Без права отчуждения, что это?

Консультация (495) 921-22-31; Задать вопрос юристу

Передача (уступка) авторских прав по договору отчуждения

По договору отчуждения исключительного права на произведение автор передает принадлежащее ему исключительное право на произведение в полном объеме приобретателю такого права (статья 1285 ГК РФ).

Договор об отчуждении исключительного права заключается в письменной форме, несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора.

Государственная регистрация такого договора не требуется, поскольку данное требование в отношении договоров в сфере авторских и смежных прав не установлено законодательством.

Единственным исключением из данного правила является регистрация договоров, заключенных в отношении зарегистрированной программы для ЭВМ или базы данных (статья 1262 ГК РФ).

Договор об отчуждении исключительного права на произведение может быть возмездным либо безвозмездным, однако в нем обязательно должны содержаться либо условия о размере вознаграждения, либо указание на безвозмездность передачи исключительного права по договору.

В противном случае, при отсутствии как условий о вознаграждении, так и указания на безвозмездность договора, он будет считаться незаключенным, то есть любое использование произведения, осуществляемое на его основании, будет признаваться незаконным.

Если договором не предусмотрено иное, то исключительное право на произведение переходит к его приобретателю в момент заключения договора (пункт 4 статьи 1234 ГК РФ ).

Само по себе приобретение исключительного права не гарантирует приобретателю возможности монопольного использования произведения, ведь, согласно пункту 7 статьи 1235 ГК РФ переход исключительного права к новому правообладателю не является основанием для изменения или расторжения ранее заключенных лицензионных договоров.

Консультация (495) 921-22-31; Задать вопрос юристу

Договор передачи уступки отчуждения исключительного права в Гражданском кодексе РФ

Договор об отчуждении исключительного права

Лицензионный договор

Договор об отчуждении исключительного права на произведение

Лицензионный договор о предоставлении права использования произведения

Статьи и новости по теме:

30.12.2018 Что решает суд когда авторские права не зарегистрированы?

Согласно имеющейся информации, фотограф из Ульяновска обратился в районный суд с иском, чтобы таким образом разобраться с делом о нарушении прав интеллектуальной собственности

27.08.2018 Родственники Эдуарда Успенского могут рассчитывать на выплаты от авторских прав

Эдуард Успенский скончался в середине августа, оставив после себя значительное авторское наследие

24.01.2017 Авторское право в Европейском парламенте

2 февраля 2017 года в Брюсселе будут обсуждать реформу авторского права. Мероприятие организовано совместно Европейским советом писателей, Федерацией европейских издателей и Международной федерацией авторско–правовых организаций по копированию

28.08.2014 Анализ мнений европейского сообщества о реформе авторских прав

Как известно, в настоящее время в Евросоюзе активно готовятся к реформам в сфере авторского и смежных прав. Чтобы новое законодательство учитывало интересы всех заинтересованных сторон, с 5 декабря 2013 г. до 5 марта 2014 г. Европейская Комиссия проводила общественные консультации. И вот, результат

06.08.2014 О вреде экспериментов с исключениями и ограничениями авторских прав

Спорные моменты доклада вице-президента Европейской Комиссии Нелли Крус на международной конференции в институте информационного права IViR (Нидерланды). Нелли Крус высказала довольно либеральную позицию, предусматривающую существенное расширения круга исключений и ограничений авторских прав и свободный доступ пользователей к охраняемым материалам

23.06.2014 Какие авторские произведения являются сиротскими и как их использовать?

По статистике, у многих охраняемых авторским правом произведений не найден правообладатель. При этом лицо, использующее произведение без разрешения правообладателя, идёт на риск, связанный с его вероятным появлением и обращением в суд по факту нарушения авторских и смежных прав

20.09.2013 Государство планирует выкупать авторские права для Интернета

19 сентября Михаил Абызов (министр по связям с Открытым правительством) сделал сенсационное заявление о возможности выкупа государством авторских прав «на некоторые объекты интеллектуальной собственности» для обеспечения пользователям бесплатного доступа к их лицензионным качественным копиям в Рунете

28.11.2011 Авторское право и интернет-пространство, что к чему подстроить?

