Чистота квартиры при покупке


Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой?

Как проверить историю квартиры

Что при покупке квартиры важнее всего? Найти идеальный вариант? Сэкономить средства? Нет!

Главное – не попасть в руки мошенников!

Каждый год тысячи россиян совершают операции с недвижимостью. Потенциал огромен – здесь крутятся большие суммы денег, ежедневно совершается масса сделок, соответственно, и аферистов здесь в достатке.

Приобретение квартиры вместо торжественного события может обернуться настоящей трагедией, если новый владелец не предпримет определенных шагов и не проконтролирует весь процесс купли-продажи квартиры.

Родословная квартиры

Потенциальному покупателю следует в первую очередь уделить внимание на проверку родословной приглянувшейся недвижимости. Конечно, можно этот процесс поручить риэлтору, но гораздо увлекательнее будет провести собственное небольшое расследование.

Сделать это несложно, так как в нынешнем году Росс реестр начал выдавать справки по недвижимости прямо через Интернет. Таким образом, посетив официальный сайт организации, покупатель может легко получить необходимые сведения о квартире, которую собрался приобрести.

Главный риск при покупке квартиры

На сегодняшний день мошенники имеют множество схем и манипуляций, которые можно провернуть с жильем.

Главным риском при приобретении квартиры на вторичном рынке, конечно же, является оспаривание прав собственности на объект. Допустим, приобрели вы квартиру, получили на руки документы и решили отпраздновать новоселье и сделать ремонт… Но не тут то было! Через некоторое время к вам являются гости…или еще одни хозяева?

Ситуация с оспариванием прав может возникнуть в следующих ситуациях:

  • Споры между наследниками;
  • Раздел имущества между супругами;
  • Прописка в квартире несовершеннолетних лиц;
  • Залог квартиры или арест на нее;
  • Прописка пропавшего члена семьи продавца;
  • Прописка в квартире заключенного.

Как это ни прискорбно, слухи о том, как вчерашние заключенные внезапно материализуются на пороге квартиры и требуют предоставить им ночлег – далеко и не слухи.

Нередко случается, что претензии к покупателям предъявляют выросшие дети, если сделка была заключена в обход ювенальных органов.

Излишняя доверчивость

Чаще всего потенциальных покупателей подводит излишняя доверчивость. Они полагаются на свои впечатления и интуицию в общении с риэлтором или продавцом, поэтому не слишком внимательно проверяют документы.

А ведь сколько проблем становятся явными, если копнуть немного глубже! У владельца квартиры могут быть самые честные глаза в мире, но по документам можно прочесть, что жилье сдано в аренду на 25 лет или находится в залоге.

Планировка квартиры

Случается и такое, что покупатели не слишком обращают внимание на такой момент, как неузаконенная перепланировка квартиры. А ведь будущему владельцу такая «безделица» сулит массу проблем – это и административные штрафы, и принудительный ремонт, и даже принудительная продажа жилья с торгов!

Поэтому не стоит пренебрегать проверкой документов. Обязательно сверьте реальную конфигурацию жилья с техническим паспортом.

Конечно, на мелкую перепланировку, к примеру, объединение туалета и ванной комнаты, можно закрыть глаза. Но ведь есть и такие перепланировки, которые узаконить просто невозможно. Например, категорически запрещено демонтировать несущие стены, размещать кухню или санузел над жилыми комнатами, использовать балкон не по назначению (вместо кухни) или объединять его с жилым помещением.

Если вдруг обнаружится подобная перепланировка в купленной вами квартире, то восстанавливать ее первоначальный вид вам придется за свой счет, а если вы откажетесь это делать, то возможен и такой вариант, что вас из квартиры выселят, и продадут ее с торгов.

Права собственности на квартиру

В первую очередь при покупке квартиры следует проверить правоустанавливающие документы, т.е.

Проверка юридической чистоты покупки квартиры: советы и рекомендации

свидетельство о собственности. Еще одним обязательным документом, на который стоит обратить внимание, является выписка из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Собственно, выписка из Единого Реестра и является той самой родословной квартиры, в которой видны все переходы права собственности, аресты и различные разбирательства.

Вся хронология ведется с 1998 года – с момента создания Реестра. Если приглянувшаяся вам квартира не числится в ЕГРП, можно сделать вывод, что после приватизации никаких сделок с ней не совершалось, т.е. с юридической точки зрения родословная очень хорошая. Однако не помешает проверить истинные права продавца, подав соответствующий запрос в департамент жилищной политики.

Какие данные должны быть указаны в выписке из ЕГРП?

  • Назначение объекта недвижимости;
  • Кадастровый номер;
  • Метраж;
  • Адрес;
  • Вид зарегистрированного права;
  • Сведения о правообладателе;
  • Ограничения права и сроки, на которые они установлены;
  • ФИО лица, запросившего справку.

Наличие вопросов по квартире

Из реестра видны все сделки, которые совершались с недвижимостью. Если вы увидите какие-либо споры, обязательно узнайте, сколько лет прошло с момента их возникновения.

Согласно Российскому законодательству, для признания сделок недействительными установлен срок в три года. Если три года уже прошло, то прежние владельцы не смогут предъявить никаких претензий на ваши приобретенные метры.

А вот приобретать «спорную» квартиру до истечения этих трех лет нежелательно, даже если продавец покажет вам судебное решение по данному спору. Мошенники научились подделывать подобные документы, тем более что печатаются они на обычном принтере.

