Аренда без торгов

Договор аренды государственного и муниципального имущества может быть заключен без проведения торгов, в частности, в случаях предоставления имущества следующим лицам (ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

  • товариществам собственников жилья,
  • лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона,
  • образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм, включая государственные и муниципальные образовательные учреждения,
  • медицинским учреждениям частной системы здравоохранения.

Кроме того, имущество может быть без торгов передано в аренду любым лицам, если оно:

  • передается на срок не более чем 30 календарных дней в течение 6 последовательных календарных месяцев,
  • представляет собой часть помещения, здания, строения или сооружения и при этом общая площадь передаваемого имущества не превышает 20 кв. м и не превышает 10 процентов площади такого помещения, здания, строения или сооружения.

Нужно иметь в виду, что порядок заключения договоров аренды без проведения торгов, установленный в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется на основании:

  • Земельного кодекса РФ и Лесного кодекса РФ,
  • Водного кодекса РФ,
  • законодательства РФ о недрах и о концессионных соглашениях.

Это следует из части 2 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Поэтому в таких случаях применяются специальные нормы. Так, если объектом договора аренды выступает земельный участок, то применяется специальный порядок заключения договора аренды земельного участка на торгах (ст. 38 Земельного кодекса РФ, Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утв. постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808).

Порядок заключения договоров аренды лесного участка регулируется:

  • главой 8 Лесного кодекса РФ об организации и проведении аукционов по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности,
  • Методическими указаниями по подготовке, организации и проведению аукционов по продаже права на заключение договоров аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора купли-продажи лесных насаждений в соответствии со статьями 7880 Лесного кодекса РФ, утвержденными приказом Минсельхоза России от 24 февраля 2009 г. № 75.

Стороны заключили на аукционе договор аренды лесного участка, который находится в государственной собственности. Можно ли без проведения торгов изменить условия такого договора аренды?

Нет, Президиум ВАС РФ разъяснил, что соглашение об изменении условий договора аренды лесного участка, заключенного на аукционе, можно также заключить только на аукционе (постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря 2013 г. № 12157/13).

Однако до принятия указанного постановления судебная практика была неоднородной.

Дело в том, что некоторые арбитражные суды допускали изменение условий договора аренды на основании дополнительного соглашения без проведения аукциона. Другие суды, наоборот, отрицали такую возможность (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 30 октября 2012 г. № А43-25582/2011, от 1 июня 2012 г. № А28-6737/2011, ФАС Северо-Западного округа от 16 апреля 2013 г. № А13-4717/2011).

Согласно одной из этих позиций при заключении договора аренды лесного участка по результатам аукциона изменение условий аукциона на основании соглашения или по требованию одной из его сторон невозможно. Такое императивное правило следует из части 2 статьи 74 Лесного кодекса РФ.

В этом правиле есть только одно исключение: если мероприятия по ликвидации чрезвычайной ситуации, которая возникла вследствие лесных пожаров, или последствий этой чрезвычайной ситуации повлекли за собой существенное изменение обстоятельств, из которых стороны договора аренды исходили при его заключении, то договор можно изменить или расторгнуть (ч. 7 ст. 53.7 Лесного кодекса РФ).

Иными словами, по общему правилу изменить условия договора аренды лесного участка, который был заключен на аукционе, в том числе условия о размере арендной платы, по соглашению сторон нельзя.

Другая позиция принимает во внимание то, что использование арендуемого лесного участка возможно только при наличии проекта освоения лесов с положительным заключением уполномоченного органа (ч. 1 ст. 88 Лесного кодекса РФ). Проект освоения лесов должен содержать сведения о разрешенных видах и проектируемых объемах использования лесов. А эти объемы вполне могут отличаться от объема, который указан в заключенном по результатам торгов договоре аренды. Причем такое различие объема использования лесов может быть как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. В связи с этим изменяются и условия договора аренды.

С учетом разных правовых позиций коллегия судей ВАС РФ передала указанное выше дело в Президиум для формирования единообразной судебной практики.

Организация или предприниматель арендует государственное или муниципальное имущество. Срок аренды подходит к завершению. При каких условиях арендатор может заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов?

