Арендодатель расторгает договор раньше срока

Право на расторжение договора по требованию одной из сторон и односторонний отказ от договора не являются тождественными. Подчеркнем, что и процедуры для указанных случаев разные.

При расторжении договора по инициативе одной из сторон должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора (п. 2 ст. 422 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК)).

Если стороны договора хотят иметь возможность отказаться от договора в одностороннем порядке, они обязательно должны закрепить эту возможность и условия расторжения в договоре. Если они не внесут соответствующие условия в договор, то они смогут заявить свое требование о расторжении договора только в судебном порядке (часть четвертая, пятая п. 19 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров»; далее – постановление Пленума ВХС № 16).

Для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно уведомления об этом другой стороны. Согласия другой стороны на изменение, расторжение договора, а также обращения с соответствующим требованием в суд в таких случаях не требуется (часть восьмая п. 19 постановления Пленума ВХС № 16).

Ниже приведем для арендатора и арендодателя основания одностороннего расторжения (табл. 1) и одностороннего отказа от договора аренды (табл. 2), установленные гражданским законодательством.

Таблица 1

Основания одностороннего расторжения договора аренды

(в судебном порядке)

Для арендодателя

Для арендатора

Основание

Документ

Основание

Документ

Использование арендатором имущества не в соответствии с условиями договора аренды

Пункт 3 ст. 586 ГК

Непредоставление арендуемого имущества в срок, указанный в договоре аренды, или в разумный срок

Пункт 3 ст. 582 ГК

Использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями

Подпункт 1 части первой ст. 590 ГК

Непередача принадлежностей арендуемого имущества и относящихся к нему документов (технического паспорта, сертификата качества и т.п.)

Пункт 2 ст. 582 ГК

Существенное ухудшение арендатором имущества

Подпункт 2 части первой ст. 590 ГК

Наличие недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им

Пункт 1 ст. 583 ГК;

подп. 2 части первой ст. 591 ГК

Невнесение арендной платы более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа

Подпункт 3 части первой ст. 590 ГК

Непредупреждение о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.)

Часть вторая ст. 584 ГК

Неосуществление капитального ремонта имущества в сроки, установленные договором, или в разумные сроки, если в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора

Подпункт 4 части первой ст. 590 ГК

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта

Часть четвертая п. 1 ст. 587 ГК;

подп. 3 части первой ст. 591 ГК

Непредоставление имущества в пользование арендатору либо создание препятствий пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества

Подпункт 1 части первой ст. 591 ГК

Имущество становится не пригодным для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает

Подпункт 4 части первой ст. 591 ГК

Для обеих сторон

Основание

Документ

Существенное нарушение договора другой стороной.

Условия признания обстоятельств существенно изменились:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени добросовестности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона

Пункт 2 ст. 420 ГК; п. 2 ст. 421 ГК

Документ касается компаний и ИП, которые заключили договоры аренды недвижимости до введения режима повышенной готовности из-за COVID-19. Им должны расторгнуть договор аренды без взимания любых плат и с возвратом обеспечительного платежа.

Воспользоваться предложением смогут те бизнесмены, которые ранее надлежащим образом исполняли свои обязанности — до введения ограничений. Еще одно условие — ежемесячные доходы должны упасть более чем на 50 процентов с момента введения режима повышенной готовности.

Чтобы расторгнуть договор, бизнесмену достаточно направить арендодателю уведомление об отказе от договора. Расторжение должно производиться без взимания любых плат, в том числе за односторонний отказ от договора. Не допускается компенсация убытков в виде упущенной выгоды.

— Обеспечительный платеж, если он предусмотрен договором и внесен арендатором, подлежит возврату, — говорится в законопроекте. При этом исключение опять же сделано для случая, если арендатор не вносил ранее платежи добросовестно.

В случае принятия закон вступит в силу со дня официального опубликования.

Председатель комитета по бюджету и налогам Андрей Макаров рассказал, что в Госдуму приходят письма от арендодателей, которые выступают против принятия закона. Он заявил, что необходимо сбалансировать интересы арендодателей и арендаторов, чтобы «не допускать выкручивания рук одними другим». Для этого депутаты собираются подготовить ряд поправок ко второму чтению. Так, будет предложено уточнить порядок снижения ежемесячных доходов, позволяющим арендаторам разрывать договоры аренды.

admin