Аренда у физ лица НДФЛ

Аренда помещения у физического лица: НДФЛ

Доходы, полученные от сдачи имущества в аренду облагаются подоходным налогом (ст. 208 НК РФ). С дохода арендодателей-резидентов РФ налог удерживается по ставке 13%, а с дохода нерезидентов – по ставке 30%.

Удерживать и платить налог с арендных доходов придется в обязательном порядке, но кто должен это делать, зависит от наличия статуса налогового агента у арендатора.

Когда налог перечисляет сам арендодатель-физлицо

Налог рассчитывается и уплачивается самим арендодателем в следующих случаях (пп.1 п. 1 ст. 228 НК РФ):

  • Когда арендатор тоже является обычным физлицом — чаще всего такое происходит при сдаче в аренду жилья. В данной ситуации НДФЛ с аренды квартиры у физического лица должен уплатить в бюджет сам арендодатель.

  • Когда арендатор (ИП или организация) не является налоговым агентом (к примеру, иностранные компании).

В данном случае по окончании года, в котором получен доход, арендодатель должен сам исчислить НДФЛ со своих арендных поступлений и подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ (срок ее подачи — 30 апреля). Налог в бюджет перечисляется не позже 15 июля следующего за отчетным года (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Когда налог должен перечислять арендатор

Если помещение сдается в аренду налоговому агенту (организациям, ИП, частнопрактикующим нотариусам, адвокатам, обособленным структурам иностранных компаний в РФ), то расчет, удержание и уплату НДФЛ должен производить арендатор (ст. 226 НК РФ).

Важно учесть, что обязанность удержания НДФЛ с арендной платы остается за налоговым агентом (арендатором), даже если договор аренды содержит условие об уплате налога самим арендодателем — положения Налогового кодекса в данном случае имеют приоритет, а согласия физлица на это не требуется.

НДФЛ арендатор (как налоговый агент) обязан исчислить и удержать из уплачиваемой по договору суммы арендной платы при расчете с арендодателем-физлицом. То есть, плату за аренду помещения арендодатель получает уже за вычетом налога. Платить налог из собственных средств арендатор не вправе – это прямо запрещает НК РФ (п. 9 ст. 226). Перечислить налог в бюджет (по месту учета агента) нужно не позднее дня, следующего за днем выплаты арендодателю (п. 4, 6 ст. 226 НК РФ).

При удержании и уплате НДФЛ арендатором физлицо-арендодатель декларацию 3-НДФЛ не подает.

Читайте также: Штраф за неуплату НДФЛ налоговым агентом

Отчетность по НДФЛ у налогового агента-арендатора

Каких-либо особенностей при заполнении отчетов по НДФЛ в отношении арендодателей не предусмотрено. На арендодателя, как и на всех физлиц-получателей дохода, заводится налоговый регистр, на основании которого затем заполняется отчетность: Расчет 6-НДФЛ, справка 2-НДФЛ за соответствующий период.

6-НДФЛ при аренде у физического лица

Налоговые агенты отчитываются о выплатах физлицам, удержанном и перечисленном налоге в ежеквартальном Расчете 6-НДФЛ. Он подается в ИФНС до истечения месяца, следующего за отчетным периодом.

При отражении в Расчете сумм НДФЛ с аренды помещения у физического лица нужно учитывать следующее:

  • «Дата фактического получения дохода» (строка 100) — день перечисления арендной платы на банковский счет арендодателя, либо выдачи ему «налички» из кассы арендатора (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ);

  • «Дата удержания налога» (строка 110) совпадает с датой по строке 100, поскольку налог удерживается при фактической выплате дохода физлицу (п. 4 ст. 226 НК РФ);

  • «Срок перечисления налога» (строка 120) – дата не позднее следующего рабочего дня за днем выплаты (п. 6 ст. 226 НК РФ).

2-НДФЛ при аренде у физического лица

По окончании отчетного года, не позже 1 апреля, налоговый агент должен отразить Справке 2-НДФЛ (с признаком «1») доход арендодателя в и подать ее в инспекцию. Если удержать налог не удалось (или удалось не полностью), налоговикам и физлицу не позднее 1 марта направляют Справку 2-НДФЛ с признаком «2».