Это возможно при соблюдении одного из следующих условий:

  • арендатор надлежащим образом исполнил свои обязанности и готов заключить новый договор аренды на условиях перечисления арендной платы по рыночной стоимости,
  • арендатор заключил договор до 2 июля 2008 года и после истечения срока договора продолжает пользоваться имуществом без возражений со стороны арендодателя (т. е. договор считается возобновленным на неопределенный срок).

Рассмотрим эти случаи подробнее.

Во-первых, с 2012 года действует правило, по которому заключить договор на новый срок без торгов может любой арендатор, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды и если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законом (ч. 9 и 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции). Тем самым арендатор реализует преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

При этом закон устанавливает два требования, которые стороны должны соблюдать при заключении нового договора (ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

  • размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность, если иное не установлено другим законодательством России,
  • минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Во-вторых, по общему правилу договор может продолжить свое действие в результате его возобновления. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Однако таким способом могут воспользоваться не все арендаторы, а только те, которые получили соответствующее имущество в аренду до 2 июля 2008 года (т. е. до даты вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, которая ввела обязательное проведение торгов для заключения договора аренды). Такое разъяснение дал Пленум ВАС РФ в пункте 1 постановления № 73.

Что нужно сделать, чтобы заключить договор аренды государственного и муниципального имущества на новый срок без проведения торгов, воспользовавшись преимущественным правом?

Во-первых, арендатору необходимо письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды. Если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Преимущественное право на заключение договора аренды имеет не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом (или проведения торгов для заключения такого договора). Такой арендатор также должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор аренды. Поскольку положения, которые предусматривают обязательность проведения торгов, не лишают арендатора его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, то арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. Такие разъяснения содержат пункты 2 и 3 постановления № 73.

Во-вторых, в договоре стороны должны согласовать условия:

  • о сроке (арендодатель обязан заключить новый договор на срок не меньше чем три года, уменьшить срок можно только на основании заявления арендатора),
  • об арендной плате (размер арендной платы определяется по результатам рыночной оценки).

Такие правила (о направлении уведомления и согласовании условий договора) предусмотрены пунктом 4.2 постановления № 73.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно этих условий, то для разрешения спора любая из сторон может обратиться в суд (ст. 446 ГК РФ). Суд определяет размер арендной платы на основании оценки. Такое разъяснение содержит пункт 4.3 постановления № 73.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды, за исключением следующих случаев (п. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

  • в установленном порядке принято решение, предусматривающее иной порядок распоряжения таким имуществом,
  • у арендатора есть задолженность по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Порядок проведения торгов на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества

Предоставление государственного и муниципального имущества без проведения торгов

В каком порядке заключается договор аренды государственного и муниципального имущества на новый срок в случае его возобновления

Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности

Архив новостей

Опубликовано Письмо ФАС России от 21.01.2019 N РП/3233/19 «О внесении изменений в часть 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции»

08.01.2019 вступил в силу Федеральный закон от 27.12.2018 N 572-ФЗ «О внесении изменений в статью 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» (далее — Закон N 572-ФЗ), которым внесены изменения в части 8, 9 и 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Основной целью закона является устранение неопределенности в толковании положений Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) в части возможности заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов с добросовестными арендаторами, заключившими договоры аренды на законных основаниях, в том числе без проведения торгов до 2 июля 2008 года (до вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).
Неопределенность формулировки позволяла трактовать положение закона таким образом, что продление договора аренды возможно только по тем договорам, которые были заключены на торгах.
Согласно внесенным изменениям часть 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции представлена в следующей редакции:
«По истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
— размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
— минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора».
В соответствии со статьей 2 Закона N 572-ФЗ действие положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции распространяется также на случаи заключения на новый срок договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до 02.07.2008.
Таким образом, в соответствии с Законом N 572-ФЗ положения части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции подлежат применению в отношении договоров аренды государственного (муниципального) имущества, в том числе заключенных до 02.07.2008 в соответствии с законодательством Российской Федерации без проведения торгов, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
При этом основаниями, по которым арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора на новый срок, могут служить только случаи, перечисленные в части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения торгов, за некоторыми исключениями (Информация Федеральной антимонопольной службы от 16 сентября 2019 г.).

