Альтернативная продажа квартиры

Содержание

Агентство недвижимости »»» Продажа квартир »»» Альтернативная сделка купли продажи 2018

Альтернативная продажа

Что такое альтернативная продажа квартиры? Альтернативная сделка купли — продажи это процесс, в котором один и тот же человек выступает в роли продавца и покупателя, поскольку взамен продаваемой недвижимости приобретается новая.

В случае стандартной продажи происходит заключение договора, по которому все права на недвижимое имущество передаются покупателю, продавцу же при этом передается денежная сумма, указанная в договоре.

Все происходит безболезненно и гладко, когда продавец квартиры не проживает в ней постоянно и на полученные средства не собирается сразу приобретать новую жилплощадь. Или проводится легкая альтернатива – продается, например, квартира в Москве и приобретается аналогичная, но в области.

Чаще в условиях мегаполиса обстоятельства складываются иначе. Сложные альтернативные процессы проходят под присмотром риэлторов. Нереальные запросы иногда приводят к не совсем нужным результатам. Основная ошибка, как правило, кроется в организации процесса или неправильном анализе рынка.

Сложности и риски альтернативной сделки

Альтернативная продажа квартиры — что это? Обычно продавцы стараются продать недвижимость дорого и купить подешевле. Причем владелец найденной недвижимости, возможно, тоже хочет приобрести что либо взамен на таких же условиях. Цепочка из продавцов-покупателей удлиняется до тех пор, пока не закончится на продавце, не собирающемся сразу после продажи выступить в роли покупателя.

Обычно продажа занимает больше времени, чем покупка. Поэтому первым делом нужно найти покупателя на свою квартиру, только потом начинать поиски альтернативы.

Какие риски? Пример: нашли идеальный вариант для покупки (очень долго искали), а своя не продается. Продавец ждал, ждал и не дождался — продал другим. Итог — потраченное время, силы и нервы.

По вполне очевидным причинам, отказ хотя бы одного участника крайне нежелателен. Отмена одного из этапов такой цепи приводит к аннулированию всех последующих. Иными словами, если одни из продавцов-покупателей вдруг передумает, от сделки придется отказаться всем участникам.

В нашем агентстве любой объект недвижимости, принимающий участие в альтернативе, в обязательном порядке проходит проверку на юридическую чистоту, при которой проверяется отсутствие различных обременений, ограничений и многое другое.

Совершение альтернатив, как правило, проходит при участии опытного риэлтора, организующего и согласовывающего между собой все этапы. Причем у каждого участника свой специалист, который будет отстаивать интересы своего клиента.

Схема работы

Альтернативная сделка( обмен квартиры) фактически представляет собой несколько обычных договоров купли-продажи, совмещенных между собой по времени их совершения. В связи с этим следует отметить несколько особенностей таких операций.

Во-первых, передача денежной суммы, которая вносится «верхним» покупателем (т.е. покупателем первого из участвующих в сделке объектов недвижимости), а получает эти средства «нижний» продавец, то есть последний в цепочке. Поэтому денежная сумма может миновать прохождение через руки нескольких участников альтернативной сделки. Кроме того, в случае необходимости внесения или получения кем-либо из участников доплаты, арендуются дополнительные банковские ячейки.

Во-вторых, квартиры должны быть зарегистрированы одновременно, иначе сделка не совершается. На сегодняшний день одновременная регистрация нескольких договоров представляет собой хорошо знакомую и вполне сложившуюся практику, поэтому на этом этапе сложностей, как правило, не возникает.

Ну и самый важный — психологический фактор: твердость и окончательность намерений всех участников альтернативной сделки не должна вызывать сомнений. Сложность процесса и индивидуальные запросы каждого из участников нередко приводят к срывам в самый последний момент.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры

В такие моменты нужно сохранять спокойствие.

Шансов на удачный исход операции больше, когда в процессе участвует профессиональный риэлтор, который терпеливо все объясняет и нейтрализует возникшие конфликты. Если у вас возникли сложности с альтернативными квартирами или нужен профессиональный помощник, который будет отстаивать ваши интересы — звоните.