Как заказать выписку?

Лучше всего будет заказать выписку из ЕГРП самостоятельно через сайт www.rosreestr.ru. Услуга эта платная, но недорогая – в пределах 200 рублей.

Если же подобную выписку вам будет предъявлять продавец квартиры, обязательно обратите внимание на ее срок давности. Ценность имеет только свежая выписка.

Какие моменты должны вас насторожить?

  1. Сомнительное завещание. Если квартира досталась по наследству или была подарена, продается в спешке, то велика вероятность мошенничества;
  2. Квартира часто меняет владельцев. Это тоже настораживающий момент, если за короткий срок недвижимость успела сменить нескольких владельцев. Проблема может быть как в самой квартире, так и в мошенничестве;
  3. Подозрительное поведение продавца. Например, собственник квартиры ведет себя несколько странно, старается как можно быстрее осуществить сделку, соглашаясь даже на сильно заниженную цену. Также стоит насторожиться, если владелец квартиры довольно стар, а продажу квартиры контролирует риэлтор без участия родственников. Не исключена вероятность, что хозяина квартиры впоследствии члены семьи признают недееспособным и попытаются аннулировать сделку.

Выводы

Практика показывает, что учитывая современные реалии судебной и правоохранительной системы, покупателю следует быть очень внимательным и тщательно подходить к вопросу выбора квартиры. Лучше, как говорится, «пере», чем «недо».

В случае непредвиденных сложностей вернуть потраченные средства будет если и возможно, то очень и очень тяжело. Тем более что потраченные нервы и время вам компенсировать не смогут.

Если же вы все-таки стали жертвой мошенников, не мешкая подавайте заявление в прокуратуру. Можно это сделать самостоятельно, но обращение к квалифицированному юристу существенно повысит ваши шансы на успех.

Как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке?

Любой риэлтор вам скажет, что выбор квартиры и принятие решение о ее покупке зачастую зависит от общего эмоционального эффекта, который он а произвел на на покупателя.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Если квартира нравится, покупатель готов более снисходительно относиться к возможным ее недостаткам, а то и вовсе закрыть на них глаза. Но недочеты надо уметь выявлять уже на стадии осмотра объекта – хотя бы для того, чтобы сбить на переговорах цену.

У каждого человека есть определенные приоритеты и свои критерии, по которым он даст оценку тому или иному жилью, даже если это будет олимпийская деревня новогорск квартиры. Тем не менее, риэлторы советуют не полагаться на эмоции, а придерживаться определенного плана, по которому вы будете проводить осмотр.

Придомовая территория

Начинать осмотр объекта нужно с придомовой территории. Здесь следует проверить достоверность наличия парковочного места, детской площадки, ограждений. Далее, при осмотре подъезда нужно, чтобы горел свет и было видно, в каком состоянии находятся вестибюли и лестницы. Важно — особенно, если квартира находится на верхних этажах  —  состояние лифта.

Сама квартира

Главное, на что смотрит покупатель, – сама квартира: планировка, состояние, наличие дополнительных благ (ремонт, стеклопакеты и т.п.). Предупредить о «подводных камнях» покупателя должен его риэлтор. Грамотный специалист знает типовые планировки наизусть и сможет сразу, без предоставления поэтажного плана на квартиру, определить, проводилась ли в квартире перепланировка или нет. Из этого вытекает вопрос, узаконена ли данная перепланировка.

Это первый нюанс, о котором должен знать покупатель, потому что покупая квартиру с не узаконенной перепланировкой, он принимает на себя обязательство либо привести помещение в первоначальное состояние в соответствии с документами БТИ, либо узаконить перепланировку. И здесь уже покупатель должен соотнести желание купить эту квартиру и необходимость в дальнейшем узаконивать перепланировку, а, значит, тратить время и деньги.

Ремонт

Важно обратить внимание на состояние ремонта в квартире. Необходимо оценить свежесть ремонта и сопоставить его с тем, сколько времени проживают в квартире владельцы. Оптимальный вариант — когда ремонт делался "под себя" и в нем какое-то время жили. Предпродажный ремонт очень часто делается для того, чтобы скрыть негативные факторы.

Если покупатель не намерен делать капитальный ремонт, нужно очень внимательно проверить работу всех коммуникаций и инженерии – электропроводку, подачу горячей и холодной воды, батареи, сантехнические трубы и вентили, канализацию, кондиционеры, счетчики и пр. Необходимо внимательно осмотреть наиболее дорогостоящие при ремонте опции – пол, санузел, потолок (в т.ч. и на предмет протечек), межкомнатные двери, окна. Если не устраивает расположение комнат, нужно осведомиться о возможности перепланировок и расположении несущих стен.

Прочие нюансы

Крайне желательно посмотреть квартиру без мебели или хотя бы попросить ее передвинуть, чтобы была возможность оценить состояние недвижимости максимально тщательно. По словам эксперта, при выборе угловых квартир необходимо внимательно проверить потолки и стены, насколько они хорошо утеплены, есть ли пятна и разводы от сырости. Специалисты советуют смотреть недвижимость без включенного телевизора и громкой музыки, чтобы была возможность оценить уровень уличного шума, нет ли негативного воздействия со стороны метро или трамваев. Уделить внимание надо и таким важным вопросам, как: соответствует ли квартира плану БТИ, все ли в порядке с вентиляционной шахтой, в каком состоянии газовые коммуникации, если квартира газифицирована.

admin