Одним из исключений является п. 14 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, который предусматривает, что без проведения торгов такой договор может быть заключен в случае предоставления имущества, которое является частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если его общая площадь составляет не более чем 20 кв. м и не превышает 10% площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество.

Как напомнила ФАС России. указанное ограничение по площади имущества, права на которое могут быть переданы без проведения конкурса или аукциона, – 10% от площади находящегося у правообладателя помещения, здания, строения или сооружения, но не более 20 кв. м – относится ко всем договорам, заключаемым правообладателем без проведения торгов, в отношении каждого отдельного помещения (здания, строения, сооружения, помещения) в совокупности.

И второй вывод, который приводит ведомство: требования, установленные п. 14 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, применяются отдельно к каждому объекту имущества, в отношении которого планируется заключение договора аренды по данному исключению. Этот вывод имеет значение, в частности, для случаев заключения указанных договоров в отношении помещений расположенных в разных зданиях, принадлежащих правообладателю.

Самое большое заблуждение среди собственников коммерческой недвижимости заключается в их твердом убеждении о том, что право собственности является абсолютным и не может быть ограничено. Да, действительно и положения Конституции Украины, и положения Гражданского кодекса Украины устанавливают гарантию того, что право собственности является незыблемым, и никто не может быть незаконно лишен этого права или ограничен в его осуществлении.

Но эти положения не стоит воспринимать буквально. Конечно, незаконно ограничить право собственности запрещается. Но, несмотря на это, обстоятельств, при которых собственник имущества правомерно ограничен в своих возможностях, – предостаточно. К ним можно отнести, в том числе, и договор аренды.

ОСНОВНОЙ ОШИБОЧНОЙ ПОЗИЦИЕЙ АРЕНДОДАТЕЛЯ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ МОЖЕТ СТАТЬ ЕГО УВЕРЕННОСТЬ В ТОМ, ЧТО ОН МОЖЕТ С ЛЕГКОСТЬЮ РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР. ВЕДЬ ОН СОБСТВЕННИК, А ЗНАЧИТ, ИМЕЕТ ПОЛНОЕ ПРАВО РАСПОРЯЖАТЬСЯ СВОИМ ИМУЩЕСТВОМ.

Но не все так просто! Предлагаем вам рассмотреть основные ловушки, в которые может попасть арендодатель расторгая договор аренды.

ЛОВУШКА № 1. НЕПРЕДВИДЕННАЯ ПРОЛОНГАЦИЯ

СИТУАЦИЯ. Срок аренды почти истек. Арендатор сообщил, что ему нужно время для того, чтобы подготовить помещение к возврату. Арендодатель в спокойном ожидании. Оснований для беспокойства нет, так как договор заканчивается, а пролонгация сторонами не предусмотрена. Но неожиданно для арендодателя, арендатор присылает письменное уведомление о продолжении срока действия договора. И будет вполне прав, так как согласно ст. 764 Гражданского кодекса Украины, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то, при отсутствии возражений арендодателя в течение месяца, договор считается возобновленным на срок, который был ранее установлен договором.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ на лицо. Во-первых, у арендодателя нарушаются планы касательно дальнейшего распоряжения помещением. Во-вторых, договор продолжает действовать на прежних условиях, которые за время аренды могли стать для арендодателя невыгодными.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Лучшим вариантом будет включить в текст договора аренды условие о том, что «пользование арендатором объектом аренды после даты окончания действия Договора нельзя считать продолжением (пролонгацией) арендных отношений».

Если в договоре такого условия нет, единый совет, – общайтесь с арендатором в письменном виде, дабы все ваши договоренности были зафиксированы на бумаге.

ЛОВУШКА № 2. ПОКУПКА С «СЮРПРИЗОМ»

СИТУАЦИЯ. Собственник принял решение продать помещение, которое ранее было передано в аренду. Договор аренды действует, и арендатор не планирует от него отказываться досрочно.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ могут возникнуть у всех. Рассмотрим все варианты.

Для продавца (первичного собственника). Спрос на такое помещение уменьшается. Мало кто захочет приобретать недвижимость с «сюрпризом» в виде действующего договора аренды. Одна категория потенциальных покупателей ищет помещение для себя, чтобы разместить в нем свой бизнес, к примеру, офис или магазин. Другая – приобретает недвижимость, чтобы получать прибыль от сдачи в аренду на наиболее выгодных условиях. Такой покупатель не захочет возиться с «чужими» арендаторами, особенно если действующий размер арендной платы не интересен для него.

