Что лучше новостройка или вторичное жилье

Что лучше выбрать новостройку или вторичное жилье?

25 Октябрь, 2012 — 07:50

Где лучше жить: в новеньком доме или в доме, отстоявшем не один десяток лет?

— Только новый дом: там никто до меня не жил, там вся проводка, трубы и канализация свежие, ничего не нужно вскрывать и менять! — убеждают одни.

— Только дом, который простоял лет 10-20. По крайней мере, ясно, насколько качественно он построен. К тому же, в новостройках часто ни дорог нет нормальных, ни магазинов, ни поликлиник, — не уступают позиции другие.

— Зато в новом доме вряд ли встретишь соседа-алкоголика или наркомана.

— Зато в первичке еще полгодика помучиться надо, прежде чем обустроишься, и денег еще столько же потратишь, сколько за саму квартиру ушло. И года два будешь жить под тарахтение перфораторов, болгарок, шлифовалок и прочего, пока все соседи не сделают ремонт.

— В новостройке хотя бы можно быть уверенным в 100% юридической чистоте квартиры. Купил квартиру — и она твоя, никакие наследники не появятся или несовершеннолетние, чьи интересы не учли при совершении сделки, никакие уголовники из мест заключения не вернутся.

— Вторичка хотя бы уже есть, а с новостройкой еще неясно, доведут ли строительство до конца.

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Вот объявит застройщик о банкротстве — и ищи ветра в поле.

Спор о достоинствах и недостатках жилья нового и старого можно вести долго. Поэтому мы решили спросить мнение профессионалов, которые занимаются недвижимостью каждый день.

Оксана Волкова, заместитель директора по вторичному рынку РК «Академия жилья», проанализировала достоинства и недостатки нового жилья и недвижимости вторичного рынка:

— Жилье и на первичном, и на вторичном рынках имеет ряд принципиальных особенностей.

При покупке в новостройке мы, прежде всего, говорим о длительной процедуре получения квартиры в собственность. Даже с учетом сформировавшегося рынка застройщиков и высокой степенью надежности основных его участников, все равно любой дольщик будет нервничать в ожидании сдачи дома. Для многих нижегородцев это важный аргумент, который зачастую перевешивает все объективные преимущества новостройки.

В тоже время новостройки – это удобные планировки, удовлетворяющие современным потребностям жильцов. Это возможность осознанно выбрать квартиру в кирпичном, панельном, монолитном доме, с собственной котельной или центральным теплоснабжением, на том или ином этаже и так далее. В новом доме вы будете первыми хозяевами и жильцами, значит, вы сами будете наполнять ее эмоциями, стилем, комфортом, и вам не придется приспосабливать свою жизнь к тому, что уже создано чужими людьми. И еще один железный плюс новостройки – цена. На стадии строительства она более доступна, чем на вторичном рынке.

Неоспоримое преимущество вторичного жилья в том, что оно уже существует, квартиру можно посмотреть, прочувствовать ее, в окно выглянуть, познакомиться с соседями. Все это делает сделку по приобретению более понятной для наших клиентов. Но они все равно стремятся купить самую «молодую» вторичку. А она, к сожалению, в Нижнем Новгороде в большом дефиците.

Ольга Васильевна Шешенина, зав. нижегородским отделением Товарищества на вере КТ «СУ-155» и Компания», сконцентрировала внимание на достоинствах нового жилья:

— Среди достоинств новостроек в первую очередь назову низкую цену. Разница между показателями стоимости жилья на первичном и вторичном рынке существенная – более 30 процентов. По данным аналитиков, средняя цена квартир в готовых домах нашего города в сентябре составила более 57 тыс. руб. за кв. м, в то время как в новостройках можно приобрести квартиры и по 38 тыс. руб. за кв. м.

Кроме того, «вторичка» — это жилье с историей, которое хранит память о своих жильцах, их энергетике. Сегодня многие предпочитают жилье новое и энергетически чистое.

В новостройках более удобная планировка, соответствующая современным требованиям. Покупателям стоит обратить внимание на собственные серии домов строительных компаний. Например, в них возможны тамбуры на две квартиры, просторные кухни от 11 кв. м, раздельные санузлы, увеличенные площади ванных комнат, наличие пассажирского и грузопассажирского лифтов, застекленные лоджии.

Вторичное жилье наверняка потребует ремонта: единицы приобретают квартиры, которые их полностью устраивают. Большинство вынуждено делать масштабный ремонт. Новое жилье, тем более, если это квартира с удобной планировкой – это всегда возможность для покупателей создать ту атмосферу, которая будет приятна именно им.

