156 ЖК

СТ 156 ЖК РФ.

1. Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

2. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.

3. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований). Плата за наем устанавливается в соответствии с методическими указаниями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

4. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.

5. Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда иным категориям граждан в соответствии с частью 3 статьи 49 настоящего Кодекса, могут быть установлены другие (по сравнению с предусмотренными частью 4 настоящей статьи и настоящей частью) условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

6. Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.

7. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

8. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

8.1. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного настоящим Кодексом и нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

9. Граждане, признанные в установленном настоящим Кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

9.1. Плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, отведение сточных вод, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующей коммунальной услуги при содержании общего имущества, определяемую в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

9.2. Размер расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, определяется исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом.

10. Изменение размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Комментарий к Ст. 156 Жилищного кодекса РФ

1. Основными факторами, влияющими на постоянный рост платежей за жилое помещение, коммунальные услуги, являются:

б) повышение цен и тарифов на энергоносители. Одной из причин, повлекшей за собой рост тарифов на электро- и теплоэнергию, стало, например, повышение с начала 2005 г. на 21,3% цены на газ;

в) общие инфляционные процессы, охватывающие все отрасли производства, реализации товаров и услуг;

г) разный уровень социально-экономического развития республик, краев и областей Российской Федерации (субъектов Российской Федерации), отсутствие равных финансово-экономических возможностей по стабилизации цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Особенно в условиях, когда органы власти субъектов Российской Федерации не уделяли должного внимания организации и функционированию здравоохранения, образования, жилищно-коммунального хозяйства.

2. За последние годы рост тарифов на услуги жилищно-коммунальных предприятий и организаций почти вдвое превышал официальный уровень инфляции.

Городская прокуратура Петропавловска-Камчатского опротестовала решение местной думы о тарифах и ценах на жилищно-коммунальные услуги, признав его необоснованным и незаконным.

Новые тарифы «прыгнули» так, что даже работающему населению Камчатки стали обременительны. Только стоимость квадратного метра жилья составила 95 руб. 29 коп. И это при прежней в 60 руб.

В этих условиях своевременными были меры, разработанные Правительством Российской Федерации, по совершенствованию оплаты жилья и коммунальных услуг, а также определению финансовой помощи, оказываемой бюджетам субъектов Российской Федерации за счет средств федерального бюджета.

Этим Постановлением также установлено: при определении размеров финансовой помощи, оказываемой бюджетам субъектов Российской Федерации и закрытых административно-территориальных образований за счет средств федерального бюджета, расходы на содержание и ремонт жилья, а также на предоставление коммунальных услуг рассчитываются исходя из федеральных стандартов и федерального стандарта максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе в размере 22%.

Федеральный стандарт платежей граждан за жилье и предоставляемые коммунальные услуги определен в размере 100% предельной стоимости этих услуг.

Федеральные стандарты предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. м общей площади жилья в месяц по субъектам Российской Федерации, установленных вышеназванным Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 2004 г. «О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке возмещения расходов на капитальный ремонт жилья на 2005 г.», выборочно по крупным краям, областям и городам установлены: Москва — 28,7 руб.; Санкт-Петербург — 29,3; Краснодарский край — 26,6; Самарская область — 26,8; Свердловская область — 30,5; Новосибирская область — 36,2; Красноярский край — 50,7; Приморский край — 63,1; Хабаровский край — 71,8 руб.

Ориентировочно выбранный перечень из общего списка федеральных стандартов по субъектам Российской Федерации на 1 кв. м жилой площади показывает, насколько значительным является влияние природно-климатических условий проживания людей на формирование затрат по обслуживанию. При этом, как отмечалось, сказывается и уровень социально-экономического развития того или иного региона.

а) цены на содержание и ремонт жилья для жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам, а также жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, в которых не созданы объединения собственников;

б) размер платы за наем жилых помещений для нанимателей жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

в) тарифы на те виды коммунальных услуг, оказываемых в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо от форм собственности, в отношении которых законодательством Российской Федерации не установлен иной порядок утверждения тарифов.

4. Размеры платы за содержание жилья, ремонт жилья <*>, а также за наем жилого помещения (в том числе отдельных квартир в общежитиях) определяются как произведение соответствующей цены на общую площадь жилого помещения. При проживании граждан в коммунальных квартирах и отдельных комнатах в общежитиях размер платы определяется как произведение соответствующей цены на жилую площадь занимаемых жилых помещений, а при проживании в одной комнате общежития нескольких граждан — в порядке, установленном собственником общежития <**>.
———————————
<*> Наниматели жилых помещений в домах государственного, муниципального жилищного фонда в отличие от собственников не платят за капитальный ремонт помещений.

<**> Постановление Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 г. «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг».

Размер платы за коммунальные услуги определяется как произведение тарифов на соответствующие коммунальные услуги на объемы потребленных ресурсов (воды, газа, электрической и тепловой энергии и т.д.) по показаниям приборов учета, иным показателям (на одного человека, кв. м жилья).

По ст. 156 ЖК России, гражданам, которым в соответствии с законодательством Российской Федерации льготы на оплату жилья и коммунальных услуг предоставляются в виде скидки в оплате, размеры платы уменьшаются на величину скидки.

