Баллогектар это сколько

УДК 528.44

В.Н. Клюшниченко СГГА, Новосибирск

Н.В. Тимофеева ВЛСА, Великие Луки

ВЫДЕЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СЧЕТ ЗЕМЕЛЬНЫХ ДОЛЕЙ

В правоустанавливающих документах размер земельных участков может быть указан в гектарах или балло-гектарах. При выделении таких участков в натуре возникают проблемы определения соответствия между этими величинами. В докладе приводится путь решения данного вопроса.

V.N. Klyushnichenko

Siberian State Academy of Geodesy (SSGA)

10 Plakhotnogo Ul, Novosibirsk, 630108, Russian Federation

N.V Timofeyeva

Velikiye Luki State Agricultural Academy

APPORTIONMENT OF LAND AS SHARES IN COMMON PROPERTY

В Министерстве финансов России рассмотрено обращение финансовой налоговой службы России и Росрегистрации, связанное с реализацией положений пунктов 11 и 12 статьи 396 Налогового кодекса. В результате принято решение, согласно которому в налоговые органы предоставляются сведения о земельных участках, необходимые для исчисления земельного налога . Как показывает практика, в ходе обмена сведениями выявлен ряд проблем, связанных с передачей информации о зарегистрированных правах на земельные участки. Одной из таких проблем является предоставление в налоговые органы ряда регионов Российской Федерации информации о зарегистрированных правах на земельные участки сельскохозяйственного назначения, размер доли которых в праве общей собственности выражается в правоустанавливающих документах в гектарах или балло-гектарах. Указанный способ определения размера доли в праве предусматривался нормативными правовыми актами, регламентирующими процедуру приватизации земель сельскохозяйственного назначения. При этом государственный регистратор в процессе проведения правовой экспертизы документов, предоставленных на государственную регистрацию прав на земельную долю, обязан определять размер доли в праве в соответствии с правоустанавливающими документами.

Вследствие этого, в процессе государственной регистрации прав на земельную долю в ряде субъектов Российской Федерации информацию о размере доли в праве собственности на земельный участок вносят в реестр прав в балло-гектарах, которые характеризуют качественную оценку земельного участка. Вместе с тем в компетенцию Росрегистрации (в настоящее время Росреестр) и налоговых органов не входит задача определения соотношения качественной оценки земельного участка в балло-гектарах с размерами земельного участка в гектарах. Таким образом, информация о зарегистрированных правах на земельные участки сельскохозяйственного назначения, предоставленная в налоговые органы, является недостаточной для исчисления земельного налога.

В результате земельной реформы девяностых годов прошлого столетия землю расформированных колхозов и совхозов передали гражданам, проживающим на этих территориях, в виде индивидуальных земельных долей. Доли определялись в гектарах, в денежном выражении и в балло-гектарах, без выделения на местности. Право общей долевой собственности подтверждалось свидетельством, в котором указывался размер доли в гектарах или балло-гектарах и вид угодий (пашня, пастбище, сенокос и так далее).

Согласно федеральному закону № 101 от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» каждый участник долевой собственности имеет право выделить свой участок на местности. В соответствии с указанным выше законом стоимость земельной доли устанавливается с учетом качества земли в балло-гектарах . Каждый участник долевой собственности вправе определить предполагаемое местоположение своей доли и размер компенсации остальным участникам долевой собственности. Для выделения в счет своей доли земельного участка претендент подает письменное заявление или опубликовывает сообщение о своих намерениях в средствах массовой информации. При этом он должен в письменной форме уведомить всех участников долевой собственности или подать объявление в местной газете. Извещение направляется каждому участнику долевой собственности, в котором отражается:

— Фамилия, имя и отчество собственника доли;

— Адрес испрашиваемого земельного участка;

— Размер компенсации другим участникам долевой собственности;

— Наличие возражений.

Администрация сельскохозяйственной территории визирует список участников долевой собственности с указанием паспортных данных, почтового адреса, серии и номера свидетельства о праве на земельную долю и размера доли в балло-гектарах.

Для указания местоположения земельного участка могут использоваться любые планово-картографические материалы. Местоположение земельного участка указывается на выкопировке, которая вместе с извещением направляется всем участникам.