Что касается авторского права, то ему (точнее, его отсутствию в интернете) в каждой дискуссии на авторско-правовую тему уделяется повышенное внимание. Другой вопрос – насколько продуктивны все эти разговоры, что за ними стоит и, самое главное, что последует

18.11.2011 Реформа авторских прав по представлению Президента России

17 октября 2011 года на сайте webpublishers.ru (вестник ассоциации интернет-издателей) была опубликована «Московская конвенция по авторскому праву», создателями которой являются Ассоциация интернет-издателей, группа экспертов и Wikimedia Russia

07.11.2011 Новая российская концепция охраны авторских и смежных прав в Интернете

Прошедший в Каннах саммит стран «Группы двадцати» привлек внимание посланием Президента РФ Дмитрия Медведева, в котором содержится новая концепция охраны авторского права в интернете

Статья 750. Обязанность приобретателя обеспечить отчуждателя жильем

  1. Приобретатель может быть обязан обеспечить отчуждателя или третье лицо жильем в доме (квартире), который ему по договору пожизненного содержания (ухода).

В этом случае в договоре должна быть конкретно определена та часть помещения, в которой отчуждатель имеет право проживать.

Статья 751. Денежная оценка материального обеспечения отчуждателя

  1. Материальное обеспечение, которое ежемесячно должно предоставляться отчуждателю , подлежит денежной оценке. Такая оценка подлежит индексации в порядке, установленном законом.

Статья 752. Замена приобретателя по договору пожизненного содержания (ухода)

  1. В случае невозможности дальнейшего выполнения физическим лицом обязанностей приобретателя по договору пожизненного содержания (ухода) по основаниям, которые имеют существенное значение, обязанности приобретателя могут быть переданы с согласия отчуждателя члену семьи приобретателя или другому лицу с их согласия.
  2. Отказ отчуждателя в предоставлении согласия на передачу обязанностей приобретателя по договору пожизненного содержания (ухода) другому лицу может быть обжалован в суд. В этом случае суд принимает во внимание продолжительность выполнения договора и другие обстоятельства, имеющие существенное значение.

Статья 753. Замена имущества, которое было передано приобретателю по договору пожизненного содержания (ухода)

  1. Приобретатель и отчуждатель могут договориться о замене вещи, которая была передана по договору пожизненного содержания (ухода), на другую вещь.

В этом случае объем обязанностей приобретателя может быть по договоренности сторон изменен или оставлен неизменным.

Статья 754. Обеспечение выполнения договора пожизненного содержания (ухода)

  1. Приобретатель не имеет права до смерти отчуждателя продавать, дарить, менять имущество, переданное по договору пожизненного содержания (ухода), заключать относительно него договор залога, передавать его в собственность другому лицу на основании другой сделки.
  2. На имущество, переданное приобретателю по договору пожизненного содержания (ухода), не может быть обращено взыскание в течение жизни отчуждателя .
  3. Потеря (уничтожение), повреждение имущества, которое было передано приобретателю, не является основанием для прекращения или уменьшения объема его обязанностей перед отчуждателем .

Статья 755. Прекращение договора пожизненного содержания (ухода)

  1. Договор пожизненного содержания (ухода) может быть расторгнут по решению суда:
    • по требованию отчуждателя или третьего лица, в пользу которого он был заключен, в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения приобретателем своих обязанностей, независимо от его вины;
    • по требованию приобретателя.
  2. 2. Договор пожизненного содержания (ухода) прекращается со смертью отчуждателя .

Статья 756. Правовые последствия расторжения договора пожизненного содержания (ухода)

  1. В случае расторжения договора пожизненного содержания (ухода) в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением приобретателем обязанностей по договору, отчуждатель приобретает право собственности на имущество, которое было им передано, и имеет право требовать его возвращения. В этом случае расходы, произведенные приобретателем на содержание и (или) уход отчуждателя, не подлежат возврату.
  2. В случае расторжения договора в связи с невозможностью его дальнейшего выполнения приобретателем по основаниям, которые имеют существенное значение, суд может оставить за приобретателем право собственности на часть имущества, с учетом продолжительности времени, в течение которого он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору.

Статья 757. Правовые последствия смерти приобретателя

  1. Обязанности приобретателя по договору пожизненного содержания (ухода) переходят к тем наследникам, к которым перешло право собственности на имущество, переданное отчуждателем. Если наследник по завещанию отказался от принятия имущества, которое было передано отчуждателем, право собственности на это имущество может перейти к наследнику по закону.
  2. Если у приобретателя нет наследников или они отказались от принятия имущества, переданного отчуждателем, отчуждатель приобретает право собственности на это имущество. В этом случае договор пожизненного содержания (ухода) прекращается.