Гражданам, которым указанные льготы предоставляются в виде денежной компенсации расходов по оплате жилья и коммунальных услуг, уменьшение размера платы не производится.

В случаях, когда на оплату жилья и коммунальных услуг субсидии предоставляются путем перечисления денежных средств на персонифицированные социальные счета в банках, размеры платы уменьшению не подлежат.

5. Следует особо выделить две нормы комментируемых статей:

а) ч. 9 ст. 156 ЖК РФ: «Граждане, признанные в установленном… Кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем)». Однако они не освобождаются от обязанностей по внесению платы за коммунальные услуги. При этом, естественно, к ним применимы положения Кодекса о субсидиях (ст. 159) и компенсации расходов на оплату коммунальных услуг (ст. 160);

б) ч. 2 ст. 157: Размер платы за коммунальные услуги (за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, в том числе поставки бытового газа в баллонах, отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления)) «рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном федеральным законом» (см. также ч. 4 ст. 154 Кодекса).

Новая редакция Ст. 156 ЖК РФ

1. Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

2. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.

3. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований). Плата за наем устанавливается в соответствии с методическими указаниями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

4. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.

5. Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда иным категориям граждан в соответствии с частью 3 статьи 49 настоящего Кодекса, могут быть установлены другие (по сравнению с предусмотренными частью 4 настоящей статьи и настоящей частью) условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

6. Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.

7. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

8. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

8.1. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного настоящим Кодексом и нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

9. Граждане, признанные в установленном настоящим Кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

9.1. Плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, отведение сточных вод, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующей коммунальной услуги при содержании общего имущества, определяемую в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

9.2. Размер расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, определяется исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом.

10. Изменение размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Комментарий к Статье 156 ЖК РФ

1. Статья посвящена детальному регулированию размера платы за жилое помещение. В ней определены условия установления и изменения каждой составной части структуры платы за жилое помещение для всех категорий плательщиков.

Часть 1 ст. 156 Кодекса вводит одно из основных условий для определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме. Этот размер должен обеспечивать содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме см. ст. ст. 36 — 48 Кодекса и комментарии к ней; о расходах собственников помещений в многоквартирном доме см. комментарий к ст. 158 Кодекса.

2. В ч. 2 ст. 156 законодатель ставит размер платы за наем, платы за содержание и ремонт жилого помещения (включающей плату за услуги и работы по содержанию и ремонту жилого помещения, по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме) в зависимость от общей площади жилого помещения в отдельных квартирах и в зависимость от площади комнат в отдельных комнатах в общежитиях.

Определение размера платы в зависимости от площади комнат в общежитиях в кодифицированном виде закреплено впервые.

Общая площадь жилого помещения определяется Кодексом (ч. 5 ст. 15) как сумма площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, в общую площадь жилого помещения в качестве составных частей включаются площадь жилых комнат, кухни, внутриквартирного коридора, прихожей, санитарно-гигиенических помещений, а также площадь иных помещений вспомогательного использования.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения (имеется в виду договор коммерческого найма). В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

3. Часть 3 комментируемой статьи относит к компетенции органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга установление размера платы:

1) за наем, содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и

2) за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом (напомним, что выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме).

Таким образом, ч. 3 ст. 156 дополняет перечень вопросов, отнесенных ст. 14 Кодекса к компетенции органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

Прежде данные отношения регулировались ст. 15 Основ, в соответствии с которой названные органы устанавливали цены на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах.

При установлении размера платы названными в ч. 3 ст. 156 органами следует учитывать федеральные стандарты, санитарные правила и нормы и другие акты законодательства Российской Федерации, субъектов Федерации, а также правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие сроки, качество, периодичность и объемы работ по содержанию и ремонту жилья.

До утверждения местных бюджетов и бюджетов городов Москвы и Санкт-Петербурга на очередной год устанавливаются цены и тарифы и утверждаются производственные и инвестиционные программы организаций. Изменение этих цен и тарифов в течение года осуществляется с внесением соответствующих изменений в нормативные правовые акты о местных бюджетах и бюджетах городов Москвы и Санкт-Петербурга.

4. Часть 4 ст. 156 Кодекса устанавливает три условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда: качество жилого помещения, благоустройство жилого помещения, месторасположение жилого дома.

Возможность установления других условий определения размера платы для некоторых категорий граждан предусмотрена ч. 5 данной статьи.

Ранее Основы определяли, что размер платы за наем жилого помещения должен быть дифференцирован в зависимости от качества жилого помещения (ст. 15.1). Благоустройство жилого помещения и месторасположение жилого дома не рассматривались как необходимые критерии для определения размера платы за наем.

Изменение платы за наем является основным инструментом политики ценообразования с учетом качества и месторасположения жилья, поскольку только этот вид платежа может быть дифференцирован в зависимости от параметров благоустройства, качества жилого помещения и месторасположения жилого дома. Для определения соответствующих условиям конкретного населенного пункта размеров платы за пользование жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов могут использоваться наиболее характерные для этого населенного пункта тип дома и его месторасположение, принятые за базисный уровень.

Следование обозначенному принципу должно содействовать изменению ситуации, когда худшее жилье оплачивается так же, как и жилье, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которого существенно выше, а также значительно лучше содержание и развитие объектов инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, обслуживающих жилищный комплекс, где находится жилой дом.