Уплаченные суммы арендной платы отражают в Справке в месяце фактического получения дохода, т.е. когда их выплатили физлицу. Это касается и уплаченных авансов по арендной плате.

Код дохода, указываемый в Справке 2-НДФЛ при аренде помещения у физического лица – 1400.

Налог

Платить НДФЛ физ. лицо обязано ежегодно, пока помещение сдается внаем. НДФЛ с аренды составляет фиксированную сумму. В 2019 году, как и ранее, – 13% от дохода. Например, собственник сдает ИП нежилой объект недвижимости за 120 тыс. рублей в месяц. Соглашение об аренде оформлено на 1 год.

Значит, за этот налоговый период собственник получит доход в размере 1 млн 440 тыс. рублей. 187 тыс. 200 рублей он обязан перечислить ИФНС как подоходный налог. Для этого оформляется и подается соответствующая декларация. Если сдача помещения осуществляется юридическому лицу, то именно организация платит НДФЛ за физ. лицо.

Не стоит экономить на оплате подоходного налога. Многие владельцы думают: «Какие проблемы могут возникнуть, если я буду сдавать в аренду помещение, не сообщая налоговым органам?». Действительно, если договор аренды не зарегистрирован (или его вообще не существует), то ИФНС будет трудно узнать о сделке.

Но на практике налоговые органы узнают все очень быстро. Если при сдаче недорого жилья собственникам удается не платить налог, то с дорогими офисами так не получится. Во-первых, при крупных перечислениях на счет банк может сообщить налоговой инспекции. Во-вторых, нередко арендаторы сами сообщают о том, что владелец скрывает доход. Причина может заключаться в любом конфликте между сторонами.

И тогда лицо, которое сдает в аренду нежилое помещение, будет вынуждено выполнить свои обязанности как налогоплательщик. Но придется оплачивать не только НДФЛ от сдаваемого объекта недвижимости, но и различные штрафы. Это будут пени (8% от суммы) и штрафы (20%). Некоторые граждане не знают, в какую налоговую обращаться, чтобы платить налог с аренды. Подавать декларацию необходимо по месту нахождения собственности, которая предоставляется внаем.

Если стать ИП

Если лицо сдает нежилое помещение, то при определенных условиях это может быть расценено как предпринимательская деятельность. Если она осуществляется физ. лицом без соответствующей регистрации, то это нарушение закона. Причем, ответственность может быть не только административной, но и уголовной.

Что является решающим фактором признания предпринимательской деятельности в данном случае? Это уровень дохода, который получает лицо, сдающее недвижимость в аренду. Сумма не может превышать 1 млн 500 тыс. рублей за год. Помимо этого, учитываются дополнительные условия, указывающие на ведение физ. лицом предпринимательской деятельности:

  1. Предоставление недвижимости юридическому лицу.
  2. Приобретение определенного вида недвижимости для последующей сдачи внаем.
  3. Длительный срок, на который заключается соглашение с арендатором, а также постоянное перезаключение договора.

Если хозяин собственности действительно ведет с помощью предоставления аренды предпринимательскую деятельность, то ему лучше стать индивидуальным предпринимателем (ИП). Справка: государство предлагает различные льготы бизнесменам, особенно, в сфере налогообложения. Поэтому, зарегистрировавшись ИП, собственнику нужно будет заплатить 6%, а не 13%.

Как платить

Что касается выплачиваемого налога, то ранее платить можно было только на почте или в банке. Современные плательщики могут пользоваться разными способами, включая безналичные переводы. Чаще всего собственники недвижимости, выплачивая НДФЛ, используют платежные терминалы или специальный сервис на официальном сайте налоговой.

Также можно зарегистрироваться в личном кабинете на этом сайте и с помощью него пользоваться всеми предоставляемыми удобствами. В том числе и перечислять необходимые суммы. Для того чтобы получить доступ к ЛК, следует лично обратиться в налоговую службу и получить необходимые реквизиты. Данная услуга доступна как для обычных граждан, так и для ИП или организаций.

Все необходимые налоги при сдаче в аренду своего нежилого помещения оплачиваются физическим лицом. Собственник обязан оформить декларацию и подать ее в соответствующие сроки. Любое сокрытие дохода приведет лишь к дополнительным неприятностям и, что самое главное, к дополнительным расходам. Причем, суммы будут гораздо больше той, что удалось сэкономить.