Статья 758. Правовые последствия прекращения юридического лица-приобретателя

  1. В случае прекращения юридического лица-приобретателя с определением правопреемников к ним переходят права и обязанности по договору пожизненного содержания (ухода).
  2. В случае ликвидации юридического лица-приобретателя право собственности на имущество, переданное по договору пожизненного содержания (ухода), переходит к отчуждателю.

Если в результате ликвидации юридического лица-приобретателя имущество, переданное ему по договору пожизненного содержания (ухода), перешло к его учредителю (участнику), к нему переходят права и обязанности приобретателя по договору пожизненного содержания (ухода).

Читайте статью: Что такое выморочное наследство

Судебная практика. Суды обязаны всегда устанавливать в чьих интересах заключался договор и /или выполнялся он (ВСУ от 13 апреля 2016. Дело № 6-2891цс15)

Согласно статье 744 ГК Украины по договору пожизненного содержания (ухода) одна сторона (отчуждатель) передает второй стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество или движимое имущество, имеющее значительную ценность, взамен чего приобретатель обязательства связывается обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно.

В статье 746 ГК Украины определено, что сторонами договора пожизненного содержания является отчуждатель и приобретатель.

Кроме того, в соответствии с частью второй статьи 746 ГК Украины, если приобретателями являются несколько физических лиц, они становятся совладельцами имущества, переданного им по договору пожизненного содержания (ухода), на праве общей совместной собственности. Если приобретателями являются несколько физических лиц, их обязанность перед отчуждателем является солидарным.

Таким образом, законодатель в ГК Украины закрепил, что общая совместная собственность по договору пожизненного содержания (ухода) возникает в случае наличия нескольких получателей по этому договору и их солидарным выполнением обязанности по указанному договору перед отчуждателем .

В статье 749 ГК Украины закреплено обязанности приобретателя по договору пожизненного содержания (ухода). Так, в частности, в договоре пожизненного содержания (ухода) могут быть определены все виды материального обеспечения, а также все виды ухода (попечительства), которыми приобретатель должен обеспечивать отчуждателя (часть первая статьи 749 ГК Украины).

Одновременно в соответствии с частью первой статьи 22 КоБС Украины (действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений) имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей совместной собственностью.

Согласно части первой статьи 60 СК Украины имущество, приобретенное супругами за время брака, принадлежит жене и мужу на праве общей совместной собственности независимо от того, что один из них не имел по уважительной причине (обучение, ведение домашнего хозяйства, уход за детьми, болезнь и т.п.) самостоятельного заработка (дохода).

В соответствии с частью третьей статьи 61 СК Украины если одним из супругов заключен договор в интересах семьи, то деньги, иное имущество, в том числе гонорар, выигрыш, которые были получены по этому договору, является объектом права общей совместной собственности супругов.

Системный анализ вышеуказанных норм гражданского и семейного законодательства в своей сумме приводит к выводу об определении правового режа имущества, по договору пожизненного содержания (ухода), заключенного во время пребывания приобретателя относительно этого договора в браке, суды должны установить, был ли данный договор заключен именно в интересах семьи; или иной из супругов, не определен в договоре пожизненного содержания (ухода) как приобретатель, выполнял обязанности по такому договору солидарно с приобретателем.

Статья 1302. Понятие наследственного договора

  1. По наследственному договору одна сторона (приобретатель) обязуется выполнять распоряжение второй стороны ( отчуждателя ) и в случае его смерти приобретает право собственности на имущество отчуждателя .

Статья 1303. Стороны в наследственном договоре

  1. Отчуждателем в наследственном договоре могут быть супруги, один из супругов или другое лицо.
  2. Приобретателем в наследственном договоре может быть физическое или юридическое лицо.

Статья 1304. Форма наследственного договора

  1. Наследственный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации в Наследственном реестре в , утвержденном Кабинетом Министров Украины.

Статья 1305. Обязанности приобретателя в наследственном договоре

  1. Приобретатель в наследственном договоре может быть обязан совершить определенное действие имущественного или неимущественного характера до открытия наследства или после ее открытия.