5. Комментируемая норма вводит еще одно условие (помимо установленных в ч. 4 ст. 156 Кодекса) определения размера платы за пользование жилым помещением.

Наниматель жилого помещения вправе рассчитывать на получение субсидии на оплату жилого помещения и коммунальные услуги, если его расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из установленного размера нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и нормативов потребления коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Таким образом, размер платы за наем в совокупности с размером платы за содержание и ремонт жилого помещения и размером платы за коммунальные услуги, чтобы не привести к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию, не должен превышать величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи (см. подробно ст. 159 Кодекса и комментарий к ней).

ЖК 1983 г. и Основы не содержали прямого требования об установлении размера платы за наем, который не приводил бы к возникновению у нанимателя права на субсидию. Тем не менее ст. 15.2 Основ определяла, что сумма превышения максимально допустимых размеров расходов на оплату жилья и коммунальных услуг должна компенсироваться предоставлением гражданину субсидии в установленном ст. 15.4 Основ порядке.

Во втором предложении ч. 5 ст. 156 Кодекса имеются в виду категории граждан, не признанные в установленном Кодексом порядке малоимущими, которым предоставляются жилые помещения по договорам социального найма (см. подробнее комментарий к ст. 49 Кодекса).

6. Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами и жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

Собственниками названных жилых помещений являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, которые устанавливают порядок определения размера платы за такие помещения.

Специализированному жилищному фонду посвящены статьи раздела IV Жилищного кодекса России (см. о назначении и предоставлении жилых помещений: в домах системы социального обслуживания населения — ст. ст. 96, 107, в общежитиях — ст. ст. 94, 105, фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами — ст. ст. 97, 108 ЖК).

7. Часть 7 комментируемой статьи относит к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (в котором не созданы товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив, либо иной специализированный потребительский кооператив) определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в таком доме, тем самым конкретизируя перечень вопросов, входящих в компетенцию высшего органа управления многоквартирным домом. Данный перечень установлен ч. 2 ст. 44 ЖК (см. комментарий к указанной статье).

Статьи 45 — 48 Кодекса определяют порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятия решений общим собранием (в том числе проводимым в форме заочного голосования), голосования на таком собрании (см. также комментарии к названным статьям).

Формулировка, в соответствии с которой определение размера платы на содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме производится «с учетом предложений управляющей организации», сужает сферу отношений, урегулированных данной нормой. Следует полагать, что на случай, когда способом управления многоквартирным домом собственники помещений избрали непосредственное управление самими собственниками помещений, действие данной нормы не распространяется.

При непосредственном управлении собственники самостоятельно вправе решать вопросы технического обслуживания и эксплуатации своей собственности (о непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме см. ст. 164 Кодекса и комментарий к ней).

Таким образом, ч. 7 ст. 156 Кодекса регулирует отношения по поводу определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором:

отсутствуют товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив, созданный для удовлетворения потребностей граждан в жилье;

собственниками помещений принято решение о выборе способа управления таким домом, при котором управление осуществляется управляющей организацией.

В ч. 7 ст. 156 Кодекса установлен минимальный срок, на который может быть введен соответствующий размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме. Данная норма корреспондирует с нормой ч. 5 ст. 162 Жилищного кодекса России, в соответствии с которой договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем на пять лет.

8. Порядок внесения обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, согласно ч. 5 ст. 155 Кодекса, устанавливается органами управления этих юридических лиц. Норма ч. 8 ст. 156 дополняет данное положение и относит к компетенции органов управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива также определение размера обязательных платежей и взносов на указанные цели.

Установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества собственников жилья отнесено законом к компетенции общего собрания членов товарищества (ст. 145 Кодекса), контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов осуществляет правление товарищества (ст. 148 Кодекса).

Об органах управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива см. подробнее комментарий к ч. 5 ст. 155 Кодекса.

9. Положения ч. 9 ст. 156 Кодекса направлены на социальную защиту граждан, доходы которых не позволяют без серьезного ущерба для качества их жизни производить оплату жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме. Прежде федеральное законодательство не предусматривало освобождение граждан, признанных малоимущими, от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

Освобождение граждан, проживающих в жилых помещениях по договору социального найма, от платы за наем не снимает с них обязанности по оплате содержания и ремонта жилого помещения и коммунальных услуг (о структуре платы за содержание и ремонт жилого помещения см. ч. 1 ст. 154 Кодекса и комментарий к ней). Вместе с тем Кодексом, законами и иными нормативными актами субъектов Российской Федерации определяются социальные гарантии для малоимущих граждан в части компенсации понесенных ими на эти цели затрат (см., например, ст. 160 Кодекса и комментарий к ней).

Напомним, что малоимущие граждане — это граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (ч. 2 ст. 49 Кодекса).

<3> СЗ РФ. 1997. N 43. Ст. 4904; 2000. N 22. Ст. 2264; 2004. N 35. Ст. 3607.

О договоре социального найма см. раздел III Кодекса и комментарии к статьям указанного раздела.

10. Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, является еще одной гарантией в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг.