Бесплатные и оперативные консультации по телефону 8 (495) 504-86-79 или 8 (916) 469-02-30

И самое важное: спокойствие

Эмоциональная составляющая — очень важный момент при покупке или продаже квартиры. Ведь это очень важное событие в жизни, связанное с грандиозными переменами. А перемены это всегда стресс, напряжение, эмоциональная нестабильность.

Часто на принятие важного решения влияет не здравый смысл, а настроение в данный момент. В этой ситуации нужен человек, адекватно оценивающий ситуацию, способный без эмоций посмотреть на положение вещей со стороны.

Нужна консультация, но не сейчас?

Сохраните сайт в закладках (Ctrl+D), чтобы долго не искать, когда понадобится быстрая консультация риэлтора

Важная информация и полезные статьи

В профессиональном риэлторском жаргоне есть такое понятие как «альтернативная сделка». Специалисты говорят, что это самый распространенный вид сделок с недвижимостью. О том, что представляют собой такие сделки, и каковы их особенности.

Альтернативной называется сделка, цель которой – не просто получение денег за продажу квартиры, а одновременное приобретение другого жилья (то есть некой альтернативы). Например, взамен одной большой квартиры нужно две поменьше или, наоборот, вместо двух небольших квартир нужна одна просторная. Вариантов может быть очень много: люди съезжаются, разъезжаются, обмениваются жильем. К альтернативным сделкам относится и расселенение ветхого фонда, если бывшим жильцам предоставляют именно другие квартиры (а не денежную компенсацию). Нередко бывает так, что у покупателей нет денег на более дорогую квартиру, но есть прежнее жилье и средства на доплату. А кто-то, напротив, ради доплаты продает свое жилье.

Подобные ситуации возникают сплошь и рядом. Намного реже люди продают квартиру, ничего не приобретая взамен. Обычно так поступают при радикальной смене места жительства или получении жилплощади в качестве наследства.

Альтернативная сделка купли продажи квартиры — что это такое

Не так часто и покупатели берут кредит в банке на покупку квартиры или готовы сходу заплатить всю необходимую сумму из своих накоплений. Поэтому 80% сделок с недвижимостью – это как раз альтернативные сделки.

Основной момент, который нужно учитывать при заключении таких сделок – это синхронность при покупке и продаже. Идеальный вариант, когда человек продает одну квартиру и сразу же приобретает другую. К этому по возможности и стремятся агенты по недвижимости.

Другая особенность альтернативных сделок в том, что в процессе их совершения агенты часто прибегают к договорам о намерениях. Это необходимо, когда у покупателя нет нужной суммы для покупки квартиры, а значит, договор купли-продажи заключить пока нельзя. Система предварительных договоренностей позволяет зафиксировать намерения сторон. Поэтому если ваш партнер откажется от своих обязательств, то его можно принудить к их выполнению через суд. Или потребовать от него денежной компенсации. Существуют и штрафные санкции для тех, у кого «семь пятниц на неделе».

При совершении альтернативных сделок есть определенные юридические тонкости.

При альтернативных сделках часто выстраивается целый ряд квартир, при котором одна продажа зависит от другой. На риэлторском жаргоне его называют «цепочкой». Если одно из звеньев окажется не в порядке, то вся цепочка разрушится. Например, когда одна сделка признается недействительной, то такое определение автоматически применяется ко всем последующим сделкам. И чем длиннее цепочка, тем больше людей может пострадать от нечетности одного и неосторожности другого.

Обязанность специалиста по недвижимости — свести такой риск к минимуму. Для этого необходимо проверить целый ряд обстоятельств.

Во-первых, следует выяснить наличие на данной жилплощади детей и недееспособных граждан. Если они есть, то непременно нужно получить разрешение на сделку от органов опеки и попечительства. В документах должна быть указана квартира, которую следует приобрести с учетом их интересов. Агент обязан выполнить эти требования на 100%, иначе сделка будет недействительной.

Во-вторых, возможен отказ от покупки или продажи со стороны совладельцев квартиры или со стороны администрации, если доли жилплощади не приватизированы. В таком случае сделка также не состоится.

