Безденежный договор

Недействительность договора купли-продажи недвижимости

Недействительность договора купли-продажи недвижимости (далее — договор продажи недвижимости) предполагает, что те действия, которые лицо совершило в виде сделки, не вызывают юрилических последствий, предусмотренных для обычной сделки.Для купли-продажи — не ведут к передаче в собственность покупателя здания, жилого помещения или другого недвижимого имущества за определенную цену (ст. 549 Гражданского кодекса РФ).

Недействительная сделка именуется еще юристами «сделкой с дефектом» и может быть отнесена (ст. 166 ГК РФ) к

-оспоримым (будет считаться действительной, пока ее не признает недействительной суд)

-или ничтожным (безотносительно от такого признания).

Подробнее о том, как заключить юридически грамотный договор продажи недвижимости, рассказывается в статье

Процедура оспаривания договора предполагает обращение в суд с исковым заявлением. При этом заявить о нарушении законных прав и интересов могут следующие лица:

  • участник сделки (продавец или покупатель недвижимости);
  • иное лицо, прямо указанное в законе.

Важно! Для подачи требования о недействительности сделки заявитель должен считаться добросовестным. Обладание сведениями о наличии в сделке порока и одновременное признание действительности сделки путем совершения действий лишает лицо права на предъявление иска (п. 5 ст. 166 ГК РФ, пп. 1, 70 постановления Пленума Верховного суда РФ «О применении судами…» от 23.06.2015 № 25).

Подать заявление о признании оспоримой сделки недействительной можно в пределах 1 года с момента осведомления лица о наличии в ней порока.

Основания и последствия признания договора купли-продажи недействительным

Для того чтобы суд признал сделку недействительной, нужны достаточные правовые основания. К их числу можно отнести:

  • заключение сделки, противоречащей закону или иному юридическому документу;
  • подписание договора в отсутствие требуемого по нормативному правовому акту одобрения соответствующего органа или лица;
  • заключение сделки под воздействием значительного заблуждения;
  • подписание договора под воздействием обмана, угроз, насилия или иных критических факторов и др. случаи.

Подробнее об основаниях оспаривания сделки рассказывается в статье Основания для признания сделки недействительной.

Обратите внимание! При вынесении судом вердикта о недействительности договора продажи недвижимости он расценивается как недействительный с момента его заключения.

При признании договора недействительным суд может применить следующие последствия:

  • Возвращение обоими контрагентами друг другу приобретенного по сделке (двусторонняя реституция), если обе стороны не имели умысла заключать договор с нарушением норм права.
  • Возвращение одной стороной полученного по сделке в пользу другой стороны и конфискация приобретенного у другой в пользу государства, если одна из сторон действовала незаконно (односторонняя реституция).
  • В определенных случаях при выявлении умысла у обоих участников договора все полученное по сделке может быть конфисковано в доход государства.

Важно! Особенностью сделки по продаже недвижимости является необходимость регистрации передачи права собственности от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ). В связи с этим недействительность договора влечет за собой и соответствующее изменение сведений в Росреестре с указанием правомерного собственника.

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости по безденежности

В соответствии со ст. 555 ГК РФ стоимость имущества должна быть отражена в договоре купли-продажи недвижимости как одно из его существенных условий. Таким образом, при покупке недвижимости покупатель обязан уплатить согласованную с продавцом сумму денег.

Доказательством оплаты могут выступать следующие документы:

  • расписка;
  • выписка по банковскому счету;
  • квитанции, чеки и др., в том числе видео- или аудиозаписи.

Как правило, вся сумма передается продавцу только после регистрации договора в Росреестре. При этом стороны могут договориться о внесении покупателем аванса до перехода права собственности на имущество.

Подробнее о внесении покупателем аванса за квартиру рассказывается в статье Какие варианты оплаты можно предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры 2020.

Неисполнение покупателем условий по оплате имущества полностью или частично после перехода к нему права собственности является основанием для обращения продавца в судебный орган с целью расторжения договора и обязания вернуть недвижимое имущество. Такой договор может быть признан судом безденежным. Помимо возврата имущества, недобросовестный покупатель может также понести ответственность за незаконное присвоение чужих финансов (ст. 395 ГК РФ) и выплатить продавцу компенсацию в виде упущенной выгоды по сделке.

Обратите внимание! Оспаривание договора продажи недвижимости по безденежности является довольно распространенным явлением, что подтверждается судебной практикой (см., например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.10.2016 № Ф06-12132/2016 по делу № А12-59663/2015).

