Чем отличается дом от домовладения?

Последнее обновление: 13 Января 2020 г.

В чем разница? Не все понимают отличие дома (как индивидуальной постройки) от домовладения (представляющего собой комплекс построек, расположенных на конкретном земельном участке). Причем, такое непонимание встречается даже в официальных документах, например, в технических паспортах, выдаваемых БТИ. Проведем уточнение понятий.

Согласно Приложению 1 к Приказу Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37 (ред. от 04.09.2000) «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации»:

Дворовые сооружения — постройки вспомогательного, хозяйственного назначения. К ним относятся заборы, ворота, выгребные ямы, колодцы, дворовые покрытия и т.п.

Таким образом, правильный термин: не надворные постройки, а дворовые сооружения.

Домовладение — жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке.

Литера — буквенное обозначение зданий, строений и сооружений в инвентаризационно-технической документации.

Литеры фигурируют в технических паспортах, составляемых БТИ (литеры А, А1, Б,… ).

К жилым помещениям, пригодным для постоянного проживания, относятся: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры (комната).

Строение — отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения. Жилое здание — жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы. Нежилое здание — предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей.

Таким образом, жилым домом называется часть домовладения, которая является пригодной для постоянного проживания. Жилой дом является строением, жилым зданием.

Признаки единства здания

Признаками единства здания служат:

  • фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала;
  • при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Т.е. не могут быть названы едиными зданиями жилые сооружения, состоящие из совокупности отдельных (жилых) построек.

А вот земельный участок, в отличие от здания, сооружения, вполне может являться «единым», несмотря на наличие разных, непересекающихся (несвязных) частей. Такие земельные участки называются многоконтурными В этом смысле домовладение, применительно к постройкам, зданиям, представляет собой аналог многоконтурного земельного участка. А отдельная постройка или здание — аналог одноконтурного.

Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»):

«Домовладение» — жилой дом (часть жилого дома) и примыкающие к нему и (или) отдельно стоящие на общем с жилым домом (частью жилого дома) земельном участке надворные постройки (гараж, баня (сауна, бассейн), теплица (зимний сад), помещения для содержания домашнего скота и птицы, иные объекты).

Согласно ч.2 ст.2 ЖК РФ, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Выводы

Таким образом, домовладение включает в себя не только жилой дом, но еще и иные строения, сооружения (например, бани, сараи, гаражи, заборы и т.п.). Жилой дом – это индивидуально-определенная часть домовладения, т.е. здание, строение, предназначенное для постоянного проживания граждан. Если на земельном участке присутствует несколько таких индивидуально-определенных зданий (строений), то следует говорить, соответственно, о нескольких жилых домах в составе ОДНОГО домовладения.

Отметим, что земельный участок сам по себе в состав домовладения не входит. Однако, основная информация о нем (например, план границ) должна указываться в соответствующих документах на домовладение (например, в техническом паспорте). Поэтому, получая технический паспорт в БТИ, будет не лишним обратить внимание, на ЧТО он выдан: на домовладение в целом или на отдельную постройку.

Именно поэтому выдаются ДВА вида технических паспортов: на домовладение в целом и на каждую отдельную постройку, входящую в его состав. Т.е., согласно закона, технический паспорт следует получать даже на деревянный туалет, навес и т.п. А вот заборы (это особый вид построек), за редким исключением, в БТИ не регистрируют. Заборы фигурируют в технических паспортах, лишь как границы домовладения с земельным участком. Может быть указан материал, из которого выполнен забор.

А как может быть в случае ошибок?

Дело в том, что иногда работники БТИ допускают ошибки и в техническом паспорте вместо слова «домовладение» указывают «жилой дом», хотя сам технический паспорт предназначен для описания именно домовладения в целом, со всеми имеющимися на земельном участке постройками. Вроде бы — мелочь, но, в некоторых случаях, например, при купле/продаже домовладения — могут возникнуть разночтения, которые вполне могут впоследствии стать причиной совершенно ненужных судебных разбирательств с одной из сторон сделки или даже с третьими лицами.