Имейте в виду, что если в Вашем письменном обращении указана определенная цена жилья, то продать ее дешевле не удастся. В противном случае один совладельцев может выкупить свою долю по преимущественному праву.

Очень важно выяснить, не состоят ли на регистрационном учете в данной квартире лица, которые отказались от приватизации. За ними законом сохраняется право пользования этой жилплощадью – даже тогда, когда ее уже продали покупателям! Вы можете весело отметить новоселье и начать делать ремонт, как вдруг в вашей квартире появятся совершенно незнакомые люди, которые, как окажется, прописаны в ней. И независимо от того, оспорили вы сделку или нет, у вас будут вечные соседи.

А в некоторых случаях потенциальный совладелец может доказать, что имеет право на свою долю в приватизации – особенно если квартира была приватизирована, когда он отсутствовал по уважительной причине.

Случай из практики

Витя уехал с мамой в Америку, когда ему было 7 лет. Его отец со своей новой женой решили приватизировать квартиру на себя. Мальчика в документах, они, естественно, не указали. «Он все равно уехал, и права ни на что не имеет», — говорил отец Вити. «Лучше продать эту квартиру, тогда он точно ни на что претендовать не сможет», — предложила его новая жена. И продали. А спустя три года Витя со своей мамой вернулся на Родину. Они вспомнили о пресловутой квартире, где мальчик раньше был прописан, и пришли по знакомому адресу. Узнав, что там живут совсем другие люди, мама Вити пришла в отчаяние. Но через несколько дней она все же нашла в себе силы обратиться к юристу за консультацией. Как выяснилось, были нарушения в работе паспортиста и инженера ЖЭКа – они «подрабатывали», помогая совершать незаконные сделки. В конце концов, суд признал, что в данном деле не соблюдались права ребенка на приватизацию, и что мальчику причитается доля собственности в проданном жилье. Покупатели решили пойти на мировую, выплатив в пользу ребенка денежную компенсацию.

По закону в тех случаях, когда продавцы нарушают права другого совладельца (или того, кто имеет право быть владельцем), отдавать долю собственности в денежном эквиваленте, должны именно они. Но в приведенном примере заплатили покупатели, потому что они хотели избежать долгих судебных разбирательств.

Особое внимание на юридическую чистоту сделки нужно обращать тогда, когда альтернативное жилье Вам предлагают сами собственники или посредники-одиночки. Заключать такие сделки – слишком дорогое удовольствие, потому что велик риск обмана. Мы стараемся избегать таких вариантов, так как несем ответственность перед покупателями. Кроме того, у нас есть черный список агентств, с которыми мы не имеем дела, так как они нечестны со свои клиентами.

Много вопросов вызывают сделки с квартирами, полученными в наследство. Нередко продавцы утаивают наличие других наследников. Или сами являются недобросовестными наследниками, то есть совершившими уголовное преступление в отношении наследодателя. Мы чаще всего стараемся проверить такие факты через нотариуса, хотя такая информация, честно говоря, тоже бывает не всегда достоверной.

Принимая в цепочку наследственные квартиры, и покупая их для клиентов, мы стремимся, прежде всего, выяснить, кто, когда и как вступил в права наследства, и кто был прописан на одной жилплощади с наследодателем.

Случай из практики

Вадим продал квартиру и через два месяца трагически погиб. У него осталась жена и двое маленьких сыновей. Исходя из права детей на наследство, жена решила оспорить сделку. Но суд признал, что договор был заключен совершенно законно: Вадим был в здравом уме и трезвой памяти, других совладельцев недвижимости не было, и в этой квартире никто не был прописан. К счастью для покупателей, жилье осталось за ними.

Важно и то, что, кроме лиц, которые указаны в завещании, есть люди, которым по закону полагается обязательная доля в наследстве.

Это несовершеннолетние дети и нетрудоспособные родственники. (Уточняем: каждый, кто достиг пенсионного возраста, считается нетрудоспособным, даже если он на работе дает фору молодым). Если человек совершает сделку, намеренно скрывая наличие других наследников, то это мошенничество. Сделка признается судом недействительной, и квартира изымается. Но если по каким-либо причинам продавец не знал о незаконности сделки, возможно решить вопрос по-другому. Суд может обязать его выплатить другим наследникам их долю в денежном эквиваленте.

