Аренда будущей вещи

11.02.2013 | Правила игры | ВАС разъясняет нюансы аренды будущей вещи

Аренда – самый распространенный и (отчасти именно поэтому) самый конфликтный вид отношений, связанных с недвижимостью. Он порождает уйму судебных и внесудебных споров. Позиция Высшего арбитражного суда, подробно и внятно сформулированная в новом постановлении по вопросам аренды, позволит снять значительную часть острых проблем. Об особенностях арендных отношений в новой трактовке ВАС РФ рассуждает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Высший арбитражный суд РФ, наконец, принял полноценные разъяснения по спорным вопросам договора аренды. Ранее основные правовые позиции черпались из информационного письма Президиума ВАС РФ №66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». При принятии 17.11.2011 постановления Пленума ВАС РФ №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» (далее – постановление №73) высшая судебная инстанция ограничилась решением наиболее злободневного вопроса об особенностях аренды государственного имущества, оставив нерешенными многие другие проблемы.

25 января 2012 года было одобрено постановление Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление №73». Документ получился весьма объемным и на удивление информативным. Поскольку на момент подготовки материала постановление ВАС не было официально опубликовано, при анализе использован его итоговый проект, размещенный на сайте Высшего арбитража.

Будущее в аренду

Когда в 2011 году ВАС РФ принял на вооружение концепцию будущей вещи в отношении договоров купли-продажи, мнения юристов о правомерности такого подхода разделились, а правоприменительная практика до сих пор не устоялась. Несмотря на это ВАС РФ продолжил «крестовый поход» и предусмотрел, что ранее предложенные им принципы о возможности заключения сделки в форме купли-продажи в отношении будущей вещи подлежат применению и к договорам аренды.

Рынок давно и настойчиво требует найти правовой механизм, который позволил бы заполнять арендаторами строящиеся комплексы. Сейчас большинство девелоперов последовательно заключают предварительный договор аренды (пока объект не сдан в эксплуатацию), краткосрочный договор (когда объект сдан, но права арендодателя не зарегистрированы) и долгосрочный договор (когда права арендодателя зарегистрированы). При этом объективно возникает множество сложностей, связанных с перечислением задатка/аванса, с правомерностью допуска арендатора для осуществления ремонта и т.п. Существующая арбитражная практика не давала возможности эффективно разрешить эти вопросы.

Теперь ВАС РФ прямо высказал мнение, что возможна аренда будущей вещи. При этом суд выделяет два вида ситуаций:

— нет самой вещи (то есть здание или помещение еще не достроено);

— у арендодателя отсутствуют зарегистрированные права на будущую вещь (права на объект зарегистрированы за иным лицом либо вообще не зарегистрированы, но арендодатель обладает правом законного владения).

По мнению ВАС РФ, незарегистрированное право собственности при условии наличия у арендодателя законного владения не препятствует действительности заключенного договора аренды, так как это не противоречит ст. 168 и 608 ГК РФ. При этом в «законное владение» в терминологии Постановления не входит право постоянного (бессрочного) пользования участком: п.4 ст.20 ЗК РФ прямо запрещает такому правообладателю заключать договоры, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) таким участком.

Однако есть риск, что «законное владение» так и не станет зарегистрированным правом, и ВАС РФ в связи с этим предлагает меру защиты интересов арендатора. В случае неисполнения обязательства по передаче будущей вещи в аренду арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора. Вопрос о том, как рассчитывать и доказывать такие убытки, остался открытым.

ВАС РФ также полагает, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта в момент его передачи арендатору не влечет недействительности договора. Эта позиция представляется юридически спорной, но ее придется учитывать в практике.

Несомненно, будет востребован рынком и (формально противоречащий закону) вывод ВАС РФ о том, что передача объекта арендатору до ввода его в эксплуатацию для проведения ремонта и отделочных работ не противоречит положениям Градкодекса РФ. Девелоперы будут активно пользоваться этим разъяснением: оно сокращает сроки начала работы объекта и соответственно окупаемости инвестиций. Однако с юридической точки зрения это создает проблемы, связанные с распределением ответственности за безопасность людей до окончания строительства.

В этой конструкции есть и внутренняя противоречивость. Например, договор аренды будущей вещи в отношении самовольной постройки является ничтожным в соответствии со ст.168 ГК РФ. А как отличить самовольную постройку от объекта, который не сдан в эксплуатацию надлежащим образом и по которому нет заключения о соответствии проекту?

Описание предмета

При подготовке постановления ВАС РФ уделил большое внимание сугубо практическим вопросам заключения договора аренды, которые порождали противоречивую судебную практику.

В частности, п.9 посвящен регулированию предмета договора аренды – возможности передачи в аренду части объекта. Не секрет, что судебная практика по-разному оценивала такую возможность: от вывода о полной недопустимости подобных действий до отсутствия каких-либо ограничений на них.

ВАС РФ не ограничился простой констатацией возможности передачи в аренду части объекта и дополнительно разъяснил, что следует признавать надлежащей индивидуализацией этой части: на госрегистрацию договора может быть представлен «подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание».

При этом если кадастровый паспорт объекта ранее предоставлялся в регистрационный орган, то дополнительных индивидуализирующих действий по части объекта от сторон не требуется.

В настоящее время в большинстве регионов России для регистрации договора аренды части объекта необходимо приложить к договору как минимум простую копию (а в некоторых регионах – оригинал) кадастрового плана с нанесенными на нее цветными границами этой части. С учетом мнения ВАС РФ регистрирующий орган вынужден будет пересмотреть свои требования к оформлению таких договоров и учесть возможность «текстуального описания».