Компенсация участникам земельной доли определяется в том случае, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка на единицу площади

выше рыночной стоимости оставшегося участка. Если в течение месяца заявителю не поступили возражения, то местоположение и размер компенсации считаются согласованными. После этого заявитель запрашивает у администрации банковские реквизиты для перечисления компенсации и справку об отсутствии претензий. При этом заявитель заказывает работы по подготовке межевого плана и передает его в орган кадастрового учета для получения кадастрового паспорта и регистрации прав. Если имеются возражения, то по инициативе заявителя создается согласительная комиссия, работу которой он оплачивает.

В качестве основной кадастровой единицы принимается землепользование. При выделении земельного участка устанавливаются его целевое назначение и порядок использования. Поэтому землепользование, как экономическая категория, определяется характером его использования. С геометрической точки зрения землепользование представляет собой территорию с замкнутыми границами, которая подлежит учету, регистрации и оценке как основная земельно-кадастровая единица. В границах каждого землепользования имеют место: различный почвенный покров, рельеф, растительность. Поэтому выделяются угодья. Продуктивность и стоимость сельскохозяйственных угодий, а также стоимость несельскохозяйственных угодий зависят от их структуры. Например, сельскохозяйственные угодья (пашня, засоренная камнями; сенокос заовраженный) и несельскохозяйственные угодья (лесные массивы, покрытые болотами; территории, занятые малоэтажной или многоэтажной застройкой). Вместе с тем, каждое угодье неоднородно, и, как правило, включает отдельные разнородные контура. Под контуром понимается территория, состоящая из однородного угодья.

Действующее законодательство дает пояснение по вопросам определения размера земельного участка, выделяемого в счет доли в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного назначения . Размер земельной доли устанавливается с учетом качества земли в гектарах или в балло-гектарах. Однако в свидетельстве на право собственности указывается определенная площадь в гектарах при среднем качестве земли и оценке в балло-гектарах.

В некоторых случаях недвижимость принадлежит не одному владельцу, а группе лиц, например, фермерские и дачные участки. Здесь речь идет о земельных долях в праве общей собственности без выделения этой доли на местности. Если из фермерского хозяйства кто-либо выбывает, то его доля перераспределяется между оставшимися членами в равных долях или в соответствии с долевым участием.

Собственник доли может зарегистрировать права на участок, выделив его на местности. Кроме этого он может свою долю передать по наследству, подарить, продать, обменять.

Весьма актуальным является вопрос о выделении земельных участков в счет земельных долей по балло-гектарам. Однако это, как правило, не будет совпадать с площадью в гектарах, указанной в правоустанавливающем документе.

Если владельцу выделено, например, пять гектаров, то в зависимости от местоположения земельного участка данные пять гектаров будут давать различный эффект. Это определяется качеством почв, рельефом местности, закустаренностью, каменистостью территории, а также другими факторами. Поэтому в процессе выделения земельных участков целесообразно использовать балло-гектары. Балло-гектар — это единица качественной и количественной оценки почв, которая позволяет сопоставить земельные участки в гектарах и балло-гектарах.

Задача перехода от балло-гектар к гектарам и обратный процесс может быть решен следующим образом. По формуле (1) определяется ценность в балло-гектарах каждого угодья, входящего в землепользование:

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Ббп = Бп * К (1)

где Ббп — площадь ьго угодья, балло-гектары;

Бп — площадь ьго угодья, гектары;

К! — ценность ьго угодья, баллы;

1 = 1,2 … п — порядковый номер угодья в землепользовании.

По формуле (2) подсчитать суммарную ценность (Б^бн) землепользования (Б^ш) в балло-гектарах:

п

Б^бп = Е^бп- (2)

1=1

После этого нужно определить площадь редукции в балло-гектарах, то есть количество балло-гектаров, на которое следует увеличить землепользование. Для решения этой задачи необходимо полученное по формуле (2) значение площади сравнить со значением, которое предоставлено физическому или юридическому лицу (БО). Площадь редукции для землепользования определяется по формуле (3):

п

АБред бг = £ Ббп _ Бо , (3)

1 = 1

где А8ред БГ — площадь редукции, балло-гектары;

Ббп — площадь ьго угодья в балло-гектарах (см. формулу (1));

БО — внесенная в правоустанавливающий документ площадь проектируемого землепользования, балло-гектары;

1 = 1, 2..п порядковый номер угодий в проектируемом землепользовании.