Случай из практики

Алина и Даша получили квартиру в наследство от дедушки. В завещании были указаны именно они. Считая себя единственными полноправными собственниками, сестры решили продать квартиру. Они уже обратились в агентство и начали поиск покупателей, как вдруг выяснилось, что у покойного остался сын-инвалид. Он обратился в суд с требованием признать его обязательную долю в наследстве. «Если отец обо мне не позаботился, это сделает суд», — заявил он. И действительно, суд признал его требования законными. На квартиру был наложен арест. Алина и Даша ничего не рассказали агенту по недвижимости, надеясь «провернуть» сделку несмотря ни на что. Но им это не удалось. За день до заключения договора агент получил выписку из реестра, из которой следовало, что такая сделка невозможна.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов впоследствии, необходимо получить выписку из реестра в день совершения сделки или хотя бы днем раньше. А на выписку недельной давности можно смело не обращать внимания – все могло измениться…

Но самое страшное, что эти пресловутые перемены порой происходят в во время месячной регистрации договора. Здесь дает о себе знать несовершенство нашего законодательства. Сделки с ипотекой регистрируются в течение пяти дней, а договор купли-продажи – почему-то в течение 30. Возможно, это связано с тем, что в данной сфере постоянно сокращают сотрудников, и регистраторы завалены делами. Я бы изменил законодательство таким образом, чтобы датой заключения сделки считался день подачи договора на регистрацию. Остается надеется, что когда-нибудь так и будет.

Я работаю в сфере недвижимости с 1992 года, и за это время трижды менялся порядок регистрации, и 2 раза менялись условия приватизации. Если раньше комнаты приватизировались как доли в квартире, то с 2005 года они приватизируются как комнаты. Иногда можно запутаться в этих тонкостях…

Поэтому при заключении альтернативной сделки (впрочем, как и любой другой), обязательна помощь юриста. Если вы не хотите идти в агентство недвижимости, можно просто обратиться в юридическую контору или к адвокату, который занимается гражданскими делами. Возможно, они не так разбираются в нюансах сделок с недвижимостью, как представители агентств, но дать правовую оценку ситуации они смогут.

опубликовано 2011-08-13 00:00:00

Понятие "альтернатива в продаже квартиры"

(фр. alternative, от лат. alternatus — другой) — необходимость выбора одной из двух или более исключающих друг друга возможностей, а также каждая из этих возможностей.

— единовременная сделка по продаже одного объекта недвижимости и приобретения другого.

Обычно в слэнге используют сочетание "альтернативная продажа", так как покупка всегда "обычная".

Альтернативная продажа часто является единственно возможной сделкой, если квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетним детям, пенсионерам (то есть "социально незащищенным собственникам").

Нотариальная форма договора

Сделки с несовершеннолетними или опекаемыми собственниками проводятся только в нотариальной форме.

Альтернативная сделка. Объективный взгляд.

Продажа долевой собственности также только в нотариальной форме. Покупка в долевую собственность возможна в простой письменной форме.

Также альтернативные сделки обычны в случаях, когда собственники не имеют другого жилья и по условиям сделки должны выехать в приобретаемое жилье. Собственники на время сделки "прописаны" по старому адресу, и регистрируются и перевозят вещи сразу на новый адрес.

Альтернативных сделок на рынке достаточно много – не меньше половины квартир на рынке: расширение жилплощади, съезд семьи, разъезд на 2 адреса, разъезд коммунальной квартиры, квартиры с несовершеннолетним собственником (приватизация, материнский капитал), квартиры с собственниками-пенсионерами или больными.

Схема альтернативной продажи

Есть с деньгами, и несколько продавцов квартир. Технически может быть несколько "верхних покупателей" (например, при единовременной продаже нескольких объектов и съезде в одну квартиру) или "другие покупатели" (если они покупают квартиру в цепочке).

только продают квартиры и получают деньги из ячеек.