Статья 1306. Особенности наследственного договора с участием супругов

  1. Предметом наследственного договора может быть имущество, принадлежащее супругам на праве общей совместной собственности, а также имущество, которое является личной собственностью кого-либо из супругов.
  2. Наследственным договором может быть установлено, что в случае смерти одного из супругов наследство переходит ко второму, а в случае смерти другого супруга его имущество переходит к приобретателю по договору.

Статья 1307. Обеспечение выполнения наследственного договора

  1. На имущество, определенное в наследственном договоре, нотариус, который удостоверил этот договор, накладывает запрет отчуждения.
  2. Завещание, которое отчуждатель составил относительно имущества, указанного в наследственном договоре, является ничтожным.
  3. Отчуждатель имеет право назначить лицо, которое будет осуществлять контроль за выполнением наследственного договора после его смерти.

В случае отсутствия такого лица контроль за выполнением наследственного договора осуществляет нотариус по месту открытия наследства.

Статья 1308. Расторжение наследственного договора

  1. Наследственный договор может быть расторгнут судом по требованию отчуждателя в случае невыполнения приобретателем его распоряжений.
  2. Наследственный договор может быть расторгнут судом по требованию приобретателя в случае невозможности выполнения им распоряжений отчуждателя .

Судебная практика. Расторжение наследственного договора из-за того, что его условиями не предусмотрена возможность невыполнения приобретателем условий настоящего договора при определенных обстоятельствах, даже уважительных (Дело №638/2581/16-ц, постановление от 23.02.17)

Фабула дела: Истица просила суд расторгнуть наследственный договор от 9 марта 2011 года, по условиям которого она передает, после своей смерти, в собственность ответчицы принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, а именно квартиру. Ответчик по вышеуказанному договору обязалась выполнять ее распоряжения, а именно по просьбе посещать ее, организовывать встречи с внуками, обеспечивать ее согласно рецептам врачей надлежащими лекарственными средствами, медикаментами и изделиями медицинского назначения. Основанием иска явилось то, что ответчица не выполняет условия наследственного договора и она, истица вынуждена была обращаться с просьбами к другим родственникам, поэтому намерен составить завещание, которым передать по наследству квартиру другому лицу.

ВССУ оставил решение судов без изменений, отметив, что условиями спорного наследственного договора не предусмотрена возможность невыполнения его условий приобретателем при определенных обстоятельствах.

Кое-что о правовых нюансах заключения наследственного договора. Статьей 1302 Гражданского кодекса Украины определено, что по наследственному договору одна сторона (приобретатель) обязуется выполнять распоряжение второй стороны (отчуждателя) и в случае его смерти приобретает право собственности на имущество отчуждателя .

К наследственному договору не применяются нормы наследственного права. Согласно Гражданскому кодексу Украины сущность наследственного договора заключается в том, что по такому договору происходит распоряжение принадлежащим отчуждателю имуществом еще при жизни, но с приобретением приобретателем права собственности на имущество после смерти отчуждателя.

Из положений главы 90 Гражданского кодекса Украины усматривается, что приобретатель осуществляет возложенные на него договором обязанности за свой счет и не имеет права на возмещение расходов и выплату вознаграждения за счет имущества, предназначенного ему отчуждателем.

Наследственный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации в Наследственном реестре в порядке, утвержденном Кабинетом Министров Украины. Наследственным реестром является электронная база данных, содержащая сведения, в частности, об удостоверенных наследственных договорах. В случае несоблюдения сторонами указанных требований наследственный договор признается ничтожным.

Перед заключением наследственного договора иногда возникает вопрос, смогут ли родственники (наследники) обжаловать наследственный договор?

Да, могут обжаловать договор, поэтому очень важно сохранять доказательства выполнения условий настоящего договора. Кроме чеков, можно каждый месяц просить, чтобы Отчуждатель писал расписку, в которой подтверждается, что Приобретатель должным образом выполняет свои обязанности по договору.

С целью недопущения перехода имущества, являющегося предметом наследственного договора, третьим лицам, нотариус одновременно с удостоверением настоящего договора накладывает на указанное имущество запрете отчуждения и вносит сведения о нем в Единый государственный реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества. Снятие запрета происходит после смерти отчуждателя на основании свидетельства о смерти.

Завещание, составленное отчуждателем в отношении имущества, указанного в наследственном договоре, является ничтожным независимо от времени его составления.

