решить проблемы и суметь доказать в суде правомерность подачи иска, но такие услуги стоят недешево. Рекомендуется внимательно проанализировать возможности и последствия подачи иска в суд.

Практика судебных решений показывает, что положительное влияние на решения оказывают свидетельские показания – они могут подтверждать фактические угрозы дарителю со стороны одаряемого. В случае возможной недееспособности дарителя надо иметь медицинские документы из специализированных учреждений, копии карт больного и т. д. Личная переписка между сторонами, указывающая на возможные нарушения, редко становится причиной для аннулирования судом договора дарения.

Обращаться в суд имеют право и органы местного самоуправления или государственные организации. Причина – одаряемый грубо нарушает правила пользования земельным участком: наносит вред охраняемым объектам, историческим местам и т. д.

Заключение

Договор дарения – важный юридический документ, подходить к его оформлению надо ответственно, желательно все действия заверять у нотариуса после консультации. Специалист имеет опыт совершения сделок подобного рода, знает последние изменения в нормативных документах. Так можно предупредить возникновение неприятных ситуаций как при заключении договора дарения, так и после вступления его в силу.

Дополнительная информация по теме

Как оформить землю в собственность под домом

Какие права и обязанности у кадастрового инженера

Отличия кадастровой и рыночной стоимости земельного участка

admin