одновременно и продают, и покупают с вариантами:
— с доплатой своими деньгами или привлеченными деньгами — ипотека, субсидия;
— высвобождением денег или
— уложиться в деньги от продажи.

Сделки- являются именно альтернативными: в них участвует несколько квартир, и каждая сторона имеет критически важное значение для свершения всех единовременных сделок.

При увеличении числа участников сделки сложность резко возрастает

Мне известно о сделке-"паровозе", в которой участвовало 16 квартир. Обычно же риэлторы стараются ограничить число участников до такого, когда вся ситуация поддается хорошему контролю: на моей практике в одной сделке участвовало 5 квартир плюс покупатель, а на сделку пришло около 20 человек, собственников и риэлторов.

Особенности проведения альтернативных сделок

Особенность такой сделки — единовременная регистрация и продажи, и покупки. Отсутствует риск того, что заказчик продаст квартиру и получит деньги, но по каким-то обстоятельствами не сможет купить другой объект.

Обстоятельства, при которых покупка может разрушиться

Риски: обесценивание валюты, отказ продавцов понравившейся квартиры от продажи, отсутствие одного из участников сделки и другие.

Из-за высоких организационных сложностей и юридических тонкостей альтернативными сделками занимаются только риэлторы. Для таких сделок недостаточно опыта одной-двух сделок, нужны достаточно глубокие знания, чтобы оценить условия сделки, «чистоту» квартир и спрогнозировать хороший исход сделки.

Зарегистрированные собственники квартиры

В альтернативных сделках зарегистрированные собственники часто остаются зарегистрированными на время проведения сделок. Постановка на учет может производиться сразу по адресу приобретенной квартиры, может осуществляться после снятия с учета с адреса проданной квартиры. Этот момент обговаривается участниками сделки.

ОБЫЧНЫЙ срок ЮРИДИЧЕСКОГО освобождения составляет 14 дней, обязательно указывается в договоре купли-продажи и не зависит от фактической передачи квартиры по акту.

Зарегистрированные лица-несобственники (так называемые "пользователи")

— лица, которые зарегистрированы по адресу продаваемой квартиры, но не являются собственниками. Такие лица обладают правом пользования жилым помещением, от этого они так и названы. Альтернативная продажа не является обязательной при зарегистрированных пользователях. Даже если зарегистрированы несовершеннолетние дети.

И следует знать, что если собственники квартиры обязуются сняться с регистрационного учета по условиям договора купли-продажи, то пользователи не являются стороной договора и не имеют такой обязанности. "Пользователи" могут нарушить договоренности, а у покупателей нет существенного рычага воздействия. Потому покупатели квартир крайне щепетильны к зарегистрированным в квартире лицам.

Условие юридического освобождение квартиры является существенным условием договора купли-продажи. Добиться исполнения условий договора купли-продажи в конфликтной ситуации можно только через суд. А судиться с пользователями, с которыми у покупателя нет договорных отношений, очень не просто.

Условия альтернативной сделки регулируются также условиями доступа к содержимому банковских ячеек

Многие существенные вопросы сделки, и выписка пользователей в том числе, решаются вне текста договора купли-продажи, и регулируются условиями доступа к банковским ячейкам при взаиморасчетах.

Одним из способов разрешения ситуации с зарегистрированными лицами являются крепкие обязательства, подтверждаемые нотариальными заявлениями. Нотариальные заявления имеют некоторые ограничения, и обязательно должны подкрепляться соответствующими условиями доступа к банковской ячейке.

При определенных условиях возникновения права собственности (например, отказ от участия или временное отсутствие в момент приватизации) пользователи сохраняют пожизненное право пользования жильем. И по суду выписать таких пользователей невероятно трудно. В подобном случае пользователи обязательно должны сняться с учета до сделки.

Опека с несовершеннолетними собственниками

Несовершеннолетние дети-собственники взамен продаваемой квартиры или доли должны получить другую квартиру или долю, стоимостью идентичную продаваемой или выше. В случае очень небольшой доли дети могут получить деньги на счет в банке. Варианты нужно согласовать с сотрудником органа опеки, патронажа и попечительства.