Норма ч. 10 ст. 156 Кодекса не является новой для российского жилищного законодательства. Утверждение методики перерасчета оплаты жилья и коммунальных услуг при оказании услуг в объеме меньше установленного, а также ненадлежащего качества было отнесено к сфере деятельности Правительства РФ (см. ст. 15 Основ).

Качество и продолжительность (периодичность) названных услуг и работ учитываются при установлении цен и тарифов на услуги и работы по содержанию и ремонту жилого помещения. В связи с этим при нарушении сроков предоставления (исполнения) названных услуг (работ) или при оказании таких услуг (выполнения работ) ненадлежащего качества производится перерасчет размера подлежащей внесению платы в соответствии с порядком, устанавливаемым Правительством РФ.

Система договорных отношений по предоставлению услуг жилищно-коммунального назначения предусматривает защиту прав потребителей путем:

включения в договор условий, гарантирующих возможность получения потребителем услуги, соответствующей по качеству обязательным требованиям нормативов, стандартов, санитарных правил и норм;

повышения ответственности исполнителей за нарушение порядка и условий предоставления услуг, а также гарантий их качества.

Собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда при некачественном оказании услуг и выполнении работ вправе рассчитывать не только на изменение размера платы за жилое помещение, но также и размера платы за коммунальные услуги (см. комментарий к ч. 4 ст. 157 Кодекса).

Следует отметить, что предоставление гражданам по их запросам информации об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ входит в обязанности органов местного самоуправления и управляющих организаций.

Другой комментарий к Ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации

Необходимый объем услуг и работ, обеспечивающий надлежащее содержание и ремонт жилья в многоквартирном доме, определен Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (РГ. N 214. 2003. (доп. выпуск)).

Правила и нормы позволяют обеспечить: сохранность жилищного фонда всех форм собственности; единую техническую политику в жилищной сфере, что гарантирует надлежащее содержание и ремонт жилых домов; выполнение установленных нормативов по содержанию и ремонту как собственниками жилищного фонда, так и организациями, обслуживающими жилищный фонд.

2. Следует отметить, что в комментируемой статье (наряду с прочими статьями — ст. 37, 42, 50 ЖК РФ) подтверждается правовое значение общей площади жилого помещения. В определенных ч. 2 данной статьи позициях основа расчета размера платы — общая площадь квартиры, комнаты (а не жилая, как это было ранее), в отдельных комнатах в общежитиях — площадь этих комнат.

В связи с положениями ч. 2 комментируемой статьи следует обратиться к ст. 682 ГК РФ. Согласно этой статье размер платы за жилое помещение по договору «коммерческого» найма устанавливается по соглашению сторон в договоре. Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна его превышать. Таким образом, устанавливаемая в соответствии с Жилищным кодексом РФ плата за жилое помещение по договору найма может рассматриваться в качестве предельной.

3. Комментируемая статья предусматривает требования к установлению платежей в зависимости от способа управления многоквартирным домом, а также определяет, кем устанавливаются платежи. Это:

орган местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге — орган государственной власти) для нанимателей жилого помещения и для собственников, которые не выбрали способ управления многоквартирным домом (ч. 3);

общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, где не созданы товарищество собственников жилья, жилищный или иной потребительский кооператив (ч. 7);

органы управления товарищества собственников жилья либо органы управления кооператива (где таковые созданы) в соответствии с их уставами (ч. 8).

Часть 6 ст. 156 касается жилья специализированного жилищного фонда — общежитий, жилых помещений для беженцев и вынужденных переселенцев, домов системы социального обслуживания. Размер оплаты этих помещений устанавливают их собственники.

4. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома (учитываются: этажность, степень износа дома, степень благоустройства (лифт, инженерные системы), удаленность от центра, транспортная доступность и проч.).

Малоимущие граждане, проживающие по договору социального найма, от внесения платы за наем освобождаются.

Федеральным законом и законом субъекта Российской Федерации, которые согласно ч. 3 ст. 49 ЖК устанавливают порядок предоставления жилых помещений иным категориям граждан, могут быть установлены иные (по сравнению с ч. 4 и 5 ст. 156) условия определения размера платы за наем.

Установление размера платы за наем не должно приводить к возникновению у нанимателя жилья права на субсидию (ч. 5).

5. Часть 10 комментируемой статьи предоставляет Правительству РФ право устанавливать порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами сверх установленной продолжительности (см. также ч. 4 ст. 157 ЖК РФ).