Выбор направления для расширения проектируемого землепользования осуществляется после согласования со всеми землепользователями. Размер дополнительной площади определяется геодезическими способами.

Если необходимо перевести площадь, заданную в балло-гектарах в гектары, то используется коэффициент средней ценности. Для вычисления среднего коэффициента ценности земли делается допущение, что в пределах расширяемого в выбранном направлении участка искомый коэффициент не будет меняться. Средний коэффициент ценности земли рекомендуется определять по формуле (4):

п

п

Ксредн = Ц Б і * К і ) / X Б і ,

(4)

і = 1

і = 1

где Ксредн — средний коэффициент ценности земли, баллы;

Б! — площади 1 — ых угодий в пределах расширяемой территории, гектары.

Чтобы земельный участок сформировать окончательно, необходимо площадь редукции в балло-гектарах перевести в обычные для понимания единицы, то есть в гектары. Осуществляется это по формуле (5), используя вычисленное значение среднего коэффициента и площадь редукции:

А Бред Г А Бред БГ / Ксредн, (5)

где А Бред Г — искомый размер прирезаемой площади, выраженный в гектарах, соответствующий площади в балло-гектарах, гектары;

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

А Бред БГ — площадь редукции, балло-гектары;

Ксредн — средний коэффициент ценности земли в границах площади редукции, баллы.

Если требуется отметить границы выделенного земельного участка на плане (карте), то нужно определить масштаб графического материала, перевести площадь из гектаров в квадратные метры. Затем по площади и одной из известных сторон вычислить площадь редукции.

1. О реализации положений пунктов 11 и 12 статьи 396 налогового кодекса Российской Федерации: Письмо Минфина РФ от 02.06. 2006 № 03-0602-02/72 // Финансовая газета. -2006. — 29 июня.

2. Права по выделению земельных долей (паев) в натуре не распространяются на работников сельскохозяйственных предприятий, реорганизация которых производится в соответствии с пунктами 20-23 и 26 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий (постановление Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708: Постановление президиума Московского облсуда // Бюллетень Верховного Суда РФ. — 1994. — № 1.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Земельная доля — доля (пай) в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения выраженная в баллогектарах.

Современному российскому законодательству известны два вида права общей собственности: 1) долевая и 2) совместная.

Общая собственность с определением доли в праве собственности на общее имущество называется долевой собственностью, тогда как общая собственность без определения долей именуется совместной.

Принято говорить, что собственнику принадлежит «доля в праве собственности на объект недвижимого имущества». Для в праве собственности устанавливается в виде простой правильной дроби, например, 1/3, 23/100, 65/177…

Понятие земельной доли неразрывно связано с институтом общей долевой собственности. Но в то е время имеет ряд отличительных признаков:

  • входит в общую собственность на участок только с/х угодий;
  • получена в результате приватизации с/х угодий;
  • полученная физическим лицом, доля может принадлежать юридическому лицу, субъекту РФ или муниципальному району только после ее отчуждения физическим лицом (первоначальным собственником
  • размер земельной доли определяется не в виде простой правильной доли, а в гектарах или в баллогектарах.

Регистрация прав собственности на земельные доли осуществлялась в основном на основании Свидетельства образца 1993 г. После вступления в силу Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» право участников долевой собственности получало видимое подтверждение. В соответствии с п. 5 Указа «каждому члену коллектива сельскохозяйственного предприятия, которому земля принадлежит на праве общей совместной или общей долевой собственности, выдается свидетельство на право собственности на землю по форме, утвержденной настоящим Указом, с указанием площади земельной доли (пая) без выдела в натуре».

Массовая выдача этих желтых и розовых Свидетельств гражданам происходила в 1994 — 1995 годах. Несмотря на наименование документа, на самом деле Свидетельства образца 1993 года удостоверяли и удостоверяют право гражданина не на землю, а на земельную долю, размер которой указывался в гектарах или в баллогектарах.