Кроме того, ВАС РФ предложил дополнительную гарантию для сторон в вопросе о согласованности предмета договора. При возникновении споров недобросовестные стороны зачастую добивались признания договора незаключенным в связи с ненадлежащим описанием предмета аренды. ВАС РФ прямо указывает, что если договор аренды сторонами фактически исполнялся (например, вещь была передана арендатору и т.п.), стороны не вправе оспаривать его по основанию ненадлежащей индивидуализации.

Если в отношении одного и того же предмета заключены несколько договоров (два и более), это не делает их недействительными или незаключенными, но арендатором будет то лицо, которому объект был фактически передан. Наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимого имущества не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. Арендатор, которому не передали спорный объект, вправе требовать лишь возмещения причиненных убытков и выплаты договорной неустойки.

ВАС против злоупотреблений

Постановление содержит большое количество норм, направленных на регулирование баланса интересов сторон и противодействие злоупотреблению правом.

В частности, п.12 постановления закрепляет положение о том, что доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование, об отсутствии у арендодателя права собственности и его принадлежности другим лицам, судом учитываться не должны.

Юристы опасались, что это создаст угрозу интересам добросовестного арендатора: случалось, что имущество сдавалось в аренду неуполномоченным лицом, а выявивший это собственник взыскивал аренду с фактического арендатора, который в итоге платил дважды.

ВАС РФ предлагает решать эту проблему на основе добросовестности (арендатор «знал или должен был знать о «дефекте аренды»). При этом собственник объекта вправе предъявить к недобросовестному участнику сделки иск о взыскании неосновательного обогащения:

— если недобросовестным был только неуправомоченный «арендодатель», то иск собственника предъявляется к нему;

— если недобросовестным был арендатор, то отвечает он;

— если недобросовестными были оба, они несут солидарную ответственность.

При этом иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит. Фактически это означает, что если недобросовестным был именно арендатор (знал об отсутствии полномочий), то в итоге он заплатит дважды. Подобное регулирование создает скрытый механизм ответственности для недобросовестных арендаторов, что должно дополнительно противодействовать злоупотребления правом.

Среди важных для практики правил следует упомянуть еще один новый подход ВАС РФ: если договор аренды подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, однако объект был передан арендатору и исполнение контракта началось, к таким правоотношениям в случае спора должны применяться не нормы о неосновательном обогащении, а нормы данного договора аренды как обязательства, порожденного ст.309 ГК РФ. Это означает, что при наличии спора должны применяться положения договора как о размере арендной платы и порядке ее уплаты, так и о договорной неустойке.

Не секрет, что иногда арендатор соглашается на завышенную аренду, чтобы получить объект в пользование, а потом решает не платить и не регистрировать договор – раньше суды считали такой договор не заключенным, а при расчете суммы неосновательного обогащения арендатора применяли некий абстрактный «средний» расчет аренды.

Говорить о доктрине добросовестной реализации прав сторонами договора аренды, позволяет и норма, которая закрепила возможность для арендатора защищать свои права при одностороннем изменении арендной платы арендодателем. Если изменение платы непропорционально изменению средних рыночных ставок за аналогичные объекты в данной местности (и существенно превысило его), арендатор может в судебном порядке доказывать факт злоупотребления правом арендодателем. Такому арендодателю откажут в праве требовать с арендатора сумму превышения «среднерыночной ставки». На практике это даст возможность арендаторам защищаться от злоупотреблений арендодателей, которые таким образом пытаются вынудить арендатора к освобождению объекта, хотя формулировка и далека от идеала. Может вызвать споры определение «средних рыночных ставок в данной местности за соответствующий период», так как не секрет, что для аренды локация имеет первоочередное значение и принятие за «данную местность» Москвы или Петербурга в целом даст недостоверные результаты. Термин «существенное превышение» оставляет слишком много возможностей для толкования.

К категории положений о добросовестности следует отнести и положения постановления, которые ограничивают «разумным сроком» право арендодателя на расторжение договора аренды при неоплате аренды два раза подряд. Это безусловное право часто используется как средство борьбы с несговорчивым арендатором. При отказе от навязываемых арендатору условий, арендодатель «вспоминал» про нарушение и обращался в суд. Введение ценза «разумного срока» позволит качественно изменить сложившуюся недобросовестную практику.

Как регулируют ставку

Постановление предлагает оперировать тремя видами арендной платы:

— регулируемая арендная плата;

— арендная плата, определяемая правилами, установленными публичным субъектом;

— арендная плата, устанавливаемая сторонами.

В отношении регулируемой арендной платы ВАС РФ разъяснил общую норму о том, что определенная по итогам торгов арендная плата не является регулируемой. Однако п.2 ст.614 ГК РФ позволяет публичному субъекту использовать комбинированный вариант определения арендной платы: определять ее часть путем торгов, а другую часть путем регулируемой арендной платы.

К особенностям регулируемой арендной платы относится то, что она подлежит внесению в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, и оформления каких-либо дополнительных соглашений об этом к договору аренды не требуется.

Если торги (в соответствии с законом) не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора (дополнительно к регулируемой арендной плате) сумм за право заключения договора аренды, являются ничтожными.

Арендная плата, установленная публичным субъектом, во многом похожа на регулируемую (например, плата за аренду помещений КУГИ относится к такому виду). Для нее также не требуется подписания какого-либо дополнительного соглашения об изменении арендной платы, если соответствующий публичный порядок был изменен уполномоченным органом.

Стоит сказать несколько слов об обычной арендной плате, определяемой сторонами. Как правило, на момент подписания договора у сторон отсутствуют споры о размере арендных платежей, однако в последующем именно они составляют абсолютное большинство споров по договору.

ВАС РФ предписывает, что по соглашению сторон размер арендной платы может меняться сколько угодно раз в течение года, даже если в договоре это прямо не прописано. Одностороннее изменение арендной платы арендодателем допускается только если это прямо предусмотрено законом либо договором, но во всех случаях не более одного раза в течение года.