Статья 156 Кодекса посвящена детальному регулированию размера платы за жилое помещение. В ней определены условия установления и изменения каждой составной части структуры платы за жилое помещение для всех категорий плательщиков. 1. Часть 1 ст. 156 Кодекса вводит одно из основных условий для определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме. Этот размер должен обеспечивать надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии со ст. 12 Кодекса установление требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме отнесено к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч. 3 ст. 39 Кодекса). Принятие федеральных градостроительных нормативов и правил отнесено к компетенции Минпромэнерго России (см. п. 5.2.28 Положения о Министерстве промышленности и энергетики Российской Федерации). Данным Министерством утверждается примерный перечень услуг, связанных с содержанием жилья, которые оплачиваются за счет платы за содержание жилья. Об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме см. ст. ст. 36 — 48 Кодекса и комментарий к ним; о расходах собственников помещений в многоквартирном доме — ст. 158 Кодекса. 2. В ч. 2 ст. 156 законодатель ставит размер платы за жилое помещение (за наем жилищных помещений), платы за содержание и ремонт жилого помещения (включающей плату за услуги и работы по содержанию и ремонту жилого помещения, по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме) в зависимости от общей площади жилого помещения в отдельных квартирах и в зависимости от площади комнат в отдельных комнатах в общежитиях. Ранее регулирование данных отношений осуществлялось в соответствии со ст. 55 ЖК 1983 г., ст. 15.1 Основ в редакции ФЗ от 06.05.2003, согласно которой размер платы за содержание жилья и размер платы за ремонт жилья в жилищном фонде независимо от форм собственности устанавливался дифференцированно в зависимости от общей площади жилого помещения и комплекса оказываемых услуг; размер платы за наем жилого помещения устанавливался дифференцированно в зависимости от общей площади и качества жилого помещения. Следует отметить, что определение размера платы в зависимости от площади комнат в общежитиях в кодифицированном виде закреплено впервые. Общая площадь жилого помещения определяется Кодексом (ч. 5 ст. 15) как сумма площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Таким образом, в общую площадь жилого помещения в качестве составных частей включаются площадь жилых комнат, кухни, внутриквартирного коридора, прихожей, санитарно-гигиенических помещений, а также площадь иных помещений вспомогательного использования. В соответствии с Правилами оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 N 392, размеры платы за содержание, ремонт, а также за наем жилого помещения (в т.ч. отдельных квартир в общежитиях) определяются как произведение соответствующей цены на общую площадь жилого помещения. При проживании граждан в коммунальных квартирах и отдельных комнатах в общежитиях размер платы определяется как произведение соответствующей цены на жилую площадь занимаемых жилых помещений, а при проживании в одной комнате общежития нескольких граждан — в порядке, установленном собственником общежития. Согласно п. п. 1, 2 ст. 682 ГК РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения (имеется в виду договор коммерческого найма). В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. 3. Часть 3 комментируемой статьи относит к компетенции органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга установление размера платы: 1) за наем, содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда; 2) за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом (напомним, что выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме). Таким образом, ч. 3 ст. 156 дополняет перечень вопросов, отнесенных ст. 14 Кодекса к компетенции органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. Ранее данные отношения регулировались ст. 15 Основ, в соответствии с которой названные органы устанавливали цены на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. Порядок, сроки и правила исчисления размеров оплаты гражданами жилых помещений и коммунальных услуг в настоящее время регулируются Правилами оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 N 392. Данными Правилами установлены виды платы, условия оплаты жилья и коммунальных услуг, порядок применения цен и тарифов, расчет размеров платы, порядок внесения платы. Действие Правил не распространяется на перечисленные отношения с гражданами, проживающими в жилых помещениях, находящихся в многоквартирных домах, в которых созданы товарищества собственников жилья, жилищные или жилищно-строительные кооперативы и другие объединения собственников, нанимателями и поднанимателями жилых помещений, находящихся в частной собственности физических и юридических лиц, а также гражданами, пользующимися жилыми помещениями по завещательному отказу, по договору ренты, пожизненного содержания с иждивением или по договору безвозмездного пользования жилыми помещениями. При установлении размера платы названными в ч. 3 ст. 156 органами следует учитывать национальные стандарты, санитарные правила и нормы и другие акты законодательства Российской Федерации, субъектов Федерации, а также правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие сроки, качество, периодичность и объемы работ по содержанию и ремонту жилья. До утверждения местных бюджетов и бюджетов городов Москвы и Санкт-Петербурга на очередной год устанавливаются цены и тарифы и утверждаются производственные и инвестиционные программы организаций. Изменение этих цен и тарифов в течение года осуществляется с внесением соответствующих изменений в нормативные правовые акты о местных бюджетах и бюджетах городов Москвы и Санкт-Петербурга. 4. Часть 4 ст. 156 Кодекса устанавливает три условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем): 1) качество жилого помещения, 2) благоустройство жилого помещения, 3) месторасположение жилого дома. Возможность установления других условий определения размера платы для некоторых категорий граждан предусмотрена ч. 5 данной статьи. Ранее Основы определяли, что размер платы за наем жилого помещения должен быть дифференцирован в зависимости от качества жилого помещения (ст. 15.1). Благоустройство жилого помещения и месторасположение жилого дома не рассматривались как необходимые критерии для определения размера платы за наем. Изменение платы за наем является основным инструментом политики ценообразования с учетом качества и месторасположения жилья, поскольку только этот вид платежа может быть дифференцирован в зависимости от параметров благоустройства, качества жилого помещения и месторасположения жилого дома. Для определения соответствующих условиям конкретного населенного пункта размеров платы за пользование жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов могут использоваться наиболее характерные для этого населенного пункта тип дома и его месторасположение, принятые за базисный уровень. Следование принципу, установленному в ч. 4, позволит изменить ситуацию, когда худшее жилье оплачивается так же, как и жилье, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которого значительно выше, а также значительно лучше содержание и развитие объектов инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, обслуживающих жилищный комплекс, где находится жилой дом. В Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренной Указом Президента РФ от 28.04.1997 N 425, предлагалось для определения соотношения уровня оплаты жилищно-коммунальных услуг в домах различного качества и местоположения относительно базисного уровня использовать такой критерий, как соотношение ставок аренды жилья или стоимости приобретения его на свободном рынке. 