Вместе с тем многие покупатели не решаются приобретать строящееся жилье, так как настороженно относятся к участию в долевом строительстве. Их можно понять. Однако, если речь идет о крупных строительных компаниях федерального уровня, бояться не стоит.

Наталья Николаевна Рожкова, директор АН «Минина, 12», основывала мнение на своем опыте:

— Очень трудно советовать в такой ситуации, поскольку у всех есть свои предпочтения. Некоторые из наших клиентов принципиально не хотят приобретать новое жилье, потому что им не нравится качество строительства. Другие предпочитают именно новостройки, поскольку социальный состав и возраст соседей будет примерно одинаковым.

В любом случае сначала люди обращают внимание на местоположение дома, на его качество, на цену квартиры, а после этого делают выбор. При прочих равных условиях большинство все же предпочтет новое жилье.

Так что же лучше?

Правы те, кто считает, что все зависит от запросов покупателя квартиры. Смешно приводить доводы о близости автобусной остановки человеку, имеющему автомобиль. А пыль во дворе и неразвитая инфраструктура вряд ли озаботят владельца квартиры, сдаваемой внаем. Попробуем взглянуть на новостройки и готовые квартиры с точки зрения самых главных факторов, которые учитывают покупатели при выборе недвижимости.

Местоположение. Чаще всего новые дома возводятся в микрорайонах, уже пользующихся спросом или неподалеку от них. Конечно, можно встретить новые кварталы на окраине, но, чаще всего, и там предполагается развитие полной инфраструктуры с супермаркетами, автостоянками, подземными парковками, бассейнами, школами, детскими садами и кинотеатрами.

В уже обжитых районах это все есть изначально. Кроме того, театры, парки, выставочными залы, рейтинговые клубы и популярные магазины окружены в основном вторичным жильем. Правда, есть и другая сторона медали: вторичное жилье порой располагается в районах с плохой репутацией и со сложными транспортными развязками.

Характеристики дома. По мнению оценщиков, большим спросом пользуются современные монолитные и кирпичные дома. Панель 70-х годов явно проиграет в спросе и в цене современным зданиям. А вот кирпич «хрущевок» свои позиции еще не сдал.

Качество квартиры. Обычно в новых домах планировка больше соответствует современным пожеланиям. В них часто есть гардеробная, просторная кухня и лоджия, более удобные лестничные площадки. Электрическая проводка в новых домах обеспечивает возможность подключения всех бытовых приборов от посудомоечной машины и кондиционера до компьютера. Кроме того, во многие новые дома подведен оптоволоконный кабель и есть возможность подключиться к выделенной линии сети Интернет.

Цена. Возьмем три квартиры одного класса в одном районе. Самой низкой окажется цена на квартиру в доме на начальной стадии строительства. Перед сдачей дома в эксплуатацию стоимость квадратного метра заметно подрастает. Самая высокая цена — на вторичное жилье в том же районе.

Размер дополнительных вложений. До сих пор большинство квартир на первичном рынке передаются без отделки. И их ремонт (с учетом покупки не только материалов, но и техники, сантехники) будет выше, чем капитальный ремонт во вторичное жилье. С другой стороны, изношенность коммуникаций в старых домах неминуемо приведет к повышению затрат на эксплуатацию дома. Когда возраст дома превышает 30-40 лет, оборудование, скорее всего, нужно будет заменять. И размер затрат сейчас предусмотреть невозможно.

Доходность. Стоимость квадратного метра на первичном рынке растет по мере строительства дома. При грамотном инвестировании в первичное жилье можно получить до 30% годовых. Однако высокая доходность компенсируется рисками, связанными с вложением средств на начальных этапах строительства.

Вторичное жилье растет в цене не так быстро. Тем не менее, многие люди предпочитают вложить средства в покупку квартиры на вторичном рынке с тем, чтобы сдавать ее в аренду.

Богатство выбора. Владимир Челомин, министр строительства Нижегородской области, заявлял, что в 2012 году в Нижнем Новгороде планируется построить 500-600 тысяч кв.м жилья. Всего-то. Выбор невелик, при этом наиболее ликвидные квартиры в новостройках распродаются на более ранних этапах. Ассортимент квартир на вторичном рынке гораздо шире.

Ставки по ипотеке. Первичное жилье кредитуют не все банки. Кроме того, ставка по ипотечному кредиту на первичное жилье в среднем на пару процентов выше, чем на вторичное.