Судебная практика по оспариванию договоров продажи недвижимости

В ходе рассмотрения споров о признании недействительными договоров продажи недвижимости в судебной практике сформировался ряд позиций, на которые стоит обратить внимание при оспаривании сделки:

  • Если по какой-то причине договор не был подан на регистрацию в Росреестр и покупатель не стал собственником имущества, данный факт не является основанием для недействительности сделки (п. 60 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 № 10/22).
  • Значительно низкая по сравнению с рыночной стоимость квартиры не является основанием для оспаривания договора купли-продажи как кабальной сделки, если на договоре стоит собственноручная подпись продавца, который таким образом выразил свое согласие с его условиями (определение Московского городского суда от 25.12.2013 № 4г/3-12947/13).
  • В том случае, если участник сделки уклоняется от регистрации, а договор продажи недвижимости соответствует требованиям закона к форме его составления, по заявлению добросовестного участника судебный орган может вынести вердикт о принудительной регистрации договора (п. 63 постановления № 10/22).

***

Таким образом, в результате оспаривания договора купли-продажи недвижимости он может быть признан недействительным, однако для этого нужны достаточные правовые основания. Оспорить сделку может как ее участник, так и иное лицо, указанное в законе. При осуществлении регистрации перехода права собственности с продавца на покупателя признание договора недействительным влечет изменение соответствующих данных в Росреестре.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Безденежность — юридический термин, означающий несоответственность содержания обязательственного документа его действительности, отсутствие в обязательстве законного основания долга (causa debendi). Несмотря на все более и более укореняющееся (особенно в Германии) направление, отвергающее значение causa debendi для силы обязательств, основание долга играет важную роль в нашем законодательстве, так как за его отсутствием долговое обязательство становится безденежным, а потому и ничтожным. Основанием долга при договоре займа служит предварительная действительная передача заимодавцем заемщику известной ценности, или зачет (см. это сл.) оной. Ценность эта может заключаться не только в наличных деньгах, но и в исполнении каких-либо работ, оказании услуг, доставлении товаров или изделий, а также в удовлетворении требования, из договорных отношений вытекающего. Таким образом, для наличности безденежности необходимо, с одной стороны, чтобы по самому существу сделки предполагалась действительная передача, или зачет, ценности, с другой же, чтобы эта передача не совершилась действительно или передана была валюта (см. это сл.) недействительная, напр. чек по текущему счету уже закрытому, или когда предполагалось передать валюту впоследствии, но заемный акт прежде передачи представлен ко взысканию. Ввиду этого о безденежности не может быть речи там, где заемное письмо само по себе представляет ценность, в которую превращено прежде существовавшее долговое или вообще обязательственное отношение: так, напр., заемное письмо может законно служить выражением и формой дара; точно так же не считается безденежным и недействительным заемное письмо, выданное при покупке недвижимого имущества в кредит.

Безденежность долговых обязательств, по смыслу наших законов, может быть: законная, преступная и безнравственная. Законной безденежностью называется такая, которая вытекает из сделок, законами не запрещенных, напр., когда заемное обязательство совершено в ожидании получения обещанных денег, которые, однако же, не были получены от заимодавца, или когда заемное письмо совершено лишь ради обеспечения исполнения лежащих на мнимом заемщике обязательств, вытекающих из договоров, заменяя собой неустойку, а обязательства эти уже прекратились исполнением их. В этих случаях обязательства эти, хотя являются безденежными, не могут, однако, считаться противозаконными, ибо основанием их послужили законные сделки. Безденежность является преступной в тех случаях, когда мнимый заем совершается для прикрытия противозаконных действий, как взятки (см. это сл.) или сокрытия злостным несостоятельным должником или банкротом его имущества во вред кредиторов. Эти заемные акты, выданные подложно посторонним лицам неоплатным должником с целью присвоить себе часть конкурсной массы путем представления их в конкурс (см. это сл.), носят также название «дутых актов». Такой лживый заимодавец не только лишается права на удовлетворение из конкурсной массы, но и подвергается еще за участие в подлогах злостного должника уголовной ответственности.

Вред кредиторам может быть нанесен не только выдачей безденежных долговых обязательств, но и мнимым отчуждением недвижимого имущества. Отчуждение это может быть совершено как безвозмездным способом, так и в форме возмездного, но в существе лишь мнимого безденежного отчуждения, т. е. без получения какого-либо эквивалента в пользу отчуждающего. Ввиду этого в нашем торговом праве мы встречаем выражение «безденежное отчуждение», причем, однако, безденежности придается весьма обширный и не совсем точный смысл, так как выражение это применяется даже к безвозмездным способам приобретения, не связанным с представлением какого-либо денежного или другого эквивалента (см. Несостоятельность).