В постановлении есть ряд норм, которые напрямую затронут интересы застройщиков. Во-первых, сделан однозначный вывод, что истечение сроков аренды или ее прекращение не препятствует регистрации права собственности на созданный в период ее действия объект незавершенного строительства (если он не является самовольной постройкой). Во – вторых, определена судьба прав на участок под строящимся многоквартирным домом – с момента регистрации первого права собственности любого дольщика право собственности/аренды застройщика прекращается в силу закона. Это позволит застройщикам избежать переплаты арендной платы за такой участок городу, однако дополнительно подчеркивает все проблемы возведения нескольких очередей на одном участке (утрата права будет препятствовать застройщику в создании последующих объектов).

В постановлении уделено внимание и вопросам перезаключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок с добросовестным арендатором.

Многие предложения ВАС РФ носят революционный характер и можно ожидать существенного изменения правоприменительной практики и сложившихся бизнес-схем.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.


—Госрегистрация договора аренды недвижимости

При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицам, управомоченным на это законом или собственником).

Таким образом, для заключения указанного договора необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Нередко на практике еще на стадии строительства торговых или офисных центров будущие собственники уже предлагают площади под аренду. Места в здании могут быть распределены и предоставлены под отделку еще до ввода объекта в эксплуатацию и получения свидетельства о госрегистрации права собственности. Как в этом случае оформить отношения, ведь предмета договора аренды как такового еще нет? На помощь приходит предварительный договор, предусмотренный ст. 429 ГК РФ. Каковы его особенности применительно к арендным отношениям? Как правильно квалифицировать платежи по предварительному договору?

Далее мы рассмотрим особенности предварительного договора.

Предмет предварительного договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду?

При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09 (далее – Постановление № 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контр­агент имеет право в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.

Форма предварительного договора.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме.

Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).

Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Обязательное условие договора аренды.

Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.

Пример тому – Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой). Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания. На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.

Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Например, ФАС ВВО в Постановлении от 03.12.2012 № А79-5892/2012 рассмотрел следующую ситуацию. Стороны заключили предварительный договор аренды земельного участка 03.10.2005. При этом срок заключения основного договора в предварительном договоре сторонами не был определен. Суд установил, что основной договор не заключен, в связи с чем правомерно счел, что обязательства по предварительному договору прекратились 04.10.2006. Сторона, перечислившая денежные средства на основании предварительного договора и не получившая встречного исполнения, вправе потребовать возврата денежных средств.

Уклонение от заключения основного договора аренды

Президиум ВАС неоднократно и последовательно подчеркивал, что исключительным предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора (п. 14 Информационного письма № 59, Постановление № 402/09).

Предварительный договор имеет организационную функцию и создает те юридические предпосылки для обязательного заключения основного договора, которые служат гарантией для участников гражданского оборота. Данная гарантия подкрепляется и специальным способом защиты: в случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ применяется п. 4 ст. 445 ГК РФ. Согласно этой норме другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Имейте в виду, что речь идет о возмещении убытков, причиненных незаключением основного договора. На практике может сложиться ситуация, когда сторона, предоставляющая помещения в пользование, вовсе не уклоняется от заключения основного договора, однако задерживает сроки ввода объекта в эксплуатацию. Возможно ли в этом случае применение к ней неустойки?

Аналогичный случай, к примеру, рассматривал ФАС ВВО в Постановлении от 28.02.2012 № А79-1501/2011. Судьи пришли к выводу, что неустойка за нарушение срока открытия торгового центра как способ обеспечения исполнения обязательства заключить основной договор и мера имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого обязательства системой действующего гражданского законодательства не предусмотрена.

При этом они сослались на Определение КС РФ от 21.12.2011 № 1653-О-О, где уточняется, что приведенные взаимосвязанные положения как по своему буквальному смыслу, так и в системе норм действующего гражданского законодательства устанавливают лишь гражданско-правовые последствия, наступающие в случае уклонения стороны от заключения основного договора, и отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательства, к которому относится неустойка, не регулируют.

Такой же правовой позиции придерживается Президиум ВАС в Постановлении № 402/09: контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Споры вокруг предварительного договора аренды

За редким исключением предварительные договоры аренды носят безвозмездный характер. Обычно они предусматривают уплату будущим арендатором в пользу будущего арендодателя определенной денежной суммы. На практике этот платеж именуют по-разному: задаток, авансовый арендный платеж, обеспечительный платеж, гарантийный платеж.

Полагаем, что называть этот платеж авансом неверно. Ведь предметом предварительного договора является исключительно обязательство сторон заключить в будущем основной договор, следовательно, в рамках предварительного договора стороны не могут полностью или частично исполнять свои обязательства по еще не заключенному основному договору.

Что касается задатка, то в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ он выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах. Предварительный договор не создает имущественных (денежных) обязательств (в соответствии со ст. 429 ГК РФ он только обязывает заключить основной договор в будущем). Следовательно, в рамках данного договора функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК РФ, не могут быть реализованы.

При получении будущим арендодателем аванса или задатка у него возникает риск: плательщик после осуществления платежа может признать положение об авансе (задатке) недействительным и потребовать его возврата с уплатой процентов по ст. 395 ГК РФ. Например, в Постановлении ФАС УО от 09.06.2008 № Ф09-4135/08-С6 судьи указали, что денежные средства в виде аванса по арендной плате и аванса за эксплуатационные услуги получены застройщиком по предварительному договору в отсутствие на то правовых оснований и являются его неосновательным обогащением.

Арбитражная практика.