Период от заключения договора до получения ключей от квартиры. Если речь идет о жилье на первичном рынке, то с момента заключения договора долевого участия до получения квартиры может пройти от трех месяцев (если брать квартиру непосредственно перед вводом дома в эксплуатацию) до полутора лет (покупка на этапе котлована). На вторичном же рынке ключи можно получить сразу после сделки.

В тему

«Я живу в панельке 71-го года постройки, — пишут на одном из форумов. — Говорят, в СССР стоили спустя рукава. Нюансы есть, конечно, в углах и на стыках плит особенно. Но грамотный ремонт позволяет все эти нюансы убрать. Наш замдиректора купил двухэтажную квартиру в новом доме в центре города. Подземный гараж, спортзал в подвале, соседи все люди с достатком, приличные. Ремонты все сделаны были, никто перфораторами не трещал по утрам. Инфраструктура тоже вся есть. Стоила его первичка на порядок дороже, наверное, чем моя вторичка. Спустя год после того, как его дом сдали, он лопнул. Пошла нехилая трещина по несущей лицевой стене от подвала до крыши. А строительная фирма, сдавшая этот дом, тут же самораспустилась и организовалась заново под другим названием. Ответственных законным образом не найдешь. Так что я лучше в советской панельке 40-летней давности поживу, нежели в крутых российских новостройках».

Елена Шевцова

Как выбрать квартиру для покупки

Приобретение собственного жилья – важнейший жизненный этап для большинства людей. Обычно на покупку квартиры уходят все накопления – причем зачастую не только самого владельца «обновки», но и его ближайших родственников. О важности мероприятия говорить излишне. Куда лучше рассказать о том, как следует выбирать будущее жилище, чтобы жизнь в нем была максимально комфортной. Какую же квартиру лучше купить?

Как выбрать квартиру для покупки: новостройка или вторичный рынок?

В процессе анализа существующих предложений покупателю рано или поздно придется отдать окончательное предпочтение либо «свежей» квартире в недавно выстроенном доме, либо жилью с «вторички». Что лучше?

Где совершается покупка Преимущества Недостатки
В новостройке
  • обычно несколько меньшая стоимость
  • улучшенная современная планировка
  • повышенная комфортность дома (наличие скоростного лифта, аккуратные подъезды, видеонаблюдение и т. д.)
  • необходимость проведения ремонта, который может растянуться на долгое время (причем соседи тоже будут приводить свои квартиры в порядок, создавая дополнительный шум)
  • нередко менее развитая инфраструктура (при расположении дома в малозаселенном районе города)
  • вероятность потери денег, если они были вложены еще на этапе строительства, которое по каким-либо причинам так никогда и не закончилось
На вторичном рынке
  • развитая инфраструктура (как минимум присутствуют самые необходимые магазины, садик, школа, поликлиника)
  • качественная постройка (нередко старые кирпичные или монолитные дома, возведенные десятилетие назад, превосходят новые панельные строения)
  • комфортность проживания с первых дней
  • более высокая цена
  • наличие у жилья «истории», которая не всегда окажется приятной для новых обитателей (например, коллекторы «по старой памяти» могут продолжать осаждать квартиру)
  • сложившийся коллектив жильцов, в который новенькому бывает трудно вписаться (часты ситуации, когда на бесплатной парковке у дома уже распределены места, и новичкам приходится оставлять машины в менее удобных зонах, чтобы не провоцировать конфликты)

Выбор только за покупателем – что ему ближе? Молодой район и дом, сооруженный по современным требованиям, или уже устоявшаяся атмосфера вторичного рынка? Нужно взвесить за и против лично для себя.

Какую квартиру купить по особенностям дома

Многоэтажные здания бывают разными. Самые лучшие и дорогие квартиры встречаются в кирпичных строениях – такие дома обеспечивают отличную звуко- и теплоизоляцию, а также хороший воздухообмен, не допускающий развития грибка.

На втором месте – квартиры в монолитных многоэтажках, на третьем – в панельных и блочных строениях. В последнем случае звуко- и теплоизоляция серьезно «хромают», но это нивелируется сравнительной дешевизной жилья. Следует учитывать – перепланировку в «панельке» делать нельзя из-за риска сноса несущей стены.

Выбирать материал и способ постройки дома нужно исходя из собственного бюджета – если денег на проживание в кирпичном «замке» взять неоткуда, можно смело покупать «гнездо» в панельном здании. Главное, обратить внимание на его состояние.