Скажем, покупатель приобрел у продавца домовладение (по крайней мере, деньги заплатил именно за это и в договоре купли-продажи присутствует также термин «домовладение»), а на первой странице технического паспорта, который предоставил покупателю продавец, фигурирует термин «жилой дом». Такая ситуация — не редкость на практике, кстати. При этом продавец вполне может в будущем сделать заявление, что, мол, его ввели в заблуждение и под словом «домовладение» он подразумевал именно жилой дом. Да, мол, только дом, а не все остальные постройки. В самом деле, ведь слово «домовладение» можно, в принципе, понять и как «владение домом», т.е. дом и только ДОМ. Это если пытаться толковать термин «домовладение», применяя лингвистические правила и стилистику русского языка. Законодательных тонкостей, мол, продавец не знал.

И если найдутся свидетели, которые докажут, что, в самом деле, при заключении договора купли-продажи домовладения речь шла только о жилом доме (в соответствии с термином в техническом паспорте), то некоторые суды могут пойти навстречу и признать сделку купли-продажи не заключенной по той причине, что в договоре не оговорен его предмет. Т.е. невозможно достоверно установить, ЧТО конкретно, какой конкретно объект недвижимости продавался и покупался. Или, что хуже для покупателя, могут признать его право собственности только на жилой дом и соответствующую часть земельного участка если, в соответствии со ст.431 ГК РФ, выяснится действительная воля сторон. Тем более, если в договоре купли продажи не будут указаны конкретно все другие постройки, входящие в состав домовладения, которые передавались покупателю в рамках купли-продажи, как это требует ст.554 ГК РФ.

Тем более, что в соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Т.е., по умолчанию, здесь речь НЕ ИДЕТ о домовладении, представляющем собой СОВОКУПНОСТЬ разных видов, объектов недвижимого имущества. Ст.549 ведет речь о конкретном объекте недвижимого имущества; домовладение — это совокупный объект, индивидуально-определенным его можно назвать с большой натяжкой.

Впрочем, данный термин дает широкий простор для судебных толкований. С одной стороны, вроде бы, совокупный объект, никак не индивидуально-определенный. Совокупность РАЗНЫХ, индивидуально-определенных зданий, построек, сооружений. А с другой — под домовладением можно как раз и понимать единую совокупность, как объект недвижимости в целом. В конце-концов, технический паспорт выдается как на какую-либо конкретную постройку, так и на домовладение в целом. Однако, в таком случае, к примеру, ЧТО понимать под реконструкцией домовладения? Будет ли капитальный ремонт дворового туалета считаться реконструкцией домовладения? Т.е. на данный момент ситуацию с термином «домовладение» нельзя считать корректно урегулированной законодательно.

Конкретизируя указанные положения гражданского кодекса, Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указывает (п.2), что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Однако, если не указан кадастровый номер, равно как и иные индивидуально-определенные характеристики недвижимой вещи, вот тогда можно утверждать, что предмет договора купли-продажи определен недостоверно. Непонятно, мол, конкретно какие объекты недвижимости, входящие в состав домовладения, имеют отношение к договору купли-продажи.

Рекомендации для продавцов и покупателей недвижимости

Поэтому, во избежание разночтений при заключении и исполнении договоров купли/продажи недвижимости, следует уделить внимание корректности терминов. Если продается ТОЛЬКО жилой дом — значит, именно он, его характеристики и должны быть указаны в договоре. При этом, согласно ч.2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Если же продается домовладение в целом, стало быть, в договоре купли-продажи должно быть ясно разъяснено, какие конкретно индивидуально-определенные объекты недвижимости входят в состав домовладения. Например, жилой дом (литера А, кадастровый номер №….), баня (литера Б, кадастровый номер №….) и т.д. В идеале, конечно, следовало бы разбить общую цену (стоимость) договора на отдельные части, соответствующие каждому из объектов недвижимости и указать общую цену, как их сумму. Как минимум, для того, чтобы потом не было путаницы — ЧТО ИМЕННО, какой именно объект недвижимости был продан. И чтобы не было необходимости или возможности для разночтений в толкованиях условия договора купли-продажи недвижимости.