Наделение несовершеннолетних собственников собственностью в квартире "внутри семьи" через дарение может быть затруднено из-за позиции сотрудников органов опеки. Позиция некоторых в том, что дарение рассматривается как сделка, а по закону сделка между опекуном и опекаемым запрещена. Варианты решения есть, но это выходит за рамки данной статьи.

Альтернатива при ПРОДАЖЕ

ПЛЮСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

  • Отсутствие риска остаться без жилья в условиях нестабильных цен.
  • Отсутствие риска обесценивания денег и скачков валюты, так как деньги не хранятся, а передаются сразу за покупаемый объект.
  • Регистрация и переезд сразу на новый адрес без промежуточных решений.
  • Единственное решение в случае, если один из собственников на учете у органов опеки, патронажа и попечительства. Это категория социально незащищенных граждан. Конкретно несовершеннолетние дети-собственники могут не находиться на учете, но обязательным условием регистрации продажи является согласие органов опеки. А органы опеки в Москве дают согласие на продажу собственности детей-собственников только при наделении детей другой собственностью — покупка или дарение.

МИНУСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

  • Заметное снижение цены квартиры из-за низкого интереса покупателей и продавцов.
  • Сроки продажи значительно выше: поиск покупателя, подбор объекта и согласование сделки со всеми сторонами.

Важной особенностью альтернативной сделки является правильное оформление авансов от покупателя к заказчику и от заказчика к продавцу. Правильное оформление — залог спокойной сделки и сохранности собственных средств заказчика.

Альтернатива при ПОКУПКЕ

ПЛЮСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

  • Больший выбор вариантов на рынке (против одной "свободной" выставляется 2-4 "альтернативных")
  • или выигрыш по цене, потому что "свободные" квартиры несколько дороже альтернативных.
  • Участие в сделке профессиональных риэлторов, которые "сглаживают неровности" отношений.
  • Участие банка (и, значит, оценочной и страховой компаний) и органов опеки в сделке — дополнительная проверка "юридической чистоты" объектов. Но не гарантия!
  • Относительная гарантия выписки пользователей (зарегистрированных "несобственников").

МИНУСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

  • Высокие риски "невыхода" на сделку из-за завышенных ожиданий продавца по вариантам на рынке или ценам.
  • Высокие риски повышения цены перед сделкой. "Продавец выбрал только одну квартиру, но проходим по цене только если доплатите 50-200 тыс." — такое можно услышать от риэлтора продавца.
  • Многократно вырастают риски конфликта между участниками многосторонней сделки.

Важно! Передача квартир после сделки производится в порядке, обратном движению денег

Так как люди переезжают в купленную и СВОБОДНУЮ квартиру, то последним из всех переселяется ВЕРХНИЙ покупатель. Это следует учитывать при планировании сделки.

ОЦЕНКА РИСКОВ по альтернативной продаже

Следует помнить, что риски растут в геометрической прогрессии при увеличении количества объектов участников сделки. Каждый новый объект в цепочке квартир увеличивает напряжение в межличностных отношениях. Каждый новый участник привносит в сделку свои ожидания и неудовлетворенность. Риск отказа одного из участников сделки увеличивается с каждым сложным вопросом.

УСЛУГИ РИЭЛТОРА и их стоимость при альтернативной купле-продаже

Услуги риэлтора состоят из двух частей:

  1. Продать объект. Продавец за свою квартиру получит реальные деньги.
  2. Купить объект. Риэлтор осуществляет подбор качественного объекта недвижимости.

Соответственно комиссия за услуги начисляется на обе части услуги — продажу и покупку. Минус скидка за парную услугу в 0,5%.

ПокупкаПродажаСтоимость услугКонтакты

Карточка страницы для поисковиков:

Альтернатива при покупке и продаже квартиры
(Что такое альтернатива при покупке и продаже?)
Особенности альтернативной сделки. Риски для продавца и покупателя.
Диапазон цен: 1,5% от "покупка+продажа", но ≥200 тыс. руб.
Виктор Куприянов, +7 (963) 680-03-48, Москва.

admin