Что должно насторожить потенциального покупателя?

  • трещины – как свежие, так и заделанные, выделяющиеся серыми линиями на стенах;
  • внешнее утепление, индивидуально установленное жильцами (его можно узнать по цветным «заплаткам» на доме). Если обитатели вынуждены самостоятельно думать, как сохранить тепло в квартире, значит, здание отапливается плохо;
  • «убитый» лифт, разрисованный подъезд и неприятный запах в нем, неопрятные двери жильцов – все это указывает на неблагополучный контингент, проживающий в доме.

Многоэтажка не должна иметь явных «дефектов» и вызывать ощущение брезгливости: не стоит покупать квартиру в здании, в которое страшно или неприятно заходить.

Если дом старый, рекомендуется наведаться в ЖЭК и поинтересоваться, как давно проводился капитальный ремонт или хотя бы обновлялась кровля. Кстати, плоские крыши более склонны к протеканию и промерзанию, чем двускатные. Этот факт нужно учесть тем, кто планирует поселиться на верхнем этаже.

Квартира для покупки: как выбрать? Осмотр жилья

Оказавшись на заветных квадратных метрах, следует отбросить стеснительность. Можно быть уверенным, что нынешние хозяева так и сделали, когда тщательно маскировали все недостатки жилья.

В первую очередь нужно проверить:

  1. Напор воды в кранах. Слишком слабая струя говорит о недостаточном давлении: ни помыть посуду, ни принять душ в таких условиях нормально невозможно.
  2. Качество труб. Ржавчина и неровности не прячутся даже под свежей краской. Если трубы старые стальные, есть риск их прорыва, что в буквальном смысле выльется соседям на головы. Также следует обратить внимание на исправность запорной арматуры: важно, чтобы краны откручивались и закручивались без особых усилий.
  3. Наличие грибка. Узнать его можно как визуально, так и по запаху. В основном плесень любит влажные помещения и «селится» на кухне и в ванной.
  4. Степень «промерзлости» квартиры. Рекомендуется провести рукой по каждой стене, особенно сосредоточившись на углах: если там ощущается сквозняк, значит, присутствуют трещины в стыках. Сами хозяева нередко борются с холодом, вешая на стены ковры. А перед приходом потенциального покупателя они могут прогреть квартиру – в таком случае их выдадут горячие не по сезону батареи.
  5. Качество пола. Желательно попрыгать на кафеле в кухне и ванной: потрескивание указывает на то, что через пару лет пол придется менять. Если в комнате постелен линолеум, нужно убедиться в отсутствии неровностей, говорящих о неправильной стяжке. Паркет же не должен скрипеть и «демонстрировать» щели.
  6. Состояние электропроводки. Здесь желательно участие профессионального электрика.

    Новостройка или вторичка, что лучше

    Следует раскрутить одну розетку и посмотреть на подведенные к ней провода. Лучше, чтобы они были медными, а не алюминиевыми.

  7. Соответствие планировки техническому паспорту. Если предыдущие владельцы «модернизировали» квартиру, но не узаконили свои действия, в дальнейшем этим придется заниматься новым хозяевам.

Рекомендуется поговорить с соседями, особенно с «верхними» и «нижними». Они, к примеру, могут рассказать, часто ли происходят затопления и как обстоят дела со звукоизоляцией.

Желательно фотографировать каждую понравившуюся квартиру с тем, чтобы затем в спокойной обстановке сравнить приглянувшиеся варианты и сделать правильный выбор.

Какие документы нужно попросить при покупке квартиры

Случаи мошенничества сегодня распространены очень широко, и покупателю необходимо внимательно отнестись к юридическому аспекту сделки. Поддельными «бумажками» может оперировать и почтенная старушка, и серьезный бизнесмен, и миловидная девушка – «вестись» на убедительный образ продавца не стоит.

Владелец квартиры обязан предоставить покупателю оригиналы таких документов, как:

  • право собственности (свидетельство о наследовании или приватизации, дарственная, договор купли-продажи или обмена);
  • справка из БТИ;
  • паспорта и идентификационные коды каждого из взрослых совладельцев, свидетельства о рождении детей;
  • разрешительные документы органов попечительства и опеки в случае присутствия среди собственников недееспособных и несовершеннолетних;
  • нотариально заверенное согласие второго супруга, если квартира относится к совместно нажитому имуществу;
  • нотариально заверенные полномочия продавца, который реализует жилище по доверенности.