Для покупателя (нового собственника). Приобретая помещение с «арендаторами», покупатель вынужден будет принять на себя все права и обязанности арендодателя по действующему договору аренды. Согласитесь, перспектива не из приятных – исполнять договор, который не заключал.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Арендодателю при заключении договора аренды необходимо сразу предусматривать условие о том, что договор прекращается при смене собственника. Покупателю – детально изучать не только договор купли-продажи, но и договор аренды, который действует в отношении приобретаемого помещения.

ЛОВУШКА № 3. ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ

СИТУАЦИЯ. Согласно положениям Гражданского кодекса Украины, арендатор имеет преимущественное право на приобретение объекта аренды, в случае его продажи собственником. А теперь представьте такую ситуацию, что собственник при продаже «забыл» сделать арендатору предложение покупки.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ. Тут проблемы могут возникнуть сразу у всех. Арендатор, на основании того, что его приоритетное право нарушено, обращается в суд. Просит перевести на себя права и обязанности покупателя по договору купли-продажи спорного помещения. Отсюда:

  • у арендатора сумасшедшие расходы на судебные разбирательства (не всегда оправданные);
  • новый собственник рискует потерять приобретенное помещение + расходы на правовую помощь;
  • арендодатель теряет время на суды, а, впоследствии, рискует понести финансовые потери в виде компенсации убытков пострадавшим сторонам.

ЧТО ДЕЛАТЬ. При заключении договора аренды включать условие о том, что арендатор не имеет преимущественного права покупки помещения. А если уже в договоре такой оговорки нет, необходимо не пренебрегать своей обязанностью. Если же у вас уже есть покупатель, не стоит заранее переживать – не факт, что у арендатора будет финансовая возможность принять ваше предложение. Поэтому предыдущая сделка останется в силе, а вы себя убережете от судебных разбирательств.

ЛОВУШКА № 4. НЕ ПОЙМАН, НЕ ВОР

СИТУАЦИЯ. При возврате помещения из аренды у арендодателя возникли претензии по состоянию объекта аренды – паркетное покрытие повреждено, вместо железной двери и пластиковых окон стоят деревянные, сантехника с дефектами. Арендатор, в свою очередь не согласен и заявляет, что объект аренды уже был передан в таком состоянии. Стороны обратились к акту приема-передачи, но в нем указано лишь то, что «помещение передается в удовлетворительном состоянии».

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ. В связи с отсутствием в акте приема-передачи необходимой информации, арендодатель лишается возможности доказать, что арендатор допустил ухудшение состояния помещения, а потому обязать его компенсировать убытки – практически невозможно. Арендодатель несет убытки.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Тщательно работать не только над условиями самого договора, но и над информацией, которую вы указываете в акте приема-передачи. Приветствуется дополнение акта графическими схемами или фотографиями. Обратите внимание, что такие приложения также необходимо подписывать обеими сторонами.

ЛОВУШКА № 5. УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

СИТУАЦИЯ. Собственник передал помещение в аренду. Но, в связи с тем, что данное помещение представляет большой коммерческий интерес для арендаторов, к собственнику обратилось третье лицо с предложением заключить договор аренды на более выгодных условиях. Но для этого арендодателю необходимо расторгнуть действующий договор аренды, а арендатор не соглашается.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ. Разбор данной ситуации наиболее актуален для собственников, основной деятельностью которых является сдача недвижимости в аренду, поскольку риски здесь не юридические, а коммерческие. Арендодатель теряет возможность увеличить прибыль от арендных операций.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Действующим законодательством Украины предусмотрено крайне мало возможностей для досрочного расторжения договора аренды. По большей части, к ним относятся нарушения договора стороной. Поэтому на момент заключения сделки необходимо сразу предусмотреть в договоре основания для его одностороннего расторжения арендодателем.

Таким образом, проанализировав все ситуации, важно отметить, что превентивные меры эффективнее экстренных. Поэтому, как минимум, вы как арендодатель должны сразу определить свои цели и отобразить их в договоре. А как максимум – обратиться за помощью к квалифицированному специалисту, который поможет вам не попасть в невыгодную для вас ситуацию.

admin