Но этот пример непоказателен. Надо отметить, что до недавнего времени в арбитражной практике отсутствовал единообразный подход к разрешению следующих вопросов . Можно ли заключать предварительный договор аренды в том случае, когда арендатор не является собственником объекта аренды? Возможно ли передавать в пользование объект недвижимости до момента, когда он будет введен в эксплуатацию? Как квалифицировать отношения сторон, если объект был фактически передан будущему арендатору, например, для совершения отделочных и ремонтных работ? Наконец, будут ли считаться денежные средства, полученные по предварительному договору аренды, неосновательным обогащением?

Недавно свое мнение по поводу предварительного договора аренды высказал Президиум ВАС (Постановление от 15.01.2013 № 9798/12).

Суть дела заключалась в следующем. Организация по предварительному договору субаренды перечислила предпринимателю 575 тыс. руб. Договор субаренды заключен не был. Предприниматель средства не вернул. Организация обратилась в арбитражный суд с иском о возврате неосновательного обогащения, сославшись на то, что никаких оснований для перечисления указанной суммы не имелось.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения предварительного договора субаренды объект недвижимости, в котором располагалось спорное арендуемое помещение, как объект гражданского оборота (ст. 128 ГК РФ) не существовал, следовательно, возмездное пользование (обязательный признак арендных отношений) данным объектом было невозможно. Основной договор субаренды заключен не был, обязанность по оплате пользования имуществом у организации не возникла, поэтому оснований для получения предпринимателем спорной денежной суммы не имелось.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд апелляционной инстанции, поддержанный судом кассационной инстанции (см. Постановление ФАС ВСО от 20.06.2012 № А33-18187/2011), исходил из того, что на стороне ответчика (предпринимателя) неосновательное обогащение не возникло, потому как организация произвела оплату на основании предварительного договора субаренды и использовала для дальнейшей отделки переданные ей помещения.

Организация обратилась в ВАС с заявлением о пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения.

Однако Президиум ВАС согласился с выводом ФАС ВСО об отсутствии оснований для взыскания с предпринимателя неосновательного обогащения и привел следующие аргументы.

В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передавать имущество или производить платежи за пользование им.

При этом правила ст. 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно п. 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Вместе с тем, как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора субаренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, этот договор, несмотря на свое название, помимо обязанности сторон заключить в будущем договор суб­аренды, устанавливал непосредственную обязанность предпринимателя передать обществу во владение соответствующие помещения для целей их последующей отделки и обязанность организации вносить плату за период такого владения.

Пунктом 3 ст. 421 НК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, включающий элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора субаренды нежилых помещений, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему субарендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы.

ГК РФ не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта.

Как видно из условий спорного договора, при его заключении стороны исходили из необходимости выполнения обществом отделочных работ в расположенных в не введенном в эксплуатацию здании помещениях, которые оно намеревалось взять в субаренду. Все условия этого договора, включая плату, установлены по соглашению сторон. Очевидно, стороны исходили из того, что условия отвечают их интересам и обязанность одной стороны передать эти помещения во владение контрагента для выполнения необходимых работ корреспондирует обязанности контрагента вносить за них плату.

Поскольку, как следует из материалов дела, предприниматель выполнил обязанность по договору и передал помещения во владение общества, а общество вносило определенную договором плату, основания, предусмотренные гл. 60 «Обязательства вследствие неосновательного обогащения» ГК РФ, для удовлетворения требования общества о возврате предпринимателем этой платы как неосновательного обогащения отсутствуют.

Итак, какие важные выводы сделал Президиум ВАС в указанном постановлении? Он отметил, что, во-первых, действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта, а во-вторых, действующему законодательству также не противоречит установленная условиями предварительного договора аренды обязанность будущего арендатора вносить плату за период нахождения помещений в его владении.

Полагаем, что это постановление не только будет важно для регулирования взаимоотношений арендатора и арендодателя, но и внесет некоторую ясность в проблему учета для целей исчисления налога на прибыль расходов, возникающих в период действия предварительного договора аренды.

Ссылки:

Л. Е. Тимофеева

эксперт журнала «Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения»


