Балкон это общее имущество дома или нет?

Балконы являются общим имуществом — определение Верховного суда РФ от 17.01.2012 г. №КАС11-789

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 января 2012 г. №КАС11-789
Апелляционная коллегия Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Федина А.И.,
членов коллегии Манохиной Г.В., Пелевина Н.П.,
при секретаре К.Ю.
с участием прокурора Масаловой Л.Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению К.Н. о признании недействующим подпункта «в» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» по кассационной жалобе К.Н. на решение Верховного Суда Российской Федерации от 9 ноября 2011 г., которым в удовлетворении заявления отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Манохиной Г.В., объяснения представителя Правительства Российской Федерации Р., возражавшего против доводов кассационной жалобы, заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Масаловой Л.Ф., полагавшей кассационную жалобу необоснованной,
Апелляционная коллегия Верховного Суда Российской Федерации
установила:
в соответствии со статьями 39 и 156 Жилищного кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила).
Нормативный правовой акт опубликован в Собрании законодательства Российской Федерации, 2006 г., N 34, «Российской газете», 2006 г., 22 августа.
В соответствии с подпунктом «в» пункта 2 Правил в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
К.Н. обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о признании недействующим подпункта «в» пункта 2 Правил в части, предусматривающей включение в состав общего имущества балконных плит.
В подтверждение заявленного требования указала, что включение в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, балконных плит противоречит пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 16 и пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, так как балконная плита или плита лоджии не предназначена для обслуживания более одного помещения в доме. Оспариваемое положение Правил нарушает ее права, так как неправомерно возлагается на нее бремя содержания имущества, которым она не пользуется, поскольку проживает в квартире, не оборудованной балконом.
Решением Верховного Суда Российской Федерации от 9 ноября 2011 г. в удовлетворении заявления отказано.
В кассационной жалобе К.Н. просит об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, и принятии нового решения об удовлетворении заявленного требования. Полагает, что судом нарушены и неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Проверив доводы кассационной жалобы, исследовав материалы дела, Апелляционная коллегия не находит оснований к отмене решения Верховного Суда Российской Федерации.
Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В соответствии с предоставленными ему названным Кодексом полномочиями Правительство Российской Федерации утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, регулирующие отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
В силу части 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что к общему имуществу в многоквартирном доме относятся, в частности, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, ограждающие конструкции являются общим имуществом собственников в многоквартирном доме.
Подпунктом 4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170, предусмотрено, что балконы отнесены к несущим конструкциям.
Согласно пунктам 8, 24 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» строительная конструкция — это часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции, которая должна отвечать требованиям механической безопасности и находится в состоянии, при котором отсутствует недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений вследствие разрушения или потери устойчивости здания, сооружения или их части.
С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.
Суд обоснованно признал, что подпункт «в» пункта 2 Правил, в части, предусматривающей включение в состав общего имущества балконных плит, не противоречит вышеназванным пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, которыми установлено, что ограждающие несущие конструкции, к которым отнесены балконные плиты, являются общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме. Приведенными нормами не предусмотрено, что ограждающие конструкции, к которым отнесены балконные плиты, должны быть предназначены для обслуживания всех или нескольких помещений в многоквартирном доме.
Утверждения заявителя о том, что оспариваемым положением на нее незаконно возложено бремя расходов на содержание имущества, не являющего общим, несостоятельны.
Не противоречит оспариваемое положение, как правильно указал суд в решении, и части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, в которой раскрыто понятие квартиры как структурно обособленного помещения в многоквартирном доме, и на какие-либо строительные конструкции, его образующие, в данной норме не указывается.
Ссылка в кассационной жалобе на то, что оспариваемое положение подпункта «в» пункта 2 Правил не приводит понятие «балконная плита», не опровергает вывод суда о законности оспариваемого положения нормативного правового акта и не может служить основанием к отмене решения суда. Суд, проанализировав положения федерального законодательства, пришел к правильному выводу о том, что балконные плиты отнесены к ограждающим несущим конструкциям.
Довод кассационной жалобы о том, что Правительство Российской Федерации должно было предусмотреть специальную дифференцированную норму отнесения балкона (лоджии) к общему имуществу дома, по существу является требованием о дополнении оспариваемого нормативного правового акта и не свидетельствует о незаконности принятого судом решения.
Учитывая, что в кассационной жалобе не приведено доводов, опровергающих выводы суда о законности оспариваемого нормативного положения, оснований считать такие выводы ошибочными не имеется.
Решение суда вынесено в соответствии с нормами материального права, правильно примененными и истолкованными судом, и с соблюдением процессуальных норм права. Предусмотренных статьей 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда в кассационном порядке не имеется.
Руководствуясь статьями 360, 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 1 января 2012 г.), статьей 2 Федерального закона от 9 декабря 2010 г. N 353-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации», Апелляционная коллегия Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Верховного Суда Российской Федерации от 9 ноября 2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу К.Н. — без удовлетворения.
Председательствующий
А.И.ФЕДИН
Члены коллегии
Г.В.МАНОХИНА
Н.П.ПЕЛЕВИН

Сосед почти не виден

Желающих улучшить, а в понимании большинства, это означает — расширить свой балкон, было достаточно во все времена. Нынешние — не исключение. Поэтому многие многоэтажные дома поражают разнообразием рам, навесов, и прочих наворотов на балконах, которые сильно уродуют внешний облик домов.

Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного «балконного» спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.

Ее перестройка была, по сути, стандартной — так часто поступают желающие усовершенствовать балкон, дама совместила его с кухней, а заодно и увеличила его размеры. В дополнении к этому над балконом хозяйкой был смонтирован козырек такой длины, что он перекрывал обзор соседям сверху.

Рамы, навесы и прочие навороты на балконах — не личное дело хозяина, когда он живет в многоквартирном доме. Фото: Лилия Злаказова

Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.

Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.

О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты «РГ» рассказывают в рубрике «Юрконсультация».

Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.

Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.

Всем жильцам принадлежат: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, оборудование

По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет «целевое назначение помещений».

Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ «балконный» спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.

Если открыть главный в таких случаях документ — Жилищный кодекс РФ, то в пункте 3 части 1 статьи 36 сказано следующее: всем собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование и прочее оборудование.

Верховный суд специально подчеркнул — балконные плиты относятся к общему имуществу. Об этом сказано в документе, который называется — «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме». Эти Правила были утверждены постановлением правительства от 13 августа 2006 года N 491.

В этих Правилах есть пункт 2 раздела I «Определение состава общего имущества». Там записано дословно следующее: «В состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)», — говорится в нем.

Таким образом, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, балкон еще и относится к ограждающим и несущим конструкциям, сказано в определении .

Суд в своем решении заявил, что квартирант может уменьшить размер общего имущества при реконструкции помещений, но такая перепланировка возможна только с согласия всех собственников помещений в доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ). Такое же положение закреплено в части 2 статьи 40 этого же кодекса — «если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на них должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».

Вот какой итог подвел под своими рассуждениями Верховный суд — при серьезной перепланировке балкона в одной отдельно взятой квартире, согласие всех собственников является обязательным условием.

А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.

Можно уменьшить размер общего имущества, но перепланировка возможна только с согласия всех собственников

«Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав», — сказано в решении Верховного суда РФ.

Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.

Общая площадь квартиры

В соответствии с законодательством, общей жилой площадью квартиры считается сумма размеров всех комнат. В расчете участвуют также вспомогательные помещения, служащие улучшению условий проживания. К ним относятся балконы и лоджии. Встроенные в многоквартирный дом, они частично принадлежат собственникам и используются последними для необходимых нужд.

Жилищный Кодекс включает вспомогательные комнаты в общую площадь квартиры при продаже, повышая стоимость. Этот пункт также касается факта регистрации жилплощади. Жилищный Кодекс также оговаривает прочие комнаты, участвующие в расчете общего размера квартиры:

  • Пригодные для проживания:
    1. Спальни;
    2. Гостиные;
    3. Рабочие комнаты;
  • Прочие:
    1. Чуланы;
    2. Кухни;
    3. Балконы.

В квартиру может входить более одного балкона, если это предусмотрено проектом.

Жилищный Кодекс (ЖК) предлагает называть размер квартиры «общей площадью». Показатель, определяющий его в квадратных метрах, фиксируется в техническом паспорте соответствующего помещения. Сотрудники бюро технической информации, отвечающие за составление документов, в которых указывают площадь, обязаны отмечать характеристики, предусмотренные проектом.

Важно! Размер вспомогательных помещений зависит от коэффициента, который используют при расчете площади. Для лоджий его принимают равным 1/2, а для балконов — 1/3. При помощи параметра рассчитывают размер пристроек так, чтобы они гармонично вписывались во внешний вид здания, неся пользу жильцу, у которого они в собственности.

Для создания отопления в пристроенном вспомогательном помещении потребуется обратиться к управляющей компании за разрешением. В подобном случае следует помнить, что балкон включат в отапливаемую площадь, за которую потребуется вносить денежные средства. По жилищному законодательству неотапливаемые комнаты не включают в общую площадь квартиры. В управляющих компаниях данный фактор могут не учитывать и присылать завышенные счета.

Балконы — общее или персональное имущество

Балконы, лоджии и веранды — пристроенные к основному сооружению либо встроенные в здание помещения, выделяющиеся из общей плоскости. В них установлено ограждение или застекленная стена, защищающая от внешнего воздействия на предметы и людей, находящихся внутри.

Для определения владельца следует разделить два понятия. Плита основания — несущая конструкция, относящаяся к строению. Она является одной из важнейших частей многоквартирного дома и относится к общему имуществу. За её состояние отвечает управляющая компания, занимающаяся обслуживанием здания. Если возникли общие проблемы технического характера, задача УК — исправить их.

Обратите внимание! По Жилищному Кодексу плиты основания, несущие вспомогательные помещения, частично относятся к общему имуществу дома. Это связано с их основными функциями — поддержанием устойчивости и повышением прочности строения.