В результате появились современные Свидетельства о государственной регистрации права собственности содержащие записи, подобные следующей «земельная доля площадью 502,6 га, или 47799 баллогектаров»

Баллогектар — это качественная характеристика земли, ее плодородия, и ценности для сельского хозяйства. Впервые, это понятие было упомянуто в письме Государственного комитета РСФСР по земельной реформе и поддержке крестьянских (фермерских) хозяйств от 10 января 1992 г. N 3-15/51 «О среднерайонной норме бесплатной передачи земли в собственность граждан». В нем была предложена методика исчисления, с помощью которой осуществлялось наделение разнородной по качеству землей сельхоз работников. Причем данное письмо носило не нормативный характер. По сути это письмо было инструкцией, на определенном этапе сельхоз реформы. В данное время эта методика не используется. И само понятие беллогектар не как не связано с кадастровой оценкой земли. На размер беллогектар влияет опосредованно.

К примеру: плодородие земель везде разное: пашня — самая плодородная, а участок для выпаса скота — не очень. Предположим у вас есть Свидетельство о праве собственности на земельный участок с качеством в 100 баллогектар. Для пашни эти 100 баллогектар могут занять площадь в 100 кв.м, а в на болоте все 10000 кв.м…

см. Декрет О социализации земли от 19 февраля 1918 года ИНСТРУКЦИЯ ДЛЯ УСТАНОВЛЕНИЯ ПОТРЕБИТЕЛЬНО – ТРУДОВОЙ НОРМЫ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ НА ЗЕМЛЯХ СЕЛЬСКО – ХОЗЯЙСТВЕННОГО ЗНАЧЕНИЯ

Гражданский оборот земель сельхозназначения

К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе

  • завещать свою земельную долю,
  • внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности,
  • передать свою земельную долю в доверительное управление
  • продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Например:

сдать в аренду земельную дол нельзя. В аренду могут быть переданы участки земель сельскохозяйственного назначения, которые прошли государственный кадастровый учет, в том числе и земельные участки, находящиеся в долевой собственности (п. 1 ст. 9 Закона № 101-ФЗ). То есть, сдать в аренду можно сформированный участок целиком, либо выделив его в счет причитающейся Вам доли, либо сдать в аренду весь земельный участок включающий 100% долей.

залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 7 Закона № 101-ФЗ). Предметом залога может быть выделенный земельный участок, может быть даже доля в праве, но не земельная доля.

Из-за сложности в выделении, и использовании земельных долей, сложилась ситуация с большим количеством земли, которую не кто не обрабатывает и не использует. И государство с середины 2011 года, начало принимать самые жесткие действия по урегулированию данной ситуации. В ближайшее время все неиспользуемые земли будут переведены в Фонд невостребованных земель. И все, кто заблаговременно не выделит свою землю и не получит свидетельство нормального образца, окажется не удел.

ВЫВОД. Чтобы стать полноправным собственником земли требуется выделение земельного участка в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков регулируются Ст. 22.2 Федерального закона о государственной регистрации 122-ФЗ

Особенности государственной регистрации права на земельную долю (из Проекта Административного регламента).

2.218. Право на земельную долю может быть зарегистрировано на основании заявления участника долевой собственности на земельный участок или его представителя, полномочия которого удостоверяются нотариально или уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления, а также на основании заявления лица, которое уполномочено общим собранием участников долевой собственности на земельный участок, в составе которого имеется данная земельная доля, и полномочия которого подтверждаются копией протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок или выпиской из этого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.

2.219. В случае государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю вследствие ее продажи или внесения в уставный (складочный) капитал одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в пункте 2.220. Административного регламента, или документы, подтверждающие возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал и указанные в пункте 2.221. Административного регламента. Представление этих документов не требуется, если право собственности лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном Законом о регистрации прав.

2.220. Документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, являются документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля.

2.221. Документом, подтверждающим возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал, является документ, подтверждающий право лица, в уставный (складочный) капитал которого вносится земельная доля, на использование земельного участка, в составе которого имеется земельная доля, вносимая в уставный (складочный) капитал.

2.222. Наличие зарегистрированного договора аренды земельного участка не является препятствием для регистрации перехода права собственности на земельную долю в составе данного земельного участка.

admin