    Нормы ст. 303 ГК РФ подлежат применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь. Изложенный вывод уже встречался в судебной практике (см., к примеру, Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2856/11, а также Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 01.12.2011 по делу N А31-6324/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 20.10.2011 по делу N А53-16836/2009).
    Кроме того Пленум ВАС РФ указал, что собственник, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, вправе на основании абз. 1 ст. 303 ГК РФ предъявить к такому лицу требование о возврате или возмещении всех доходов (возможных доходов) за все время незаконного владения. Ответчиками по такому исковому требованию могут являться:
    — недобросовестный арендодатель (лицо, которое знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу имущества в аренду, при этом заключило договор аренды в отсутствие таких правомочий и получало платежи за пользование данным имуществом от арендатора);
    — недобросовестный арендатор (лицо, которое, заключая договор аренды, знало об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу имущества в аренду). В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (п. 1 ст. 322 ГК РФ);
    — добросовестный арендодатель. В последнем случае собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые добросовестный арендодатель извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.
    Пленум ВАС РФ также обратил внимание на то, что иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.
    Несколько договоров аренды в отношении одного и того же имущества
    В п. 13 Постановления N 73 в новой редакции указано на возможность внесения в ЕГРП нескольких записей об аренде одной и той же вещи. Так, Пленум ВАС РФ отметил, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.
    Поскольку договоры аренды, предусматривающие такое пользование (владение и пользование) арендуемым имуществом, которое не может одновременно осуществляться несколькими арендаторами, не могут быть должным образом исполнены, то к отношениям арендаторов и арендодателя следует применять правила гражданского законодательства о неисполнении обязательства передать индивидуально-определенную вещь (ст. 398 ГК РФ).
    Пленум ВАС РФ разъяснил, что арендатор, которому не было передано арендованное имущество, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки (п. 13 Постановления N 73 в новой редакции).
    Указанная правовая позиция не относится к случаям, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени. К примеру, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 N 2111/10 по делу N А05-7607/2009 суд признал правомерным заключение нескольких договоров аренды, объектом которых является один и тот же лесной участок, при условии, что данные договоры отличаются по видам лесопользования (см. также Определение ВАС РФ от 06.12.2012 N ВАС-15607/12 по делу N А26-6010/2011, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 16.08.2011 N Ф03-3452/2011 по делу N А51-13870/2010, ФАС Северо-Западного округа от 20.11.2012 по делу N А66-10428/2011, ФАС Уральского округа от 25.12.2012 N Ф09-12253/12 по делу N А60-15786/2012, ФАС Центрального округа от 11.11.2009 по делу N А23-1183/08А-9-78, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2010 N 17АП-5997/2010-АК).
    В то же время по этому вопросу до принятия Постановления Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 N 2111/10 по делу N А05-7607/2009 существовала обратная судебная и административная практика, не допускавшая сдачу лесного участка в аренду нескольким лицам, даже если лесной участок арендуется в разных целях использования (см., к примеру, Письмо Рослесхоза от 02.04.2008 N МГ-03-28/2198 «О возможности предоставления одного лесного участка в аренду нескольким лицам для различных видов его использования», Постановление ФАС Поволжского округа от 12.04.2010 по делу N А55-14946/2009). И данная позиция по-прежнему используется органами исполнительной власти (см., к примеру, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 09.03.2011 N Ф03-10014/2010 по делу N А51-13870/2010, Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2011 N 05АП-6966/2010 по делу N А51-13869/2010).
    Государственная регистрация договора аренды
    В п. 14 Постановления N 73 в новой редакции установлено, что отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению. Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если:
    — контрагенты согласовали его существенные и иные условия,
    — была соблюдена форма договора,
    — собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;
    — договор исполнялся сторонами.
    В то же время у арендатора по такому договору не возникают права, которые касаются третьих лиц (право преимущественного заключения договора на новый срок, право на сохранение договора аренды в силе при смене арендодателя и др.), то есть «вещный эффект» у незарегистрированного договора аренды не возникает.
    До настоящего времени в судебной практике преобладала позиция, согласно которой договор аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, является незаключенным (см., к примеру, п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Определения ВАС РФ от 14.01.2013 N ВАС-18014/12 по делу N А56-23970/2011, от 10.01.2013 N ВАС-17497/12 по делу N А55-21048/2011, от 29.11.2012 N ВАС-15800/12 по делу N А08-6538/2011, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 01.11.2012 по делу N А82-17754/2011, ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.08.2012 по делу N А58-5177/2011, ФАС Дальневосточного округа от 27.07.2012 N Ф03-2540/2012 по делу N А51-6235/2011, ФАС Западно-Сибирского округа от 13.12.2012 по делу N А45-17359/2012, ФАС Московского округа от 04.12.2012 по делу N А41-4409/12).
    Однако в ряде случаев арбитражные суды указывали на то, что нарушение по вине арендодателя требования об обязательной регистрации договора аренды, заключенного на срок, превышающий один год, не является основанием для освобождения арендатором имущества, если срок аренды, указанный в договоре, не истек (см., к примеру, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.03.2010 по делу N А01-776/2009).
    Напоминаем, что в недавно принятом Федеральном законе от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившем в силу с 1 марта 2013 г., устанавливалось, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609, 651 и 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г. (п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ).
    Однако согласно ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, установленные в ст. ст. 609, 651, 658 ГК РФ, были исключены из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ.
    В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок один год и более, возобновилась с 4 марта 2013 г.
    Расторжение договора аренды после оплаты арендатором задолженности
    В Постановлении N 13 указывается, что сам по себе факт погашения арендатором задолженности по договору аренды не лишает арендодателя права потребовать расторжения этого договора путем предъявления соответствующего требования в разумный срок (п. 23 Постановления N 73 в новой редакции). Однако по истечении разумного срока арендодатель это право теряет.
    В то же время в судебной практике ранее находила поддержку иная правовая позиция, согласно которой неисполнение арендатором договорной обязанности не влечет расторжения договора, если арендатор устранил нарушение (его последствия) в разумный срок (см., например, п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», Определения ВАС РФ от 31.01.2011 N ВАС-72/11 по делу N А73-20978/2009, от 13.08.2010 N ВАС-10556/10 по делу N А03-11433/2009, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27.01.2012 по делу N А39-1733/2011, ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.04.2012 по делу N А10-3681/2010, ФАС Дальневосточного округа от 19.06.2012 N Ф03-2184/2012 по делу N А51-16288/2011, ФАС Западно-Сибирского округа от 20.09.2012 по делу N А03-13713/2011, ФАС Московского округа от 29.10.2010 N КГ-А40/13101-10 по делу N А40-166107/09-91-1225, ФАС Поволжского округа от 12.08.2009 по делу N А55-16709/2008, ФАС Северо-Западного округа от 16.01.2012 по делу N А56-74635/2010, ФАС Уральского округа от 26.03.2012 N Ф09-953/12 по делу N А76-12461/2011).
    Изменение арендной платы
    В Постановлении N 73 в новой редакции существенное внимание уделено проблеме изменения размера арендной платы (п. п. 16, 18 — 22).
    Данная проблема особенно актуальна для отношений, связанных с арендой недвижимого имущества (здания, строения, сооружения, земельного участка), находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее — публичная собственность). В судебной практике встречаются случаи одностороннего многократного изменения размера арендной платы по таким договорам.
    В качестве примеров можно привести:
    — Определение ВАС РФ от 27.12.2011 N ВАС-16651/11 по делу N А54-6235/2010 (рост арендной платы в 200 раз, изменение базового коэффициента);
    — Определение ВАС РФ от 16.02.2012 N ВАС-15837/11 по делу N А47-7623/2010 (рост арендной платы в 21 раз, изменение методики расчета арендной платы);