5. Комментируемая норма вводит еще одно условие (помимо установленных в ч. 4 ст. 156 Кодекса) определения размера платы за пользование жилым помещением. Наниматель жилого помещения вправе рассчитывать на получение субсидии на оплату жилого помещения и коммунальные услуги, если его расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из установленного размера нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и нормативов потребления коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Таким образом, размер платы за наем в совокупности с размером платы за содержание и ремонт жилого помещения и размером платы за коммунальные услуги, чтобы не привести к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию, не должен превышать величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи (см. подробно ст. 159 Кодекса). ЖК 1983 г. и Основы не содержали прямого требования об установлении размера платы за наем, который не приводил бы к возникновению у нанимателя права на субсидию. Тем не менее ст. 15.2 Основ определяла, что сумма превышения максимально допустимых размеров расходов на оплату жилья и коммунальных услуг должна компенсироваться предоставлением гражданину субсидии в установленном ст. 15.4 Основ порядке. Во втором предложении ч. 5 ст. 156 имеются в виду категории граждан, не признанные в установленном Кодексом порядке малоимущими, которым предоставляются жилые помещения по договорам социального найма (см. ст. 49 Кодекса). 6. Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, и жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Собственниками названных жилых помещений являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, которые устанавливают порядок определения размера платы за такие помещения. Специализированному жилищному фонду посвящены статьи раздела IV Кодекса (см. о назначении и предоставлении жилых помещений: в домах системы социального обслуживания населения — ст. ст. 96, 107; в общежитиях — ст. ст. 94, 105; фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, — ст. ст. 97, 108 Кодекса). 7. Часть 7 комментируемой статьи относит к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в таком доме, тем самым конкретизируя перечень вопросов, входящих в компетенцию высшего органа управления многоквартирным домом. Данный перечень установлен ч. 2 ст. 44 Кодекса. Статьи 45 — 48 Кодекса определяют порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятия решений общим собранием (в т.ч. проводимым в форме заочного голосования), голосования на таком собрании. Формулировка, в соответствии с которой определение размера платы на содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме производится «с учетом предложений управляющей организации», сужает сферу отношений, урегулированных данной нормой. Следует полагать, что на случай, когда способом управления многоквартирным домом собственники помещений избрали непосредственное управление самими собственниками помещений, действие данной нормы не распространяется. При непосредственном управлении собственники самостоятельно вправе решать вопросы технического обслуживания и эксплуатации своей собственности (о непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме см. ст. 164 Кодекса). Таким образом, ч. 7 ст. 156 регулирует отношения по поводу определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором: 1) отсутствуют товарищество собственников жилья и потребительский кооператив, созданный для удовлетворения потребностей граждан в жилье; 2) собственниками помещений принято решение о выборе способа управления таким домом, при котором управление осуществляется управляющей организацией. Перечень работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья, применительно к многоквартирным жилым домам, в которых не создано объединение собственников, утвержден Постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 N 392. См. также Правила оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденные названным Постановлением. В комментируемой части устанавливается минимальный срок, на который может быть установлен соответствующий размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме. Данная норма корреспондирует норме ч. 5 ст. 162 Кодекса, в соответствии с которой договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Для сравнения напомним, что Основами было введено положение, согласно которому пересмотр или изменение цен на содержание и ремонт жилья осуществлялись, как правило, не чаще одного раза в год (ст. 15). 8. Порядок внесения обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, согласно ч. 5 ст. 155 Кодекса, устанавливается органами управления этих юридических лиц. Норма ч. 8 ст. 156 дополняет данное положение и относит к компетенции органов управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива также определение размера обязательных платежей и взносов на указанные цели. Установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества собственников жилья отнесено законом к компетенции общего собрания членов товарищества (ст. 145 Кодекса), контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов осуществляет правление товарищества (ст. 148 Кодекса). Об органах управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива см. ч. 5 ст. 155 Кодекса. 9. Норма ч. 9 ст. 156 Кодекса направлена на социальную защиту граждан, доходы которых не позволяют без серьезного ущерба для качества их жизни производить оплату жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме. Прежде федеральное законодательство не предусматривало освобождение граждан, признанных малоимущими, от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем). Освобождение граждан, проживающих в жилых помещениях по договору социального найма, от платы за наем не снимает с них обязанности по оплате содержания и ремонта жилого помещения и коммунальных услуг (о структуре платы за содержание и ремонт жилого помещения см. ч. 1 ст. 154 Кодекса). Вместе с тем Кодексом, законами и иными нормативными актами субъектов Российской Федерации определяются социальные гарантии для малоимущих граждан в части компенсации понесенных ими на эти цели затрат (см., например, ст. 160 Кодекса). Напомним, что малоимущие граждане — это граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (ч. 2 ст. 49 Кодекса). При признании граждан малоимущими целесообразно иметь в виду положения Федеральных законов: от 05.04.2003 N 44-ФЗ «О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи», от 17.07.1999 N 178-ФЗ «О государственной социальной помощи», от 24.10.1997 N 134-ФЗ «О прожиточном минимуме в Российской Федерации», а также Постановление Правительства РФ об установлении величины прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения в целом по Российской Федерации на очередной период — квартал (например, на III квартал 2004 г. — Постановление от 26.11.2004 N 689). О договоре социального найма см. разд. III Кодекса. 10. Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, является еще одной гарантией в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг. Норма ч. 10 ст. 156 Кодекса не является новой для российского жилищного законодательства. Утверждение методики перерасчета оплаты жилья и коммунальных услуг при оказании услуг в объеме меньше установленного, а также ненадлежащего качества было отнесено к сфере деятельности Правительства РФ (см. ст. 15 Основ). Качество и продолжительность (периодичность) названных услуг и работ учитываются при установлении цен и тарифов на услуги и работы по содержанию и ремонту жилого помещения. В связи с этим при нарушении сроков предоставления (исполнения) названных услуг (работ) производится перерасчет размера подлежащей внесению платы в соответствии с порядком, устанавливаемым Правительством РФ. Отношения, связанные с защитой прав потребителей жилищно-коммунальных услуг, регламентируются Законом РФ от 07.02.1992 «О защите прав потребителей» в редакции ФЗ от 09.01.1996, Правилами пользования жилыми помещениями и предоставления коммунальных услуг, действующими в Российской Федерации. Система договорных отношений по предоставлению услуг жилищно-коммунального назначения предусматривает защиту прав потребителей путем: — включения в договор условий, гарантирующих возможность получения потребителем услуги, соответствующей по качеству обязательным требованиям нормативов, стандартов, санитарных правил и норм; — повышения ответственности исполнителей за нарушение порядка и условий предоставления услуг, а также гарантий их качества. Собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, при некачественном оказании услуг и выполнении работ вправе рассчитывать не только на изменение размера платы за жилое помещение, но также и размера платы за коммунальные услуги в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Об изменении размера платы за коммунальные услуги при оказании таких услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, см. ч. 4 ст. 157 Кодекса. Следует отметить, что предоставление гражданам по их запросам информации об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ входит в обязанности органов местного самоуправления и управляющих организаций.