Уплата НДФЛ по договору аренды с физическим лицом

Обязанность по НДФЛ с выплат физ.лицу, не являющемуся ИП, по аренде помещений зависит от вида арендных выплат, то есть от того, как арендатор оплачивает составляющую часть — коммунальные услуги. Рассмотрим три варианта арендных расчетов.

Вариант 1. Арендная плата включает в себя только плату за предоставленную площадь

Арендная плата включает в себя только постоянную часть, которая установлена в виде платы за предоставленную площадь. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно по счетам, предъявляемым арендодателем, и составляют, таким образом, переменную часть арендной платы.

Выплаты в виде такой арендной платы признаются доходом по п.п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ, а компания, выплачивающая доход, признается налоговым агентом в силу п.1. п.2 ст.226, ст. 228 НК РФ в отношении этого физ.лица — арендодателя. Следовательно, с такого вида арендной платы НДФЛ необходимо удерживать.

Вариант 2. В арендную плату включена стоимость коммунальных услуг

В арендную плату стоимость коммунальных услуг уже включена в фиксированной сумме платежей за месяц. То есть арендодатель заранее, расчетным путем, на основе фактических данных за предыдущие периоды спрогнозировал размер будущих коммунальных услуг.

Получите 267 видеоуроков по 1С бесплатно:

Вариант 3. Возмещение коммунальных услуг

Арендодатель компенсирует арендатору коммунальные услуги на основании приложенных подтверждающих документов по факту своего использования.

Необходимо только побеспокоиться о достойном пакете подтверждающих документов, что арендатор оплачивает именно свой расход. Рекомендованный список документов представлен в материале «Экономическая характеристика договоров аренды».

При расчете НДФЛ необходимо руководствоваться:

  • нормами главы 23 «Налог на доходы физических лиц»;
  • разъясняющими письмами контролирующих органов Минфин РФ, ФНС РФ;
  • утвержденной Учетной политикой в целях налогообложения НДФЛ.

В налоговой политике в целях НДФЛ утверждается система налогового учета именно по данному налогу в виде перечня первичных учетных документов, форм регистров налогового учета и порядка отражения в них аналитических данных налогового учета по доходам, налоговой базе, суммах исчисленных, удержанных, перечисленных НДФЛ по каждому физическому лицу.

Есть вопрос к юристу?

Если Вы не являетесь физическим лицом, то согласно НК РФ Ваша организация обязана исчислять, удерживать и уплачивать НДФЛ.

Подпунктом 1 пункта 1 и пунктом 2 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица, получающие вознаграждения от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 Кодекса. «.

Можно прописать следующим образом :

В арендную плату не включаются расходы по коммунальным и иным эксплуатационным платежам. Указанные расходы подлежат возмещению Арендатором Арендодателю на основании представленных подтверждающих их документов.».

Ндфл с коммунальных платежей не взимается.

Почему ндфл с коммуналки не взимается ? Мы же ему насчет эти деньги перечислим. А все деньги приходящие на счет — воспринимаются как доход и с них тоже ндфл надо плаьтить

08 Апреля 2017, 22:22

Нет, т.к. коммунальные услуги это расходы Арендодателя, которые Вы как Арендатор взяли на себя, назвав их переменной частью арендной платы.Необходимо уточнить-Вы арендуете Объект Арендодателя целиком или в части.

Я арендую целиком помещение — 100м2

08 Апреля 2017, 22:20

Тогда 100% коммунальные услуги которые Вы платите НДФЛ не облагаются

чем подтверждается тот факт что мы не обязаны платить ндфл с коммуналки за арендодателя ?

08 Апреля 2017, 22:25

Добрый вечер! Никак.

Вне зависимости от условий договора арендатор ( ИП или ООО) является налоговым агентом по НДФЛ в отношении арендодателя-физ. лица и обязан удержать налог из арендной платы и уплатить его в бюджет.

Михаил, небольшое дополнение по НДФЛ с коммунальных платежей, привожу выдержку из письма Минфина:

Оплата организацией (арендатором) расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги, размер которых зависит от их фактического потребления, фиксируется на основании показаний счетчиков и возмещается на основании подтверждающих документов (водоснабжение, электроснабжение и газоснабжение), не образует экономической выгоды у физического лица (арендодателя), поскольку арендатор возмещает арендодателю стоимость расходов, произведенных арендатором исключительно в своих интересах.
В отношении таких сумм возмещения у арендодателя не возникает дохода, подлежащего обложению налогом на доходы физических лиц.

>Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Арендуем имущество у физического лица: налоговые аспекты и бухучет (Вайтман Е.)

Дата размещения статьи: 29.05.2015

Не нужно указывать в договоре, что гражданин сам платит НДФЛ.
В договоре аренды авто с экипажем вознаграждение лучше разделить.
В каких случаях гражданину безопаснее получить статус ИП.

Организация может заключить договор аренды как с физическим лицом, зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, так и с лицом, не имеющим этого статуса. Главное, чтобы гражданин, сдающий имущество в аренду, был его собственником либо имел право им распоряжаться (ст. 608 и п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Предприниматели самостоятельно рассчитывают и уплачивают налоги (пп. 1 п. 1 и п. 2 ст. 227 НК РФ). Разберемся, какие обязательства по налогам возникают у организации, если она арендовала имущество у физического лица, не имеющего статуса ИП. Посмотрим также, как отразить эту сделку в бухгалтерском учете.

При выплате физлицу арендной платы организации безопаснее удержать НДФЛ и перечислить его в бюджет

Обратите внимание! НДФЛ перечисляют в бюджет даже при выплате арендодателю аванса
При каждой выплате арендной платы или ее части организация обязана удержать НДФЛ. Неважно, как компания рассчитывается с арендодателем — авансом, частями либо по завершении месяца или иного периода.
НДФЛ, удержанный из арендной платы, организация перечисляет в бюджет в следующие сроки (п. 6 ст. 226 НК РФ):
— если деньги для расчета с арендодателем она снимает со счета в банке — в день получения наличных средств в банке;
— если рассчитывается с арендодателем в безналичном порядке — в день перечисления арендной платы со счета организации на банковский счет гражданина либо по его поручению на счета третьих лиц.

Есть риск, что налоговики признают деятельность гражданина предпринимательской и потребуют, чтобы он зарегистрировался как ИП

Если физическое лицо сдает в аренду несколько помещений (неважно, жилых или нежилых) или разных видов имущества, инспекторы могут признать его деятельность предпринимательской. Это опасно тем, что налоговики, скорее всего, потребуют, чтобы гражданин зарегистрировался в качестве предпринимателя и платил налоги как ИП (подробнее читайте на с. 46).

Примечание. В плане НДС компаниям невыгодно арендовать имущество у физических лиц
Физические лица, которые не имеют статуса индивидуального предпринимателя, не являются плательщиками НДС (п. 1 ст. 143 НК РФ). Значит, при оказании ими услуг по аренде имущества не возникает «входного» НДС, который арендатор может принять к вычету.
Зато при расчете налога на прибыль всю сумму арендной платы организация сможет включить в расходы (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Ее не нужно уменьшать на сумму НДС, как это делается при аренде имущества у плательщика НДС.

Для организации-арендатора это может повлечь доначисление налога на прибыль. Ведь если предприниматель является плательщиком НДС, компания сможет включить в налоговые расходы не всю сумму арендной платы (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Она вправе учесть лишь сумму за минусом НДС.
Однако Налоговый кодекс не содержит четких критериев, по которым можно было бы определить, нужно ли гражданину, сдающему имущество в аренду, получать статус предпринимателя. ФНС России считает, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать следующие факты (Письмо от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@):
— физическое лицо приобрело или изготовило имущество с целью извлечения прибыли от его использования или реализации;
— гражданин ведет учет совершаемых им операций и сделок;
— все сделки, заключенные физическим лицом в течение определенного периода времени, взаимосвязаны;
— гражданин имеет устойчивые связи с продавцами, покупателями или прочими контрагентами.
Такие же критерии приводят столичные налоговики (Письма УФНС России по г. Москве от 15.06.2009 N 20-14/060015@, от 29.12.2008 N 18-14/121487@ и от 25.01.2008 N 18-12/3/005988). По их мнению, при наличии перечисленных признаков физическое лицо, сдающее имущество в аренду, обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя.
В то же время налоговики признают, что в некоторых случаях правильно квалифицировать деятельность гражданина затруднительно (Письмо ФНС России от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@).
Если гражданин уверен, что в его деятельности отсутствуют признаки предпринимательской деятельности, он может не регистрироваться как ИП. Значит, с доходов, полученных от сдачи имущества в аренду, он вправе платить лишь НДФЛ. Но не исключено, что доказывать свою правоту ему придется в суде.