    — Определение ВАС РФ от 21.04.2011 N ВАС-1709/11 по делу N А55-35889/2009 (рост арендной платы в 21 раз, изменение значения переменной, содержащейся в методике расчета арендной платы, например кадастровой стоимости земельного участка).
    В большинстве своем изменение размера арендной платы происходит путем изменения нормативного правового акта публично-правового образования, которым утверждена методика расчета арендной платы. И как правило, в договорах аренды публичного имущества соответствующего публично-правового образования указано, что изменение такого нормативного правового акта влечет изменение размера арендной платы.
    Постановление N 73 в новой редакции несколько изменяет данную правовую ситуацию, однако следует обратить внимание на то, что значительная часть разъяснений этого Постановления относится к изменению арендной платы, которая не относится к регулируемым ценам.
    В настоящее время к регулируемым ценам относится арендная плата за пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности, что следует из п. 3 ст. 65 ЗК РФ и воспринято существующей судебной практикой (см., к примеру, Постановления Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 N 15117/11, ФАС Волго-Вятского округа от 18.06.2012 по делу N А79-9676/2011, ФАС Поволжского округа от 14.01.2013 по делу N А55-12520/2012, ФАС Северо-Кавказского округа от 15.03.2013 по делу N А53-20588/2012, от 15.03.2013 по делу N А53-19427/2011). Таковой является и минимальный размер арендной платы по договору аренды лесного участка, что следует из ст. 73 ЛК РФ и подтверждается сложившейся судебной практикой (см., к примеру, Определения ВАС РФ от 27.12.2012 N ВАС-17251/12 по делу N А32-21481/2011, от 30.11.2012 N ВАС-15490/12 по делу N А43-16896/2011).
    Таким образом, для применения обозначенных выше п. п. 16, 18 — 22 Постановления N 73 в новой редакции к конкретной ситуации необходимо определить, относится ли соответствующая арендная плата к регулируемым ценам.
    Исходя из п. п. 16 и 18 данного Постановления, можно заключить, что регулируемой арендной платой является та плата, необходимость государственного регулирования которой закреплена федеральным законом.
    — Размер арендной платы по договору аренды публичного имущества, заключенному по результатам торгов
    Пленум ВАС РФ в п. 18 Постановления N 73 в новой редакции разъяснил, что по смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если определяется по результатам проведения торгов.
    Исходя из этого, если по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
    Данное разъяснение имеет существенное значение в том числе для отношений по предоставлению земельных участков, находящихся в публичной собственности, для целей строительства, поскольку такое предоставление земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта в специально предусмотренных нормативным правовым актом субъекта РФ или муниципального образования случаях осуществляется на торгах (п. п. 1.1 и 1.2 ст. 30 ЗК РФ).
    Также Пленум ВАС РФ в рассматриваемом Постановлении разъяснил, что допускается установление арендной платы таким образом, что государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы. При этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом.
    Это разъяснение было проиллюстрировано Пленумом ВАС РФ следующим образом: не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, п. 7 ст. 38.2 ЗК РФ). Размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.
    — Правомерность условия о плате за право заключения договора аренды
    Пленум ВАС РФ подчеркнул, что в тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора платы за право на заключение договора аренды дополнительно к регулируемой арендной плате, являются ничтожными.
    В этой связи целесообразно обратить внимание на то, что в практике Президиума ВАС РФ есть пример попытки признания ничтожным условия о плате за право заключить договор аренды. Однако Президиум ВАС РФ в удовлетворении этого требования отказал, поскольку указанное условие является частью условий об арендной плате и оспариванию подлежат условия об арендной плате в целом, но не в части (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 N 5081/12 по делу N А14-4198/2011).
    — Изменение арендной платы на основании п. 3 ст. 614 ГК РФ
    В п. 21 Постановления N 73 в новой редакции дано подробное толкование п. 3 ст. 614 ГК РФ. В первую очередь Пленум ВАС РФ квалифицировал данную норму как диспозитивную, из чего сделал вывод, что допустимо изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
    Существующая на данный момент судебная практика придерживается сходного подхода (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.10.2012 по делу N А19-22685/2011, от 13.07.2009 по делу N А33-8831/08, ФАС Московского округа от 08.12.2010 N КГ-А40/13873-10,3 по делу N А40-2022310-155-159). Однако в отличие от Пленума ВАС РФ суды исходят из того, что договорное регулирование изменения размера арендной платы должно содержаться в самом договоре аренды, а не в ином соглашении сторон.
    Следует отметить также и то, что Пленум ВАС РФ ограничил частотность договорного изменения размера арендной платы, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. В этом случае такое изменение может осуществляться арендодателем не чаще одного раза в год.
    Целесообразно обратить внимание на то, что практика установления в договоре аренды государственного или муниципального недвижимого имущества права арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы является достаточно распространенной (см., например, Определения ВАС РФ от 14.09.2011 N ВАС-5920/11 по делу N А55-37189/2009, от 22.07.2011 N ВАС-8715/11 по делу N А65-12224/2010-СГ2-6, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 02.11.2012 по делу N А43-31470/2011, ФАС Дальневосточного округа от 18.12.2012 N Ф03-5768/2012 по делу N А51-644/2012, ФАС Поволжского округа от 03.08.2012 по делу N А72-9033/2011).
    В то же время возможность изменения размера арендной платы довольно часто ограничивается сторонами в самом договоре: не чаще одного раза в год (см., например, Постановления ФАС Московского округа от 31.05.2012 по делу N А40-10902711-6-944, ФАС Дальневосточного округа от 07.06.2011 N Ф03-1990/2011 по делу N А24-3827/2010, ФАС Центрального округа от 06.02.2012 по делу N А64-225/08-7).
    Таким образом, Пленум ВАС РФ фактически подтвердил уже сложившуюся практику взаимоотношений сторон арендных правоотношений, но установил барьер возможным недобросовестным действиям со стороны арендодателя.
    — Изменение арендной платы за пользование публично-правовым имуществом
    В п. 20 Постановления N 73 в новой редакции подробно разъяснена ситуация изменения размера арендной платы, которая не является регулируемой, но в отношении нее публично-правовым образованием установлены правила (принят нормативный правовой акт), которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого образования.
    Данные разъяснения сводятся к следующему. Указанные акты регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим это управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды, если это предусмотрено в самом договоре.
    Если стороны распространили действие такого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет условию договора. Если при этом стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
    Относительно последнего абзаца п. 20 Постановления N 73 в новой редакции целесообразно указать, что Пленум ВАС РФ подтвердил ранее сложившуюся судебную практику. В обозначенной ситуации изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора и не требует заключения специального дополнительного соглашения к договору (Постановления Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5), от 03.07.2007 N 3484/07 по делу N А05-2829/2006-30, Определение ВАС РФ от 11.03.2011 N ВАС-2214/11 по делу N А06-4340/2009, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 18.05.2011 по делу N А31-4789/2010, ФАС Дальневосточного округа от 03.05.2011 N Ф03-1044/2011 по делу N А24-3910/2010, ФАС Московского округа от 13.05.2011 N КГ-А40/3794-11 по делу N А40-13919/10-6-130).
    — Злоупотребление правом при изменении размера арендной платы
    В п. 22 Постановления N 73 в новой редакции сформулирована важная правовая позиция относительно применения института злоупотребления правом к правоотношениям по изменению размера арендной платы.
    Данная правовая позиция состоит в следующем. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки. Целесообразно отметить, что на настоящий момент примеров успешного применения ст. 10 ГК РФ в ситуации существенного изменения размера арендной платы крайне мало.
    Среди них можно выделить Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.06.2009 N Ф04-2898/2009(6282-А03-4) по делу N А03-8461/2008-38, в котором в качестве злоупотребления правом было признано единовременное многократное увеличение размера арендной платы по инициативе арендодателя, так как, исходя из фактических обстоятельств и условий договора аренды, размер арендной платы должен был быть увеличен не произвольно, а в разумных пределах.
    Документы, являющиеся героями текущего обзора — Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды», можно скачать, кликнув на выделенную часть текста ().