15.02.2018 16:37:00

Федеральным законом от 31.12.2017 № 485-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в ст. 156 и 157 Жилищного кодекса РФ в части установления ответственности за нарушение порядка расчета платы соответственно за содержание жилого помещения и платы за коммунальные услуги. Размер штрафа установлен в размере 50% величины превышения начисленной платы над размером платы, которую надлежало начислить (ч. 11 ст. 156 и ч. 6 ст. 157 ЖК РФ). В первом случае ответственность несут управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив (в зависимости от способа управления домом), а во втором случае – лица, предоставляющие коммунальные услуги.

Для выплаты штрафа собственнику помещения в многоквартирном доме или нанимателю жилого помещения следует обратиться с заявлением в письменной форме к соответствующему лицу, которое не позднее тридцати дней со дня поступления обращения обязано провести проверку правильности начисления предъявленного к оплате размера платы и принять одно из следующих решений:

1) о выявлении нарушения и выплате штрафа;

2) об отсутствии нарушения и отказе в выплате штрафа.

В случае установления нарушения порядка расчета платы уполномоченное лицо обеспечивает выплату штрафа не позднее двух месяцев со дня получения обращения путем снижения размера платы за коммунальные услуги, а при наличии подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом непогашенной задолженности – путем снижения размера задолженности по внесению платы до уплаты штрафа в полном объеме (ч. 13 ст. 156 и ч. 7 ст. 157 ЖК РФ).

Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2017 N 306-КГ17-6962 по делу N А49-10717/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительным предписания. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу о том, что увеличение размера платы за содержание и ремонт общего имущества с марта 2016 года произведено заявителем без проведения общего собрания собственников помещений спорного многоквартирного дома.

При рассмотрении настоящего дела судами установлено, что общество, являясь управляющей организацией многоквартирного дома, начисляло плату за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома за март 2016 года с нарушением части 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2017 N 309-ЭС17-6931 по делу N А60-10217/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании долга за содержание общего имущества и оказанные коммунальные услуги. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суды установили, что общество, владеющее на праве собственности долей нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, а также двумя машино-местами в подвальном помещении (паркинге) того же дома, не исполнило денежное обязательство перед истцом как законно избранной управляющей компанией в части платы за содержание общего имущества и коммунальную услугу по электроснабжению.

Удовлетворяя заявленные компанией требования, суды нижестоящих инстанций правомерно руководствовались статьями 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39, 154, 156, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Определение Верховного Суда РФ от 29.05.2017 N 307-ЭС17-5219 по делу N А56-19691/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу об обязании исключить начисления за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги из выставляемых счетов-извещений по начислению и взиманию платежей с нанимателей жилых помещений дома. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд отказал в удовлетворении требований, придя к выводу о ненадлежащем выборе истцом способа защиты права.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 12, 249 Гражданского кодекса, статьями 155, 156 Жилищного кодекса, суд отказал в удовлетворении требований, придя к выводу о ненадлежащем выборе истцом способа защиты права.