  • Момент приобретения права собственности. Если по договору пожизненного содержания право собственности у приобретателя возникает с момента удостоверения договора (в случаях, установленных законодательством — с момента государственной регистрации договора), то право собственности по наследственному договору переходит к приобретателю только после смерти отчуждателя . Приобретатель по этому договору, при жизни отчуждателя, имеет только возможность приобретения права на имущество в будущем при условии выполнения требований, указанных в договоре.
  • Наследственный договор не является договором о наследовании, а нормы, регулирующие этот договор, образуют институт обязательственного, а не наследственного права.

В конце, как всегда юридическая платформа Протокол (Protocol) и АБ «Катерины Анферовой» — советуем за правовой помощью по этому вопросу всегда обращаться к специалистам этой области и с их помощью заключать договоры, которые лучше всего подойдут Вашей ситуации — договор пожизненного содержания или наследственный договор.

Автор консультации: , директор, адвокат «АБ» Екатерины Анфёровой»

Источник: Юридичний ресурс Протокол

Что представляет собой этот документ?

Это вид доверенности на квартиру, официальное наименование которой допускает такую формулировку, при условии перехода квартиры к поверенному в доверительное управление: с определённой целью, без права продажи.

СПРАВКА: Доверителем может быть только совершеннолетний собственник. Если ему исполнилось 14 лет, то он может составлять доверенность с согласия родителей.

Согласно нормам Гражданского и Жилищного кодекса, поверенный, получивший генеральную доверенность от собственника недвижимости, в любом случае не может продать квартиру самому себе, так как выступает представителем продавца и не может выступить со стороны покупателя. Но это не даёт полной гарантии избегания рисков, ведь недобросовестный поверенный вправе продать объект третьим лицам, в том числе – своим родственникам (каковы риски при продаже квартиры по доверенности?). Поэтому в наименовании документа даётся формулировка «без права на продажу».

В каких случаях применяется?

По преимуществу такая бумага применяется при доверительном праве на управление и пользование квартирой, вместо передачи права аренды, если представитель по доверенности от собственника участвует в бизнесе, сдавая квартиру посуточно или на короткий срок (как составить доверенность на сдачу в аренду?). А также:

  1. Когда риэлтор подготавливает документацию к сделке и занят поиском покупателя и иными юридическими процедурами, необходимыми до момента заключения купчей.
  2. При реконструкции помещения, собирая нужные разрешительные бумаги в инстанциях и оформляя договор услуг на проведение реконструкции.
  3. При иных действиях, требующих заключения договора услуг на проведение ремонта или – на сбор документации. Например, при проведении электричества, газа или водопровода.
  4. При представлении интересов собственника в администрации и иных уполномоченных инстанциях и учреждениях.

Спектр таких ситуаций может быть достаточно обширен. Единственное действие, которое исключается из этого перечня наименованием документа – это отчуждение имущества третьим лицам.

Какова форма написания?

По преимуществу указанная формулировка применяется для генеральных доверенностей. Так как из её содержания должно следовать, что представитель интересов собственника получает широкие полномочия, допускающие действия с квартирой в максимальном диапазоне правового поля.

Если составляется простая доверенность, то она может иметь вид:

  • специальной;
  • разовой.

Но в простых формах такие формулировки окажутся юридически неуместными, так как они оформляются на конкретное действие. Соответственно, если указанное конкретное действие не есть продажа квартиры, значит, оно не является полномочием поверенного. И воспользоваться таким документом в целях купли продажи он не сможет в принципе.

ВНИМАНИЕ: При передаче генеральной доверенности на квартиру третьим лицам нужно быть предельно осторожным, выбирая поверенного из числа лиц, которым действительно можно доверять, во избежание риска мошенничества с его стороны.

Обязательные реквизиты

Доверенность составляется и оформляется согласно нормам статей 185 и 186 ГК РФ. В ней обязательно должны присутствовать следующие реквизиты:

  1. наименование документа;
  2. место и дата составления;
  3. сведения о поверенном и доверителе;
  4. характеристики квартиры, адрес её расположения;
  5. срок действия;
  6. разрешение передоверия;
  7. подпись доверителя с удостоверяющей записью нотариуса.

Сведения, внесённые в основную часть, могут различаться и зависеть от вида поручения, которое передаётся поверенному.

Без права продажи

Здесь данное условие прописывается в названии документа. Далее, по тексту, после внесения данных доверителя и поверенного, перечисляются инстанции, в которых будет действительна доверенность и все действия, которые вправе совершать представитель, за исключением:

  • продажи жилья;
  • проведения регистрационной процедуры по отчуждению.