    (По материалам аналитических обзоров, подготовленного компанией Консультант Плюс )

    Предварительный договор аренды

    Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2007 год

    И.М.Кирюшина,
    А.В.Тюрина

    Вероятны случаи, когда стороны согласовали все существенные условия договора аренды, но окончательно оформить отношения в виде договора аренды по разным причинам не удается. Нерешительность контрагента, потребность более детально проработать нюансы предстоящего договора аренды могут стать препятствием к завершению оформления договора аренды.
    На практике часто встречаются случаи, когда все существенные условия договора аренды согласованы, а сам объект аренды еще не существует. Например, здание торгового центра, в котором помещения будут переданы в аренду, еще не построено. В таком случае договор аренды не будет иметь юридическую силу, а подписанный — считается незаключенным или недействительным по следующим причинам.
    Во-первых, стороны не смогут указать в договоре одно из существенных условий — данные, позволяющие определенно установить конкретное помещение, подлежащее передаче (п.3 ст.607 ГК РФ), поскольку здание еще не построено, т.е. объект аренды фактически отсутствует. Впрочем, способы обхода данного требования имеются, о чем мы расскажем ниже.
    Во-вторых, арендодателем по договору аренды может выступать собственник или лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (п.1 ст.608 ГК РФ). Арендодатель станет собственником или носителем иных вещных прав только после оформления соответствующих прав на недвижимое имущество, которое возможно только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Причем права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.
    Следовательно, отсутствие зарегистрированных прав на помещение делает договор аренды изначально не соответствующим закону, т.е. договор считается недействительным в соответствии со ст.169 ГК РФ.
    Таким образом, в случаях, когда имеются обстоятельства, препятствующие заключению договора аренды, на помощь может прийти предварительный договор аренды. Правда, использовать его можно не всегда (см. разделы «Объект аренды в строящемся здании» и «Предварительный договор аренды помещений в непостроенных зданиях»).
    По предварительному договору стороны согласно п.1 ст.429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    Предварительный договор аренды призван зафиксировать договоренности, которые уже достигнуты сторонами, с принятием обеими сторонами обязанности заключить в будущем основной договор на согласованных условиях.
    Как показывает практика, стороны часто используют предварительный договор аренды. Однако нередко такой документ составляется без учета условий, которые придают ему юридическую силу. Одни это делают умышленно, оставляя за собой последнее решающее слово, другие — вследствие незнания норм гражданского законодательства.
    Как уберечь себя от недобросовестных контрагентов, манипулирующих на рынке арендных правоотношений, используя инструмент предварительного договора?
    Исходя из сложившейся практики ярким примером применения предварительного договора можно считать договор, заключаемый на стадии строительства здания, помещения которого будут сдаваться в аренду после окончания строительства и оформления арендодателем прав на эти помещения. В данном случае предварительный договор является инструментом фиксации гарантии обещания потенциального арендодателя передать в аренду помещения после окончания строительства.
    Вместе с тем не стоит забывать, что предварительный договор не предоставляет тех прав и обязанностей, которые появляются благодаря договору аренды. Применение предварительного договора на стадии строительства имеет свои слабые стороны, которые могут привести к признанию его недействительным. Об этом также стоит помнить. Избежать незапланированных последствий помогут рекомендации, изложенные ниже.