Определение Верховного Суда РФ от 02.06.2017 N 306-КГ17-6867 по делу N А49-10434/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительным предписания. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку, отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды исходили из того, что согласование размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме общим собранием собственников помещений является обязательным.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды руководствовались статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, положениями гражданского и жилищного законодательства, и исходили из того, что согласование размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме общим собранием собственников помещений является обязательным (статья 156 Жилищного кодекса). Поскольку соответствующего решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома проведено не было, общество не вправе в одностороннем порядке изменять размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Пункт 5.3 договора управления многоквартирным домом (которым установлено, что ежегодно, не чаще 1 раза в год, размер платы подлежит индексации на индекс инфляции (роста) потребительских цен Российской Федерации) противоречит положениям статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 29.03.2017 N 48-АПГ17-4 Об оставлении без изменения решения Челябинского областного суда от 22.09.2016 и дополнительного решения Челябинского областного суда от 01.11.2016, которыми был признан недействующим пункт 2 Приложения к решению Челябинской городской Думы от 29.03.2016 N 19/13 «О плате за жилое помещение в городе Челябинске».

Новиков А.Н. обратился в суд с иском о признании недействующим пункта 2 Приложения к решению Челябинской городской Думы N 19/13, ссылаясь на противоречие указанной нормы федеральному законодательству: статьям 36, 39, 154, 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, постановлению Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего состояния общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». По мнению административного истца, в силу названных нормативных правовых актов придомовая территория является неотъемлемой частью общего имущества многоквартирного дома, и затраты по ее обслуживанию должны возмещаться за счет статьи «Содержание и ремонт».

Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 26.04.2017 N 69-АПГ17-4 Об оставлении без изменения решения суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 24.11.2016, которым отказано в признании недействующими приложений N 1, 2 к приказу Департамента жилищно-коммунального комплекса и энергетики Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 30.12.2015 N 58-нп «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории Ханты-Мансийского автономного округа — Югры на 2016 год и на плановый период 2017 и 2018 годов».

Выводы суда об экономической обоснованности оспариваемого правового регулирования соответствуют обстоятельствам дела и согласуются с предписаниями статей 153 — 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, Методических рекомендаций по установлению субъектом Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 7 февраля 2014 года N 41/пр, возлагающими на граждан и организаций обязанность своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, и содержащими структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги нанимателей и собственников жилых помещений в многоквартирном доме, размер этой платы, а также принципы установления минимального размера взноса на капитальный ремонт.

Определение Верховного Суда РФ от 05.05.2017 N 302-КГ17-4861 по делу N А10-780/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительным предписания. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу о том, что в общую площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, подлежит включению не только площадь лестничных клеток, но и площади чердаков, технических подвалов; исключение при определении общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, составляет только холодное водоснабжение на общедомовые нужды.

Удовлетворяя заявленное требование, суды руководствовались статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 20, 153, 156, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами N 354, приложением N 2 к названным Правилам и исходили из того, что в общую площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, подлежит включению не только площадь лестничных клеток, но и площади чердаков, технических подвалов; исключение при определении общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, составляет только холодное водоснабжение на общедомовые нужды.

Определение Верховного Суда РФ от 28.04.2017 N 310-ЭС17-5301 по делу N А14-2478/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании задолженности по оплате содержания и текущего ремонта. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу о том, что в спорный период заявитель являлся собственником нежилых помещений; плату за содержание не вносил; истец осуществлял обслуживание жилого дома, нес затраты, связанные с выполнением работ и оказанием услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома.

При исследовании и оценке доказательств по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ суды установили, что в спорный период заявитель являлся собственником нежилых помещений; оплату за содержание не вносил; истец осуществлял обслуживание жилого дома, нес затраты, связанные с оказанием работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, и, руководствуясь статьями 39, 154, 155, 156, 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 210, 249, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, удовлетворили иск.

Определение Верховного Суда РФ от 28.04.2017 N 302-ЭС17-3577 по делу N А33-20463/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, так как были установлены факты осуществления истцом в спорный период деятельности по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, предоставлению коммунальных услуг и отсутствия доказательств их надлежащей оплаты ответчиком.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил принадлежность предпринимателю на праве собственности нежилых помещений в спорном многоквартирном жилом доме, признал доказанным факт осуществления обществом в спорный период в качестве управляющей организации деятельности по содержанию и текущему ремонту общего имущества этого дома и предоставлению коммунальных услуг, в том числе на общедомовые нужды, в отсутствие надлежащей оплаты ответчиком, и, руководствуясь положениями статей 210, 249, 290, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 46, 154, 155, 156, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 11, 16, 28 — 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, пункта 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, удовлетворил иск.

Определение Верховного Суда РФ от 20.04.2017 N 310-КГ17-293 по делу N А36-1870/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительным предписания уполномоченного органа. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как работы по техническому обслуживанию и ремонту противопожарного оборудования должны были входить в перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды руководствовались статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 9, 12, 14, 17 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», статьями 156, 158, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс), постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (далее — постановление N 290) и исходили из того, что работы по техническому обслуживанию и ремонту противопожарного оборудования должны входить в перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД.

admin