На законодательном уровне балконы и лоджии относят к общедомовому имуществу, но иногда владельцем признают собственника. Это касается ситуаций, в которых вспомогательное входит в жилое. Для простоты понимания используют аналогию, характеризуя прилегающую комнату.

Потребитель не владеет плитами перекрытий — полом и потолком, несущими конструкциями — стенами, поскольку они принадлежат не одному помещению, а нескольким. Каждое из них обслуживает несколько квартир. Это касается стен, разделяющих комнаты — они поддерживают целостность нескольких этажей. Владелец, покупая квартиру, приобретает следующее:

  • Пространство, ограниченное:
  • По горизонтали стенами;
  • По вертикали — перекрытиями;
  • Элементы отделки;
  • Элементы интерьера и декора.

Важно! Соответственно, каждая балконная плита является общей, хотя долевой частью собственников многоэтажного дома. Отделка и предметы, находящиеся в нём, находятся в собственности у жильцов. Последним является человек, из помещения которого открыт доступ на балкон. Остальные конструкции относятся к общедомовой собственности.

При внесении средств за капитальный или внешний косметический ремонт здания, собственник частично оплачивает площадь каждого общего помещения, имеющегося в доме. Балкон многоквартирного дома — общее имущество, чем обусловлено предыдущее предложение. Прочие работы: утепление, отделка и прочее, оплачиваются персонально.

Горячие обсуждения по вопросу, является ли балкон частью общедомового имущества, обусловлены разницей в понимании владельцев квартир понятий «элемент конструкции» и «личное пространство». К определению «общедомовое имущество» пытаются привязать свободный доступ входить всем жильцам. Разница трактовок действующих норм законодательства подавалась в виде исков в судебные инстанции, вплоть до Верховного Суда. Так, 17.01.2012 года, Апелляционная комиссия Верховного Суда РФ вынесла определение №КАС11-789. Рассмотрим, как распределено право долевой собственности.

Как относиться к распределению собственности

В многоэтажных домах стены, полы, потолки разделяют квартиры, их не делят между жильцами – это долевая собственность. Для учета «жизненного пространства» применяют площадь жилых и подсобных помещений, измеряемых в м². Такое пространство обустраивают отделочными материалами, заполняют предметами пользования, ограничивают возможность войти любому желающему. Фактическая собственность на квартиру, как совокупность строительных материалов, всего лишь юридический термин.

Так и трактуется право использования балкона с выходом из помещения, находящегося в частном владении, – пространство, указанное в техническом паспорте квартиры,для жильца.Улучшение обстановки путем установки навесов, легких каркасных конструкций для защиты от непогоды и солнца, их ремонт, обслуживание, относятся на баланс владельца квартиры, будут его частью его собственности. Некоторые варианты перестройки требуют согласований в разрешительных органах. Конструктивные элементы дома принадлежат всем участникам жилищного товарищества.

Показательно, что такие же отношения между жильцами возникают при решении вопросов размещения рекламных конструкций, баннеров на наружной поверхности лоджий. Общим собранием всех собственников протокольно решается вопрос о согласии на размещение плаката. Более того, решение удалить самовольно размещенную рекламную продукцию (жильцом, посторонним, арендатором) тоже принимается всеми домовладельцами.

Те части дома, которые не разделены соглашениями всех участников по каким-то другим критериям, делят на всех равными частями. Если один владелец сделал неотделимое улучшение своей части, его доля может быть, соответственно, увеличена. Устраняемые улучшения находятся в собственности жильца.

Именно для эксплуатации здания, как комплекса технологических систем, разработан механизм долевого участия всех владельцев отдельных квартир.

Ремонт общедомового хозяйства

Услуги обслуживания, ремонта, их объемы, требования по качеству, регулярность, учитываются в сумме платы на содержание всех помещений, утвержденной на общем собрании (если хозяйство в ведении УК), управлением ТСЖ.

Акт комиссионного осмотра подается на рассмотрение собрания ТСЖ. Собрание правомочно в принятии решения о ремонте при согласии 2/3 голосов от общего числа участников.

Для принятия компетентного решения о производстве ремонта в связи с аварийным состоянием общего имущества (балконных плит, имеющегося ограждения) на имя директора УК направляется заявление. Один экземпляр, обязательно, должен быть на руках владельца квартиры – заявителя на случай обращения в суд по причине отказа. О том, как проводится ремонт общедомового хозяйства смотрите на этом видео:

Собрание владельцев принимает решение о возникшей необходимости выделения денег на ремонт по заявлению жильца, с учетом письменных предложений, предоставленных УК, о предполагаемом сроке начала капитальных работ, требуемом объеме и видах работ, сметной стоимости строительных материалов, графике выделения средств, других существенных условий.

Собственника квартиры могут обязать устранить сделанные изменения долевой части здания, если они нарушают установленные нормы. При отказе выполнить требования направляется обращение Государственной жилищной комиссии для инспекции нарушений.

admin