    Существенные условия предварительного договора

    Для того чтобы предварительный договор приобрел юридическую силу, он должен отвечать требованиям, содержащимся в ст.429 ГК РФ.
    Предварительный договор должен содержать все существенные условия, включая условия, позволяющие установить предмет (п.3 ст.429 ГК РФ).
    Под предметом договора понимается обязательство, вытекающее из договора и представляющее собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения).
    Предметом договора аренды являются действия арендодателя по предоставлению помещения в аренду арендатору и действия арендатора по принятию помещения по временное владение и (или) пользование с уплатой арендодателю определенной цены.
    Юридическая сила договора зависит от согласования всех существенных условий договора при соблюдении требуемой законом формы (п.1 ст.432 ГК РФ).
    В состав существенных условий предварительного договора аренды входит полный набор существенных условий основного договора аренды.
    Помимо предмета договора к существенным условиям относятся условия, которые названы в законе или иных правовых актах в качестве таковых или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
    Итак, для предварительного договора аренды перечень существенных условий, без которых договор будет считаться незаключенным, содержится в главе 34 «Аренда» ГК РФ. Здесь см. раздел «Условия договора аренды помещений» (с.38).

    Форма предварительного договора аренды

    Важный момент, на который также следует обратить внимание, — это форма договора. В соответствии с п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
    Договор аренды в любом случае согласно требованию п.1 ст.609 и ст.651 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме как единый документ, подписанный сторонами. Вместе с тем п.2 ст.609 и п.2 ст.651 ГК РФ указывают на необходимость государственной регистрации договора аренды помещений, если срок аренды составляет не менее одного года.
    Предположим, что стороны планируют в будущем заключить основной договор аренды на срок, требующий обязательной государственной регистрации, например на пять лет. Обязаны ли стороны в этой ситуации регистрировать предварительный договор аренды? Является ли факт государственной регистрации элементом формы предварительного договора по ГК РФ?
    Предварительный договор аренды не подлежит государственной регистрации, достаточно того, что он заключается в письменной форме единого документа. Такой вывод был сделан Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» (далее — информационное письмо N 59).
    В частности, в п.14 информационного письма N 59 сказано, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор, подлежащий государственной регистрации, государственной регистрации не подлежит.
    К такому выводу суд пришел, рассматривая дело, инициированное индивидуальным предпринимателем, который пытался обязать оппонента заключить договор аренды на 25 лет на условиях предварительно заключенного договора аренды. Ответчик свои возражения обосновывал отсутствием государственной регистрации предварительного договора аренды, ссылаясь на ст.429 ГК РФ, обязывающую придавать предварительному договору форму основного договора. Основной договор аренды, без сомнений, подлежал государственной регистрации, поскольку срок аренды составлял 25 лет.
    Суд указал, что в силу п.2 ст.429 ГК РФ к предварительному договору применяются правила только о форме основного договора. Условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года, установленное п.2 ст.651 ГК РФ, не является элементом формы этого договора.
    Предварительный договор, по которому стороны договорились заключить договор аренды помещения, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью исходя из требований ст.164 ГК РФ. Указанная статья обязывает осуществлять государственную регистрацию сделок с землей и с другим недвижимым имуществом, включая помещения.
    Предметом же предварительного договора аренды является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора аренды (основного договора), а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

    Срок предварительного договора аренды

    Следующее важное условие, которое желательно включить в предварительный договор аренды, — срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.
    Обращаем внимание на желательность, а не обязательность включения в предварительный договор такого условия. Именно указанное условие предоставляет возможность потенциальному арендодателю предпринять меры для прекращения предварительного договора.
    По общему правилу, содержащемуся в п.4 ст.429 ГК РФ, если стороны не указали в договоре срок, в течение которого будет заключен основной договор, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
    Как можно использовать отсутствие срока в предварительном договоре?
    Приведем пример. После заключения предварительного договора арендодатель нашел более выгодного арендатора, предлагающего повышенный размер арендной платы.
    Естественно, возможность получения большей прибыли является причиной потери интереса к менее выгодному арендатору. И если, с одной стороны, имеется заключенный предварительный договор, связывающий свободу решений арендодателя, то, с другой стороны, имеются и вполне законные методы снять с себя ранее взятые обязательства. Самый простой — взаимное соглашение сторон о расторжении предварительного договора аренды. Впрочем, указанный метод не самый простой с точки зрения реализации, поскольку зависит от воли обеих сторон, в том числе и арендатора, который вряд ли согласится отказаться от выгодного договора.
    Остановимся на условиях прекращения действия предварительного договора аренды по основаниям, предусмотренным специальной статьей, посвященной предварительному договору (ст.429 ГК РФ).
    По общему правилу, изложенному в п.6 ст.429 ГК РФ, предварительный договор прекращает свое действие, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

    Прекращение предварительного договора аренды

    Представим ситуацию. Предварительный договор заключен. Но другим потенциальным арендатором арендодателю предложены более выгодные условия. Арендодатель заинтересовался новым прибыльным предложением и начинает поиск причин и возможностей, которые станут препятствием для исполнения договора с менее выгодными условиями. Как может поступить арендодатель в данной ситуации? Есть несколько вариантов его действий.
    Первый вариант возможен при отсутствии условия о сроке в предварительном договоре.
    Если срок действия предварительного договора один год, арендодатель может занять пассивную роль и ожидать, когда истечет один год с момента заключения предварительного договора.
    Со следующего дня после истечения одного года предварительный договор считается прекратившим свое действие в соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ.

admin