Кроме того, несмотря на то, что при продаже объекта недвижимости (здания, сооружения) к покупателю, вроде бы (но, не всегда!), переходит и соответствующее право продавца на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования и обслуживания, тем не менее, в договоре следует четко оговорить правовую судьбу земельного участка — полностью или части. Ибо, зачастую, земельный участок, как индивидуально-определенный объект недвижимости (имеющий адрес, кадастровый номер) и земельный участок, необходимый для эксплуатации и обслуживания здания, сооружения — вещи разные. Тем более, что, согласно п.4 ст.35 ЗК РФ, отдельно от земельного участка отчуждается часть здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Это означает, что… покупатель получит право на часть здания, а на соответствующую часть земельного участка — НЕТ. Также есть и иные ситуации, когда отчуждается только само здание, сооружение, но НЕ земельный участок, на котором оно расположено.

Определим понятия:

Домовладе́ние — юридически закреплённая частная собственность, включающая земельный участок и расположенные на нём строения (в т.ч. дом, сарай, летняя кухня и т.п.).

Вы хотите купить часть домовладения, а у продавца документ на 75/100 частей. (для примера).

Нужен ли кадастровый номер земельного участка, техпаспорт, общая площадь земельного участка, площади домовладения?

Риэлторы, некоторые нотариусы, юристы категорически Вам объявят что при отчуждении части от домовладения размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, – НЕ ЯВЛЯЮТСЯ существенными условиями договора, предусматривающего приобретение права собственности на эти объекты, так как в п.2 статьи 377 Гражданского кодекса Украины идёт речь о целом объекте, а не о его части. А также добавят что требование изготовить техпаспорт вообще незаконно!

Но, прошу обратить внимание на следующее

1. К кадастровому номеру общего земельного участка отношусь не так критично;
2.Общую площадь домовладения от которого отчуждается часть и общий размер земельного участка считаю нужно перед покупкой уточнить, так как можно попасть в просак.

Пример из жизни – было домовладение в 1995 году на одного хозяина, оно зарегистрировано на то время в БТИ, имеется регистрационный штамп на правоустанавливающем документе. Этот собственник в 1995 году продает 25/100 частей домовладения, при продаже нотариус ставит соответствующую отметку о отчуждении и у собственника осталось 75/100 частей. Новый совладелец все это зарегистрировал в БТИ (на тот момент не было электронных реестров, всё в «амбарной книге”). в 1998 году новый собственник проводит реконструкцию своих 25/100 частей домовладения и в следствие чего получает от горсовета новый документ-свидетельство на 90/100 частей того же домовладения (пересчет долей случался в связи с тем что построил 2х этажный дом и площадь общего домовладения существенно увеличилась). Опять же 90/100 зарегистрировано в БТИ, но не в электронный реестр а в книгу.

Сособственник у которого по старому оставалось 75/100 никуда не ходил, свой документ на 75/100 не менял и на руках именно он с регистрационными штампами БТИ 1995 года.

Этот владелец 75/100 частей может начать их продавать, а найдя продавца пойти к нотариусу, а вот тут самое интересное, – нотариус (ровно так как и регистратор в государственной регистрационной службе) проведет проверки по реестрам и ничего не найдет, ведь ведомостей в электронном реестре нет (регистрация проводилась в бумажную книгу) и на основании ЗУ «Про государственную регистрацию вещных прав и их обременений” внесет в реестр прав запись о праве собственности на 75/100 частей за старым собственником (хотя фактически он владеет только 10/100 с 1998 года) и это возможно, так как в соответствии с п.4 ст.3 вышеуказанного закона ПРАВА на недвижимое имущество и их обременения, возникших до вступления в силу настоящего Закона, признаются действительными в случае отсутствии их государственной регистрации, предусмотренной настоящим Законом, за
следующих условий: – если регистрация прав и их обременений была проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения.

Не Вы, как покупатель, ни нотариус можете, в таком случае, не узнать о том что документы продавца не соответствуют действительности, хоть есть их оригинал, и оригинал технического паспорта. Недобросовестные риэлторы «помогут” быстро продать такой объект, получить свои комиссионные и умыть руки.