Желательно сделать копию справки из БТИ и проверить там же, действительно ли ее выдавали. Информацию о подлинности права собственности может подтвердить нотариус, пользуясь соответствующей базой данных.

Купить хорошее жилье – задача сложная, но вполне посильная. Нужно изучить столько вариантов, сколько получится. И в один момент появится ощущение, что именно эта квартира – та, в которой хочется поселиться. Естественно, интуиция должна иметь качественное юридическое сопровождение в лице настоящего профессионала, который поможет избежать подводных камней рынка недвижимости.

Идея купить квартиру редко приходит внезапно. Обычно это плод размышлений, расчета и подготовки. И одним из пунктов начального планирования является вопрос – где лучше купить квартиру, на рынке вторичного жилья или в новостройке? Давайте разберемся в плюсах и минусах каждого варианта.

Новостройка: плюсы и минусы, риски и цены

Покупатель квартиры в новом доме неизбежно столкнется с несколькими сторонами своего имущества. Поговорим сначала о хорошем:

  1. Цена. Очень важный фактор, а во многих случаях – определяющий. Квартира в новостройке часто дешевле «вторички». Чем более ранний этап строительства, тем дешевле квартира. По сравнению с вторичным жильем, цена новостройки ниже на 30-50%. Так что многие могут позволить себе больше квадратных метров. Кстати, ипотека упрощает процесс покупки.
  2. Юридическая чистота. Покупатель квартиры в новостройке – ее первый владелец. Так что можно не бояться притязаний на имущество никаких третьих лиц.
  3. Современные планировки, подъезды, дворы и парковки. Даже если метраж квартиры небольшой, покупатель жилья в новостройке может быть уверен в том, что на кухне есть, где развернуться, а подъезд будет чистым и свежим еще много лет (как минимум). Еще можно рассчитывать на то, что парковка вмещает максимальное число автомобилей.
  4. Новые коммуникации. Что ни говорите, а новые коммуникации надежнее тех, которые успели простоять не один десяток лет. И реже требуют ремонта.
  5. Социальная среда. Обычно этот пункт упускают из вида. Но от этого он не становится менее важным. Люди, которые живут по соседству, будут примерно одного с вами статуса, материального положения и даже возраста. Это означает жизнь в «подходящей среде».

Но и недостатки у новостроек имеются:

  1. Район. Как бы ни был богат выбор квартиры внутри дома, но выбрать произвольный район не получится, за вас это делает застройщик.
  2. Риск мошенничества. Покупая квартиру на этапе стройки, надо учитывать риски – дом могут сдать с серьезным опозданием или вовсе не довести строительство до финала. Поэтому к выбору застройщика надо подходить максимально внимательно. Если сданы уже несколько корпусов – это дополнительный плюс в копилку надежности девелопера.

Вывод:

Все преимущества покупки квартиры в новостройке достаточно весомые и часто играют ключевую роль в принятии решения. Среди минусов можно выделить лишь один серьезный – это риск стать «обманутым дольщиком».

«Вторичка»: преимущества и недостатки

Квартира вторичного рынка имеет свои особенности. Из плюсов такой покупки выделяются:

  1. Квартира сразу же в вашем распоряжении. Не нужно ждать, когда дом будет сдан.
  2. Практически полная свобода в выборе района. Вариант «вторички» можно найти почти в любом удобном месте

К сожалению, серьезные преимущества на этом заканчиваются. А недостатков при покупке жилья на вторичном рынке больше:

  1. Высокая цена. Многие готовы переплатить за район и возможность быстро заселиться. Поэтому стоимость «вторички» выше.
  2. История жильцов. Если у квартиры сменилось много хозяев, то риск внезапного появления какого-либо родственника предыдущего владельца, заявляющего свои права – это вероятный финал.
  3. Соседи. В доме «с историей» вашими соседями могут стать кто угодно – как симпатичная пара с детьми, так и сомнительные личности или типичные «бабушки». Как повезет.

Вывод:

Покупка квартиры на вторичном рынке подходит для определенного типа покупателей – тем, кому время и район важнее денежных затрат.

Принимать решение придется самому покупателю. Оно может быть простым, если сразу расставить приоритеты.

Что выбрать: вторичку или новостройку

Например, для многих наиболее удачным вариантом является покупка недвижимости в новостройке Москвы или ближайшего Подмосковья. В таком случае обязательно обратите внимание на ЖК «28 микрорайон» в г. Балашиха, всего в 5 км от МКАД. Подробнее узнать о квартирах и ценах можно здесь.

admin