Все действия перечисляются точно, чтобы на этих сведениях не возник прецедент двойственного толкования позиции собственника на момент отчуждения жилья без его санкций.

Без права получения денег

Если же право продажи делегируется, то внесение обязательных реквизитов зависит от вида доверенности. Если она специальная, то в ней перечисляются конкретные действия. Поэтому её наименование может оставаться простым «Доверенность». А в тексте следует указать поручение: «право на продажу квартиры без права получения денег».

Так же допускается внесение в наименование документа формулировки «с правом продажи, но без права получения денег» в том случае, если форма документа генеральная. В основной части текста, в этом случае, следует дать перечень действий представителя, с указанием условий проведения расчёта с продавцом. Например: «с передачей денег собственнику квартиры», или: «с перечислением денег по сделке через банк».

Кто должен составлять?

Так как право использовать услугу представителя принадлежит собственнику квартиры, согласно нормам статьи 182 ГК РФ, то инициатива подготовки документа должна исходить от него. В документе данное заинтересованное лицо выступает доверителем. Он может составить документ самостоятельно, или, обратившись:

  • к нотариусу;
  • юристу;
  • риэлтору.

При обращении он должен предъявить свой гражданский паспорт, кадастровый паспорт квартиры или выписку из ЕГРН и копию паспорта поверенного.

ВАЖНО: На квартиры, оформленные в собственность до 2016 года, вместо выписки из ЕГРН предъявляют свидетельства о собственности.

Присутствие поверенного при оформлении документа не требуется.

Как удостоверить?

Согласно нормам законодательства, доверенности на операции с недвижимостью оформляются нотариальным удостоверением, что оглашает п.1 статьи 185.1 ГК РФ.

  1. Для удостоверения нужно обратиться к нотариусу с подготовленным экземпляром, без проставления подписи.
  2. В присутствии нотариуса подпись ставится собственноручно владельцем квартиры, о чём нотариус делает удостоверительную запись. За удостоверение взимается государственная пошлина, сумма которой вносится в документ.
  3. Нотариус ставит свою подпись, печать. Вносит сведения об удостоверении в нотариальный реестр, в котором доверитель ставит свою подпись.
  4. Лица, находящиеся в местах отсутствия доступа к нотариальным конторам, заверяют документ у начальника учреждения, в котором пребывают, или – у командира войсковой части.

Перечень таких ситуаций и уполномоченных на удостоверение лиц дан в п.2 и п.3 статьи 185.1 ГК РФ.

С чего начать написание?

Если документ составляется самостоятельно, то в верхней части листа следует внести его наименование: «Доверенность на квартиру без права продажи». Строчкой ниже – посередине листа указать населённый пункт. А на следующей строчке – прописать дату. Эти реквизиты обязательны. После них идёт «тело» документа, состоящее из нескольких частей.

Вводная часть

Начинается с «Я (фамилия, имя, отчество) родившийся (дата и год рождения) паспорт (данные паспорта) проживающий по адресу (место проживания или прописки)». Далее идёт формулировка «настоящей доверенностью уполномочиваю», с указанием сведений о поверенном, идентичных данным о доверителе, указанных в родительном падеже».

Основная информация

Начинается без знаков препинания формулировкой «быть моим представителем по доверительному управлению квартирой», с указанием:

  • адреса её расположения;
  • технических и кадастровых характеристик;
  • указания на вид собственности.

Далее, так же без знаков препинания, после предлога «в» даётся исчерпывающий перечень организаций, учреждений и инстанций, где представитель может беспрепятственно осуществлять доверительное управление, например, в МФЦ, действуя в пределах переданных ему полномочий.

Далее перечисляются все действия, которые передаются представителю. После их перечисления целесообразно внести формулировку «кроме продажи квартиры». При допустимости продажи нужно указать на разрешение или запрет на получение денег и условия их передачи.

ВНИМАНИЕ: Если в доверенности прямо не указано на продажу с правом получения денег, представитель не имеет права получать расчёт по сделке и выдавать расписку за их получение.

Заключительные положения

В них вносятся необходимые нюансы по усмотрению доверителя. А так же обязательно:

  1. срок действия;
  2. допустимость передоверия.