Что делать?
Первое что могу порекомендовать, так это сходить в домовладение, часть в котором приобретается, познакомиться с соседями, узнать что и как, не было ли замены документов, решений судов и т п. Второе это настоять что-бы продавец изготовил новый техпаспорт на свою часть домовладения (техпаспорт нужно изготовить в БТИ, так как они до 2013 года занимались регистрацией права собственности и у них есть бумажный архив со всеми документами всех сособственников). Если существует проблема с изготовлением техпаспорта (отсутствие денежных средств), то хотя-бы взять в БТИ справку о том что правоустанавливающий документ продавца, на часть домовладения, является актуальным и последним документом в инвентарном деле (это касается тех прав которые не были зарегистрированы в электронном реестре БТИ, в Херсонской области это до 2004 года). По размеру земельного участка можно обратиться в архив города и получить соотвествующее решение исполкома о выделении для пользования земельного участка по конкретному адресу, в решении будет видна площадь участка. Идеальный вариант это когда все сособственники домовладения обратились к землеустроительной организации и заказали проект возобновления границ земельного участка и присвоении кадастрового номера, потом проект сдали в отдел госземагенства и получили извлечение из государственного земельного кадастра о земельном участке, в котором будет и актуальная площадь, все размеры, границы и координаты.

В статье приведен исключительный случай, но случаи бывают разные.

Консультацию по Вашему приобретению дома, домовладения в Херсоне, вы можете получить у любого нотариуса, а также у нотариуса Херсонского городского нотариального округа Сперчун Александра Александровича, по адресу офиса: г. Херсон, ул. К.Маркса, 26-б, тел. 0552-39-70-05.

Успехов, не спешите и всё будет хорошо.

Многие из нас неоднократно встречали, а то и сами употребляли, термин «домовладение». Однако, в массовом сознании он довольно неоднозначен, и каждый понимает его по-своему. Посмотрим, есть ли формальное, то есть закрепленное в нормативных актах определение данного термина.

Определения в нормативных актах

Одно из определений «домовладения» содержится в Постановлении Правительства № 354 от 6 мая 2011 г. В общих чертах, под домовладением данный документ понимает следующее:

  • дом или его часть;
  • вспомогательные строения, как примыкающие к дому, так и стоящие отдельно (сарай, гараж, теплица).

Ключевой посыл определения в том, что и дом, и вспомогательные объекты расположены на одном земельном участке, и имеют функциональную связь. То есть, вспомогательные объекты должны относиться к данному конкретному дому.

Таким образом, термин «домовладение» шире, чем термин «дом», и включает в себя полный комплекс структур, характерных для индивидуальной застройки: участок, дом и прочие сооружения.

Помимо этого, определение термина содержится в Приказе Минземстроя от 4 августа 98-го года, который регламентирует работу структур БТИ. В принципе, там написано то же самое, то есть домовладение включает в себя:

  • земельный участок;
  • дом;
  • обслуживающие строения.

Однако тут имеется указание на то, что домов может быть несколько. Ключевым критерием домовладения снова является тот факт, что все объекты размещены на одном участке.

Тонкости

Обычно, домовладение подразумевает единый адрес и инвентарный номер для всех, относящихся к нему объектов.

Отсюда растут корни тенденции рассматривать домовладение как единый правовой объект, что не совсем корректно. Единство здесь сугубо функциональное, и призвано обеспечить удобство при учете и технических работах, о чем нам намекает характер документов, в которых изложен термин «домовладение».

Что это означает в практическом плане?

То, что объекты, относящиеся к одному домовладению, не обязательно имеют одного владельца, и могут находиться под различными правовыми режимами. Иными словами, право собственности на «домовладение» оформить нельзя. Можно получить в собственность дом и относящиеся к нему постройки, можно зарегистрировать собственность на участок под всем этим, но единого объекта «домовладение» в правовом поле нет.

Не исключена ситуация, когда дом принадлежит одному лицу, а земельный участок благополучно находится в собственности другого (долгосрочная аренда у муниципалитета, например). Так же не редкость, когда сам дом является собственностью разных людей. И здесь даже не имеются в виду родственники (муж и жена), а, например, двухквартирные дома.

Права на различные объекты в рамках одного домовладения могут приобретаться разными людьми, в разное время и на различных основаниях.

Вывод

«Домовладение» — это комплексный термин, включающий в себя: участок, дом и вспомогательные строения, размещенные на данном участке. Однако следует помнить, что домовладение не обладает единством с точки зрения права собственности.

admin