На сумму арендной платы страховые взносы во внебюджетные фонды не начисляют

Страховые взносы в ПФР, ФСС РФ и ФФОМС

Примечание. На часть вознаграждения по договору аренды автомобиля с экипажем начисляются взносы в ПФР и ФФОМС.

Страховые взносы на травматизм

Выплаты по договору аренды имущества освобождены от страховых взносов на травматизм. Ведь эти взносы начисляют, только если в гражданско-правовом договоре предусмотрена обязанность по их уплате (п. 1 ст. 20.1 Федерального закона от 24.07.1998 N 125-ФЗ «Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний»). В договоры аренды подобное условие обычно не включают.

Чтобы рассчитаться с гражданином за аренду недвижимости наличными, необходимо снять нужную сумму с расчетного счета в банке

В бухгалтерском учете арендованные основные средства отражаются на забалансовом счете

Налогообложение в отраслях:

Консультант Плюс — Как выбрать систему — Пакетные поставки систем Покупка — Заказать прайс-лист — Заказать демо-версию Сопровождение — Заказать документ — Поддержка системы — Обучение работе с системой Для наших клиентов — Семинары — Круглые столы — Консультации аудитора — Консультации юриста — Консультации по кадрам — Прямой диалог c ФСС РФ — Бюллетень КонсультантПлюс — Журнал «Главная книга» — Журнал «Точка отчета» — Тематические сборники — Еженедельный обзор — Подписка на рассылки — Производственный календарь Архив — Прямой диалог c ФНС России — Прямой диалог c ПФР Св.обл — Интернет-интервью О компании — Наши координаты — Наши реквизиты — Написать нам — Отзывы клиентов — Вакансии Поиск на сайте Описание ситуации: Наша организация арендует квартиру для проживания наших сотрудников. Договор заключен между собственником квартиры (физическим лицом) и организацией (юридическим лицом).

Если организация перечисляет арендную плату физлицу по договору аренды, то применять ККТ не нужно, причем вне зависимости от того, как происходит оплата.

По общему правилу организации и предприниматели должны применять ККТ при осуществлении расчетов (за исключением случаев, установленных Законом № 54-ФЗ, п. 1 ст. 1.2 Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ, Закон № 54-ФЗ).

В числе прочего расчеты представляют собой прием (получение) и выплату денежных средств наличными деньгами и (или) в безналичном порядке за товары, работы, услуги (ст. 1.1 Закона № 54-ФЗ).

При осуществлении расчета пользователь обязан выдать (направить) покупателю (клиенту) кассовый чек или БСО на бумажном носителе и (или) в электронной форме на адрес электронной почты или абонентский номер, представленные продавцу до расчета, если иное не установлено Законом № 54-ФЗ (п. 2 ст. 1.2 Закона № 54-ФЗ).

Исходя из вышесказанного, онлайн-кассу должно применять лицо (организация или ИП), которое оказывает услуги.

Если по договору с физическим лицом оно оказывает услуги организации (ИП), то клиентом является сама организация (ИП), соответственно, обязанности применить онлайн-кассу и оформлять чек у нее не возникает.

Физическое лицо, оказывающее услуги, также не должно применять онлайн-кассу, так как обязанность применять ее есть только у организаций и ИП согласно п. 1 ст. 1.2 Закона № 54-ФЗ.

(См. письма Минфина России от 11.12.2018 № 03-01-15/89828, от 25.07.2018 № 03-01-15/52265, ФНС России от 10.08.2018 № АС-4-20/15566@, УФНС России по г. Москве от 14.08.2018 № 17-15/176342@).

Обратите внимание, что иначе складывается ситуация, если организация (ИП) приобретает у физлиц товары для перепродажи (в т.ч. с привлечением подотчетных лиц). По мнению ФНС России, при выплате денежных средств физлицам за такие товары организация (ИП) обязана применять онлайн-кассу (письмо ФНС России от 14.08.2018 № АС-4-20/15707).

admin