Разрешение передоверия зависит от решения, принятого доверителем. В случае несогласия на заместительство поверенного, он указывает: «без права передоверия».

Сроки действия

Переданные полномочия, согласно нормам статьи 186 ГК РФ, сохраняют юридическую силу в течение срока, указанного в заключительном положении. Отсчёт срока действия идёт с момента, указанного в дате его составления.

Исключения составляют случаи:

  1. отзыва доверенности или отказа поверенного от исполнения поручения;
  2. смерти доверителя или поверенного;
  3. завершения дел, указанных в перечне.

В основном такая документация составляется на срок от года до трёх лет.

Доверенность на квартиру может потребоваться для того, чтобы прописать человека, провести процедуру дарения или регистрации права собственности. Подробнее об этом рассказано в других наших статьях.

При доверительном управлении квартирой, в доверенность можно внести формулировку «без права продажи». Это даст дополнительные гарантии собственнику жилья, что квартира не будет продана без его ведома недобросовестным представителем. Такие бумаги по преимуществу составляются в формате генеральных, удостоверяются нотариально.

Последнее обновление: 28.02.2020

Собственник квартиры может заключать сделку купли-продажи как лично, так и через своего представителя (доверенное лицо), письменно уполномочивая его на это нотариально заверенной доверенностью на продажу квартиры.

Доверенность составляется в одном экземпляре. Выдающий ее именуется – доверитель, а получающий по ней полномочия – представитель или поверенный. Доверенность с максимальным набором полномочий называют генеральной.

Все нормы выдачи доверенности, а также правила ее действия – регламентируются Гл. 10 части 1 ГК РФ. Образец доверенности на право продажи квартиры – представлен ниже.

Договор купли-продажи квартиры, заключенный по доверенности (со стороны Продавца) имеет ту же юридическую силу, что и договор, заключенный лично Продавцом. В самом договоре, при этом, обязательно должно быть указание на то, что за Продавца в сделке действует доверенное лицо, и указаны реквизиты доверенности.

Покупка квартиры по доверенности со стороны Покупателя. Как это происходит?

Как оформить доверенность на продажу квартиры

Оформление такой доверенности происходит у нотариуса. При этом подписывает ее только сам хозяин (владелец квартиры, доверитель). Присутствие доверенного лица, на которого оформляются доверительные полномочия по продаже, необязательно. Нотариус составляет текст доверенности, в соответствии с желаниями владельца, и удостоверяет его волю, ставя свою подпись и печать на документе. Дальше владелец сам передает эту бумагу своему представителю, когда посчитает нужным.

В сделках с квартирами доверенность на право продажи должна предъявляться только в подлиннике и содержать следующие обязательные реквизиты:

  • наименование – «Доверенность»;
  • дата составления доверенности (при отсутствии этой даты – доверенность ничтожна);
  • срок действия доверенности (если он не указан – доверенность действует в течение года);
  • сведения о доверителе и о представителе (ФИО, паспортные данные и место жительства каждого);
  • личная подпись доверителя.

Что такое обременение права собственности на квартиру, и как о нем узнать – см. по ссылке в Глоссарии.

В доверенности на продажу квартиры (даже если она генеральная) должны быть четко и ясно прописаны ключевые полномочия ее носителя, а именно:

  • на представление интересов собственника (Продавца квартиры) в части продажи этой самой квартиры;
  • на право расписываться за Продавца и совершать иные действия, необходимые для продажи квартиры;
  • на сбор всех необходимых документов для совершения сделки купли-продажи квартиры;
  • на подписание договора купли-продажи квартиры (адрес);
  • на подачу документов на государственную регистрацию и получение их обратно после регистрации;
  • на принятие предоплаты/аванса за квартиру;
  • на проведение окончательных денежных расчетов и получение полной суммы денег за квартиру.

Образец Доверенности на продажу квартиры можно скачать (СЕРВИСЫ).

Срок действия доверенности

Максимальный срок действия доверенности, который можно в ней указать – неограничен (до изменений 2013 года в ГК, максимальный срок был 3 года).

Если срок действия в доверенности не указан, то он принимается равным одному году с момента ее выдачи (ст. 186 ГК РФ). Доверенность, в которой не указана дата ее выдачи – ничтожна.

Доверенность, выданная на совершение сделки по отчуждению недвижимости (буквально – на совершение регистрационных действий с квартирой), требует обязательного нотариального удостоверения.

Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?

Когда доверенность на продажу квартиры недействительна

Вообще, несмотря на законность применения доверенности в сделках, на рынке недвижимости принято их избегать (особенно генеральных доверенностей на продажу квартиры).

Дело в том, что использование доверенности при продаже квартиры, открывает большие возможности для мошеннических действий (см. примеры по ссылке), которые не всегда возможно отследить или предотвратить. Мошенник может заполучить такую доверенность при помощи обмана, угрозы, шантажа или подделки самой доверенности. И при наличии такой бумаги на руках у злоумышленника, все остальные его действия приобретут внешне законный вид.

Помимо явно криминальных случаев, сделка купли-продажи квартиры, произведенная по доверенности, может быть признана судом недействительной и по вполне житейским причинам, например:

  • У доверенности может закончиться «срок годности», о котором говорилось выше (пп.1, п.1, ст. 188 ГК РФ)
  • Доверенность может быть отозвана (отменена) доверителем (пп.2, п.1, ст. 188 ГК РФ), и представитель на момент сделки может вообще не иметь никаких полномочий, но никто об этом на сделке не будет знать.
  • Доверитель может скончаться к моменту совершения сделки купли-продажи квартиры, либо он может быть признан недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим – и это также будет означать прекращение действия доверенности (пп.6, п.1, ст. 188 ГК РФ).

А сделка, совершенная по недействительной доверенности, также считается недействительной. Особенно про этот риск следует помнить Покупателю квартиры.

Как использовать материнский капитал для покупки квартиры в ипотеку? Варианты.

Закон, правда, пытается хоть немного защитить Покупателя в подобной ситуации, и обязывает доверителя (собственника квартиры), при отмене доверенности, незамедлительно известить об этом как своего поверенного, так и третьих лиц, с которыми поверенный должен был вступить в сделку (п.1, ст. 189 ГК РФ).

Закон также предусматривает, что если Покупатель квартиры не знал и не должен был знать о том, что действие доверенности прекращено, то последствия сделки для него остаются в силе (п.2, ст. 189 ГК РФ).

Но фраза «не знал и не должен был знать» здесь имеет коварное значение. В пункте 1 той же статьи указано, что если Покупатель не проверил отмену доверенности на продажу квартиры в общедоступном реестре нотариальных действий (о нем ниже), то это его проблемы. То есть, если в реестре сведения об отмене доверенности присутствуют, то Покупатель «должен был знать» об этом. Буквально в законе это звучит так:

«Если третьи лица не были извещены об отмене доверенности ранее, они считаются извещенными о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий…»

В результате таких хитросплетений закона, судебные споры из-за использования доверенности при продаже квартир – не такая уж редкость. Поэтому в целях безопасности, доверенность рекомендуется использовать только для сбора документов для сделки, а подписывать договор купли-продажи, и получать деньги по нему должен лично Продавец квартиры (собственник).

Такая доверенность, выдаваемая только на сбор документов без права продажи квартиры, может иметь как нотариальную, так и простую письменную форму.

Зачем нужна расписка в получении денег за проданную квартиру? Что в ней должно быть, чтобы она имела юридическую силу? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Отмена доверенности на продажу квартиры – в реестре нотариальных действий

Федеральная нотариальная палата (ФНП) ведет официальный электронный реестр отмененных доверенностей. В соответствии со статьями 34.2 и 34.3 Основ законодательства РФ о нотариате, все нотариусы обязаны вносить сведения о совершении нотариальных действий (в том числе об отмене доверенностей) в специальный реестр единой информационной системы нотариата (ЕИС).

Проверить предъявленную на сделке доверенность через реестр отмененных доверенностей можно (СЕРВИСЫ).

Сама единая информационная система нотариата (ЕИС) заработала в полный рост с января 2018 года (подтверждение – ). В этой системе теперь регистрируются все нотариальные действия, совершаемые всеми нотариусами на территории России, в том числе – выдача и отмена доверенностей на распоряжение недвижимостью.

Как действовать Покупателю, в случае, когда квартиру ему продают по доверенности, подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> «Вторичка» >> Проверка личности Продавца квартиры >> Квартиру продают по доверенности.

Владельцу же недвижимости имеет смысл защитить свое право собственности от утери (например, от продажи по поддельной доверенности) путем запрета регистрации сделок без своего личного участия (подробнее по ссылке).

admin