Безденежность считается безнравственной в тех случаях, когда в обязательстве хотя и существует основание долга, но основание это почитается законом безнравственным и потому не признается им; так, заем, происшедший по игре или учиненный для игры, считается безденежным, недействительным, когда учинен с ведома о том заимодавца. Таким образом, в последнем случае ввиду безнравственной цели его заем признается безденежным даже тогда, когда последовала действительная передача денежной суммы от заимодавца заемщику.

На практике встречается много случаев выдачи безденежных долговых обязательств и споров о безденежности актов. Возбуждение подобных споров не представляет тех затруднений, которыми обставлено в законе возбуждение спора о подлоге (см. это сл.), но ясно, что ввиду вышеизложенного гораздо труднее доказать безденежность акта, чем подлог. Кроме того, возбуждать споры о безденежности можно только относительно домашних и явочных долговых обязательств (см. Заем), крепостные же заемные письма, кроме выданных в ущерб кредиторов или для прикрытия взяточничества, ограждены от подобных споров законом. В губерниях Черниговской и Полтавской споры о безденежности заемных писем, хотя и не крепостных, но законно составленных, от лиц выдавших оные не приемлются.

Николай Эльдов* одолжил ГУП «Винхоз «Северный» 763 000 руб. для погашения задолженности перед Пенсионным фондом. Когда предприятие не вернуло деньги в срок, Эльдов обратился в суд, где просил не только 763 000 руб. займа, но и 384 679 руб. процентов за просрочку выплаты и 100 000 руб. морального вреда. Должник подал встречный иск о признании договора займа безденежным, поскольку стороны не подтвердили внесение денег в кассу предприятия.

Наурский районный суд Чеченской Республики удовлетворил иск частично: он взыскал с ГУП 763 000 руб. долга, 218 567 руб. процентов и 100 000 руб. морального вреда, а всего 1 081 567 руб. По мнению суда, факт передачи предприятию денег подтвержден письменными доказательствами и свидетельскими показаниями. При этом предприятие при регистрации договора займа, оформлении приходного и расходного ордеров, ведении кассовой книги допустило нарушения, отметил райсуд.

ДЕЛО № 23-КП 8-3

ИСТЕЦ: Николай Эльдов*

ОТВЕТЧИК: ГУП «Винхоз «Северный»

СУТЬ СПОРА: О взыскании задолженности по договору займа, встречный иск – о признании договора займа незаключенным.

РЕШЕНИЕ: Отменить апелляционное определение, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Верховный суд Чеченской Республики отменил это решение и отказал Эльдову в иске. Он решил, что договор займа является ничтожной сделкой, поскольку не был передан на согласование в Министерство сельского хозяйства Чеченской Республики и не соответствует по форме и содержанию требованиям закона: в нем нет условий, реквизитов сторон, санкций за неисполнение (ст. 24 закона о ГУП и МУП, ст. 168 ГК). При этом суд не опроверг, что «Винхоз» получил 763 000 руб.

Верховный суд РФ проанализировал нормы закона и пришел к выводу: договор займа, заключенный унитарным предприятием без согласия собственника имущества этого предприятия, является оспоримой сделкой. Он может быть признан судом недействительным только по требованию стороны сделки либо лица, указанного в законе. При этом «Винхоз «Северный» не просил признать договор недействительным, а говорил о его безденежности. Значит, апелляция вышла за пределы заявленных истцом требований. ВС РФ также раскритиковал вывод апелляционной инстанции, что договор займа по форме и содержанию не отвечает требованиям закона. В итоге коллегия отменила апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение во вторую инстанцию (№ 23-КП 8-3).

ВС РФ абсолютно обоснованно дал понять, что, в отличие от оспаривания договора займа по его безденежности, в спорах по признанию займа недействительным нужно возвращать перечисленные деньги.

Ольга Калинченко, советник, руководитель практики земельных и имущественных отношений Alliance Legal Consulting Group Alliance Legal Consulting Group Региональный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство Профайл компании ×

«Признать оспоримую сделку недействительной можно только при наличии соответствующих исковых требований. Недействительность договора займа может влиять на размер процентной ставки и ответственность по договору, но не освобождает заёмщика от возврата долга», – уверен партнер ЮБ Падва и Эпштейн Падва и Эпштейн Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 30-31 место По количеству юристов × Павел Герасимов. «Факт недействительности договора займа не является основанием для отказа в иске – эти требования необходимо квалифицировать как неосновательное обогащение (хотя ВС РФ об этом и не написал)», – считает директор Департамента корпоративного права ЮК РКТ РКТ Федеральный рейтинг группа Банкротство группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) 6 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 11 место По выручке 20-21 место По количеству юристов Профайл компании × Елена Кравцова.

* – имя и фамилия изменены редакцией.

  • Верховный суд РФ

admin